N°Minute:

N° RG 24/00426 – N° Portalis DBYB-W-B7I-OYP2

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

[Adresse 8]

JUGEMENT DU 30 Janvier 2025

DEMANDEUR:

Madame [X] [E] épouse [C], demeurant [Adresse 7]

représentée par M^e Sandrine BOURDAROT COUSY, avocat au barreau de MONTPELLIER

DEFENDEUR:

Monsieur [B] [A], demeurant [Adresse 3]

non comparant, ni représenté

Monsieur [D] [W], demeurant [Adresse 4]

représenté par M^e Aline GONZALEZ, avocat au barreau de NIMES

COMPOSITION DU TRIBUNAL:

Président : Julia VEDERE, Juge des contentieux de la protection au Tribunal Judiciaire de Montpellier

Greffier : Philippe REDON

DEBATS:

Audience publique du : 03 Décembre 2024

Affaire mise en deliberé au 30 Janvier 2025

JUGEMENT :

Rendu par mise à disposition de la décision au greffe le 30 Janvier 2025 par

Julia VEDERE, Président

assisté de Philippe REDON, greffier

Copie exécutoire délivrée à : M^e Sandrine BOURDAROT COUSY

Copie certifiée delivrée à :

Le 30 Janvier 2025

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 28 juin 2017, Mme [X] [E] épouse [C] a donné à bail à M. [B] [A] et Mme [D] [W] un bien immobilier à usage d’habitation situé au [Adresse 2] à [Adresse 5] [Localité 1], pour un loyer mensuel de 659 euros, outre 10 euros de charges.

Par acte du même jour, M. [D] [W] s’est porté caution solidaire pour un montant maximum correspondant à trois ans de loyers charges comprises tels que fixés dans le bail.

Mme [Y] [W] a délivré son congé en date du 06 octobre 2022, avec effet au 06 novembre 2022.

Des loyers étant demeurés impayés, Mme [X] [E] épouse [C] leur a fait signifier un commandement de payer le 04 mai 2023, dénoncé à la caution le 09 mai 2023.

La dette visée dans le commandement de payer a été apurée.

Déplorant de nouveau une dette locative, un nouveau commandement de payer a été délivré le 11 décembre 2023 à M. [B] [A] et dénoncé à la caution le 13 décembre 2023.

Par la suite, Mme [X] [E] épouse [C] a fait assigner M. [B] [A] et M. [D] [W] devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Montpellier par acte de commissaire de justice du 26 janvier 2024 pour obtenir la résiliation du bail, l’expulsion et la condamnation au paiement de l’arriéré locatif.

L’affaire a été appelée à l’audience du 13 mai 2024 puis retenue à l’audience du 03 décembre 2024.

A cette audience, Mme [X] [E] épouse [C] – représentée par son Conseil – demande :

d’ordonner la résiliation du contrat ;d’ordonner l’expulsion de M. [B] [A] ainsi que celle de tous occupants de son chef et au besoin avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier et séquestration des meubles laissés sur place dans un garde meuble aux frais de ceux-ci ;de condamner solidairement M. [B] [A] et M. [D] [W] au paiement de la somme de 9 366,94 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtées au 1er novembre 2024 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;de condamner solidairement M. [B] [A] et M. [D] [W] au paiement d’une indemnité égale au montant du loyer de 725,54 euros jusqu’à libération effective des lieux ;de condamner M. [B] [A] au paiement de la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et ses dénonciations.

M. [D] [W], représenté par son Conseil, s’en réfère à ses écritures et sollicite de :

— constater le départ de Mme [W] ;

— constater qu’il n’avait accepté d’être le garant que du fait de la présence de sa fille ;

— constater qu’il ne s’oppose pas à la résiliation du bail ;

— constater le dépôt du dossier d’impayés de loyers à la Banque de France ;

— débouter la demanderesse de l’ensemble de ses demandes à son encontre ;

— condamner la demanderesse à lui payer la somme de 1 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Convoqué par acte d’Huissier de Justice signifié le 26 janvier 2024 à personne, M. [B] [A] ne comparait pas et n’est pas représenté.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 30 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 474 du code de procédure civile dispose qu’en cas de pluralité de défendeurs cités pour le même objet, lorsque l’un au moins d’entre eux ne comparaît pas, le jugement est réputé contradictoire à l’égard de tous si la décision est susceptible d’appel ou si ceux qui ne comparaissent pas ont été cités à personne.

Sur la résiliation

Sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture de la Marne par la voie électronique le 29 janvier 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 13 mai 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige.

Par ailleurs, Mme [X] [E] épouse [C] justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives également par la voie électronique le DATESAISINECCAPEX, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 26 janvier 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur la résiliation judiciaire

En application des dispositions des articles 7 b) de la loi du 6 juillet 1989, 1728 et 1741 du code civil, le locataire a pour obligation d’user paisiblement de la chose louée et de s’acquitter du paiement du loyer.

Le juge peut, sur le fondement des dispositions de l’article 1224 du code civil, prononcer la résiliation de tout contrat synallagmatique, dès lors que l’une des parties ne satisfait pas à son engagement.

Il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats qu’une première dette locative a donné lieu à un commandement de payer le 04 mai 2023, pour un montant de 2 867,99 euros, dette qui a par la suite été apurée. Puis un deuxième commandement de payer a été délivré le 11 décembre 2023, pour une dette locative principale de 3 698,28 euros ; que le décompte produit, daté du 07 novembre 2024, fait état de plusieurs loyers impayés et d’un solde débiteur sans régularisation depuis février 2023.

La demanderesse produit également plusieurs courriers de l’agence locative, en date des 27 juin 2023 et 02 novembre 2023, adressés à M. [B] [A] pour lui demander de cesser les troubles sonores récurrents dénoncés par les voisins.

L’inexécution de ses obligations par le locataire est d’une gravité suffisante pour justifier le prononcé de la résiliation du bail à effet au prononcé du présent jugement.

La résiliation du bail et, par suite, l’expulsion de M. [B] [A], ainsi que de tous biens et occupants de son chef seront par conséquent prononcées.

Sur la demande de condamnation en paiement de l’arriéré locatif

Sur le montant de la dette

En l’espèce, Mme [X] [E] épouse [C] sollicite une condamnation au paiement de la somme de 9 366,94 euros. Elle produit un décompte arrêté au 07 novembre 2024 faisant apparaître cette somme.

Toutefois, il apparaît que des sommes figurant sur le décompte ne font pas partie à proprement parler de la dette locative et doivent être retirées. Il s’agit des frais d’huissier et de relance pour un montant total de 574,41 euros.

Il en résulte une dette locative de 8 792,53 euros.

M. [B] [A], absent, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

M. [D] [W] ne conteste pas le montant de la dette, mais seulement son obligation de paiement.

Il y a donc lieu de retenir la dette locative à la somme de 8 792,53 euros.

Sur l’obligation à la dette

M. [D] [W] fait valoir qu’un dossier de surendettement est constitué et qu’il concerne la dette locative litigieuse. Il verse au débat une capture d’écran d’un dossier au nom de [B] [A] à la Commission de surendettement. Il apparaît seulement que dans ce dossier, figure la dette litigieuse, retenue à hauteur de 6 163,38 euros. Cependant, en l’absence de production de la décision de la commission de surendettement, aucune information ayant une conséquence sur la dette, comme un effacement ou un plan de remboursement, ne peut être tirée de ce document.

Il doit donc être considéré que M. [B] [A] est tenu de rembourser la dette locative.

S’agissant de la caution, il ressort de l’acte de cautionnement que M. [D] [W] s’est engagé comme « caution solidaire, sans bénéfice de division ni de discussion » du règlement notamment du loyer et des charges, pour un montant maximum de trois ans de loyers charges comprises tels que fixés dans le bail. Le loyer étant fixé à 659 euros dans le bail, et les provisions pour charges à 10 euros, M. [D] [W] s’est donc engagé dans la limite d’un montant de 24 084 euros (669 euros x 12 mois x 3 ans).

Il est indiqué que ce cautionnement prend fin en cas d’extinction de la solidarité de M. [A] [B], soit à la date d’effet de son congé si un nouveau locataire figure au bail, soit à l’expiration d’un délai de six mois après la date d’effet de son congé dans le cas contraire.

Il résulte de ces éléments que la caution s’est engagée à couvrir la dette locative, pour les deux locataires, sans distinction, et jusqu’à ce qu’il y ait une rupture de solidarité entraîné par le congé d’un locataire.

Or il est convenu aux termes du bail qu’en cas de congé d’un locataire, la solidarité des deux locataires persiste jusqu’à six mois après la date d’effet du congé, sauf à ce qu’un locataire soit retrouvé en lieu et place.

Mme [Y] [W] ayant donné congé pour le 06 novembre 2022, elle est donc solidaire de la dette locative contractée jusqu’au 06 mai 2023.

Par suite, la caution n’est engagée à rembourser la dette que pour cette période, jusqu’au 06 mai 2023, donc jusqu’au loyer d’avril 2023 inclus.

A la date du 06 mai 2023, il apparaît que la dette locative, loyer d’avril 2023 inclus, est de 2 147,87 euros.

M. [D] [W] est donc caution solidaire de la dette locative dans la limite de ce montant.

Par conséquent, il y a lieu de condamner solidairement M. [D] [W] et M. [B] [A] à payer la somme de 2 147,87 euros et de condamner M. [B] [A], seul, à payer la somme de 6 644,66 euros, avec intérêts au taux légal à compter du jugement conformément à l’article 1231-7 du code civil.

M. [B] [A] sera également condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 08 novembre 2024 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’ils auraient été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour la demanderesse de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le Juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En conséquence, M. [B] [A], partie perdante, supportera la charge des entiers dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, et ses dénonciations.

Sur les frais non compris dans les dépens

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le Juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le Juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

M. [B] [A],condamné aux dépens, sera condamné à verser à Mme [E] épouse [C] une somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La demande de M. [D] [W] au titre de l’article 700 du code de procédure civile sera rejetée.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est de plein droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS,

Le Juge des contentieux de la protection statuant par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable l’action de Mme [X] [E] épouse [C] ;

PRONONCE la résiliation du bail conclu le 28 juin 2017 entre Mme [X] [E] épouse [C] et M. [B] [A] concernant le bien immobilier à usage d’habitation situé au [Adresse 2] à [Localité 6], sont réunies à la date du DATERESILIATION ;

ORDONNE en conséquence à M. [B] [A] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour M. [B] [A] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, Mme [X] [E] épouse [C] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique, et au transport des meubles laissés dans les lieux dans le local qu’il plaira à la demanderesse aux frais et risques de l’expulsé ;

CONDAMNE solidairement M. [B] [A] et M. [D] [W] à verser à Mme [X] [E] épouse [C] la somme de 2 147,87 euros représentant les loyers et charges impayés arrêtées au mois d’avril 2023 inclus ;

CONDAMNE M. [B] [A], seul, à verser à Mme [X] [E] épouse [C] la somme de 6 644,66 euros représentant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés composant la dette locative restante, au 07 novembre 2024 (date du dernier décompte) avec les intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

CONDAMNE M. [B] [A] à verser à Mme [X] [E] épouse [C] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’ils auraient été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 08 novembre 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

DEBOUTE les parties de leurs autres et plus amples demandes ;

CONDAMNE M. [B] [A] aux entiers dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, et ses dénonciations ;

CONDAMNE M. [B] [A] à verser à Mme [X] [E] épouse [C] la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE M. [D] [W] de sa demande en paiement au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le Greffe à la Préfecture de l’Hérault en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Le Greffier,La Juge des contentieux de la protection