MINUTE N° : ORDONNANCE DU : 16 Janvier 2024 DOSSIER N° : N° RG 23/01323 – N° Portalis DB3T-W-B7H-UQVH CODE NAC : 30B – 0A AFFAIRE : X Y Venant aux droits de feue Madame Z Y
C/ Société SLS IMMOBILIER
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE […]
Section des Référés
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
LE JUGE DES REFERES : Madame Claire ALLAIN-FEYDY, Première vice-présidente
GREFFIER : lors des débats, Madame Audrey GALOP, Greffier : lors du prononcé, Madame Valérie PINTE, Greffier
PARTIES :
DEMANDEUR
Monsieur X Y venant aux droits de feue Madame Z Y né le […] à SAINT-MAUR-DES-FOSSES (VAL-DE-MARNE), nationalité française, demeurant […]
représenté par Maître Guillaume NORMAND, avocat au barreau de PARIS – Vestiaire : G 770
DEFENDERESSE
Société SLS IMMOBILIER dont le siège social est sis 77, rue du Général Leclerc – […]000 […]
non représentée
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Débats tenus à l’audience du : 28 Novembre 2023 Date de délibéré indiquée par le Président : 16 Janvier 2024 Ordonnance rendue par mise à disposition au greffe le 16 Janvier 2024
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FAITS, PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES
Par acte du 13 janvier 2016, Madame Z Y, aux droits de laquelle vient son fils, Monsieur AA Y a donné à bail commercial à la société SLS IMMOBILIER des locaux situés à […] ([…]) 77, rue du Général Leclerc, moyennant un loyer annuel de 15 600,00 €, hors charges et hors taxes, payable trimestriellement, par avance.
Des loyers sont demeurés impayés.
Monsieur AA Y a fait délivrer un commandement de payer, visant la clause résolutoire, par acte de commissaire de justice du 4 juillet 2023, à la société SLS IMMOBILIER, pour une somme de 12 170,11 €, au titre de l’arriéré locatif au 3 juillet 2023.
C’est dans ces conditions que par acte de commissaire de justice du 31 août 2023, Monsieur AA Y a fait assigner la société SLS IMMOBILIER devant la juridiction des référés du tribunal judiciaire de Créteil aux fins de voir notamment :
• constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail,
• ordonner l’expulsion de la société SLS IMMOBILIER et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique si besoin est,
• ordonner le transport et la séquestration du mobilier trouvé dans les lieux dans tel garde-meubles qu’il plaira au bailleur aux frais, risques et péril de la partie expulsée,
• condamner la société SLS IMMOBILIER à payer à Monsieur AA Y la somme provisionnelle de 13 820,52 € au titre de l’arriéré locatif arrêté au 5 août 2023 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,
• ordonner la capitalisation des intérêts ;
• condamner la société SLS IMMOBILIER au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle égale à la somme de 1 470,31 € payable d’avance, jusqu’à la libération des locaux qui se matérialisera par la remise des clés ou l’expulsion du défendeur,
• dire que le dépôt de garantie demeurera acquis au bailleur,
• condamner la société SLS IMMOBILIER au paiement d’une somme de 0,00 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement.
• Il convient de se référer à l’acte introductif d’instance pour un plus ample exposé des moyens qui y sont contenus.
A l’audience du 28 novembre 2023, Monsieur AA Y, par l’intermédiaire de son conseil, a maintenu les prétentions de son assignation et les moyens qui y sont contenus.
Bien que régulièrement assignée par acte remis à étude, la société SLS IMMOBILIER n’a pas constitué avocat.
Il est produit un état néant des inscriptions sur le fonds de commerce.
A l’issue des débats il a été indiqué aux parties que l’affaire était mise en délibéré et que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 16 janvier 2024.
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SUR CE
Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes qui en découlent
L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.
La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.
L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.
Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.
Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :
1. le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant -la clause résolutoire soit manifestement fautif,
2. le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,
3. la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d’un bail doit s’interpréter strictement.
En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.
Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement en ce qu’il correspond exactement au détail des montants réclamés préalablement au preneur par le bailleur. En annexe du commandement, figure en effet le détail complet des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués. Le commandement précise qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire et de l’article L. 145-17 alinéa 1 du code de commerce y figurent. Le commandement contenait ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.
En faisant délivrer ce commandement, Monsieur AA Y n’a fait qu’exercer ses droits légitimes de bailleur face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause.
Ce commandement détaille le montant de la créance, à savoir 12 170,11 €.
Les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance.
Dès lors, la clause résolutoire est acquise et le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit à compter du 5 août 2023.
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Aux termes de l’article 835 alinéa 1 du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.
L’expulsion de la société SLS IMMOBILIER et de tout occupant de son chef doit donc être ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux dans les 15 jours de la signification de la présente ordonnance.
Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.
L’article 835, alinéa 2 du code de procédure dispose que dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, une provision peut être accordée au créancier. Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.
L’indemnité d’occupation due par la société SLS IMMOBILIER depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires.
S’agissant du paiement, par provision, de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d’une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l’existence d’une urgence, aux termes de l’article 835 du code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée
Aux termes de l’article 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.
En l’espèce, au vu du décompte produit par Monsieur AA Y, l’obligation de la société SLS IMMOBILIER au titre des loyers, charges, taxes, accessoires au 3 juillet 2023 n’est pas sérieusement contestable à hauteur de 12 170,11 € (2ème trimestre 2023 inclus, alors que le demandeur ne justifie pas du calcul de la créance à hauteur de 13820,52 € au titre de l’arriéré locatif au 5 août 2023), somme au paiement de laquelle il convient de condamner la société SLS IMMOBILIER, avec intérêts au taux légal à compter du 31 août 2023 pour le solde.
Par ailleurs, la capitalisation des intérêts est ordonnée, dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil, le point de départ de cette capitalisation étant le 31 août 2023, date de l’assignation formulant cette prétention pour la première fois.
Enfin, la clause du bail relative au dépôt de garantie s’analyse comme une clause pénale comme telle susceptible d’être modérée par le juge du fond, en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil ; par suite, il n’y a pas lieu à référé sur ce point.
Sur les demandes accessoires
L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
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La société SLS IMMOBILIER, qui succombe, doit supporter la charge des dépens, conformément aux dispositions sus-visées.
Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de la société SLS IMMOBILIER ne permet d’écarter la demande de Monsieur AA Y formée sur le fondement des dispositions sus-visées. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 1 000,00 € en l’absence d’éléments de calcul plus explicites versés aux débats.
PAR CES MOTIFS
Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,
CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 5 août 2023;
ORDONNONS, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la société SLS IMMOBILIER et de tout occupant de son chef des lieux situés à […] ([…]) 77, rue du Général Leclerc avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ;
DISONS, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques ce conformément à ce que prévoient les dispositions du code des procédures civiles d’exécution sur ce point ;
FIXONS à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par la société SLS IMMOBILIER, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires et CONDAMNONS la société SLS IMMOBILIER à la payer ;
CONDAMNONS par provision la société SLS IMMOBILIER à payer à Monsieur AA Y la somme de 12 170,11 € au titre du solde des loyers, charges, accessoires arriérés au 3 juillet 2023 (2ème trimestre 2023 inclus), avec intérêts au taux légal à compter du 31 août 2023, ainsi que les indemnités d’occupation postérieures ;
ORDONNONS la capitalisation, année par année, des intérêts dus pour au moins pour une année entière à compter de la demande à cette fin formée le 31 août 2023, dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil,
DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande formée au titre du dépôt de garantie ; CONDAMNONS la société SLS IMMOBILIER aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement ;
CONDAMNONS la société SLS IMMOBILIER à payer à Monsieur AA Y la somme de 1 000,00 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;
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RAPPELONS que l’ordonnance de référé rendue en matière de clause résolutoire insérée dans le bail commercial a autorité de chose jugée provisoire et est exécutoire à titre provisoire.
FAIT AU PALAIS DE JUSTICE DE CRÉTEIL, le 16 janvier 2024.
LE GREFFIER LE JUGE DES RÉFÉRÉS
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