TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6]

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N° RG 24/56825 -

N° Portalis 352J-W-B7I-C53SK

N° : 8

Assignation du :

27 Septembre, 02 Octobre 2024

[1]

[1] 3 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 30 janvier 2025

par Sophie COUVEZ, Vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Daouia BOUTLELIS, Greffier

DEMANDEUR

Le Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 2] représenté par son syndic le cabinet IMMOBILIERE DU CHATEAU

[Adresse 3]

[Localité 4]

représenté par M^e Sandrine QUETU, avocat au barreau de PARIS – #B0514

DEFENDERESSES

S.C.I. MCG

[Adresse 1]

[Localité 5]

représentée par M^e Geoffroy DE BOISBOISSEL, avocat au barreau de PARIS – #G0744

S.A.S. PREMIERE ETAPE

[Adresse 1]

[Localité 5]

représentée par M^e Béatrice DEMGNE FONDJO, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS – #300

DÉBATS

A l’audience du 12 Décembre 2024, tenue publiquement, présidée par Sophie COUVEZ, Vice-présidente, assistée de Daouia BOUTLELIS, Greffier,

Nous, Président,

Après avoir entendu les conseils des parties,

La SCI M C G est propriétaire de locaux commerciaux situés au rez-de-chaussée et au sous-sol de l’immeuble soumis au statut de la copropriété du [Adresse 1] dans le dix-huitième arrondissement de Paris (75018).

Lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 6 février 2017, la demande de travaux d’installation d’un conduit d’extraction de fumées de cuisine sur la façade de la cour intérieure de l’immeuble présentée par la SCI M C G a été adoptée après présentation d’un devis et d’un croquis annoté à la main.

Par acte sous seing privé en date du 27 juillet 2017, la SCI M C G a donné à bail commercial ces locaux à la société FF burgers en vue de l’exploitation d’un restaurant.

Par ordonnance du 18 septembre 2018, le juge des référés a condamné in solidum la SCI M C G et la société FF burgers à procéder, sous astreinte, à la dépose du conduit d’extraction d’air et du climatiseur

Le 13 décembre 2019, un contrat de location gérance a été conclu entre la société FF burgers et la société Bintou afin que cette dernière y exerce la même activité de restauration.

Par ordonnance en date du 16 mars 2021, le juge des référés a jugé que la SCI M C G et la société FF burgers n’avait pas déposé le conduit d’extraction et l’appareil de climatisation dans les délais prescrits et a liquidé l’astreinte à la somme de 3 000 euros.

Par jugement en date du 20 juin 2023, le tribunal judiciaire de Paris a notamment condamné in solidum la SCI M C G et la société FF burgers à procéder à la dépose du tuyau d’arrivée de gaz courant dans les parties communes de l’immeuble, au rétablissement des soupiraux de ventilation naturelle des caves et au dépôt de la chambre froide installée dans la cave n°6 sous astreinte provisoire de 300 euros par jour, passé le délai de deux mois, pendant trois mois.

Par jugement en date du 22 avril 2024, le juge de l’exécution a liquidé l’astreinte provisoire, condamné la SCI M C G à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 13 800 euros au titre de l’astreinte provisoire et fixé une nouvelle astreinte de 300 euros par jour de retard d’une durée de six mois à compter d’un délai de deux mois à partir de la signification de la décision rendue.

Par acte sous seing privé en date du 19 janvier 2024, la société FF burgers a cédé son fonds de commerce et son droit au bail à la société Première étape.

Par acte sous seing privé en date du 19 janvier 2024, la SCI M C G a consenti un bail commercial à la société Première étape sur ses locaux situés [Adresse 2], en vue de l’exploitation d’un restaurant de cuisine africaine sous l’enseigne Ma Comby.

Invoquant de nouvelles nuisances olfactives et sonores depuis le mois de février 2024 provenant de l’exploitation du restaurant Ma Comby par la société Première étape et causées par l’utilisation d’une bouche de ventilation du local en guise de sortie d’extraction des fumées de cuisine, sans autorisation des copropriétaires, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] a, par exploits délivrés les 27 septembre et 2 octobre 2024, fait citer la SCI M C G et la société Première étape devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, au visa des articles 834, 835, 8 et 9 de la loi du 10 juillet 1965, aux fins de voir :

« – condamner in solidum la SCI MCG et la société PREMIERE ETAPE à cesser d’utiliser la grille de ventilation du local commercial comme sortie d’extraction et à cesser toutes nuisances sonores et olfactives causées au syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] et d’assortir cette condamnation d’une astreinte de 500 euros par joue de retard à compter de la signification de la décision à intervenir, étant précisé que la persistance de l’utilisation de la grille de ventilation comme sortie d’extraction et la persistance des nuisances sonores et olfactive seront constatées par procès-verbal de commissaire de justice mandaté par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] et réalisé une fois par semaine de manière inopinée,

— condamner in solidum la SCI MCG et la société PREMIERE ETAPE à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] la somme de 3 000 euros chacun sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens comprenant le coût de l’ensemble des procès-verbaux de constat de commissaire de justice rendus nécessaires au constat des nuisances. »

A l’audience du 12 décembre 2024, l’affaire a été plaidée et le syndicat des copropriétaires, représenté par son conseil, a maintenu les termes et les demandes de son acte introductif d’instance.

A l’appui de ses demandes, le syndicat des copropriétaires expose que, depuis que la société Première étape, exploite un restaurant de cuisine africaine, les habitants se plaignent de nuisances olfactives et sonores quotidiennes, celle-ci utilisant la bouche de ventilation du local en guise de sortie d’extraction des fumées de cuisine.

Par des conclusions en réponse, déposées et développées oralement à l’audience par son conseil, la SCI M C G a demandé au juge des référés, à titre principal, de rejeter toutes les demandes financières formulées à son encontre et, à titre subsidiaire, de dire et juger que la société Première étape relèvera la SCI M C G indemne de l‘ensemble des condamnations prononcées à son encontre et d’écarter la solidarité entre les condamnations prononcées à l’encontre de la SCI M C G et la société Première étape.

La SCI M C G fait valoir que les nuisances ne sont pas commises par elle mais uniquement par la société Première étape, qu’elle a fait régulariser une sommation de faire visant la clause résolutoire du bail et qu’elle n’est ainsi pas en mesure de contraindre son preneur à cesser les nuisances autrement.

Elle sollicite, à titre subsidiaire, la condamnation de la société Première étape à la garantir de toute condamnation qui serait prononcée à son encontre, en application de l’article 4 du contrat de bail.

Dans ses conclusions, déposées et soutenues à l’audience par son conseil, la société Première étape a demandé au juge des référés de déclarer l’action du syndicat des copropriétaires irrecevable pour défaut d’objet et, à défaut, de de dire et juger que les faits de nuisances olfactives et sonores ne sauraient être imputés à la société Première étape, la mettre hors de cause et condamner solidairement le syndicat des copropriétaires et la SCI M C G à lui verser la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens dont distraction sera faite au profit de M^e Demgne Fondjo par application de l’article 699 du code de procédure civile.

La société Première étape soutient que, depuis le 6 septembre 2024, l’aération de la cuisine du restaurant a été bouchée à l’aide d’une mousse durcissante, occasionnant une très grande chaleur l’ayant conduite à cesser ses activités de cuisine et que la présente procédure est à ce titre dépourvue d’objet.

Elle ajoute qu’elle n’avait pas connaissance de ce que l’exploitation de l’activité de restaurant était impossible dans le local loué et qu’elle a cessé toute exploitation depuis.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

A l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré au 30 janvier 2025.

