Tribunal Judiciaire de Montpellier, 25 août 2022, n° 22/30874

TJ Montpellier 25 août 2022

Arguments

Le contenu a été généré à l’aide de l’intelligence artificielle. Pensez à vérifier son exactitude.

Signaler une erreur.

Accepté
Inexécution des obligations contractuelles
La cour a constaté que le locataire n'a pas régularisé les impayés dans le délai légal, entraînant la résiliation de plein droit du bail.
Accepté
Résiliation du bail
La cour a ordonné l'expulsion du locataire, considérant que la résiliation du bail justifie cette mesure.
Accepté
Impayés de loyers
La cour a constaté que le locataire était redevable d'une somme non contestable au titre des loyers et charges dus.
Accepté
Maintien indû dans les lieux
La cour a jugé que le locataire, occupant sans droit, devait payer une indemnité d'occupation jusqu'à la libération des lieux.
Rejeté
Application de la clause pénale
La cour a estimé que la clause pénale pouvait être modérée par le juge du fond, n'ordonnant pas son application en référé.
Accepté
Frais de justice
La cour a jugé équitable de condamner le locataire à rembourser les frais de justice engagés par le bailleur.

Commentaire • 0

Augmentez la visibilité de votre blog juridique : vos commentaires d’arrêts peuvent très simplement apparaitre sur toutes les décisions concernées.

Sur la décision

Référence :	TJ Montpellier, 25 août 2022, n° 22/30874
Numéro(s) :	22/30874

Sur les parties

Avocat(s) :	Damien MENGHINI-RICHARD
Parties :	S.C.I. LES CERISIERS - RCS 828677623 c/ S.A.R.L. CONFORT MEDICAL SERVICES - RCS 451032528

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE N° RG 22/30874 – N° Portalis

DBYB-W-B7G-NWW2

DE MONTPELLIER Date : 25 Août 2022

TOTAL COPIES 3 AUDIENCE PUBLIQUE DES RÉFÉRÉS COPIE REVÊTUE formule exécutoire AVOCAT 1

ORDONNANCE COPIE CERTIFIÉE CONFORME AVOCAT 1

COPIE REVÊTUE formule exécutoire partie comparante

COPIE CERTIFIÉE CONFORME partie comparante

COPIE EXPERT

COPIE DOSSIER 1

rendue le 25 Août 2022, par mise à disposition au greffe, après débats à l’audience du 19 Juillet 2022, par Fanny BROCHARD, Juge, assistée de Delphine NOGUERA, Greffier,

ENTRE

DEMANDERESSE

S.C.I. LES CERISIERS - RCS 828677623, prise en la personne de son représentant légal dont le siège social est […]

représentée par Maître Damien MENGHINI-RICHARD, avocat plaidant, avocat au barreau de LYON représentée par Maître Flora AIGUESVIVES, avocat postulant, avocate au barreau de MONTPELLIER,

DEFENDERESSE

S.A.R.L. CONFORT MEDICAL SERVICES - RCS 451032528, prise en la personne de son représentant légal dont le siège social est sis Avenue Harold Kline – 34800 CLERMONT-L’HERAULT

non représentée

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte notarié en date du 1er avril 2012, la société CHT HOLDING a donné à bail commercial un local situé […] à CLERMONT L’HERAULT (34800) à la SARL CONFORT MEDICAL SERVICES pour une durée de 9 années, moyennant un loyer annuel de 19.800 euros hors taxes, payable mensuellement et par avance à hauteur de 1.650 euros hors taxes par mois.

Le contrat de bail prévoit notamment qu’à défaut de paiement d’un seul terme de loyer ou à défaut de remboursement à leur échéance exacte de toutes sommes accessoires audit loyer, notamment provisions, frais, taxes, impositions, charges ou en cas d’inexécution de l’une des clauses et conditions du bail, celui-ci sera résilié de plein droit, un mois après un commandement de payer ou d’exécuter demeuré infructueux.

Suivant acte de vente en date du 13 juillet 2018, la SCI LES CERISIERS a acquis le bâtiment à usage commercial comprenant le local commercial donné à bail à la SARL CONFORT MEDICAL SERVICES.

En date du 24 mars 2022, la SCI LES CERISIERS a mis en demeure la SARL CONFORT MEDICAL SERVICES de procéder au paiement de loyers demeurés impayés.

A défaut de régularisation des impayés, la SCI LES CERISIERS a fait signifier à la SARL CONFORT MEDICAL SERVICES un commandement de payer visant la clause résolutoire le 12 avril 2022 pour la somme principale de 47.875,32 euros, correspondant aux loyers et charges restant dus.

Faisant état du caractère infructueux du commandement de payer dans le mois qui a suivi, la SCI LES CERISIERS a, par exploit d’huissier en date du 24 mai 2022, fait assigner la SARL CONFORT MEDICAL SERVICES devant la juridiction de référé du Tribunal judiciaire de Montpellier aux fins de voir, au visa des articles L.145-41 du Code de commerce et 835 du Code de procédure civil :

- constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu au profit de la société CONFORT MEDICAL SERVICES en date du 1er avril 2012 et portant sur le local commercial situé à CLERMONT L’HERAULT (34800), […] ;

- prononcer la résolution du bail conclu au profit de la société CONFORT MEDICAL SERVICES en date du 1er avril 2012 et portant sur le local commercial situé à CLERMONT L’HERAULT (34800), […] ;

- ordonner l’expulsion de la société CONFORT MEDICAL SERVICES du local commercial situé à CLERMONT L’HERAULT (34800), […] sous astreinte de 200 € par jour de retard jusqu’à la libération effective des lieux ; l’astreinte courant à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir ;

- condamner la société CONFORT MEDICAL SERVICES à payer à la société LES CERISIERS la somme de 47.875,32 euros, montant arrêté au 1er juin 2022 et à actualiser au jour de l’ordonnance à intervenir, outre intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure en date du 24 mars 2022 ;

- condamner la société CONFORT MEDICAL SERVICES à payer à la société LES CERISIERS la somme de 4.787,53 euros au titre de la clause pénale ;

- condamner la société CONFORT MEDICAL SERVICES à payer à la société LES CERISIERS une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 3.717,60 euros à compter de la résolution du bail commercial portant sur le local commercial situé à CLERMONT L’HERAULT (34800), […] ;

- condamner la société CONFORT MEDICAL SERVICES à payer à la société LES CERISIERS la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi que les entiers dépens de l’instance comprenant le coût du commandement de payer et de signification de l’assignation aux créanciers inscrits sur le fonds de commerce.

A l’audience du 19 juillet 2022, la SCI LES CERISIERS a maintenu les termes de son assignation, à laquelle il convient de se référer pour un plus ample exposé des motifs.

La société CONFORT MEDICAL SERVICES, bien que régulièrement assignée, n’est pas représentée, de sorte qu’il convient de statuer par ordonnance réputée contradictoire.

L’affaire a été mise en délibéré au 25 août 2022.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond.

Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en résiliation du bail et en expulsion

En application du droit des conventions, la clause résolutoire a pour objet de sanctionner l’inexécution par le preneur des obligations découlant du bail commercial, faute pour lui d’avoir obtempéré dans le délai d’un mois de la mise en demeure, et ce dans le cadre et les limites des dispositions de l’article L.145-41 du Code de commerce.

Cet article L.145-41 du Code du commerce prévoit que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux.

En l’espèce, à l’appui de sa demande, le bailleur produit le bail commercial du 1er avril 2012, une mise en demeure du 24 mars 2022, un commandement de payer du 12 avril 2022 visant la clause résolutoire, l’extrait K-bis de la société preneuse ainsi que l’état des créanciers inscrits néant.

Force est de constater que le preneur ne s’est pas régulièrement acquitté du loyer dû dans le délai légal.

En conséquence, il y a lieu de constater la résiliation de plein droit du bail litigieux et d’ordonner l’expulsion de la SARL CONFORT MEDICAL SERVICES dans le délai d’un mois à compter de la présente ordonnance, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier.

Il ne saurait être assorti à cette condamnation une astreinte dans la mesure où le concours de la force publique a été autorisé.

Sur la demande en paiement d’une indemnité d’occupation

Le bail commercial stipule que : « si le preneur se maintenait indûment dans les lieux (…) il serait en outre débiteur d’une indemnité d’occupation établie forfaitairement sur la base du loyer global de la dernière année majorée de 50 % ».

Occupante sans droit ni titre à compter du 12 mai 2022, la SARL CONFORT MEDICAL SERVICES est redevable d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer contractuellement prévu, jusqu’à libération effective des lieux.

La SCI LES CERISIERS sollicite la condamnation de la SARL CONFORT MEDICAL SERVICES au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle de 2.478,40 euros, correspondant au loyer révisé selon la clause d’indexation et majoré de 50%, soit la somme de 3.717,60 euros.

La demande de majoration de l’indemnité mensuelle d’occupation doit cependant être considérée comme une clause pénale, susceptible comme telle d’être modérée par le juge du fond.

Il sera donc retenu la somme mensuelle de 2.478,40 euros correspondant au loyer contractuellement prévu selon la clause d’indexation au moment de la résiliation, somme qui apparaît non sérieusement contestable.

En conséquence, la SARL CONFORT MEDICAL SERVICES sera condamnée à payer une indemnité provisionnelle d’occupation mensuelle égale au loyer, soit la somme de 2.478,40 euros, à compter du 12 mai 2022, et ce jusqu’à libération effective des lieux.

Sur la demande en provision au titre des loyers impayés

Selon les dispositions de l’article 835 alinéa 2 du Code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire, dans le cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Il est de principe que le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée, le Juge fixant alors discrétionnairement la somme qu’il convient d’allouer au requérant.

En l’espèce, l’obligation de paiement du preneur n’est pas sérieusement contestable.

Il résulte du décompte produit par la SCI LES CERISIERS que la SARL CONFORT MEDICAL SERVICES reste redevable de la somme de 46.961,43 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 1er juin 2022, déduction faite de la somme injustifiée de 913,89 euros réclamée au titre de la taxe foncière du premier trimestre 2022.

Il convient en conséquence de condamner la SARL CONFORT MEDICAL SERVICES à payer à la SCI LES CERISIERS la somme provisionnelle non sérieusement contestable de 46.961,43 euros en deniers et quittances à valoir sur les loyers et charges dus au 1er juin 2022, assortie des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 24 mars 2022.

Sur la demande en provision au titre de la clause pénale

Le contrat de bail prévoit qu'« à défaut de paiement du loyer, des accessoires et des sommes exigibles à chaque terme, quinze jours après réception par le Preneur d’une lettre recommandée avec demande d’avis de réception demeurée sans effet, le dossier sera transmis à l’huissier et les sommes dues automatiquement majorées de 10% à titre d’indemnité forfaitaire des frais contentieux, et indépendamment de tous frais de commandement et de recette ».

La SCI LES CERISIERS sollicite le paiement de la somme de 4.787,53 euros au titre de ladite clause pénale.

Cependant, cette clause pénale dont il est demandé de faire application est susceptible comme telle d’être modérée par le juge du fond.

Il n’y a donc pas lieu à référé de ce chef.

Sur les demandes accessoires

La SARL CONFORT MEDICAL SERVICES, partie perdante, supportera la charge des dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 12 avril 2022.

L’équité commande de condamner la SARL CONFORT MEDICAL SERVICES à payer à la SCI LES CERISIERS une somme de 1.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, après débats publics, par ordonnance réputée contradictoire, en premier ressort, mise à disposition au greffe,

Constatons, à compter du 12 mai 2022, la résiliation du bail commercial liant les parties de plein droit par l’effet du commandement de payer en date du 12 avril 2022 ;

Ordonnons l’expulsion de la SARL CONFORT MEDICAL SERVICES qui devra laisser les lieux loués libres de sa personne, de ses biens, et de tous occupants de son chef, dans un délai d’un mois à compter de la signification de la présente ordonnance ;

Disons qu’à défaut, il pourra être procédé à son expulsion avec assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin ;

Condamnons la SARL CONFORT MEDICAL SERVICES à payer à la SCI LES CERISIERS les sommes provisionnelles suivantes :

- une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer, soit la somme de 2.478,40 euros, à compter du 12 mai 2022 et ce jusqu’à libération effective des lieux,

- une somme de 46.961,43 euros en deniers et quittances à valoir sur les loyers et charges dus au 1er juin 2022, assortie des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 24 mars 2022 ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur les clauses pénales ;

Déboutons la SCI LES CERISIERS du surplus de ses demandes ;

Condamnons la SARL CONFORT MEDICAL SERVICES à payer à la SCI LES CERISIERS une somme de 1.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile;

Condamnons la SARL CONFORT MEDICAL SERVICES aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 12 avril 2022.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE