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TRIBUNAL JUDICIAIRE

de MONTLUCON

[Adresse 1]

[Localité 1]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 25/01181 – N° Portalis DBWM-W-B7J-CRRX

Contentieux de la protection

MINUTE N°26/00

JUGEMENT

DU : 19 Février 2026

E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT OPH

C/

[B] [I]

Le :

copie certifiée conforme délivrée à :

E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT OPH

[B] [I]

copie exécutoire délivrée à :

E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT OPH

JUGEMENT

Le 19 Février 2026, au siège du Tribunal, sous la Présidence de […], Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire, assistée de […], Greffier ;

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDERESSE

E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT OPH

[Adresse 2]

[Localité 1]

représentée par Madame [L] [E], munie d’un pouvoir ;

DEFENDERESSE

Madame [B] [I]

[Adresse 3]

[Adresse 3]

[Localité 1]

comparante

DÉBATS

L’affaire appelée à l’audience du 3 décembre 2025, […], juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire conformément à l’article L.121-3 du code de l’organisation judiciaire, assistée de […], Greffier, en présence de [P] [T], assistant de justice, après avoir entendu les parties en leurs demandes et explications, a avisé les parties à l’issue des débats que la décision serait prononcée par mise à disposition au greffe de la juridiction le 19 FEVRIER 2026.

EXPOSÉ DU LITIGE

FAITS ET PROCÉDURE

Par contrat de location pour locaux meublés signé le 07 mars 2022, avec prise d’effet le 14 mars 2022, l’E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT OPH (ci-après [Localité 1] HABITAT) a donné à bail à Madame [B] [I] (ci-après Madame [I]), un appartement à usage d’habitation principale situé [Adresse 3] à [Localité 1] ainsi qu’une cave en sous-sol en annexe, contre un loyer mensuel initial de 399,38 euros, outre les provisions sur charges. En mai 2025, le loyer mensuel s’est élevé à 441,78 euros. En mai 2022, le montant des charges locatives s’est élevé à 169,73 euros. Le dépôt de garantie a été fixé à hauteur d'1 mois de loyer sans les charges.

Un premier plan d’apurement d’une dette à hauteur de 655,22 euros a été signé par les parties le 09 juin 2023.

Par acte de commissaire de justice en date du 17 février 2025, remis à personne, [Localité 1] HABITAT a fait signifier à Madame [I], en visant la clause résolutoire insérée au bail, un commandement de payer une somme due en principal au titre des loyers, charges échues et impayées ainsi que du dépôt de garantie à hauteur de 5.942,43 euros, selon décompte arrêté au 14 février 2025, et de justifier de l’assurance, outre la somme de 160,24 euros au titre dudit commandement de payer.

La Commission spécialisée de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (ci-après CCAPEX) a enregistré avec accusé de réception électronique la signification du commandement de payer le 18 février 2025.

Un second plan d’apurement d’une dette à hauteur de 6.823,82 euros a été signé par les parties le 04 avril 2025.

[Localité 1] HABITAT a fait assigner Madame [I] en constatation de la résiliation du bail devant le Juge des Contentieux de la Protection de Montluçon suivant acte de commissaire de justice signifié le 16 juillet 2025, remis à domicile.

La procédure a été dénoncée à la préfecture de l’Allier par voie électronique avec accusé de réception en date du 17 juillet 2025.

Par décision en date du 12 novembre 2025, la Commission de surendettement des particuliers de l’Allier a déclaré recevable le dossier déposé par Madame [I] et l’a orienté vers un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire.

