COUR D’APPEL DE [Localité 8]

TOTAL COPIES 3

COPIE REVÊTUE formule exécutoire avocat

1

COPIE CERTIFIÉE CONFORME AVOCAT

1

COPIE EXPERT

COPIE DOSSIER + AJ

1

N° : N° RG 24/01679 – N° Portalis DBYB-W-B7I-OYCP

Pôle Civil section 1

Date : 19 Décembre 2024

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

Pôle Civil section 1

a rendu le jugement dont la teneur suit :

DEMANDEUR

Syndic. de copro. [Adresse 3] représenté par son syndic en exercice la SAS NEXITY LAMY inscrite au RCS de [Localité 9] B sous le n° 487 530 099, dont le siège social est sis [Adresse 6] à [Adresse 10] [Localité 1], pris en son établissement de [Localité 13] sis [Adresse 7] agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représenté par Maître Sandy RAMAHANDRIARIVELO de la SCP RAMAHANDRIARIVELO – DUBOIS, avocats au barreau de MONTPELLIER

DEFENDERESSE

Madame [W] [R]

née le 27 Décembre 1973 à [Localité 12] (76), demeurant [Adresse 5]

n’ayant pas constituté avocat

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré :

Président : Christine CASTAING

Juge unique

assisté de Christine CALMELS greffier, lors des débats et du prononcé.

DEBATS : en audience publique du 14 Octobre 2024

MIS EN DELIBERE au 19 Décembre 2024

JUGEMENT : signé par le président et le greffier et mis à disposition le 19 Décembre 2024

FAITS ET PROCÉDURE

[W] [R] est propriétaire des lots n°36 et 37 au sein de la copropriété située [Adresse 2] à [Localité 13].

Par exploit de commissaire de justice en date du 19 mars 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] à SETE, représenté son syndic en exercice, a fait assigner [W] [R] devant le tribunal judiciaire de Montpellier en paiement des charges de copropriété impayées.

Il sollicite, au visa des articles 10, 10-1, 19-2, 30 et suivants de la loi du 10 juillet 1965, 35, 36 et suivants du décret du 17 mars 1967, 481-1, 750-1 et 700 du code de procédure civile, la condamnation de [W] [R] au paiement des sommes suivantes :

. 31.372,17€ au titre des charges de copropriété dus au 24 octobre 2023, outre les intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 18 juillet 2022,

—  1.770,63€ au titre des frais de recouvrement et subsidiairement à titre de dommages et intérêts,

. 2.000€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens, disant et jugeant que toutes sommes susceptibles d’être versées par [W] [R] sur les somme susvisées, s’imputeront d’abord sur les intérêts dus si le règlement n’est pas intégral.

Au soutien de ses demandes, il expose que [W] [R] ne règle pas les appels de fonds, laissant accumuler les charges depuis de nombreuses années, ce qui lui cause un préjudice distinct de celui du retard de paiement.

[W] [R], régulièrement assignée, n’a pas constitué avocat.

La clôture de la procédure a été ordonnée par décision du 13 septembre 2024.

A l’issue de l’audience du 14 octobre 2024, l’affaire a été mise en délibéré au 19 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En l’absence du défendeur, il appartient au tribunal, conformément à l’article 472 alinéa 2 du Code de procédure civile, de vérifier la recevabilité et le bien-fondé de la demande.

➢ Sur les charges de copropriété

Aux termes de l’article de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 revêtant un caractère d’ordre public, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges de la copropriété en contrepartie de l’usage qu’ils ont de la chose commune.

Les charges sont exigibles dès lors qu’elles ont été votées en assemblée générale et il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit auprès de l’un de ses membres le recouvrement de charges, d’apporter la preuve que le copropriétaire concerné est effectivement débiteur des sommes réclamées.

A l’appui de sa demande en paiement de la somme de 31.372,17€ au titre de l’arriéré des charges et des frais de recouvrement arrêté au 24 octobre 2023, le syndicat des copropriétaires produit notamment les pièces suivantes :

— un relevé de propriété attestant que la défenderesse est propriétaire des lots en cause ;

— le contrat de syndic,

— relevé de compte copropriétaire mentionnant un solde débiteur de 31.372,17€ au titre des charges impayées et de 1.770,63€ au titre des frais de recouvrement,

— les procès-verbaux d’assemblées générales des 12 juillet 2019, 28 juin 2022 et 24 octobre 2023 portant approbation des comptes des exercices écoulés, des budgets prévisionnels des exercices suivants et adoption de travaux,

— les appels de fonds et répartitions des charges des exercices 2019 à 2023,

— les factures émises par le syndic et le commissaire de justice au titre des frais de recouvrement,

— trois lettres de relance en date des 4 juin, 26 août et 25 novembre 2020 réclamant à [W] [R] les sommes respectives de 867,26€, 1.541,75€ et 2.108,75€ au titre des charges de copropriété impayées,

— deux courriers recommandés avec accusés de réception en date des 8 juillet et 15 décembre 2020 réclamant à [W] [R] les sommes respectives de 32.938,87€ et 2.160,75€ au titre des charges de copropriété impayées,

— deux courriers recommandés avec accusés de réception en date des 22 février 2021 et 18 juillet 2022 réclamant à [W] [R] les sommes respectives de 36.293,37€ et 40.326,18€ au titre des charges de copropriété impayées,

Il ressort de l’ensemble de ces documents que toutes les sommes échues mentionnées dans le décompte produit correspondent à des budgets définitivement votés pour les charges générales et les travaux, et à des budgets prévisionnels pour les charges générales et les travaux approuvés lors des assemblées générales, de sorte qu’elles sont dues par [W] [R].

Dans ces conditions, il convient de condamner [W] [R] au paiement de la somme de 31.372,17€ au titre des charges échues et exigibles arrêtées au 24 octobre 2023.

Cette somme produira intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 18 juillet 2022.

Il n’y a pas lieu de statuer par une décision spécifique sur la demande concernant l’imputation prioritaire des paiements partiels sur les intérêts qui ne constitue qu’un rappel de la règle de l’imputation légale de l’article 1254 du code civil.

➢ Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite la somme de 1.770,63€ au titre des frais de mise en demeure nécessaires exposés pour le recouvrement des charges de copropriété impayées.

Le syndicat justifiant uniquement des mises en demeure des 8 juillet et 15 décembre 2020, 22 février 2021 et 18 juillet 2022, il convient de condamner [W] [R] au paiement de la somme de 208 € à ce titre, conformément aux dispositions du contrat de syndic.

En outre, les frais de «transmission dossier avocat» relèvent de l’activité du syndic relative au recouvrement des sommes dues et constituent un acte élémentaire d’administration de la copropriété, peu important le contrat de syndic prévoit éventuellement une rémunération spécifique au titre d’honoraires supplémentaires n’en change pas la nature, ces frais n’étant donc pas nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, la demande du syndicat des copropriétaires sera rejetée à ce titre.

➢Sur les dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages-intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires qui sollicite à titre subsidiaire la condamnation [W] [R] au paiement de la somme de 1.770,63€ à titre de dommages et intérêts ne justifie ni de la mauvaise foi de celle-ci, ni d’un préjudice indépendant de ce retard.

Dans ces conditions, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande à ce titre.

➢ Sur les autres demandes

[W] [R] qui succombe, supportera la charge des dépens de l’instance,.

Elle sera en outre condamnée à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 1.500 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

➢ Sur l’exécution provisoire

Il convient de rappeler que conformément à l’article 514 du code de procédure civile applicable en l’espèce, l’exécution provisoire est de droit et aucun motif ne permet de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe ;

CONDAMNE [W] [R] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 13], représenté son syndic en exercice, la somme de 31.372,17€ au titre des charges de copropriété dues arrêtées au 24 octobre 2023, comprenant l’appel de fonds du quatrième trimestre 2023;

DIT que cette somme produira intérêt au taux légal à compter du 18 juillet 2022 ;

CONDAMNE [W] [R] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 11] à [Localité 13], représenté son syndic en exercice, la somme de 208 € au titre des frais de recouvrement ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires du surplus de ses demandes,

CONDAMNE [W] [R] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 13], représenté son syndic en exercice, la somme de 1.500 € en application de l’article 700 du Code ed procédure civile,

CONDAMNE [W] [R] aux dépens ;

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre de provisoire ;

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE