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TRIBUNAL JUDICIAIRE

de MONTLUCON

[Adresse 2]

[Localité 6]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 24/01265 – N° Portalis DBWM-W-B7I-CNO5

Contentieux de la protection

MINUTE N°25/00

JUGEMENT

DU : 03 Septembre 2025

[W] [S] [P]

C/

[L] [I]

Le :

copie certifiée conforme délivrée à :

[W] [S] [P]

M^e Lawrence RACOT

copie exécutoire délivrée à :

[W] [S] [P]

M^e Lawrence RACOT

JUGEMENT

Le 03 Septembre 2025, au siège du Tribunal, sous la Présidence de Céline DUGAT, Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire, assistée de Christine LAPLAUD, Greffier ;

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR

Monsieur [W] [S] [P]

né le 17 Novembre 1976 à [Localité 5]

[Adresse 3]

[Localité 6]

comparant en personne

DEFENDERESSE

Madame [L] [I]

[Adresse 4]

[Localité 6]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 03185-2025-000521 du 02/04/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Montluçon)

représentée par M^e Lawrence RACOT, avocat au barreau de MONTLUCON

DÉBATS

L’affaire appelée à l’audience du 4 juin 2025, Céline DUGAT, juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire conformément à l’article L.121-3 du code de l’organisation judiciaire, assistée de Christine LAPLAUD, Greffier, après avoir entendu le demandeur et le conseil de la partie défenderesse en leurs conclusions, explications et plaidoiries, a avisé les parties à l’issue des débats que la décision serait prononcée par mise à disposition au greffe de la juridiction le 03 SEPTEMBRE 2025

EXPOSÉ DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE

Par contrat en date du 14 août 2012, Monsieur [B] a donné à bail à Madame [L] [I] un logement situé [Adresse 4] à [Localité 6] contre le paiement d’un loyer mensuel révisable de 399,00 euros outre une provision sur charges.

Aucun état des lieux d’entrée n’a été effectué. L’état des lieux de sortie a été réalisé contradictoirement le 31 janvier 2024.

Par jugement du Tribunal judiciaire de MONTLUCON, en date du 07 octobre 2022, Monsieur [W] [P] a été déclaré adjudicataire d’un bien immobilier sis [Adresse 4] à [Localité 6]

Par courrier en date du 31 août 2023, Monsieur [W] [P] donnait congé à la locataire pour motif de vente.

Par courrier en date du 03 décembre 2023, Monsieur [W] [P] donnait congé à la locataire afin de reprendre le logement.

Par courrier en date du 08 janvier 2024, Madame [L] [I] donnait son congé avec un préavis d’un mois.

Le 03 octobre 2024, le conciliateur de justice constatait l’échec de la tentative de conciliation.

Par requête en date du 04 octobre 2024, Monsieur [W] [P] sollicitait la condamnation de Madame [L] [I] à lui verser la somme de 1 201,66 euros au titre des loyers impayés du 12 février 2024 au 11 avril 2024, ainsi que la somme de 500,00 euros au titre de dommages intérêts pour préjudice moral.

A l’audience du 04 juin 2025, Monsieur [W] [P], comparant, avait déposé ses pièces. Il avait acquis l’appartement à une vente aux enchères. Il avait avisé la locataire, en 2023, qu’il y aurait une indexation du loyer et une régularisation de charges. La locataire lui avait envoyé un courrier lui indiquant son souhait de quitter le logement pour aller vivre un étage en dessous. La locataire se prévalait d’un délai de préavis d’un mois mais ne justifiait pas d’un motif de réduction du délai de préavis. Le bailleur sollicitait alors le règlement des loyers jusqu’au 12 avril 2024. Il sollicitait ainsi la condamnation de la locataire à lui payer la somme de 991,20 euros correspondant aux loyers de février et mars dans leur intégralité et à douze jours du loyer d’avril. Il sollicitait également sa condamnation au titre de la régularisation des charges pour les années 2023, à hauteur de 92,95 euros, et 2024, à hauteur de 230,08 euros. La locataire avait réglé la taxe d’enlèvement des ordures ménagères de l’année 2023. Pour l’année 2024, le bailleur sollicitait la condamnation de la locataire à la somme de 53,00 euros. La locataire lui avait alors envoyé un chèque d’un montant de 1 200,00 euros. L’envoi de ce chèque attestait que la locataire reconnaissait devoir cette somme. Après déduction de ce chèque, la locataire restait redevable de la somme de 167,23 euros.

Le bailleur sollicitait la somme de 250,00 euros au titre de la réparation du logement, il ne produisait toutefois, aucun justificatif ayant procédé lui-même à ladite réparation.

Il attestait avoir pris des photographies de la locataire dans la rue afin de prouver que celle-ci n’avait pas de difficulté pour marcher.

Il sollicitait la somme de 500,00 euros au titre de son préjudice moral. Il s’occupait depuis un an de ce dossier, entrainant du stress et de la fatigue. Il sollicitait encore la condamnation de la locataire à lui verser la somme de 500,00 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Madame [L] [I] était représentée. Elle était âgée de 73 ans et avait des problèmes de vue. Le bailleur lui avait donné congé avec un délai de préavis de six mois en indiquant qu’il souhaitait reprendre le logement pour lui-même. La locataire avait alors voulu donner son congé. L’état des lieux de sortie avait été effectué. Le bailleur avait mis en location sur la plateforme Airbnb le logement pendant la période de préavis de la locataire, soit de février à avril 2024. Sous les pressions et les menaces du bailleur, la locataire lui avait envoyé un chèque de 1 200,00 euros. La locataire sollicitait ainsi le débouté de Monsieur [W] [P] de ses demandes. Concernant la demande au titre des réparations locatives, le bailleur ne produisait pas de devis. La locataire sollicitait la restitution de la somme de 1200,00 euros. La locataire sollicitait la condamnation du bailleur à lui verser la somme de 1 500,00 euros au titre de son préjudice moral. Elle avait subi la pression du bailleur qui l’avait prise en photographie dans la rue. Enfin, bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle, elle demandait la condamnation du bailleur à lui verser la somme de 1 500,00 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile. La locataire avait également déposé les conclusions écrites de son conseil.

Sur quoi, l’affaire a été mise en délibéré au 03 septembre 2025 pour y être prononcé le présent jugement par sa mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

➣ Sur la validité du congé délivré par la locataire

Aux termes de l’article 15 de la loi du 06 juillet 1989, « Lorsqu’il émane du locataire, le délai de préavis applicable au congé est de trois mois.

Le délai de préavis est toutefois d’un mois :

1° Sur les territoires mentionnés au premier alinéa du I de l’article 17 ;

2° En cas d’obtention d’un premier emploi, de mutation, de perte d’emploi ou de nouvel emploi consécutif à une perte d’emploi ;

3° Pour le locataire dont l’état de santé, constaté par un certificat médical, justifie un changement de domicile ;

3° bis Pour le locataire bénéficiaire d’une ordonnance de protection ou dont le conjoint, partenaire lié par un pacte civil de solidarité ou concubin fait l’objet de poursuites, d’une procédure alternative aux poursuites ou d’une condamnation, même non définitive, en raison de violences exercées au sein du couple ou sur un enfant qui réside habituellement avec lui ;

4° Pour les bénéficiaires du revenu de solidarité active ou de l’allocation adulte handicapé ;

5° Pour le locataire qui s’est vu attribuer un logement défini à l’article L.831-1 du code de la construction et de l’habitation.

Le locataire souhaitant bénéficier des délais réduits de préavis mentionnés aux 1° à 5° précise le motif invoqué et le justifie au moment de l’envoi de la lettre de congé. A défaut, le délai de préavis applicable à ce congé est de trois mois.

Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifié par acte d’un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l’acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre.

Pendant le délai de préavis, le locataire n’est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis si c’est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouvé occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.

A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation des locaux loués ».

En l’espèce, par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 08 janvier 2024, reçue le 10 janvier 2024 par le bailleur, Madame [L] [I] donnait son congé avec un délais de préavis réduit d’un mois. Elle produisait un certificat médical attestant qu’elle devait « être prioritaire pour changer de locaux d’habitation pour raison de santé ».

Force est de constater que Madame [L] [I] justifie avoir donné congé à son bailleur en se prévalant, conformément à l’article 15 de la loi du 06 juillet 1989, d’un délai de préavis d’un mois justifié par son état de santé, en joignant un certificat médical d’un médecin daté du 04 janvier 2024 mentionnant qu’elle « doit être prioritaire pour changer de locaux d’habitation pour raison de santé ». La loi n’exige pas que le certificat médical précise la problématique médicale exacte qui relève en tout état de cause du secret médical. Ainsi, le bail a pris fin le 10 février 2024. Il y a ainsi lieu de constater la résiliation du bail à compter du 10 février 2024.

➣ Sur les conséquences de la validité du congé délivré par la locataire

Il résulte des articles 1728 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989 relative aux baux d’habitation que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

La locataire était ainsi redevable des loyers jusqu’au 10 février 2024.

A l’audience, le bailleur sollicitait la condamnation de la locataire au paiement de la somme de 413,00 euros pour le mois de février 2024, qui comptait vingt-neuf jours. Le montant du loyer n’était pas contesté par la locataire.

Soit : (10 * 413) / 29 = 142,41 euros.

Ainsi, Madame [L] [I] était redevable de la somme de 142,41 euros pour le loyer du mois de février 2024. Elle n’était ainsi pas redevable des loyers du mois de mars 2024 et du mois d’avril 2024.

➣ Sur la régularisation des charges

Il résulte des articles 1728 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989 relative aux baux d’habitation que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Pour l’année 2023, le bailleur sollicite la condamnation de la locataire au paiement de la somme de 92,95 euros au titre de la régularisation des charges.

Le bailleur produit un document intitulé « répartition des charges » qui individualise les charges du logement. Ce document atteste que les charges de l’année 2023 pour le logement occupé par Madame [L] [I] s’élèvent à la somme de 1 019,95 euros. La locataire a versé neuf mensualités de 69,00 euros et trois mensualités de 102,00 euros, soit un total de 927,00 euros.

Soit : 1 019,95 – 927,00 = 92,95 euros.

Ainsi, les sommes demandées au titre des charges de l’année 2023 sont justifiées et la locataire ne forme aucune contestation. Par conséquent, Madame [L] [I] est condamnée au paiement de la somme de 92,95 euros au titre de la régularisation des charges de l’année 2023.

Pour l’année 2024, le bailleur sollicite la condamnation de la locataire au paiement de la somme de 230,08 euros au titre de la régularisation des charges.

Le bailleur produit un document intitulé « répartition des charges » qui individualise les charges du logement. Ce document atteste que les charges de l’année 2024 pour le logement occupé par Madame [L] [I] s’élèvent à la somme de 1 188,35 euros. La locataire a versé une mensualité de 102,00 euros.

La locataire n’est redevable du loyer et des charges que jusqu’au 10 février 2024. Par conséquent, il convient de proratiser les charges dues au 10 février 2024.

Soit : 1 188,35 / 12 = 99,02 euros. Ainsi, les charges s’élèvent à 99,02 euros par mois.

Pour le mois de février, les charges dues par la locataire, proratisées au 10 février 2024, s’élèvent à la somme de 34,14 euros (10 * 99,02 / 29).

Ainsi, pour les charges de l’année 2024, la locataire était redevable de la somme de 133,16 euros (99,02 + 34,14). Or, la locataire a déjà versé la somme de 102,00 euros au titre des charges de l’année 2024, de telle sorte qu’elle reste tenue au paiement de la somme de 31,16 euros.

Par conséquent, Madame [L] [I] est condamnée au paiement de la somme de 31,16 euros au titre de la régularisation des charges de l’année 2024.

➣ Sur la taxe d’enlèvement des ordures ménagères

Il résulte des articles 1728 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989 relative aux baux d’habitation que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. La taxe d’enlèvement des ordures ménagères fait partie des charges dues par le locataire.

Le bailleur sollicite la condamnation de la locataire au paiement de la somme de 53,00 euros au titre de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères pour 2024.

Le bailleur produit le relevé des taxes foncières pour l’année 2024. S’agissant du logement occupé par Madame [L] [I], la taxe foncière pour l’année 2024 s’élève à la somme de 190,00 euros. La locataire est tenue au paiement de ladite taxe jusqu’au 10 février 2024, soit pendant 41 jours. Soit : (41 * 190) / 366 = 21,28 euros.

Par conséquent, Madame [L] [I] sera condamnée à payer à Monsieur [W] [P] la somme de 21,28 euros au titre de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères pour l’année 2024.

➣ Sur les réparations locatives

L’article 7 de la loi du 06 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de « répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ». Il doit également « prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure ».

L’article 17732 du Code civil dispose que le locataire « répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute ».

Au terme d’une jurisprudence de la Cour de cassation en date du 15 février 2012 (Civ 3 – 15 février 2012), il appartient au bailleur de produire les justificatifs des réparations à engager suite au départ du locataire. Les factures ne sont pas exigées, un devis peut suffire dès lors que le logement n’a pas pu être reloué ou a été reloué avec un loyer moindre.

En l’espèce, le bailleur ne produit aucun état des lieux, ni d’entrée ni de sortie. C’est la locataire qui produit l’état des lieux de sortie. De plus, le bailleur ne justifie aucunement du chiffrement de ses demandes au titre des réparations locatives, et ne produit aucune facture ni aucun devis. Dans ces conditions, il n’est pas possible de faire droit à la demande du bailleur au titre des réparations locatives.

Par conséquent, Monsieur [W] [P] sera débouté de sa demande au titre des réparations locatives.

➣ Sur la demande de dommages et intérêts du bailleur

L’article 1240 du Code civil dispose que « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».

L’article 1241 du Code civil dispose que « Chacun est responsable du dommage qu’il a causé non seulement par son fait, mais encore par sa négligence ou par son imprudence ».

Le préjudice moral recouvre les souffrances psychiques endurées par la victime. Il s’agit d’une atteinte aux sentiments de la victime. Un tel préjudice se distingue alors des préjudices matériels qui peuvent faire l’objet d’une évaluation pécuniaire. Ainsi, le préjudice moral recouvre les atteintes qui n’affectent pas le patrimoine de la victime.

Monsieur [W] [P] considère avoir subi un préjudice moral se caractérisant par du stress et de la fatigue, occasionnés par la gestion de ce différend. Or, Monsieur [W] [P] n’établit en rien l’existence d’un tel préjudice.

Par conséquent, Monsieur [W] [P] sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

➣ Sur la demande reconventionnelle en restitution de la somme de 1 200,00 euros versée par la locataire

En vertu de l’article 1302 du Code civil, « Tout paiement suppose une dette ; ce qui a été reçu sans être dû est sujet à restitution ».

Il résulte des articles 1728 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989 relative aux baux d’habitation que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Il résulte de l’article 15 de la loi du 06 juillet 1989 que le locataire est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis si c’est lui qui a notifié le congé. A contrario, le locataire n’est pas redevable des loyers et charges qui sont postérieurs à l’expiration du délai de préavis.

En l’espèce, Madame [L] [I] n’était redevable des loyers et charges que jusqu’au 10 février 2024. Elle a, toutefois, envoyé un chèque au bailleur, sur demande de celui-ci, d’un montant de 1 200,00 euros correspondant aux loyers des mois de février et mars ainsi qu’à une partie du mois d’avril 2024.

Comme énoncé plus haut, la locataire n’est redevable que d’une partie du loyer du mois de février, soit 142,41 euros. Elle est également condamnée au paiement de la somme de 92,95 euros au titre de la régularisation des charges de 2023, ainsi qu’au paiement de la somme de 31,16 euros au titre de la régularisation des charges de 2024 et à la somme de 21,28 euros au titre de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères de 2024, soit, un total de 287,80 euros.

Par conséquent, il y a lieu de condamner Monsieur [W] [P] à restituer à Madame [L] [I], les sommes non dues par celle-ci, soit la somme de 912,20 euros.

➣ Sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêts de la locataire

L’article 1240 du Code civil dispose que « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».

L’article 1241 du Code civil dispose que « Chacun est responsable du dommage qu’il a causé non seulement par son fait, mais encore par sa négligence ou par son imprudence ».

Le préjudice moral recouvre les souffrances psychiques endurées par la victime. Il s’agit d’une atteinte aux sentiments de la victime. Un tel préjudice se distingue alors des préjudices matériels qui peuvent faire l’objet d’une évaluation pécuniaire. Ainsi, le préjudice moral recouvre les atteintes qui n’affectent pas le patrimoine de la victime.

Madame [L] [I] considère avoir subi un préjudice moral résultant de la pression exercée par le bailleur qui l’a prise en photographies dans la rue.

Aux termes de l’article 9 du Code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Ainsi, dans un procès civil, l’illicéité ou la déloyauté dans l’obtention ou la production d’un moyen de preuve ne conduit pas nécessairement à l’écarter des débats. Le juge doit, lorsque cela lui est demandé, apprécier si une telle preuve porte une atteinte au caractère équitable de la procédure dans son ensemble, en mettant en balance le droit à la preuve et les droits antinomiques en présence, le droit à la preuve pouvant justifier la production d’éléments portant atteinte à d’autres droits à condition que cette production soit indispensable à son exercice et que l’atteinte soit strictement proportionnée au but poursuivi.

En l’espèce, par courrier en date du 11 juin 2024, Monsieur [W] [P] accusait Madame [L] [I] de commettre à son égard une « tentative d’escroquerie ». Il expliquait que le motif du congé était faux et que cette dernière ne souffrait « d’aucun handicap ou d’aucune raison médicale valable » qui la privait de sa « pleine mobilité » au motif qu’il l’avait vue « déambuler dans les rues de [Localité 6] sur de grands

trajets pédestres sans avoir la moindre gêne physique lors de » sa marche. Il joignait à son courrier quatre photographies illustrant Madame [L] [I] marchant dans les rues. Il enjoignait alors à la locataire de lui régler les sommes sollicitées à défaut de quoi il saisirait une juridiction pénale pour « faux, usage de faux et tentative d’escroquerie ».

Le 14 juin 2024, Madame [L] [I], âgée de 73 ans, se rendait au commissariat de police de [Localité 6] afin de déposer plainte pour ces faits, alors qualifiés de chantage, contre Monsieur [W] [P].

Il ressort ainsi de ces éléments que le procédé utilisé par Monsieur [W] [P], à savoir la prise de photographies de la locataire, était inutile et portait une atteinte à la vie privée de la locataire disproportionnée au but poursuivi, de telle sorte qu’il s’agissait d’un manquement à la loyauté de la preuve, causant un préjudice moral à Madame [L] [I], justifiant son indemnisation.

Par conséquent, Monsieur [W] [P] sera condamné à payer à Madame [L] [I] la somme de 500,00 euros en réparation de son préjudice moral.

➣ Sur les autres demandes

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [W] [P], partie partiellement succombante, doit supporter les dépens qui comprendront les droits de plaidoirie, les débours et les frais de signification de la présente décision.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès est condamnée à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

A ce titre, Monsieur [W] [P], qui supporte les dépens, sera condamné au paiement de la somme de 300,00 euros, au bénéfice de Madame [L] [I].

La présente décision est de droit assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant par décision mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort ;

CONSTATE la validité du congé délivré par Madame [L] [I] ;

CONSTATE la résiliation du bail concernant le logement situé [Adresse 4] à [Localité 6], ce à compter du 10 février 2024 ;

CONDAMNE Monsieur [W] [P] à restituer à Madame [L] [I] la somme de 912,20 euros (neuf cent douze euros et vingt centimes), correspondant au montant du chèque versé par Madame [L] [I] après déduction des sommes dues par celle-ci au bailleur au titre du loyer du mois de février 2024, de la régularisation des charges pour les années 2023 et 2024 ainsi qu’au titre de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères de l’année 2024 ;

DÉBOUTE Monsieur [W] [P] de sa demande au titre des réparations locatives ;

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DÉBOUTE Monsieur [W] [P] de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Monsieur [W] [P] à payer à Madame [L] [I] la somme de 500,00 euros (cinq cents euros) à titre de dommages et intérêts, en réparation de son préjudice moral ;

REJETTE tous les autres chefs de demande ;

CONDAMNE Monsieur [W] [P] à verser à Madame [L] [I] la somme de 300,00 euros (trois cents euros) en application de l’article 700 du code de procédure civile, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

CONDAMNE Monsieur [W] [P] aux dépens de l’instance, en ce compris notamment les frais de signification de la présente décision ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de droit de l’exécution provisoire.

Le présent jugement, prononcé à la date indiquée en tête des présentes, est signé par le juge présidant l’audience qui l’a rendu et le greffier

Le greffier, le Juge des contentieux de la protection,

Christine LAPLAUD Céline DUGAT