L’audience a eu lieu le 03 décembre 2025.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

À l’audience du 03 décembre 2025, [Localité 1] HABITAT, par l’intermédiaire de sa directrice générale représentée par pouvoir, s’en remet à l’assignation et sollicite :

— que soit constatée la résiliation du 18 avril 2025, du bail conclu avec Madame [I] portant sur le logement situé [Adresse 3] à [Localité 1] ;

— que soit ordonnée en conséquence l’expulsion de Madame [I] du logement et celle de tous occupants et tous biens de son chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

— la condamnation de Madame [I] à lui verser les sommes suivantes :

6.732,51 euros au titre des loyers, indemnités d’occupation, charges impayées et du dépôt de garantie dus à l’audience ;

En deniers ou en quittances, une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer révisable, augmenté des charges elles-mêmes révisables, jusqu’à la date de libération effective des lieux, caractérisée par la remise des clés ou par un procès-verbal d’expulsion ou de reprise ;150 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;Les entiers frais et dépens ;- que soit ordonnée l’exécution provisoire.

Au soutien de ses demandes, [Localité 1] HABITAT fait valoir que le commandement de payer signifié le 17 février 2025 est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte que la clause résolutoire stipulée au contrat de bail signé le 07 mars 2022 entre les parties est acquise. De surcroît, [Localité 1] HABITAT expose que Madame [I] n’a pas respecté les plans d’apurement de ses dettes mis en place. Toutefois, [Localité 1] HABITAT précise que Madame [I] a repris le paiement de ses loyers.

À l’audience du 03 décembre 2025, Madame [I], comparante, précise au tribunal sur sa situation personnelle qu’elle a traversé des difficultés familiales qui ont entravé la poursuite du paiement des loyers, et qu’elle a des enfants dont deux jumeaux de 15 ans et une fille de 18 ans en classe de terminale. Elle précise qu’elle a travaillé comme éducatrice mais qu’elle ne travaille plus, et que les aides personnalisées au logement lui ont été coupées. Elle soutient être prise en charge par la Commission de surendettement des particuliers de l’Allier, que sa dette de loyers est comprise dans son dossier de surendettement, qu’elle a repris le paiement des loyers et qu’elle touche de l’argent de la Caisse d’Allocations Familiales.

MOTIVATION

➣ Sur la demande en paiement des loyers et charges

Aux termes de l’article 1353 du Code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et celui qui s’en prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Selon l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction en vigueur au moment de la conclusion du contrat de bail litigieux, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, [Localité 1] HABITAT verse au débat l’engagement de location, un décompte actualisé des sommes dues et le commandement de payer.

Madame [I] ne conteste pas la dette et ne justifie pas du paiement intégral du retard. Il convient donc de faire droit à la demande en paiement de [Localité 1] HABITAT qui apparaît bien fondée.

En conséquence, Madame [I] sera condamnée à payer la somme de 6.732,51 euros au titre des loyers, indemnités d’occupation, charges impayées et du dépôt de garantie selon décompte arrêté à l’audience.

➣ Sur la résiliation du bail

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de l’Allier par la voie électronique le 17 juillet 2025, soit au moins six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, [Localité 1] HABITAT justifie de la saisine de la CCAPEX prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 le 18 février 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 16 juillet 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

En conséquence, la demande est recevable.

L’article 24 de la loi du juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs prévoit en son premier alinéa que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, l’une des conditions générales du bail stipule : « En cas de non-paiement des sommes dues à l’Organisme, loyers ou charges régulièrement appelés ou en cas de non versement du dépôt de garantie, d’un montant au moins équivalent à trois mois de loyer en principal (déduction faite de l’A.P.L.) le contrat sera, après examen du cas en liaison avec le service social du secteur, résilié de plein droit à l’initiative de [Localité 1] Habitat, deux mois après un simple commandement de payer resté sans effet. »

Il convient donc de retenir que le défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne peut produire effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux, conformément aux stipulations du contrat de location litigieux.

Il est établi et non contesté que Madame [I] a laissé les échéances de loyer impayées pendant plusieurs mois.

De plus, si la décision de recevabilité du dossier de surendettement intervient après l’expiration du délai de deux mois suivant la signification du commandement de payer, elle est sans effet sur l’acquisition de la clause résolutoire. En l’espèce, le commandement de payer visant la clause résolutoire stipulée au bail a été signifié à Madame [I] le 17 février 2025, de telle sorte que le délai de deux mois a expiré le 18 avril 2025. La décision de recevabilité est quant à elle intervenue le 12 novembre 2025, soit postérieurement à l’expiration du délai de deux mois, de telle sorte qu’elle est sans effet sur l’acquisition de la clause résolutoire.

En conséquence, il convient de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire au profit de [Localité 1] HABITAT et donc de la résiliation du bail sont réunies à la date du 18 avril 2025.

➣ Sur les conséquences de la recevabilité du dossier de surendettement

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose : « VI. – Par dérogation à la première phrase du V, lorsqu’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation a été ouverte au bénéfice du locataire et qu’au jour de l’audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location statue dans les conditions suivantes :

1° Lorsque la commission de surendettement des particuliers a rendu une décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement formée par le locataire, le juge accorde des délais de paiement jusqu’à, selon les cas, l’approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement ; »

Cette situation se caractérise lorsque le locataire, bénéficiant d’une décision de recevabilité de sa demande de traitement de sa situation de surendettement, a repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience.

En l’espèce, le dossier de surendettement déposé par Madame [I] a été déclaré recevable le 12 novembre 2025.

Par ailleurs, il est rapporté que Madame [I] a repris le paiement intégral du loyer courant avant l’audience.

En conséquence, il sera accordé à Madame [I] des délais de paiement jusqu’à la décision de clôture de sa procédure de traitement du surendettement.

La clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué si Madame [I] apure sa dette locative selon les modalités ainsi décrites, reprises au dispositif du présent jugement. À défaut, la clause résolutoire reprendra son plein effet et le solde de la dette deviendra immédiatement exigible.

➣ Sur les différents frais

➛ Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

En l’espèce, Madame [I], qui succombe à l’instance, devra supporter les entiers frais et dépens.

➛ Sur la demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile

Aux termes de l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

En l’espèce, l’équité commande de ne pas faire droit aux demandes présentées au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

➣ Sur l’exécution provisoire

En application de l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Il sera rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par décision mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort ;

CONDAMNE Madame [B] [I] à payer à l’E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT OPH la somme de 6.732,51 euros (six mille sept cent trente deux euros et cinquante et un centimes) au titre des loyers, indemnités d’occupation, charges impayées et du dépôt de garantie selon décompte arrêté à la date de l’audience ;

AUTORISE Madame [B] [I] à régler ladite somme par mensualités de 50 euros jusqu’à la décision de clôture de la procédure de traitement de son surendettement, la première devant intervenir avant le 15 du mois suivant la signification de la présente décision, puis au plus tard le 15 de chaque mois, le loyer et les charges courants devant être payés en sus ;

DIT qu’à défaut de paiement par Madame [B] [I] d’une échéance à la bonne date, le solde de la dette deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra les effets suivants sans nouvelle décision judiciaire, 15 jours après une mise en demeure de l’E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT OPH par lettre recommandée avec accusé de réception restée infructueuse :

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— Madame [B] [I] devra libérer, avec tous occupants et tous biens de son chef, après remise des clés, les locaux situés [Adresse 3] à [Localité 1] incluant la cave en sous-sol annexée, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter le logement et, à défaut, son expulsion pourra être poursuivie, au besoin, avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

— Madame [B] [I] sera tenu de payer, en deniers ou en quittances, à l’E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT OPH, une indemnité mensuelle d’occupation révisable égale au montant du loyer révisable, augmenté des charges elles-mêmes révisables, payable à terme et au plus tard le 5 du mois suivant jusqu’à la date de libération effective des lieux, caractérisée par la remise des clés ou par un procès-verbal d’expulsion ou de reprise ;

CONDAMNE Madame [B] [I] aux entiers frais et dépens de l’instance ;

DEBOUTE l’E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT OPH de sa demande formulée au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

Le présent jugement, prononcé à la date indiquée en tête des présentes, est signé par le juge présidant l’audience qui l’a rendu et le greffier

Le greffier, le Juge des contentieux de la protection,

[…] […]