COUR D’APPEL DE [Localité 4]

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N° RG 22/01400 – N° Portalis DBYB-W-B7G-NTTC

Pôle Civil section 2

Date : 25 Mars 2025

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

Pôle Civil section 2

a rendu le jugement dont la teneur suit :

DEMANDERESSE

S.A.S. BAKOZT, immatriculée 882 876 790 RCS [Localité 4], représentée par son Président en exercice, domicilié ès qualités au siège social, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Romain SUBIRATS, avocat au barreau de MONTPELLIER

DEFENDERESSE

COMMUNE DE [Localité 4], prise en la personne de son maire en exercice, domicilié ès qualités sis [Adresse 3]

représentée par Maître Grégory CRETIN de la SCP CGCB & ASSOCIES, avocats au barreau de MONTPELLIER

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré :

Président : Magali ESTEVE

Juge unique

assistée de Françoise CHAZAL greffier, lors des débats et de la mise à disposition

DEBATS : en audience publique du 06 Février 2025

MIS EN DELIBERE au 25 Mars 2025

JUGEMENT : signé par le président et le greffier et mis à disposition le 25 Mars 2025

EXPOSE DU LITIGE

Faits et procédure :

Par acte authentique du 25 septembre 2020, une promesse unilatérale de vente du bien immobilier situé [Adresse 2] à [Localité 5] a été consentie par Madame [M] [F] veuve [Y] et Monsieur [E] [Y] à Monsieur [H] [C] pour un montant de 4.000.000 euros (quatre million d’euros).

L’acte comprend une clause prévoyant des honoraires de négociation au profit de la société BAKOZT dus par le bénéficiaire pour un montant de 800.000 euros hors taxe, soit 960.000 euros TTC.

Suite à déclaration du notaire en charge de la vente en date du 30 septembre 2020, par décision du 7 janvier 2021, la commune de [Localité 4] a exercé son droit de préemption sur le bien pour un montant de 1.280.000 euros.

Selon courrier en date du 16 février 2021, la commune de [Localité 4] informait le notaire de son refus de régler les honoraires aux motifs que la société BAKOZT n’était pas titulaire d’une carte professionnelle délivrée par le président de la chambre de commerce et d’industrie territoriale.

Par courrier du 25 février 2021, adressé à la commune de [Localité 4], Monsieur [V] [R], en qualité de président de la SAS BAKOZT sollicitait le paiement des honoraires, sur le fondement de la promesse de vente prévoyant la substitution du bénéficiaire.

La vente du bien au profit de la commune de [Localité 4] a été actée en date du 18 mai 2021 au prix de 1 280 000 euros.

Par lettre recommandée en date du 10 juin 2021 la société BAKOZT a mis en demeure la commune de [Localité 4] de lui payer la somme de 960.000 euros (neuf cent soixante mille euros) correspondant aux honoraires prévus par la promesse de vente et mentionnés sur la déclaration d’intention d’aliéner.

C’est dans ce contexte et à défaut d’accord entre les parties que la société BAKOZT a assigné la commune de MONTPELLIER devant le tribunal judiciaire par acte du 16 mars 2022 aux fins de la voir condamner au paiement de la somme de 960.000 euros au titre des honoraires de négociation, 10.000 euros à titre des dommages et intérêts pour résistance abusive, 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Prétentions et moyens des parties :

Aux termes de ses conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 15 septembre 2023, auxquelles il convient de se reporter pour le détail de son argumentation, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, société BAKOZT demande au tribunal de :

REJETER toute demande de la commune de [Localité 4],

CONSTATER l’opposabilité des honoraires de négociation à la commune de [Localité 4],

CONDAMNER la commune de [Localité 4] à payer à la société BAKOZT

la somme de NEUF CENT SOIXANTE MILLE EUROS au titre des honoraires de négociation prévus par acte authentique du 25 septembre 2020 ; la somme de QUARANTE TROIS MILLE DEUX CENTS EUROS au titre des dommages et intérêts pour perte de chance du gain escompté ; la somme de DIX MILLE EUROS au titre des dommages et intérêts pour résistance abusive ;

CONDAMNER la commune de [Localité 4] à payer à la société BAKOZT la somme de 3000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNER la commune de [Localité 4] aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions,

Au visa des articles 1103 et 1221 du code civil et de la jurisprudence de la cour de cassation, elle fait valoir que l’exercice du droit de préemption s’analyse comme une substitution du préempteur à l’acquéreur, que la promesse de vente prévoit une clause de paiement de rémunération à l’apporteur d’affaire, qu’elle doit être maintenue à son profit.

Au visa de la loi n°70-9 du 2 janvier 1970, elle indique ne pas être en possession d’une carte professionnelle, car son activité d’apporteur d’affaire en immobilier n’est pas habituelle.

Elle souligne que le caractère habituel n’est pas démontré, que la SAS BAKOZT n’est pas concernée par les activités des SCI auxquelles Monsieur [V] [R] est associé.

Elle souligne que la clause de caducité de la promesse de vente n’est pas applicable au droit à rémunération de l’intermédiaire.

Elle soutient que la résistance abusive est démontrée, en ce que la commune a fait preuve de mauvaise foi s’agissant du non paiement de la rémunération. Elle indique qu’elle a perdu la chance à hauteur de 90% de pouvoir investir les montants perçus sur des placements financiers, de type comptes à termes, pour un taux d’intérêts moyen de 3%.

*

Aux termes de ses conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 14 janvier 2024, auxquelles il convient de se reporter pour le détail de son argumentation, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, la commune de MONTPELLIER, demande au tribunal de :

CONSTATER la caducité de la promesse unilatérale de vente en date du 25 septembre 2021 ;

CONSTATER la nullité du contrat d’intermédiation ;

DEBOUTER par conséquent la société BAKOZT de l’ensemble de ses demandes, dires et prétentions ;

CONDAMNER la société BAKOZT à payer à la Commune de [Localité 4] la somme de

3 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile;

CONDAMNER la société BAKOZT aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions et pour l’essentiel,

Au visa de l’article 1186 du code civil, elle indique que la promesse de vente du 25 septembre 2020 est devenue caduque car suite à l’exercice de son droit de préemption, la cession a été conclue à un prix différent de celui de la promesse de vente.

Elle précise que les obligations de la promesse de vente ont été anéanties, notamment le paiement des honoraires de l’intermédiaire.

Elle souligne qu’étant donné la baisse significative du prix de vente, les honoraires équivalent presque au prix d’achat du bien, et sont disproportionnés.

Au visa des articles 1er et 3 de la loi n°70-9 du 2 janvier 1970, d’ordre public, et de l’article 6 du code civil, elle indique que l’activité professionnelle portant sur des opérations sur les biens immobiliers appartenant à autrui nécessitent la détention d’une carte professionnelle.

Elle souligne que le nom de la société est la contraction du nom de Monsieur [R] et de Monsieur [C], que la société a été créée par Monsieur [V] [R] et la SAS GROUPE PSI dont le gérant est également Monsieur [R].

Elle précise que Monsieur [R] s’est retiré de la gérance de la société BAKOZT le 1er juin 2021, quelques jours avant la mise en demeure adressée à la commune, qu’il reste associé gérant et associé de plusieurs autres sociétés se livrant à des opérations entrant dans le champ d’application de la loi du 2 janvier 1970.

Elle précise qu’il n’est pas démontré que la société BAKOZT ne réalise pas à titre habituel des activités réglementées.

Elle indique que les demandes de préjudices ne sont pas justifiées, que la réalité du projet d’investissement et le lien de causalité entre la faute et le préjudice ne sont pas démontrés.

*

L’ordonnance de clôture a été rendue le 23 janvier 2025 et l’audience de plaidoirie a été fixée au 6 février 2025.

A cette date, les conseils des parties ont été entendus en leurs plaidoiries et avisés de ce que l’affaire était mise en délibéré par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande en paiement des honoraires de négociation

Aux termes de l’article 9 du Code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Aux termes de l’article 6 du code civil, on ne peut déroger, par des conventions particulières, aux lois qui intéressent l’ordre public et les bonnes moeurs.

Conformément à l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Selon l’article 1186 du code civil, un contrat valablement formé devient caduc si l’un de ses éléments essentiels disparaît.

Lorsque l’exécution de plusieurs contrats est nécessaire à la réalisation d’une même opération et que l’un d’eux disparaît, sont caducs les contrats dont l’exécution est rendue impossible par cette disparition et ceux pour lesquels l’exécution du contrat disparu était une condition déterminante du consentement d’une partie.

La caducité n’intervient toutefois que si le contractant contre lequel elle est invoquée connaissait l’existence de l’opération d’ensemble lorsqu’il a donné son consentement.

Aux termes de l’article 1221 du code civil, le créancier d’une obligation peut, après mise en demeure, en poursuivre l’exécution en nature sauf si cette exécution est impossible ou s’il existe une disproportion manifeste entre son coût pour le débiteur et son intérêt pour le créancier.

Selon la loi n°70-9 du 2 janvier 1970 reglementant les conditions d’exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce, article 1, les dispositions de la présente loi s’appliquent aux personnes physiques ou morales qui, d’une manière habituelle, se livrent ou prêtent leur concours, même à titre accessoire, aux opérations portant sur les biens d’autrui et relatives à :

1° L’achat, la vente, la recherche, l’échange, la location ou sous-location, saisonnière ou non, en nu ou en meublé d’immeubles bâtis ou non bâtis ; [..]

et article 3, les activités visées à l’article 1er ne peuvent être exercées que par les personnes physiques ou morales titulaires d’une carte professionnelle, délivrée, pour une durée et selon des modalités fixées par décret en Conseil d’Etat, par le président de la chambre de commerce et d’industrie territoriale ou, dans les circonscriptions où il n’existe pas de chambre de commerce et d’industrie territoriale, par le président de la chambre de commerce et d’industrie de région, précisant celles des opérations qu’elles peuvent accomplir. […]

Il est constant que l’organisme qui exerce son droit de préemption est tenu de prendre en charge la rémunération des intermédiaires immobiliers incombant à l’acquéreur auquel il est substitué, ce droit étant conditionné par l’indication du montant et de la partie qui en a la charge dans l’engagement des parties et dans la déclaration d’aliéner.

En l’espèce,

La promesse de vente comprend en sa page 4 un paragraphe intitulé « DELAI » qui indique qu’elle « expire le 31 décembre 2020 à seize heures », et

— en sa page 6 un paragraphe intitulé « NEGOCIATION » qui précise que

“ les parties reconnaissent que les présentes ont été conclues par l’intermédiaire de la société BAKOZT en sa qualité d’apporteur d’affaire, ayant signé un contrat avec le BENEFICIAIRE, aux termes duquel il a été stipulé que le BENEFICIAIRE devra régler les honoraires de négociation en sus du prix de vente. Ces honoraires seront définitivement acquis à BAKOZT le jour de la signature de l’acte authentique sur présentation d’une facture faisant ressortir le montant de la TVA. [..] Il en sera de meme en cas d’exercice d’un éventuel droit de préemption, le BENEFICIAIRE du droit de préemption sera subrogé dans tous les droits et obligations de l’acquéreur ; en conséquence toute rémunération incombant à l’acquéreur sera à la charge du bénéficiaire du droit de préemption. Il est précisé que n’est ici relaté qu’un extrait du contrat d’apporteur d’affaires, qui produit pleinement ses effets entre les parties l’ayant conclu. Etant précisé que le montant de la négociation est en sus du prix de vente indiqué ci-dessus »

en sa page 7 un paragraphe intitulé « RESERVES » « Reserve du droit de préemption » qui stipule que

« la promesse sera notifiée à tous les titulaires d’un droit de préemption institué en vertu de l’article L211-1 du code de l’urbanisme ou de tout autre code »

L’exercice de ce droit par son titulaire obligera le PROMETTANT aux mêmes charges et conditions convenues aux présentes.

Par cet exercice les présentes ne produiront pas leurs effets entre les parties et ce meme en cas d’annulation de la préemption ou de renonciation ultérieure à l’exercice de ce droit de la part de son bénéficiaire.

De la même manière, l’offre par le titulaire du droit de préemption à des prix et conditions différents de ceux notifiés rendra la promesse caduque de plein droit »

Il convient de constater que la déclaration d’intention d’aliéner du 30 septembre 2020 comporte le prix de vente mentionné à la promesse, le prix TTC de la commission, et le fait que la commission est à la charge de l’acquéreur. Cette commission est forfaitaire et n’est pas déterminée comme un pourcentage du prix de vente.

La déclaration d’intention d’aliéner a été notifiée avant la fin du délai d’expiration de la promesse de vente.

Il est constant que la commission est due lorsque la préemption s’exerce aux prix et conditions mentionnés dans la déclaration d’intention d’aliéner.

Or, tel n’est pas le cas en l’espèce, car il est établi que la commune de [Localité 4] a acquis le bien immobilier au prix de 1.280.000 euros, prix nettement inférieur à celui mentionné à la promesse de vente.

La clause NEGOCIATION mentionne qu’elle ne reproduit qu’un extrait du contrat d’apporteur d’affaires, qui produit ses effets entre les parties.

Ce contrat n’est cependant pas soumis aux débats, et n’est pas mentionné comme annexe à la promesse de vente.

La SAS BAKOZT reconnait ne pas détenir de carte professionnelle d’agent immobilier, car cette activité ne serait pas son activité principale. Elle ne produit cependant pas son Kbis pour en justifier, ni aucune autre pièce.

Il convient de préciser qu’il est constant qu’en droit il résulte de la combinaison des dispositions de l’article 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 ensemble les articles 72 et 73 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 que l’agent immobilier ne peut réclamer une commission ou rémunération à l’occasion d’une opération visée à l’article 1 de la loi que si, préalablement à toute négociation ou engagement, il détient un mandat écrit délivré à cet effet par l’une des parties et précisant la condition de détermination de la rémunération ou commission ainsi que la partie qui en a la charge.

La commune de [Localité 4] qui s’est substituée à l’acquéreur initial par l’effet de la préemption, ne peut être tenue d’une commission que dans les conditions prévues par contrat écrit.

Au surplus, il apparait que selon la clause « RESERVES », l’exercice du droit de préemption par la commune de [Localité 4] à des prix et conditions différents de ceux de la promesse de vente, la rendent caduque de plein droit, de sorte que la clause « NEGOCIATION » n’est plus applicable, dans les termes de l’acte notarié.

Si la SAS BAKOZT indique ne pas détenir de carte professionnelle, et n’être intervenue qu’à titre d’intermédiaire, sur cette unique opération immobilière, elle ne peut se prévaloir d’un contrat d’apporteur d’affaire, non produit aux débats, qui aurait été conclu antérieurement à la déclaration d’aliénation,qui n’a pas été porté à la connaissance de la commune de [Localité 4], et lui est donc inopposable.

Par ailleurs, il convient de constater que la décision d’exercer le droit de préemption sur le bien immobilier de la commune de [Localité 4] mentionne un prix de vente inférieur à celui de la promesse de vente, et ne fait pas mention de la commission.

Ainsi, étant donné que les conditions de rémunération des agents immobiliers nécessitent un mandat écrit, en l’absence de la production du contrat d’apporteur d’affaire mentionné à la promesse unilatérale de vente, il n’y a pas lieu de condamner la commune de [Localité 4] au paiement à la SAS BAKOZT d’une commission.

Sur la demande de dommages et intérêts

Conformément à l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Etant donné que la condamnation en paiement a été rejetée, en l’absence de faute du défendeur, il n’y pas lieu à faire droit à la demande de dommages et intérets au titre de la perte de chance et de la résistance abusive

Sur les autres demandes

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, la SAS BAKOZT succombant, sera condamnée aux entiers dépens

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, la SAS BAKOZT sera condamnée à payer à la commune de [Localité 4] la somme de 3000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, l’exécution provisoire de la présente décision est de droit, et il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal judiciaire de MONTPELLIER, statuant publiquement, par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort,

DEBOUTE la SAS BAKOZT de l’ensemble de ses demandes

CONDAMNE la SAS BAKOZT à payer à la commune de [Localité 4] la somme de 3000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

REJETTE les demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

CONDAMNE la SAS BAKOZT aux entiers dépens.

LA GREFFIERE, LA PRESIDENTE,

Françoise CHAZAL Magali ESTEVE