COUR D’APPEL D'[Localité 6]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

MINUTE

(Décision Civile)

Service de proximité

MINUTE N°

DU 20 Janvier 2026

N° RG 25/03351 – N° Portalis DBWR-W-B7J-QTXJ

Grosse délivrée

à M^e KARZAZI

Expédition délivrée

à M^e FARRUGIA

le

DEMANDEUR:

Monsieur [T] [V]

[Adresse 3]

[Localité 1]

représenté par M^e Abdellatif KARZAZI, avocat au barreau de NICE

DEFENDEUR:

Monsieur [O] [R]

[Adresse 4]

[Adresse 7]

[Localité 2]

représenté par M^e Emilie FARRUGIA, avocat au barreau de NICE

COMPOSITION DE LA JURIDICTION:

Lors des débats et qui a délibéré :

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION : M. Quentin BROSSET-HECKEL, Juge au Tribunal judiciaire de Nice, assisté lors des débats et lors du prononcé par Madame Laura PLANTIER, Greffier qui a signé la minute avec le président

DEBATS : A l’audience publique du 25 Novembre 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 20 Janvier 2026, les parties ayant été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe

PRONONCE : par mise à disposition au greffe le 20 Janvier 2026

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 16 août 2012, M. [T] [V], a consenti à M. [O] [R] un bail portant sur un local à usage d’habitation situé [Adresse 5].

Un congé pour vente a été délivré par M. [T] [V] au locataire, M. [O] [R], par acte de commissaire de justice en date du 12 février 2024 à effet au 15 août 2024.

Suivant acte d’huissier de justice en date du 10 juillet 2025, M. [T] [V] a fait assigner M. [O] [R] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nice statuant en référé aux fins de voir:

— déclarer régulier et valide le congé pour vendre donné à M. [O] [R] ;

— constater que M. [O] [R] est occupant sans droit ni titre depuis le 16 août 2024,

— ordonner l’expulsion de M. [O] [R] ainsi que tous les occupants de son chef du logement avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier, sous astreinte de 100 euros par jour de retard,

— condamner M. [O] [R], au paiement de 1 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et les entiers dépens.

Lors de l’audience utile du 25 novembre 2025, M. [T] [V] comparaît représenté par son conseil et sollicite le bénéfice de son assignation.

M. [O] [R] comparaît représenté par son conseil et sollicite aux termes de ses dernières conclusions, notamment de :

— lui accorder des délais les plus larges pour quitter les lieux ;

— rejeter les demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile.

Il est expressément référé aux conclusions récapitulatives pour un plus ample exposé du litige, des moyens et prétentions respectives des parties, conformément aux dispositions de l’article 446-1 et 455 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré à la date du 20 janvier 2026.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Il n’est pas contesté que le contrat qui a été conclu entre les parties concerne le louage d’immeuble à usage d’habitation principale. Il est soumis aux principes issus de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée dont les dispositions du Titre I sont d’ordre public et doivent donc être appliquées d’office par le juge.

Sur le congé pour vendre délivré par le bailleur et ses conséquences

Aux termes de l’article 15-I de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur peut, six mois avant l’expiration du bail, donner congé des lieux loués pour vente.

L’article 15-II de la même loi dispose que le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l’offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis, porté à quatre mois s’il déclare recourir à un prêt.

À l’expiration du délai de préavis, le locataire qui n’a pas accepté l’offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le local.

En l’espèce, le contrat de bail a été conclu pour une durée de 3 ans le 16 août 2012 pour expirer le 16 août 2015.

Un congé pour vente a été délivré à la demande du bailleur à M. [O] [R] par acte de commissaire de justice en date du 12 février 2024 à effet au 15 août 2024, soit dans le délai de six mois avant l’expiration du bail et comprend les conditions de la vente projetée, à savoir « ..le versement comptant du prix le jour de la signature de l’acte authentique de vente passé devant le Notaire, frais à la charge de l’acquéreur ». Le prix de vente, 180 000 euros, est également indiqué. Enfin, l’acte reproduit les mentions de l’article 15-II de la loi de 1989.

Ainsi, la validité du congé pour revente, non discutée, ne souffre aucune contestation quant aux mentions obligatoires, la durée du préavis et respecte les conditions formelles de délivrance d’un tel congé fixées par la loi.

Or, il n’est pas contesté que M. [O] [R] n’a pas accepté l’offre de vente dans le délai de deux mois pour se faire et s’est maintenu dans les lieux postérieurement à ce délai. La vente n’ayant pas été réalisée, le bail s’est trouvé résilié de plein droit au 16 août 2024 par l’effet du congé.

Au demeurant M. [O] [R] ne conteste pas le congé pour vente.

M. [O] [R] est donc occupant sans droit ni titre depuis le 15 août 2024 minuit. Il convient en conséquence d’ordonner son expulsion, ainsi que celle de tout occupant de son chef du logement donné à bail situé [Adresse 5].

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

Sur l’octroi de délais pour quitter les lieux

L’article L412-3 du code des procédures civiles d’exécution prévoit que le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

L’article L412-4 du même code précise que la durée des délais prévus à l’article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.

Le défendeur sollicite l’octroi de délais les plus larges pour quitter les lieux auxquels le bailleur ne s’est pas exprimé.

En l’espèce, M. [O] [R] justifie d’une demande de logement social depuis le 4 juillet 2022, soit avant le congé pour vente, et par la suite a renouvelé plusieurs fois sa demande.

Le défendeur justifie également d’une situation de handicap et de faibles ressources provenant de la CAF ou de sa pension de retraite.

Au regard des éléments sus-énoncés, il sera accordé un délai de 3 mois pour quitter les lieux à M. [O] [R] selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Sur la demande d’astreinte :

En application de l’article L131-1 du Code des procédures civiles d’exécution, tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision. Le juge de l’exécution peut assortir d’une astreinte une décision rendue par un autre juge si les circonstances en font apparaître la nécessité.

Aux termes de l’article L 421-1 du code des procédures civiles d’exécution, par exception aux deuxième et troisième alinéas de l’article L. 131-2, les astreintes fixées pour obliger l’occupant d’un local à quitter les lieux ont toujours un caractère provisoire et sont révisées et liquidées par le juge une fois la décision d’expulsion exécutée.

M. [T] [V] sollicite une astreinte de 100 euros par jour de retard, ce sur quoi ne s’est pas exprimé le défendeur.

En l’espèce, M. [T] [V] ne sollicite pas la fixation d’une indemnité d’occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local, après résiliation du bail et destinée à compenser la perte de jouissance du bien.

Par ailleurs il a été accordé à M. [O] [R] un délai de trois mois pour quitter les lieux.

Il apparaît donc nécessaire de fixer une astreinte provisoire de 70 euros par jour de retard à compter de l’expiration du délai de trois mois accordé au défendeur pour quitter les lieux, le délai courant à compter de la signification du présent jugement.

Sur les demandes accessoires :

Conformément à l’article 696 du Code de procédure civile, la partie qui succombe supporte les dépens. M. [O] [R] sera donc condamné aux dépens.

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du demandeur que la carence de M. [O] [R] a obligé à intenter une action judiciaire, la totalité des frais irrépétibles engagés.

M. [O] [R] sera donc condamné à payer à M. [T] [V] la somme de 400 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE valide le congé pour vendre délivré par M. [T] [V] le 12 février 2024 ;

CONSTATE la résiliation du bail d’habitation du 16 août 2012 au 16 août 2024, par l’effet du congé pour vendre du 12 février 2024,

ACCORDE à M. [O] [R] et tout occupant de son chef un délai de trois mois à compter de la signification du présent jugement pour quitter le logement situé [Adresse 5],

à l’expiration de ce délai ORDONNE l’expulsion de M. [O] [R] et celle de tout occupant de son chef, du logement situé [Adresse 5],

DIT que l’obligation de M. [O] [R] de quitter les lieux occupés sera assortie d’une astreinte provisoire d’un montant de 70 euros par jour de retard à compter de l’expiration du délai de trois mois suite à la signification de la présente décision et ce jusqu’à la libération effective des lieux, ou à défaut de libération effective jusqu’à l’expiration d’une période de quatre mois ;

DIT qu’à défaut pour M. [O] [R] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, M. [T] [V] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE M. [O] [R] à payer à M. [T] [V] la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [O] [R] aux entiers dépens de la présente instance ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an que dessus.

Le greffier Le juge des contentieux de la protection