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TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 10]

[Adresse 5]

[Localité 1]

☎ :[XXXXXXXX03]

N° RG 24/01255 – N° Portalis DBWM-W-B7I-CNON

Contentieux de la protection

MINUTE N°25/000

JUGEMENT

DU : 14 Mai 2025

[D] [L]

C/

[Z] [T]

Le :

copie certifiée conforme délivrée à :

M^e Françoise MORAGLIA

[Z] [T]

copie exécutoire délivrée à :

M^e Françoise MORAGLIA

JUGEMENT

Le 14 Mai 2025, au siège du Tribunal, sous la Présidence de Céline DUGAT, Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire, assistée de Christine LAPLAUD, Greffier ;

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR

Monsieur [D] [L]

[Adresse 4]

[Localité 2]

représenté par M^e Françoise MORAGLIA, avocat au barreau de MONTLUCON

DEFENDEUR

Monsieur [Z] [T]

[Adresse 6]

[Localité 2]

comparant en personne

DÉBATS

L’affaire appelée à l’audience du 12 mars 2025, Céline DUGAT, juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire conformément à l’article L.121-3 du code de l’organisation judiciaire, assistée de Christine LAPLAUD, Greffier, en présence de [B] [C], auditrice de justice et [K] [U], assistante de justice, après avoir entendu le conseil du demandeur et le défendeur en leurs conclusions, explications et plaidoiries, a avisé les parties à l’issue des débats que la décision serait prononcée par mise à disposition au greffe de la juridiction le 14 MAI 2025

EXPOSÉ DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE

Par contrat en date du 1er mars 2021, Monsieur [D] [L] a donné à bail à Monsieur [Z] [T] un logement situé [Adresse 6] à [Localité 8] contre le paiement d’un loyer mensuel révisable de 300,00 euros.

Par acte de Commissaire de Justice en date du 30 janvier 2024, Monsieur [D] [L] a fait notifier à Monsieur [Z] [T] un commandement de payer les sommes dues au titre des loyers et charges à hauteur de 1 800,00 euros en principal.

Suivant exploit de Commissaire de Justice en date du 03 septembre 2024, signifié à personne, Monsieur [D] [L] a fait assigner Monsieur [Z] [T] devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de MONTLUCON afin d’obtenir :

— la constatation de la résiliation du bail,

— l’expulsion du locataire et de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

— le paiement de la somme de 3 000,00 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 03 septembre 2024, outre loyers échus entre la date de l’assignation et la date d’audience, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,

— la fixation, en deniers ou en quittances, d’une indemnité d’occupation, équivalente au montant du loyer et charges, due à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération des lieux,

— le paiement de la somme de 150,00 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens comprenant le coût du commandement de payer.

La procédure a été dénoncée à Madame la Préfète de [Localité 9] par voie électronique avec accusé de réception en date du 05 septembre 2024.

La CCAPEX de [Localité 9] a été avisée de la situation d’impayé locatif par courrier du bailleur en date du 1er février 2024.

A l’audience du 12 mars 2025, Monsieur [D] [L] était représenté. Le locataire a réglé l’arriéré de loyers. Néanmoins, au regard du préjudice du bailleur, âgé de 87 ans, celui-ci sollicitait que les effets de la clause résolutoire s’appliquent en cas de nouvel impayé. De plus, il demandait la condamnation du locataire au paiement de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères pour les années 2022, 2023 et 2024. Il maintenait sa demande de condamnation du locataire au paiement de la somme de 150,00 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Monsieur [Z] [T], comparant, souhaitait régler l’entièreté des sommes dues au bailleur. Il expliquait sa situation de dette locative par son emploi de porteur-chauffeur aux pompes funèbres, qui n’est pas à temps plein. Il s’était fait opérer d’une hernie ce qui avait engendré un arrêt de travail pendant plusieurs mois, qui aurait dû être qualifié en accident du travail. Père d’un enfant en bas âge et séparé de la mère de l’enfant, il indiquait percevoir entre 900,00 et 1 600,00 euros par mois. Il travaillait la nuit, le week-end et faisait des astreintes. Il souhaitait rester dans le logement. Il ne percevait pas l’aide personnalisée au logement.

