TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTBÉLIARD

RUE MOZART – 25209 MONTBELIARD CEDEX -

03.81.90.70.00

N° RG 25/00129 – N° Portalis DBXR-W-B7J-D4NU

N° de minute :

Nature affaire : 5AA

Expéditions délivrées

le

à

Exécutoire délivrée

le

à

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 06 AOUT 2025

JUGE DES CONTENTIEUX

DE LA PROTECTION

PARTIE DEMANDERESSE :

S.C.I. RUISSEAU NOIR, demeurant 14 rue des vignottes – “les sapins” – 25420 COURCELLES LES MONTBELIARD

représentée par son gérant Monsieur [C] [W]

PARTIE DÉFENDERESSE :

Madame [Z] [P], demeurant 23 route d’Alloudans – 25200 MONTBÉLIARD

comparante

Madame [I] [P], demeurant 5 avenue Jean Jaurès – 70400 HÉRICOURT

non comparante, non représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS :

Antoine GALLETTI : Président

Hugues CHIPOT : Greffier

DÉBATS :

à l’audience du 11 Juin 2025

ORDONNANCE :

Réputée contradictoire, premier ressort

Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 06 Août 2025 et signé par Antoine GALLETTI, Juge des Contentieux de la Protection et Hugues CHIPOT, greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 16 juillet 2019, prenant effet le 1er août 2019, la SCI RUISSEAU NOIR a consenti un bail d’habitation à madame [Z] [P] portant sur un immeuble à usage d’habitation sis 13 place Saint Martin – 25200 MONTBELIARD pour un loyer mensuel révisable de 650,00 euros.

Le bailleur a informé la CCAPEX de l’existence d’une situation d’impayés de loyers ayant donné lieu à commandement de payer en date du 28 mai 2024.

Selon actes d’huissier du 9 avril 2025, dénoncé à M. le préfet du Doubs par voie électronique le 10 avril 2025, la SCI RUISSEAU NOIR a fait assigner en référé madame [Z] [P] et madame [I] [P] devant le Juge des Contentieux de la Protection de ce siège aux fins de :

Constater par le jeu de la clause résolutoire la résiliation du contrat de bail au jour du jugement à intervenir

Ordonner l’expulsion de madame [Z] [P] des lieux occupés à ladite adresse, tant de sa personne, de ses biens que de tous occupants de son chef, si besoin est, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

Condamner madame [Z] [P] et madame [I] [P] au paiement, à titre provisionnel, de la somme de 9 224,17 euros au titre des loyers et indemnités d’occupation dus à mars 2025 ;

A compter d’avril 2025, condamner madame [Z] [P] et madame [I] [P] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui des loyers et provisions sur charges qu’elle auraient été amené à payer en cas de poursuite du bail et ce, jusqu’à libération définitive des lieux ;

Condamner madame [Z] [P] et madame [I] [P] à payer à la SCI RUISSEAU NOIR la somme 350 euros au titre de dommages et intérêts conformément à l’article 1231-6 du code civil ;

Condamner madame [Z] [P] et madame [I] [P] à payer à la SCI RUISSEAU NOIR la somme de 350 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile outre les intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir sur le fondement de l’article 1231-7 du code civil ;

Condamner madame [Z] [P] et madame [I] [P] aux entiers dépens de la présente instance.

A l’audience du 11 juin 2025 à laquelle l’affaire est appelée et retenue, la SCI RUISSEAU NOIR, maintient l’ensemble de ses demandes.

Régulièrement cité selon procès-verbal de recherches infructueuses, madame [I] [P] ne comparaît pas et n’est pas représentée.

Madame [Z] [P] comparait en personne. Elle ne conteste pas la somme d’impayé locatif et explique sa situation sociale et financière. Elle indique qu’elle va quitter le logement et sollicite des délais de paiement en proposant 225 euros par mois.

A l’issue des débats, l’affaire est mise en délibéré au 6 août 2025.

MOTIVATION

Sur la compétence du juge des référés

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Sur les demandes en constatation de la résiliation du bail et d’expulsion

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 rappelle que le paiement du loyer et des charges récupérables aux termes convenus constitue une obligation essentielle du locataire.

L’article 24 de la même loi précise que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement de payer reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent article et des trois premiers alinéas de l’article 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 visant la mise en œuvre du droit au logement, en mentionnant la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement, dont l’adresse de saisine est précisée.

Selon acte de commissaire de justice en date du 27 mai 2024, la SCI RUISSEAU NOIR a fait commandement à madame [Z] [P] d’avoir à payer la somme en principal de 7 549,17 €.

La situation n’a pas été régularisée dans le délai de deux mois suivant la signification du commandement de payer. Par ailleurs, le juge n’a pas été saisi par la locataire aux fins d’obtenir des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire.

En outre, sur la forme, la procédure est régulière dès lors que les délais prévus à l’article 24 alinéa 2 de la loi 89-462 du 06 juillet 1989 ont été respectés tant pour le signalement de la situation d’impayé à la CCAPEX que pour l’assignation à notifier au représentant de l’État.

Il y a donc lieu de prononcer la résiliation du bail de logement situé 13 place Saint Martin – 25200 MONTBELIARD par l’effet de la clause résolutoire y étant insérée, acquise au 28 juin 2024 et d’ordonner la libération des lieux, et le cas échéant l’expulsion des occupants.

Sur l’indemnité d’occupation

Afin de préserver les intérêts du bailleur, madame [Z] [P] sera condamnée à payer à la SCI RUISSEAU NOIR, à compter du 28 juin 2024, une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle d’un montant égal à ce que serait le loyer. Cette somme sera due jusqu’à la libération des lieux par l’intéressé, matérialisée par la remise des clefs au bailleur ou son représentant.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé de l’ordonnance.

Le bailleur ne produisant aucun engagement de caution valablement rédigé selon les dispositions légales et signé par madame [I] [P], la SCI RUISSEAU NOIR sera déboutée de ses demandes à son encontre.

Sur la demande en paiement des loyers, charges et indemnités d’occupations

En application de l’article 7 de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, le bailleur fait la preuve de l’obligation dont il se prévaut en produisant le bail d’habitation du 16 juillet 2019 et un décompte faisant état à l’échéance de mars 2025 incluse d’une dette locative de 9 224,17 €.

Il y a donc lieu de condamner, à titre provisionnel, madame [Z] [P] à payer à la SCI RUISSEAU NOIR la somme de 9 224,17 € au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés à l’échéance de mars 2025 incluse.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé de l’ordonnance.

Sur les dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil « Les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire. »

En l’espèce la SCI RUISSEAU NOIR n’apportant aucun élément de nature à démontrer la mauvaise foi du débiteur ou un préjudice du retard qu’il a subi, elle sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les délais de paiement

Aux termes l’article 1343-5 du Code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, madame [Z] [P] indique ne pas contester le montant de la dette locative mais elle sollicite des délais de paiement à hauteur de 225 euros par mois.

Compte tenu de sa situation financière évoquée à l’audience, il convient d’accorder à madame [Z] [P] des délais de paiement selon les modalités prévues au dispositif de la présente décision, sans que ces délais n’emporte un effet suspensif sur les effets de la clause résolutoire.

Sur les frais du procès

Madame [Z] [P] succombant, elle devra supporter les entiers dépens.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

En l’espèce, il n’apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de madame [Z] [P], partie tenue aux dépens, la charge des frais exposés. Ainsi elle sera condamnée à payer la somme de 350 euros à la SCI RUISSEAU NOIR.

La SCI RUISSEAU NOIR sera déboutée de sa demande à l’encontre de madame [I] [P].

PAR CES MOTIFS

Nous, A. GALLETTI, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, après débats publics, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort, mise à disposition au greffe,

Renvoyons les parties à se pourvoir au fond mais dès à présent ;

Déboutons la SCI RUISSEAU NOIR de l’ensemble de ses demandes à l’encontre de madame [I] [P] ;

Constatons que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail d’habitation du 16 juillet 2019, conclu entre la SCI RUISSEAU NOIR d’une part et madame [Z] [P] d’autre part, et portant sur un immeuble à usage d’habitation sis 13 place Saint Martin – 25200 MONTBELIARD sont réunies au 28 juin 2024 ;

Ordonnons la libération des lieux et la remise des clefs après l’établissement d’un état des lieux de sortie ;

Disons qu’à défaut par madame [Z] [P] d’avoir libéré les lieux DEUX MOIS après la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, si besoin est, et au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais de l’expulsé dans tel garde-meuble désigné par ce dernier ou à défaut par le commissaire de justice en charge des opérations ;

Condamnons madame [Z] [P] à payer à la SCI RUISSEAU NOIR, à compter du 28 juin 2024, une indemnité provisionnelle d’occupation mensuelle fixée d’un montant égal à ce que serait le loyer en cas de poursuite du bail et ce jusqu’à la libération effective des lieux, outre intérêts au taux légal à compter du prononcé de l’ordonnance ;

Condamnons madame [Z] [P] à payer, à titre provisionnel, à la SCI RUISSEAU NOIR la somme de 9 224,17 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés à l’échéance de mars 2025 incluse outre intérêts au taux légal à compter du prononcé de l’ordonnance ;

Déboutons la SCI RUISSEAU NOIR de sa demande de dommages et intérêts ;

Autorisons madame [Z] [P] à se libérer de sa dette par le versement de 23 mensualités de 225 euros, le solde de la dette étant dû lors d’une 24ème et dernière échéance, la première mensualité étant payable le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance et chaque mensualité étant payable le 10 de chaque mois ;

Disons que les effets de la clause résolutoire ne sont pas suspendus durant les délais de paiement accordés ;

Disons qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à l’échéance fixée et ce, huit jours après une mise en demeure de payer par lettre recommandée avec accusé de réception, la totalité de la somme restant due redeviendra exigible ;

Condamnons madame [Z] [P] aux entiers dépens de l’instance ;

Condamnons madame [Z] [P] à payer à la SCI RUISSEAU NOIR la somme de 350 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Déboutons la SCI RUISSEAU NOIR de sa demande en application de l’article 700 du Code de procédure civile à l’encontre de madame [I] [P] ;

Disons que la présente décision sera transmise par les soins du greffe au préfet du département, conformément aux dispositions de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Rappelons que la présente ordonnance est exécutoire par provision.

AINSI ORDONNE ET PRONONCE, LES JOUR, MOIS et AN SUSDITS

LE GREFFIER, LE JUGE,