CCOUR D’APPEL DE [Localité 8]

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COPIE REVÊTUE formule exécutoire avocat

M^e BUTHON [Localité 10]

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N° : N° RG 22/04086 – N° Portalis DBYB-W-B7G-N3LT

Pôle Civil section 1

Date : 17 Décembre 2024

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

Pôle Civil section 1

a rendu le jugement dont la teneur suit :

DEMANDEUR

Monsieur [B] [X]

né le 05 Février 1957 à [Localité 9], demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Alexandra BUTHION RIVIERE, avocat au barreau de MONTPELLIER

DEFENDERESSES

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice la SARL IMMOBILIERE DEJEAN, inscrite au RCS sous le numéro 452 843 436, sise [Adresse 7], elle-même représentée par son gérant en exercice, domicilié en cette qualité audit siège.dont le siège social est sis [Adresse 6]

S.A.R.L. IMMOBILIERE DEJEAN, immatriculée au RCS de [Localité 8] sous le n° 452843436, prise en la personne de son gérant en exercice domicilié es qualités audit siège, dont le siège social est sis [Adresse 6]

représentée par Maître Jean Christophe LEGROS de la SCP LEGROS, avocats au barreau de MONTPELLIER

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré :

Président : Romain LABERNEDE

Juge unique

assisté de Christine CALMELS greffier, lors des débats et du prononcé.

DEBATS : en audience publique du 16 Septembre 2024

MIS EN DELIBERE au 17 Décembre 2024

JUGEMENT : signé par le président et le greffier et mis à disposition le 17 Décembre 2024

EXPOSE DU LITIGE

M. [B] [X] est propriétaire au sein de l’immeuble soumis au statut de la copropriété sis [Adresse 5] (Hérault), du lot numéro 19, un appartement situé au 3e étage, et du lot numéro 4, une cave.

Dans le cadre d’un projet global de rénovation des parties communes de l’immeuble, a notamment été adoptée par assemblée générale en date du 30 juin 2022 la résolution n°17 relative aux travaux de réfection de la coursive.

Par acte en date du 7 septembre 2022, M. [X] a fait assigner devant le tribunal judiciaire de Montpellier le syndicat de copropriétaires de l’immeuble ainsi que la SARL IMMOBILIERE DEJEAN, syndic, afin notamment d’annuler la résolution n°17 adoptée par assemblée générale en date du 30 juin 2022 et d’engager la responsabilité du syndic.

Le 15 novembre 2022, la résolution n° 17 a donné lieu à un appel de fonds.

Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 7 août 2024, M. [X] demande au tribunal de :

«  Vu les articles 9,14, 21 et 42 de la loi du 10/07/1965,

Vu les articles 13 et 19-2 du Décret du 17/03/1967

Y VENIR le Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 4] [Localité 8],

DIRE n’y avoir lieu à résolution tenant la nature privative de la coursive desservant les lots 15 et 16 de la Copropriété,

Ce faisant,

DECLARER NULLE la résolution 17 adoptée lors de l’assemblée générale de copropriétaires du 30/06/2022, avec toute conséquence de droit

ORDONNER la restitution des provisions réglées par les copropriétaires par le Syndic au titre desdits travaux auxdits copropriétaires.

Y VENIR la SARL IMMOBILIERE DEJEAN

* Vu l’article 1240 du Code civil

Tenant les négligences graves du Syndic

CONDAMNER la SARL IMMOBILIERE DEJEAN au paiement de la somme de 2000 € en réparation des fautes commises.

CONDAMNER IN SOLIDUM le Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 1] à [Localité 8] et la SARL IMMOBILIERE DEJEAN in personam à lui verser la somme de 3.000 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

LES CONDAMNER également aux entiers dépens, en ce compris le PV de constat dressé par Me [Y] ».

Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 23 août 2024, le syndicat de copropriétaires de l’immeuble et la SARL IMMOBILIERE DEJEAN demandent au tribunal de :

« Débouter Monsieur [B] [X] de l’intégralité de ses demandes.

Condamner Monsieur [B] [X] à payer, sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure civile :

—  4.000 € au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 8]

—  500 € à la société IMMOBILIERE DEJEAN.

Condamner Monsieur [B] [X], aux entiers dépens de l’instance avec droit pour l’avocat soussigné, conformément à l’article 699 du même Code de recouvrer directement ceux dont il aurait fait l’avance sans avoir reçu provision.

En cas d’annulation de l’assemblée générale écarter l’exécution provisoire ».

Pour un plus ample exposé des moyens des parties, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 9 septembre 2024, fixant l’audience de plaidoiries au 16 septembre 2024.

L’affaire a été mise en délibéré au 14 novembre 2024 avant prorogation au 17 décembre 2024.

MOTIFS

A titre liminaire, il n’y a pas lieu de statuer sur les demandes des parties lorsqu’elles ne constituent pas des prétentions au sens des articles 4, 5 et 31 du code de procédure civile mais des moyens ou arguments au soutien de véritables prétentions.

Il convient par ailleurs de constater que l’irrecevabilité de l’action du demandeur n’est pas soulevée, le tribunal ne statuant que sur les prétentions énoncées au dispositif en application de l’article 768 du code de procédure civile.

Aux termes de l’article 8, I, de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, « un règlement conventionnel de copropriété, incluant ou non l’état descriptif de division, détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance ; il fixe également, sous réserve des dispositions de la présente loi, les règles relatives à l’administration des parties communes. Il énumère, s’il y a lieu, les parties communes spéciales et celles à jouissance privative ».

En l’espèce, la résolution n°17 adoptée par l’assemblée générale du 30 juin 2022 permet de décider d’effectuer les travaux de réfection de la coursive (lot 4) et autorise le syndic à procéder à un appel de fonds pour les financer.

Pour solliciter l’annulation de la résolution n°17 adoptée par l’assemblée générale du 30 juin 2022, le demandeur soutient en substance qu’il résulte de l’état descriptif de division du règlement de copropriété que la coursive litigieuse n’est pas une partie commune mais en réalité un balcon, partie privative des lots 15 et 16. Il soutient en effet que figurent dans les parties privatives de cette résidence des balcons pour les lots numérotés 15 et 16, d’une surface respective de 4 et 10 m2. Il ajoute que la coursive litigieuse n’a pas été construite dès l’origine mais a été ajoutée au 19e siècle de sorte qu’elle ne fait pas partie des éléments de structure de l’immeuble. Enfin, il précise que cette coursive est à usage privatif et ne dessert que les lots dont elle dépend. Il en résulte selon le demandeur que la charge financière de la restauration et de l’entretien de ces parties privatives incombe entièrement aux copropriétaires concernés.

Pour s’opposer à cette demande, le syndicat des copropriétaires ainsi que le syndic soutiennent que les travaux litigieux, votées lors de la résolution numéro 17, consistent dans la reprise des planchers des balcons litigieux. Ils ajoutent que « le gros œuvre des planchers », ainsi que les terrasses accessibles ou non accessibles, sont des parties communes en application de l’article 2 du règlement de copropriété. Ils précisent que « la structure qui pose problème et qui doit être refaite est ancrée dans le mur de la copropriété ».

SUR CE,

Il ressort de l’article 1 du règlement de copropriété que les « locaux et espaces qui, aux termes de l’état descriptif de division (…), sont compris dans la composition d’un lot, sont affectés à l’usage exclusif du propriétaire du lot considéré et comme tel, constituent des parties privatives ». Or, l’état descriptif de division inclut respectivement dans les lots 15 et 16 les balcons litigieux correspondants.

D’autre part, s’il résulte de l’article 2 du règlement de copropriété que le gros-oeuvre du plancher ainsi que les terrasses accessibles ou non accessibles sont des parties communes, il n’en demeure pas moins que le même texte précise que « les parties communes sont celles qui ne sont pas affectées à l’usage exclusif d’un copropriétaire déterminé ». Or, il est constant que chacun des balcons litigieux est affecté à l’usage exclusif du copropriétaire du lot correspondant.

Enfin, si les défendeurs procèdent à une distinction opportune entre la surface du balcon et la structure de ce balcon, force est néanmoins de constater que la résolution attaquée ne reprend pas une telle distinction et il n’est pas démontré que les travaux prévus porteraient seulement sur la structure du balcon à l’exclusion de tout élément ne relevant pas du gros-oeuvre.

Dès lors, les travaux votés par la résolution n°17, qui ont été présentés comme portant sur des parties communes, portaient pour tout ou partie sur des parties privatives. Dans ces conditions, la résolution litigieuse sera annulée. Par suite, la restitution des provisions versées par M. [X] au titre de ces travaux sera ordonnée.

Sur la responsabilité du syndic

La responsabilité du syndic à l’égard des copropriétaires doit, en l’absence de contrat les liant, être recherchée sur le fondement de l’article 1240 du code civil.

Aux termes de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, le syndic est notamment chargé d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d’urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci.

En l’espèce, pour engager la responsabilité du syndic, le demandeur invoque « d’une part son indolence face au défaut d’entretien de ce balcon intérieur par les copropriétaires, et surtout de son erreur dans la lecture et le respect des règles de cette copropriété, tenant à l’interprétation erronée sur la qualification dudit balcon intérieur/coursive ».

Toutefois, les démarches réalisées par le syndic pour faire voter la résolution litigieuse constituent les diligences requises par l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 de sorte qu’aucune faute n’apparaît caractérisée de ce chef. S’agissant d’autre part de la qualification de balcon en parties communes, si une telle qualification n’est pas retenue par le présent jugement, le fait pour le syndic de l’avoir appliquée ne constitue pour autant ni une faute intentionnelle ni même une faute de négligence. Enfin, pour les mêmes raisons, l’appel de fonds réalisé à la suite du vote de la résolution litigieuse n’est pas davantage susceptible d’engager la responsabilité du syndic.

Dans ces conditions, la demande sera rejetée.

Sur les autres demandes

Le syndicat de copropriétaires ainsi que la SARL IMMOBILIERE DEJEAN, qui succombent partiellement, supporteront in solidum les dépens et seront condamnés in solidum à payer à M. [X] une somme de 1.500 € au titre des frais irrépétibles de la procédure. Les autres demandes formées à ce titre seront rejetées.

Les procès-verbaux dressés par un huissier ou commissaire de justice non désigné à cet effet par décision judiciaire ne sont pas compris dans les dépens. Dès lors, il ne sera pas fait droit à la demande d’intégration dans les dépens des frais afférents au procès-verbal de constat dressé à la demande de M. [X].

Le bénéfice des dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile est accordé aux avocats en ayant fait la demande et pouvant y prétendre.

L’exécution provisoire n’apparaissant pas incompatible avec la nature du litige, elle ne sera pas écartée.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort,

ANNULE la résolution n°17 adoptée par l’assemblée générale de l’immeuble soumis au statut de la copropriété sis [Adresse 1] à [Localité 8] (Hérault) en date du 30 juin 2022 ;

ORDONNE la restitution des provisions réglées par M. [B] [X] au titre des travaux prévus par cette résolution ;

DÉBOUTE M. [B] [X] de sa demande tendant à la condamnation de la SARL IMMOBILIERE DEJEAN à lui payer la somme de 2.000 € en réparation de son préjudice ;

CONDAMNE in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble soumis au statut de la copropriété sis [Adresse 4] [Localité 8] (Hérault) ainsi que la SARL IMMOBILIERE DEJEAN à payer à M. [B] [X] la somme de 1.500 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble soumis au statut de la copropriété sis [Adresse 4] [Localité 8] (Hérault) ainsi que la SARL IMMOBILIERE DEJEAN aux dépens et DIT que les frais engagés au titre procès-verbal de constat dressé à la demande de M. [B] [X] ne sont pas inclus dans les dépens ;

ADMET les avocats qui en ont fait la demande et qui peuvent y prétendre au bénéfice des dispositions ;

REJETTE toute demande plus ample ou contraire ;

RAPPELLE l’exécution provisoire du présent jugement.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT