5AA Minute N°

N° RG 25/00376 – N° Portalis DB3J-W-B7J-GXUF

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE POITIERS

JUGEMENT RENDU AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

EN DATE DU 17 AVRIL 2026

PRESIDENT

Monsieur POUL Jocelyn, Vice-Président, Juge des Contentieux de la Protection au Tribunal Judiciaire de POITIERS

GREFFIER

Madame [B] [C]

DEMANDERESSE

S.C.I. [U]

dont le siège social est sis [Adresse 1]

Représentée par [K] Guillaume ALLAIN, avocat au barreau de POITIERS

DEFENDEUR

Monsieur [P] [M]

demeurant [Adresse 2]

Représenté par [K] Bénédicte CHASSAGNE, avocat au barreau de POITIERS

DÉBATS AUDIENCE PUBLIQUE DU 20 FEVRIER 2026

JUGEMENT RENDU PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE LE 17 AVRIL 2026

Copie exécutoire délivrée le

à

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 20 mai 2013, la SCI [U] a donné à bail à Monsieur [P] [M] un appartement situé [Adresse 3] (86) moyennant un loyer mensuel de 390 euros, outre 40 euros de provisions sur charges.

Le 11 octobre 2023, un commandement de payer visant la clause résoluoire insérée au bail a été signifié au locataire pour un montant de 2343,76 euros de loyers impayés dus à cette date.

A défaut d’issue amiable, la SCI [U] a fait assigner Monsieur [P] [M] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Poitiers, stautant en référé, aux fins de constatation de la clause résolutoire, d’expulsion, et de condamnation à la somme indiquée sur le commandement.

Par ordonnance de référé en date du 9 mai 2025, le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, a, notamment, relevé l’existence d’une constestation sérieuse et a renvoyé les parties à mieux se pourvoir.

Ainsi, la SCI [U] a fait assigner Monsieur [P] [M] par acte de commissaire de justice en date du 17 juin 2025 à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Poitiers aux fins de voir, sur le fondement des articles 7 et 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 :

— Condamner Monsieur [P] [M] à lui payer la somme de 1200,42 euros au titre des loyers impayés pour les années 2022, 2023 et 2024 ;

— Ordonner la résolution du bail du fait des manquements du locataire à ses obligations contractuelles ;

— Ordonner l’expulsion de Monsieur [P] [M] des lieux ainsi que de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique ;

— Condamner Monsieur [P] [M] à lui payer la somme de 508 euros au titre d’une indemnité d’occupation mensuelle, loyer et charges inclus, à compter du prononcé de la résolution et jusqu’à libération définitive et effective des lieux ;

— Condamner Monsieur [P] [M] à lui payer la somme de 310,44 euros au titre de la régularisation des charges ;

— Condamner Monsieur [P] [M] à lui payer la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

A l’audience du 26 septembre 2025, un renvoi a été ordonné afin de permettre les échanges de conclusions et de pièces entre les parties.

A l’audience du 20 février 2026, la SCI [U], représentée par son conseil, a régulièrement déposé ses dernières écritures, aux fins de maintien de ses demandes à l’exception de celle en paiement de la régularisation des charges.

Au soutien de sa demande en paiement, la SCI [U] a allégué des loyers impayés pour une somme totale de 2463,84 euros. A l’audience, elle a fait état de la reprise du paiement du loyer depuis le mois de septembre 2025, a confirmé le montant dudit loyer à hauteur de 460 euros et, en réponse aux conclusions adverses sur ce point, a contesté tout apurement actuel de la dette.

Au soutien de sa demande de résolution du bail, mais aussi en réponse aux moyens adverses, et sur le fondement de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, la demanderesse a allégué des manquements contractuels de son locataire. Outre les impayés de loyers, elle a fait état de “troubles du voisinage” (notamment : tapage et injures) ainsi que des dégradations du logement de la part du locataire (murs noircis, plancher en mauvais état, obstacle aux réparations de la ventilation mécanique contrôlée et du plafond de la cave) constituant, selon elle, une faute grave justiffiant de la résiliation du bail.

Monsieur [P] [M], représenté par son conseil, a régulièrement déposé ses dernières conclusions, les a développées à l’oral et a demandé au tribunal de :

— A titre principal, débouter la SCI [U] de ses demandes;

— A titre subsidiaire, en cas de résolution du bail “et/ou” de condamnation pécuniaire, lui accorder un délai de 12 mois pour quitter le logement, lui accorder des délais de paiement afin de s’acquitter de sa dette en 36 mensualités, et écarter l’exécution provisoire tel que sollicité à l’oral ;

— A titre reconventionnel, condamner la SCI [U] à lui payer la somme de 5000 euros au titre de son préjudice de jouissance;

— En tout état de cause, condamner la SCI [U] à lui payer la somme de 2400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et de la loi relative à l’aide juridique, avec recouvrement direct au profit de [K] [N].

Pour conclure au débouté des demandes de la SCI [U], le défendeur a fait valoir, s’agissant des impayés de loyer, qu’un plan d’apurement de la dette était en cours, à échéance de 20 euros par mois. Faute de prise en compte de ce plan par la SCI [U] dans le cadre du présent litige, Monsieur [P] [M] a conclu à l’audience à l’absence de créance certaine, liquide et exigible. Monsieur [P] [M] a ensuite contesté tant les “troubles de voisinage” que les dégradations invoqués, en soulignant l’ancienneté des pièces fournies par la demanderesse.

A titre subsidiaire, en cas d’expulsion, Monsieur [P] [M] s’est fondé sur les articles L412-3 et L412-4 du code des procédures civiles d’exécution pour solliciter un délai d’un an pour quitter ledit appartement et se reloger. En cas de condamnation pécunaire, au visa de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, il a mis en avant ses ressources, qu’il a qualifiées de modiques, pour solliciter des délais de paiement pendant trois années et estimer que, “en conséquence, les effets de la clause de résiliation de plein droit seraient alors suspendus”.

Au soutien de sa demande reconventionnelle aux fins d’indemnisation au titre du préjudice de jouissance, Monsieur [P] [M] a allégué l’insalubrité du logement en invoquant les manquements aux règles sanitaires et d’hygiène et de salubrité des locaux (notamment : présence de moisissures, d’humidité et absence de débit d’extraction des bouches de ventilation).

L’affaire a été mise en délibéré au 17 avril 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 768 du code de procédure civile, le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est notamment obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location et de s’abstenir de tout comportement ou de toute activité qui, aux abords de ces locaux ou dans le même ensemble immobilier, porte atteinte aux équipements collectifs utilisés par les résidents, à la sécurité des personnes ou à leur liberté d’aller et venir ; et de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

Aux termes des articles 1227 et 1228 du code civil, la résolution peut, en toute hypohtèse être demandée en justice et le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

L’article 1229 du même code précise que la résolution prend effet soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice et que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

Il appartient à celui qui se prévaut de la résiliation judiciaire du contrat de rapporter la preuve du manquement et de justifier de sa gravité suffisante, à entraîner la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux.

En l’espèce, il ressort des éléments versés au débat et notamment des attestations fournies par la SCI [U] en date du mois de septembre 2024 que des nuisances sonores et olfalctives ont été constatées par deux voisins de Monsieur [P] [M]. Ces derniers précisent que l’intervention des forces de sécurité a été nécessaire à plusieurs reprises sans pour autant en préciser les termes. Un état d’alcoolisation fréquent de Monsieur [P] [M] est décrit ainsi que des hurlements et des coups portés sur les portes dans le couloir. Une plainte a par ailleurs été déposée par l’un des attestants, Monsieur [Q] [Z], le 5 octobre 2023 suite à des injures à caractère racial.

L’encombrement de la cour de Monsieur [P] [M] est également relaté, à l’instar du procès verbal de constat dressé par commissaire de justice le 23 septembre 2024 mettant en exergue de multiples encombrants (tôles, plaques de plexiglass) ainsi que la dégradation des lieux (traces noirâtres sur un mur de la cour, fenêtre de la porte d’entrée fracturée, vitres brisées au niveau d’une fenêtre donnant sur la voie publique obstruées par des plaques en bois, en plastique ou du scotch). Enfin, Monsieur [L] [E], gérant de la SCI [U], produit une plainte qu’il a déposé le 14 octobre 2022 pour signaler les dégradations des vitres de la porte d’entrée de l’immeuble et des fenêtres de l’appartement qui seraient dûes, selon son locataire, à des tiers venus à son domicile. Aucun élement s’agissant des suites données aux plaintes déposées n’est produit.

Si par ces nuisances et comportements, Monsieur [P] [M] a effectivement pu troubler la tranquillité de son voisinage et a manqué à son obligation d’entretien des locaux, il convient de relever que les éléments produits datent, pour les plus récents, du mois de septembre 2024, sans qu’il soit démontré qu’ils perdurent à la date du jugement.

En revanche, il ressort des pièces produites et notamment des décomptes et des quittances, que si le paiement du loyer courant a repris depuis le mois de septembre 2025, Monsieur [P] [M] présente une dette locative dont le principe n’est pas contesté.

L’absence de paiement régulier des loyers, sur une longue période en l’occurrence, et même en cas de reprise de paiement du loyer courant, constitue un manquement grave du locataire à son obligation principale qui empêche la poursuite du contrat et justifie la résiliation judiciaire.

En conséquence, la résiliation judiciaire du bail sera prononcée à la date du présent jugement.

Sur les demandes en paiement

Aux termes de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est notamment obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenu.

Il convient de rappeler que selon les dispositions de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il ressort du décompte et des quittances fournies que Monsieur [P] [M] présente une dette locative dont le montant est supérieur à la somme sollicitée par le demandeur, de sorte que le montant de la dette sera fixé à celle ci, soit à 1200,42 euros.

Monsieur [P] [M] se prévaut d’un plan d’apurement de la dette mis en place mais n’en produit pas le détail et ne justifie pas des versements réalisés à ce titre.

Dès lors, Monsieur [P] [M] sera condamné à verser à la SCI [U] la somme de 1200,42 euros, avec les intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

En outre, à compter du présent jugement et jusqu’à libération effective et définitive des lieux, l’indemnité d’occupation mensuelle due par Monsieur [P] [M] à la SCI [U] sera fixée à une somme égale au montant mensuel du loyer (420,38 euros) augmenté des charges (40 euros) tels qu’ils auraient été si le contrat s’était poursuivi.

Sur les délais

Sur les délais relatifs à l’expulsion :

En application des articles L412-3 et L412-4 du code des procédures civiles d’exécution, le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder des délais aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. La durée de ces délais ne peut en aucun cas être inférieure à un mois ni supérieure à un an.

Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement.

En l’espèce, Monsieur [P] [M] ne rapporte aucun élément à l’appui de sa demande de telle sorte qu’elle sera rejetée.

Sur les délais de paiement :

Aux termes de l’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En revanche, et en application de l’alinéa VII de ce texte, si de tels délais peuvent être suspensifs de la clause résolutoire, tel n’est pas le cas dans le cadre du prononcé de la résiliation du bail.

En l’espèce, il n’est pas contesté que Monsieur [P] [M] a repris le paiement du loyer depuis le mois de septembre 2025.

Compte tenu des justificatifs de ressources de Monsieur [P] [M] produits, des délais de paiement lui seront accordés.

En conséquence, en sus du paiement de l’indemnité d’occupation, il sera autorisé à s’acquitter de la dette (en ce compris les frais de justice traités ci-après) par 35 mensualités de 60 € puis par une 36ème mensualité représentant le solde de la dette, suivant les modalités prévues au dispositif du présent dispositif.

Sur le trouble de jouissance de Monsieur [P] [M]

Aux termes de l’article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur est notamment obligé d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement.

En l’espèce, il ressort d’un courrier de la mairie de [Localité 1] en date du 16 novembre 2023 que la présence de moisissures, d’humidité et d’un débit d’extraction des bouches de ventilation insuffisant sont constatés. Ces éléments sont de nature à constituer un préjudice à Monsieur [P] [M]. Néanmoins, les échanges produits par le bailleur avec Monsieur [R] [J], technicien Santé-Salubrité auprès de la Mairie de [Localité 1] en date du 9

septembre 2024, mettent en évidence l’impossibilité d’intervenir au domicile de Monsieur [P] [M] pour réaliser les travaux nécessaires compte tenu du refus du locataire. L’absence de dilligences vis-à-vis des troubles constatés ne saurait dès lors être reprochée à la SCI [U], et la demande d’indemnisation au titre du préjudice de jouissance de Monsieur [P] [M] sera rejetée.

Sur l’exécution provoire

En application de l’article 514 du code de procédure civile, l’exécution provisoire est de droit.

Aux termes de l’article 514-1 du même code, le juge peut, d’office ou à la demande d’une partie, écarter l’exécution provisoire en tout ou partie s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire par décision spécialement motivée.

En l’espèce, l’exécution provisoire n’est pas incompatible avec la nature de l’affaire.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [P] [M], partie perdante, sera condamné aux dépens.

En outre, Monsieur [P] [M], partie perdante, sera condamné à verser à la SCI [U] la somme équitable de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, tandis qu’il sera débouté de sa propre demande à ce titre.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement rendu contradictoirement et en premier ressort,

PRONONCE à la date du présent jugement la résiliation du bail conclu le 20 mai 2013 entre la SCI [U] et Monsieur [P] [M] concernant l’appartement situé [Adresse 3] (86) ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [P] [M] d’avoir spontanément libéré les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants et tous biens de son chef, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier si besoin est, à l’expiration d’un délai de deux mois à compter du commandement d’avoir à quitter les lieux ;

DIT qu’en cas de difficultés quant aux meubles, il sera procédé conformément aux prévisions des articles L433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT qu’une copie de la présente décision sera transmise par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département en vue du relogement de Monsieur [P] [M], en application des dispositions de l’article R412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE à compter du présent jugement, et jusqu’à libération effective et définitive des lieux, Monsieur [P] [M] à verser à la SCI [U] une indemnité d’occupation égale au montant mensuel du loyer (420,38 euros) augmenté des charges (40 euros) ;

CONDAMNE Monsieur [P] [M] à verser à la SCI [U] la somme de 1200,42 euros avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

AUTORISE Monsieur [P] [M] à s’acquitter de sa dette par 35 mensualités de 60 € puis par une 36ème mensualité représentant le solde de la dette (intérêts et frais inclus), le tout au plus tard le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision ;

DIT cependant qu’en cas de non paiement de l’une de ces échéances à la date convenue, ou de non paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle échue au plus tard le 10 du mois suivant, l’intégralité de la dette redeviendra immédiatement exigible ;

DEBOUTE Monsieur [P] [M] du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE Monsieur [P] [M] à verser à la SCI [U] la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [P] [M] aux dépens ;

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire du présent jugement.

Ainsi dit et jugé les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE