TRIBUNAL

de [Localité 1]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Chambre de proximité

N° RG 25/00246 – N° Portalis DB22-W-B7J-TKND

5AA Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

du

21 Avril 2026

[H] [Z] [I]

C/

[S] [O]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro [Numéro identifiant 1] du 10/12/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 1])

Expédition exécutoire délivrée

le

à Maître Jeanine HALIMI

Expédition certifiée conforme

délivrée le

à M^e Stéphanie CHANOIR

Minute n° : /2026

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Le 21 Avril 2026 ;

Sous la Présidence de M. François GUERANGER, Magistrat exerçant à titre temporaire les fonctions de juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Versailles, assisté de M^me Sylvie PAWLOWSKI, Greffière ;

L’ordonnance suivante a été mise à disposition au greffe ;

ENTRE

DEMANDEUR :

Mme [H] [Z] [I]

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par Maître Jeanine HALIMI de la SELARL JEANINE HALIMI, avocats au barreau de HAUTS-DE-SEINE substituée par M^e Alix DOMINICE, avocat au barreau de PARIS

ET

DEFENDEUR :

Mme [S] [O]

[Adresse 3]

[Localité 3]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro [Numéro identifiant 1] du 10/12/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 1])

représentée par M^e Stéphanie CHANOIR, avocat au barreau de VERSAILLES

Après débats à l’audience publique des référés du 16 Mars 2026, le juge des contentieux de la protection a indiqué que la décision serait mise à disposition au greffe le 21 Avril 2026 aux horaires d’ouverture au public du Greffe.

FAITS et PRÉTENTIONS

Madame [H] [Z] [I], née le 19 avril 1977 à [Localité 4], professeur des écoles, de nationalité française, demeurant [Adresse 2] à [Localité 5], a donné à bail d’habitation le 24 mai 2023 à Madame [S] [C], née le 24 juin 1986 à [Localité 6] (Côte d’Ivoire), un logement situé [Adresse 3] à [Localité 5].

Ledit bail a été conclu pour une durée initiale de 3 ans. Le loyer est de 700 euros auxquels s’ajoutent 70 euros de charges.

Les impayés s’accumulant, Mme [H] [Z] [I] a fait délivrer le 7 mai 2025 à Madame [S] [C] un commandement de payer pour un montant de 4.620 euros en principal.

La débitrice n’a pas, dans le délai légal suivant le commandement de payer, régularisé sa situation. Les tentatives amiables pour obtenir le recouvrement de la dette locative n’ont pas abouti.

Par acte introductif d’instance du 14 août 2025, Mme [H] [Z] [I] a assigné en référé Mme [S] [C] devant le juge des contentieux de la protection du pôle de proximité du tribunal judiciaire de Versailles.

L’affaire a été appelée à l’audience du 16 mars 2026.

Se référant à son assignation, Mme [H] [Z] [I] sollicite de

Vu les articles 7 et 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989

CONSTATER la résiliation du bail d’habitation, la clause résolutoire visée au commandement de payer étant acquise

ORDONNER l’expulsion de Mme [S] [C] et de tous occupants de son chef des lieux, le [Adresse 3] à [Localité 5], au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier

ORDONNER le transport et la séquestration de tous les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux occupés dans tel garde meuble ou tel autre lieu au choix du bailleur et ce en garantie de toutes sommes qui pourront lui être dues, aux risques et périls de la partie expulsée

CONDAMNER Mme [S] [C] à lui payer la somme de 6 930 euros de provision au titre des loyers et charges impayés somme arrêtée au 8 août 2025

CONDAMNER Mme [S] [C] à lui payer une indemnité d’occupation à compter de la résiliation du bail jusqu’à son départ effectif, égale au loyer sans préjudice des charges comme si le bail s’était poursuivi

CONDAMNER Mme [S] [C] au paiement de la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

CONDAMNER Mme [S] [C] à tous les dépens sur le fondement de l’article 696 du code de procédure civile, notamment le coût du commandement de payer

Lors de l’audience du 16 mars 2026, Mme [H] [Z] [I] fait état d’une augmentation de la dette locative s’élevant désormais à 11 550 euros.

Mme [S] [C], qui bénéficie de l’aide juridictionnelle totale, est représentée. Elle explique qu’elle a payé l’échéance de mars 2026. Elle souhaite rester dans les lieux. Elle est au chômage et a des problèmes de santé ainsi que son fils. Elle attend la liquidation d’une pension d’invalidité. Elle souhaite des délais de paiement, précisant qu’elle perçoit 682,62 euros de RSA.

Pour l’exposé complet des moyens des parties, il est renvoyé aux conclusions susvisées conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 21 avril 2026.

SUR QUOI

L’article 834 du code de procédure civile prévoit :

« Dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. »

L’article 835 du même code complète :

« Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. »

Il ressort des pièces produites aux débats que la demande doit être déclarée recevable à la procédure de référé.

SUR LA QUALIFICATION DU JUGEMENT

Aux termes de l’article L213-4-3 du code de l’organisation judiciaire

« Le juge des contentieux de la protection connaît des actions tendant à l’expulsion des personnes qui occupent aux fins d’habitation des immeubles bâtis sans droit ni titre. »

Précisé par l’article R213-9-3 du même code

« Le juge des contentieux de la protection connaît à charge d’appel des actions mentionnées à l’article L. 213-4-3. »

et l’article R213-9-4 dudit code énonce :

« Le juge des contentieux de la protection connaît, en dernier ressort jusqu’à la valeur de 5 000 euros, et à charge d’appel lorsque la demande excède cette somme ou est indéterminée, des actions énumérées aux articles L. 213-4-4, L. 213-4-5 et L. 213-4-6. »

En l’espèce, les parties sont représentées. Le montant demandé par la société requérante est supérieur à 5 000 euros et une demande d’expulsion est formulée.

En conséquence, la présente décision sera contradictoire en premier ressort.

SUR LE FOND

Sur la résiliation du bail d’habitation de l’appartement

L’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose :

« I.- Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

II.-A compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

III. – A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de le commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. (…)

IV.-Les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elle est motivée par l’existence d’une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’Etat dans le département incombant au bailleur.

V. – Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

VII. – Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. »

En l’espèce, le bail d’habitation du 24 mai 2023 comporte une clause résolutoire qui peut être actionnée en l’absence de paiement des loyers et des charges. En l’occurrence, le paiement a été interrompu depuis décembre 2024 même si l’échéance de mars 2026 a été réglée.

Le commandement de payer du 7 mai 2025 est resté sans suite et la clause résolutoire est donc acquise à compter du 8 juillet 2025, soit deux mois après comme stipulé dans ledit commandement de payer.

Mme [H] [Z] [I] est donc fondée à demander la constatation de la clause résolutoire pour son compte.

Par ailleurs, la préfecture des Yvelines a été saisie le 19 août 2025 de l’assignation du 14 août 2025 pour une audience tenue le 16 mars 2026.

Les délais légaux sont donc respectés.

La locataire a fait part de son souhait de rester dans les lieux le temps de trouver un autre logement. Pour autant, le paiement des échéances n’a pas repris même si l’échéance de mars 2026 a été réglée. De plus, les revenus de Mme [S] [C] ne montrent pas qu’elle soit en état de régler sa dette locative.

Les conditions d’application des alinéas V et VII de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 sont donc réunies.

En conséquence, la résiliation du bail du 24 mai 2023 sera constatée à compter du 8 juillet 2025, deux mois après le commandement de payer du 7 mai 2025.

Sur l’expulsion de la locataire de l’appartement

L’article L411-1 du code des procédures civiles d’exécution énonce :

« Sauf disposition spéciale, l’expulsion d’un immeuble ou d’un lieu habité ne peut être poursuivie qu’en vertu d’une décision de justice ou d’un procès-verbal de conciliation exécutoire et après signification d’un commandement d’avoir à libérer les locaux. »

Et l’article L431-1 du même code prévoit :

« Les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire. »

En l’espèce, la résiliation du bail d’habitation dont bénéficiait Mme [S] [C] étant acquise à compter du 8 juillet 2025, celle-ci est occupante sans droit ni titre des biens de Mme [H] [Z] [I] depuis cette date.

En conséquence, sauf si la locataire a quitté les lieux et remis les clés au propriétaire dans le délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à libérer les locaux, au [Adresse 3] à [Localité 5], l’expulsion de Mme [S] [C] et de tous occupants de son chef sera ordonnée conformément aux dispositions des articles L411-1 et L412-1 du code des procédures civiles d’exécution. Cette expulsion se fera le cas échéant avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier sur demande du commissaire de justice instrumentaire. Le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L433-1, L433-2 et R433-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les sommes dues au titre des arriérés de loyers et charges

L’article 1103 du code civil prévoit :

« Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »

Et l’article 7 de la loi n°89- 462 du 6 juillet 1989 dispose :

« Le locataire est tenu de payer le loyer et les charges aux termes convenus. »

Enfin, l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 énonce :

« V. – Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative»

En l’espèce, la somme demandée à l’audience à Mme [S] [C] s’élève à 11 550 euros.

Celle-ci perçoit 690,62 euros au titre du RSA, 476 euros d’APL, 75,03 euros de soutien familial et 17,68 euros de prime d’activité pour un total mensuel de 1 261,33 euros. Cette somme est insuffisante pour régler le loyer et surtout pour apurer la dette locative.

Il ne sera donc pas accordé de délais pour régler la somme en question.

En conséquence, Mme [S] [C] sera condamnée à verser à Mme [H] [Z] [I] la somme de 11 550 euros au titre des loyers et des charges impayées et sera déboutée de sa demande de délais.

Sur l’indemnité d’occupation

L’article 544 du code civil dispose :

« La propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements. »

Et l’article 1240 du code civil prévoit :

« Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. »

En l’espèce, le bail d’habitation ayant été résilié au 8 juillet 2025, Mme [S] [C] se trouve occupante sans droit ni titre du bien de Mme [H] [Z] [I], ce qui justifie le paiement d’une indemnité d’occupation pour compenser le dommage causé au propriétaire par son occupation illicite.

En l’occurrence, la provision correspondant à l’indemnité d’occupation sera égale au montant du loyer augmenté des charges à compter de la date de la résiliation du bail. La somme versée au titre du dépôt de garantie sera décomptée.

En conséquence, Mme [S] [C] sera condamnée à verser à Mme [H] [Z] [I] à compter du 8 juillet 2025 une indemnité journalière d’occupation égale aux derniers loyers quotidiens applicables sans préjudice des charges, comme si le bail s’était poursuivi. Le montant du dépôt de garantie et les sommes versées après la résiliation du bail seront décomptés.

Du fait de la situation de Mme [S] [C], celle-ci ne sera pas condamnée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé par ordonnance contradictoire en premier ressort et mise à disposition au greffe

CONSTATE la résiliation conventionnelle à compter du 8 juillet 2025 du bail d’habitation conclu le 24 mai 2023 entre Mme [H] [Z] [I] et Mme [S] [C].

ORDONNE l’expulsion de Mme [S] [C] et de tous occupants de son chef du logement du [Adresse 3] à [Localité 5] conformément aux dispositions du 1er alinéa de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution. Cette expulsion se fera le cas échéant avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier sur demande du commissaire de justice instrumentaire. Le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L433-1, L433-2 et R433-1 du code des procédures civiles d’exécution.

CONDAMNE Mme [S] [C] à verser à Mme [H] [Z] [I] la somme de 11 550 euros au titre des loyers et des charges impayées.

DÉBOUTE Mme [S] [C] de sa demande de délais de paiement

CONDAMNE Mme [S] [C] à verser à Mme [H] [Z] [I] à compter de la résiliation du bail du 8 juillet 2025 jusqu’à libération des lieux une indemnité journalière d’occupation égale au dernier loyer applicable sans préjudice des charges, comme si le bail s’était poursuivi. Le montant du dépôt de garantie et les sommes versées après la résiliation du bail seront décomptés.

DÉBOUTE Mme [H] [Z] [I] de sa demande de paiement sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

CONDAMNE Mme [S] [C] aux dépens de la présente instance conformément aux articles 695 et 696 du code de procédure civile

Ainsi jugé et prononcé par la mise à disposition au greffe les jour, mois et an susdits,

La greffière Le juge