Sur quoi, l’affaire a été mise en délibéré au 14 mai 2025 pour y être prononcé le présent jugement par sa mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

➣ Sur les loyers et charges impayés

Il résulte des articles 1728 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989 relative aux baux d’habitation que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Le décret n°87-713 du 26 août 1987 prévoit la taxe d’enlèvement des ordures ménagères au titre des charges récupérables.

Le bailleur produit, au soutien de sa demande en paiement de l’arriéré locatif, le commandement de payer et le décompte actualisé de sa créance.

Le locataire a réglé l’arriéré de loyers avant l’audience.

Toutefois, le bailleur a demandé lors de l’audience, la condamnation du locataire au paiement de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères pour les années 2022, 2023 et 2024. Bien que cette demande ne figurait pas dans l’assignation, il s’agit d’une procédure orale et le locataire, présent à l’audience, s’engage à régler l’intégralité des sommes dues au bailleur, de telle sorte que la demande est recevable.

Le bailleur produit les relevés de taxes foncières pour les années 2022, 2023 et 2024 justifiant des montants de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères relatives à ces années, soit :

-88,00 euros pour l’année 2022,

-98,00 euros pour l’année 2023,

-94,00 euros pour l’année 2024.

Soit un total de 280,00 euros.

Par conséquent, il convient de condamner Monsieur [Z] [T] au paiement de la somme de 280,00 euros au titre de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères pour les années 2022, 2023 et 2024.

➣ Sur la résiliation en vertu de la clause résolutoire

L’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 relative aux baux d’habitation dispose que :

— toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit d’effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le bail signé par les parties contient une clause résolutoire prévoyant qu’à défaut de paiement des loyers ou charges échus ou du dépôt de garantie, et deux mois après la délivrance d’un commandement resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit.

Par exploit du 30 janvier 2024, le bailleur a fait commandement d’avoir à payer la somme de 1 800,00 euros.

Ce commandement reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail ainsi que les dispositions de l’article 24 susvisé, de même que les dispositions de l’article 6 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990 et mentionne la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement.

La procédure a été régulièrement dénoncée à Madame la Préfète de l'[Localité 7] par voie électronique avec accusé de réception en date du 05 septembre 2024 ainsi qu’à la CCAPEX par courrier du 1er février 2024.

Le commandement de payer, la saisine de la Préfète et la saisine de la CCAPEX étant régulièrement intervenus dans les délais, la demande aux fins de constat d’acquisition de la clause résolutoire est recevable.

Suivant décompte produit par le bailleur, il apparaît que les loyers n’ont pas été réglés dans les deux mois dudit commandement.

En conséquence, il y a lieu de constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail à compter du 31 mars 2024.

Toutefois, l’article 24, V°, de la loi du 06 juillet 1989 dispose que : « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation ».

Le VII° de l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 dispose que : « Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ».

Ainsi, le juge peut, même d’office, octroyer des délais de paiement au locataire en situation de régler sa dette locative et qui a repris le paiement du loyer et des charges. De plus, le juge peut suspendre les effets de la clause résolutoire pendant ces délais.

Le bailleur sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire avec la résiliation du bail en cas de nouvel impayé.

La suspension des effets de la clause résolutoire ne peut intervenir que dans le cadre de l’octroi de délais de paiement et tant que l’intégralité de la dette n’est pas réglée. Néanmoins, lorsque la dette est intégralement réglée, la résiliation du bail est censée n’avoir jamais joué.

En l’espèce, Monsieur [Z] [T] a réglé l’intégralité de l’arriéré de loyers et règle intégralement son loyer chaque mois. Toutefois, il est débiteur de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères pour les années 2022, 2023 et 2024. Il est porteur-chauffeur aux pompes funèbres et perçoit entre 900,00 et 1 600,00 euros par mois.

Ainsi, il convient d’accorder à Monsieur [Z] [T] des délais pour le paiement de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères selon les modalités décrites au dispositif ainsi que la suspension des effets de la clause résolutoire, la résiliation du bail sera censée n’avoir jamais joué si les délais sont respectés.

Si toutefois, Monsieur [Z] [T] ne respectait pas ces délais, la clause résolutoire reprendrait son plein effet dès le premier défaut de paiement d’une échéance ou d’un loyer avec les conséquences qui sont décrites au titre de l’indemnité d’occupation.

➣ Sur les délais de paiement

Le juge peut, même d’office, sur le fondement de l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989, accorder des délais de paiement, dans les conditions prévues à l’article 1343-5 du Code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative et qui a repris le versement intégral du loyer courant.

Au vu de ces éléments, il convient d’accorder des délais de paiement et d’autoriser Monsieur [Z] [T] à se libérer de sa dette locative par dix mensualités de 28,00 euros, en sus des loyers courants, étant rappelé que la dernière mensualité doit impérativement apurer le solde de la dette.

➣ Sur l’indemnité d’occupation

Si Monsieur [Z] [T] ne respecte pas les délais de paiement octroyés dans le présent jugement, la clause résolutoire reprendra tous ses effets et le bail sera résilié à compter du manquement.

Par conséquent, Monsieur [Z] [T] deviendra occupant sans droit ni titre et, à défaut de départ volontaire de sa part, il sera tenu de verser au bailleur, à titre provisionnel, une indemnité d’occupation qu’il convient de fixer à l’équivalent du montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail.

Il convient de rappeler que, conformément à l’article 1231-7 du Code civil, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement.

En conséquence, les indemnités d’occupation non payées à terme se verront augmentées des intérêts au taux légal dès leur date d’exigibilité.

➣ Sur les autres demandes

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [Z] [T], partie succombante, doit supporter les dépens qui comprendront les frais du commandement de payer visant la clause résolutoire, les frais d’assignation, les droits de plaidoirie, les débours et les frais de signification de la présente décision.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès est condamnée à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

A ce titre Monsieur [Z] [T], qui supporte les dépens, sera condamné au paiement de la somme de 150,00 euros, au bénéfice de Monsieur [D] [L].

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La présente décision est de droit assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant par décision mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort ;

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu le 1er mars 2021 à la date du 31 mars 2024 ;

CONDAMNE Monsieur [Z] [T] à payer à Monsieur [D] [L] la somme de 280,00 euros (deux cent quatre-vingt euros) au titre de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères pour les années 2022, 2023 et 2024 :

SURSOIT à l’exécution des poursuites et AUTORISE Monsieur [Z] [T] à se libérer de sa dette en dix mensualités de 28,00 euros, la dernière étant majorée du solde de la dette, principal, intérêts, dépens et frais ;

DIT que les mensualités seront exigibles en sus du loyer courant assorti de l’avance sur charges et en même temps ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire durant l’exécution desdits délais ;

DIT que si les délais sont respectés la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué ;

DIT en revanche qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité ou du loyer à son terme exact :

— la clause résolutoire retrouvera ses entiers effets et le bail sera résilié à compter du manquement,

— le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

— que, à défaut pour Monsieur [Z] [T] d’avoir libéré les lieux deux mois après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux délivré par le preneur, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique si besoin est, et au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais de l’expulsé dans tel garde-meuble désigné par ce dernier ou à défaut par le bailleur,

— que, Monsieur [Z] [T] sera tenu au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail,

— que, l’indemnité d’occupation sera due au pro-rata temporis et payable à terme et au plus tard le 05 du mois suivant ;

REJETTE tous les autres chefs de demande ;

CONDAMNE Monsieur [Z] [T] à verser à Monsieur [D] [L] la somme de 150,00 euros (cent cinquante euros) en application de l’article 700 du code de procédure civile, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

CONDAMNE Monsieur [Z] [T] aux dépens de l’instance, en ce compris notamment les frais du commandement de payer visant la clause résolutoire, les frais de son assignation et les frais de signification de la présente décision ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de droit de l’exécution provisoire.

Le présent jugement, prononcé à la date indiquée en tête des présentes, est signé par le juge présidant l’audience qui l’a rendu et le greffier.

Le greffier, le Juge des contentieux de la protection,

Christine LAPLAUD Céline DUGAT