N° D’INSCRIPTION AU

REPERTOIRE GENERAL : N° RG 25/00086

N° Portalis DBWM-W-B7J-CQXP

N.A.C. : 30B

TRIBUNAL JUDICIAIRE de MONTLUCON

— =-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=

ORDONNANCE DU JUGE DES RÉFÉRÉS

du 22 Avril 2026

ENTRE :

DEMANDEUR

S.C.I. NATIONALE DE SERVICES IMMOBILIERS

[Adresse 1]

[Localité 1]

représentée par Maître Thierry CHAPRON de la SCP INTER BARREAUX CHAPRON LEBRUN, avocat au barreau de PARIS,plaidant, substitué par M^e Antoine DOUET, avocat au barreau de MONTLUCON, postulant,

d’une part

ET :

DÉFENDEUR

S.A.R.L. CAROLINE DENEBOUR

RCS de MONTLUCON 884 357 492

[Adresse 2]

[Localité 2]

représentée par M^e Maryline DIAT, avocat au barreau de MONTLUCON

d’autre part ;

Nous, Juge des référés, après débats à l’audience publique du 11 mars 2026 tenue par […] […], présidente du tribunal judiciaire, juge des référés, assistée de […], greffière, avons avisé les parties que la décision serait prononcée par mise à disposition au greffe de la juridiction le VINGT DEUX AVRIL DEUX MILLE VINGT SIX, ainsi qu’il suit :

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par acte sous seing privé signé le 04 juin 2020, à effet au 1er juillet 2020, la SCI NSI NATIONALE DE SERVICES IMMOBILIERS a donné à bail commercial, pour une durée de neuf ans, à la SARL CAROLINE DENEBOUR des locaux à usage de commerce (vente de produits alimentaires) situés [Adresse 3] à [Localité 2] (03), moyennant un loyer annuel hors taxe de 4.200€, payable trimestriellement d’avance (1.050€), outre les charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 10 octobre 2025, la SCI NSI NATIONALE DE SERVICES IMMOBILIERS a fait assigner la SARL CAROLINE DENEBOUR, au visa notamment des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, devant le juge des référés de ce tribunal auquel elle demande de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail du 1er juillet 2020 et en conséquence soutenir l’expulsion de la SARL CAROLINE DENEBOUR et de tous les occupants dans les lieux de son chef, et ce avec l’assistance d’un commissaire de police et de la force publique s’il y a lieu,

— ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans un garde-meubles qu’il désignera ou dans tel autre lieu choisi par le bailleur, et ce en garantie de toutes sommes qui pourraient être dues,

— condamner la SARL CAROLINE DENEBOUR à payer la somme de 10.239,32€ correspondant au montant des sommes dues au 19 juillet 2025,

— condamner la SARL CAROLINE DENEBOUR à payer à compter du 19 juillet 2025 une indemnité d’occupation mensuelle à hauteur de 617€, et ce jusqu’à la libération effective des lieux par remise des clés,

— condamner la SARL CAROLINE DENEBOUR au paiement d’une somme de 2.500€ sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.

L’affaire a été appelée à l’audience du 12 novembre 2025 puis a été renvoyée à quatre reprises à la demande des parties.

A l’audience du 11 mars 2026 à laquelle l’affaire a été retenue, la SCI NSI NATIONALE DE SERVICES IMMOBILIERS, représentée par son avocat, a repris les termes de ses conclusions n°3 déposées à l’audience, confirmant l’ensemble de ses demandes telles qu’exposées dans son acte introductif d’instance, et sollicitant du juge des référés de débouter la SARL CAROLINE DENEBOUR de l’ensemble de ses demandes.

A l’appui de ses prétentions, la SCI NSI NATIONALE DE SERVICES IMMOBILIERS demande l’application des dispositions légales permettant de constater l’acquisition de la clause résolution depuis le 19 juillet 2025 prévue au contrat de bail à défaut de paiement des loyers par son locataire, ainsi que de prononcer l’ensemble des conséquences induites par cette acquisition.

Concernant la validité du commandement de payer, elle expose que sa nullité ne serai être retenue dans la mesure où s’il indique qu’il a été délivré le 18 juin sa lecture rapide permet de s’assurer de l’année de délivrance puisqu’il est précisé que le décompte des sommes dues est arrêté au 07 mai 2025, et que la page trois de l’acte indique la date du 18 juin 2025. Elle souligne qu’en outre l’omission de l’année sur la page une ne cause aucun grief à la SARL CAROLINE DENEBOUR. Elle précise également que les mentions portées dans le commandement de payer et comportant une erreur quant à la date du bail et quant à l’échéance trimestrielle du loyer dû ne font pas non plus grief à la SARL CAROLINE DENEBOUR dès lors qu’un seul contrat de bail lie les parties et que le commandement indique de façon claire le montant de la dette et la période concernée.

La SCI NSI NATIONALE DE SERVICES IMMOBILIERS expose par ailleurs que la SARL CAROLINE DENEBOUR ne conteste pas le montant de sa dette de loyer, mais uniquement le montant des frais de procédure.

Elle souligne également qu’au regard des pièces comptables que la SARL CAROLINE DENEBOUR verse aux débats et qui illustrent une activité largement déficitaire, elle ne présente aucune garantie sérieuse lui permettant de respecter les délais de paiement qu’elle sollicite.

En défense, la SARL CAROLINE DENEBOUR, représentée par son avocat, a repris les termes de ses dernières conclusions déposées le 24 février 2026 et demande au juge des référés de :

— à titre principal :

— prononcer la nullité du commandement de payer visant la clause résolutoire,

— juger que l’assignation en référé délivrée le 10 octobre 2025 est nulle et de nul effet,

— débouter la SCI NSI NATIONALE DE SERVICES IMMOBILIERS de toutes ses demandes plus amples ou contraires,

— condamner la SCI NSI NATIONALE DE SERVICES IMMOBILIERS prise en la personne de son représentant légal à lui porter et payer 1.200€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— à titre subsidiaire :

— ordonner la suspension de la clause résolutoire,

— constater que les arriérés de loyers dus arrêtés au 1er février 2026 s’élèvent à 6.366,93€,

— l’autoriser à se libérer des arriérés de loyers, en sus du loyer courant, par des versements mensuels à hauteur de 260€ par mois durant 23 mois, le solde restant dû à la 24ème échéance,

— constater que ces règlements s’effectueront auprès des centres des finances publiques résultant des divers avis à tiers détenteurs,

— débouter la SCI NSI NATIONALE DE SERVICES IMMOBILIERS de toutes ses demandes plus amples ou contraires,

— débouter la SCI NSI NATIONALE DE SERVICES IMMOBILIERS de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— juger que chaque partie conservera la charge de ses dépens.

A l’appui de sa défense, la SARL CAROLINE DENEBOUR expose que le commandement de payer qui lui a été délivré ne respecte pas les prescriptions de l’article 648 du code de procédure civile puisque la mention de l’année est omise, ce qui doit entraîner le constat de la nullité de cet acte, et donc la nullité de l’assignation en référé en ce que la mise en oeuvre de la clause résolutoire est subordonnée à la délivrance d’un commandement de payer valable. Elle fait par ailleurs observer que les mentions portées dans le commandement ne lui permettent pas de savoir de manière précise quelles sont les sommes qui lui sont réclamées en ce qu’il comporte des erreurs quant à la périodicité du loyer et quant à la date du bail.

La SARL CAROLINE DENEBOUR expose par ailleurs qu’elle s’est vu délivrer plusieurs avis à tiers détenteur en raison de dettes de la SCI NSI NATIONALE DE SERVICES IMMOBILIERS à plusieurs trésoreries publiques, et qu’elle s’acquitte donc par cet voie du paiement de ses loyers en ayant obtenu des centres de finances publiques des échéanciers de versement lui permettant d’achever le paiement de ses arriérés de loyers en décembre 2027. Elle conteste en outre le montant de la somme totale due et présente le calcul qui devrait selon elle être retenu, tout en précisant qu’elle a repris le paiement de son loyer courant depuis le mois de janvier 2026, ce qui doit lui permettre de bénéficier de délais de paiement.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 22 avril 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Sur la demande principale aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail et sur les demandes subséquentes

L’article 834 du Code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du Code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire stipulée dans un bail.

L’article L.145-41 du Code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise stipulée dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut alors constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

— le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

— le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

— la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation.

Dès lors, la validité du commandement de payer visant la clause résolutoire est essentielle. En effet, l’article 112 du code de procédure civile dispose que la nullité des actes de procédure peut être invoquée au fur et à mesure de leur accomplissement ; mais elle est couverte si celui qui l’invoque a, postérieurement à l’acte critiqué, fait valoir des défenses au fond ou opposé une fin de non-recevoir sans soulever la nullité. Et l’article 114 du même code précise qu’aucun acte de procédure ne peut être déclaré nul pour vice de forme si la nullité n’en est pas expressément prévue par la loi, sauf en cas d’inobservation d’une formalité substantielle ou d’ordre public ; La nullité ne peut être prononcée qu’à charge pour l’adversaire qui l’invoque de prouver le grief que lui cause l’irrégularité, même lorsqu’il s’agit d’une formalité substantielle ou d’ordre public.

Or, la nullité des actes de commissaires de justice étant régie par les dispositions qui gouvernent les actes de procédure, l’article 112 du code de procédure civile est applicable à un commandement de payer visant la clause résolutoire d’un bail [Cass. Civ. 3ème 14 décembre 1994 n°92-21.263].

Ainsi, en application des dispositions de l’article 648 du code de procédure civile, qui dispose que tout acte de commissaire de justice indique, indépendamment des mentions prescrites par ailleurs, notamment la date de l’acte, sous peine de nullité, la mention de la date dans cet acte étant une formalité substantielle exigées à peine de nullité [Cass. Civ. 2ème 08 octobre 1970, JCP A 1971.IV 5854], et une date illisible, raturée ou entrant en divergence avec une autre date, équivalant à une absence de date [ Cass. Civ. 2ème 20 juin 1968 Bull.civ.II n°188].

En l’espèce, alors que la SARL CAROLINE DENEBOUR a soulevé la nullité du commandement de payer avant toute défense au fond, il est acquis aux débats que le commandement de payer qui lui a été délivré à la demande de la SCI NSI NATIONALE DE SERVICES IMMOBILIERS, et sur lequel celle-ci fonde sa demande de constat de la résolution du contrat de bail en application du jeu de la clause résolutoire, ne comporte sur sa première page que la mention “délivré le Dix-Huit Juin -” sans mention de l’année, et que la dernière page relative aux modalités de remise porte la mention “Le 18/06/2025". Force est ainsi de constater l’absence de date sur cet acte, absence que d’ailleurs la SCI NSI NATIONALE DE SERVICES IMMOBILIERS ne conteste pas véritablement, puisqu’elle expose surtout que cette omission formelle ne fait pas grief à la SARL CAROLINE DENEBOUR dans la mesure où ce même acte il est mentionné “il est dû à titre de loyers et accessoires selon compte arrêté à la date du 07/05/2025 la somme mentionnée dans le décompte ci-dessous”, lui permettant de connaître le montant de la dette et la période concernée.

Cependant, sans qu’il ne soit besoin d’analyser le contenu du commandement de payer litigieux, qui, s’il fait référence à une période globale d’impayés de loyers et fait état d’une somme totale due, ne comporte pas de décompte précis, l’absence de date de l’acte de commissaire de justice délivré aux fins de commandement de payer fait forcément grief au défendeur puisqu’il ne permet pas de faire courir le délai d’un mois prévu par les dispositions de l’article L.145-41 du Code de commerce déjà rappelées. En effet, en l’absence de point de départ de ce délai d’un mois, le défendeur n’est pas en capacité de déterminer à quelle date les effets de la clause résolutoire contenue au bail et visée et reproduite dans le commandement de payer s’appliqueront, ni le délai butoir dont il dispose pour procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte. En outre, et en corollaire, cette absence de point de départ prive le juge de sa capacité à fixer la date de résolution du contrat de bail, rendant dès lors la demande principale totalement vide.

En conséquence, au regard de l’ensemble de ces éléments, et de la nullité du commandement de payer délivré à la SARL CAROLINE DENEBOUR empêchant le constat de l’effet de l’application de la clause résolutoire contenue au bail en date du 04 juin 2020, il y a lieu de débouter la SCI NSI NATIONALE DE SERVICES IMMOBILIERS de l’ensemble de sa demande principale en constat de l’acquisition de la clause résolutoire et de l’ensemble de ses demandes subséquentes.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

L’article 491 alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, la SCI NSI NATIONALE DE SERVICES IMMOBILIERS, qui succombe, doit supporter la charge des dépens de l’instance qu’elle a introduite.

Par ailleurs, l’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, 2° et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.

Il est rappelé que la juridiction des référés a le pouvoir de prononcer une condamnation en application de ces dispositions.

En l’état du litige, alors qu’il est acquis aux débats que la SARL CAROLINE DENEBOUR présente une absence de paiement des loyers échus sur un nombre certain de termes, et bien que la SCI NSI NATIONALE DE SERVICES IMMOBILIERS succombe en sa demande principale, l’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Dès lors, la SCI NSI NATIONALE DE SERVICES IMMOBILIERS et la SARL CAROLINE DENEBOUR seront déboutées de leur demande respective formée à ce titre.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés, statuant publiquement par décision contradictoire, rendue par mise à disposition au greffe, en premier ressort ;

Vu les articles 834 et 835 du code de procédure civile ;

DEBOUTONS la SCI NSI NATIONALE DE SERVICES IMMOBILIERS de l’ensemble de ses demandes principales ;

DEBOUTONS chacune des parties de leurs demandes formées au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

LAISSONS les dépens à la charge de la SCI NSI NATIONALE DE SERVICES IMMOBILIERS ;

Ainsi fait et ordonné les jour, mois et an susdits. La présente décision a été signée par […] […], présidente et […], greffière.

La greffière La présidente

[…] […] […]