MOTIFS

A titre liminaire, il est rappelé que les « demandes » tendant à voir « constater », « donner acte » ou « dire et juger » telles que formulées dans le dispositif des conclusions ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions de l’article 4 du code de procédure civile et ne sont pas susceptibles de faire l’objet d’une exécution forcée. Ces demandes -qui n’en sont pas et constituent en fait un résumé des moyens- ne donneront pas lieu à mention au dispositif.

Sur la recevabilité de l’action à l’encontre de la société Première étape :

Aux termes de l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

La recevabilité d’une demande s’apprécie à la date à laquelle elle a été formée.

En l’espèce, s’il ressort du procès-verbal établi le 26 septembre 2024 que le commissaire de justice a constaté une très forte chaleur difficilement supportable dans la cuisine, rien ne permet néanmoins d’établir que toute activité de cuisine a cessé au jour du constat. Au contraire, celui-ci a précisé que « la hotte fonctionnait beaucoup mieux avant que le trou d’évacuation ne soit obstrué ».

Dès lors, si l’activité de cuisine de la défenderesse a été rendue plus difficile par l’obstruction de la sortie du système d’évacuation, rien ne permet d’affirmer que toute activité de cuisine a cessé.

En outre, les photos de la cuisine, jointes au procès-verbal, montrent la présence d’ingrédients et d’ustensiles de cuisine prêts à l’emploi.

Enfin, il convient de relever que, lorsqu’elle a déposé plainte le 9 octobre 2024, Mme [G], gérante du restaurant, a indiqué que l’obstruction de la conduite d’aération nuit à son activité et qu’elle a réduit sa cadence de cuisine et qu’elle évite d’utiliser la hotte.

Par conséquent, contrairement à ce qu’allègue la société Première étape, l’activité de cuisine du restaurant n’avait pas cessé le jour de la délivrance de l’assignation, l’intérêt à agir du requérant n’était donc pas contestable au jour de son assignation, le 26 septembre 2024.

Dès lors, l’action du syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] est recevable. La fin de non-recevoir soulevée par la société Première étape sera donc rejetée.

Sur la demande principale :

L’article 834 du code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le trouble manifestement illicite s’entend de toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit. Il appartient au requérant de démontrer l’existence d’une illicéité du trouble et son caractère manifeste. Il doit également démontrer le caractère actuel dudit trouble.

Il résulte des écritures du requérant que sa demande se fonde notamment sur la violation du règlement de copropriété et des dispositions du règlement sanitaire de la ville de [Localité 6].

L’article 9 I. de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble.

En l’espèce, le règlement de copropriété stipule dans sa partie relative aux droits et obligations des copropriétaires concernant l’usage des choses et des parties communes et celui des parties privatives que « tout propriétaire sera responsable à l’égard de tout autre copropriétaire de l’immeuble des troubles de jouissance, des fautes ou négligences et des infractions aux dispositions du présent chapitre, dont lui-même , ses visiteurs, les locataires ou occupants quelconques de ces locaux seraient directement ou indirectement les auteurs ».

Il précise, en outre, page 20, concernant le mode d’occupation, que « les boutiques pourront être utilisées pour l’exercice de n’importe quel commerce ou industrie à la condition que l’activité exercée ne nuise pas à la sécurité de l’immeuble et à la tranquillité des autres occupants, notamment par le bruit, les trépidations qui seraient produites, ou la chaleur, les odeurs, les radiations qui seraient dégagées ou toutes autres causes ».

Or, il ressort des pièces versées à la procédure – notamment du rapport d’enquête réalisée par l’inspecteur de salubrité de la ville de [Localité 6] le 18 avril 2024 – que des nuisances olfactives et sonores ont été constatées. Le rapport d’enquête relève en ce sens des nuisances sonores importantes dues au fonctionnement de l’extraction de cuisine utilisée par le restaurant, ainsi que des odeurs de cuisine nettement perçues dans l’appartement du plaignant n°1 et impactant de manière importante les autres plaignants de l’immeuble, en raison du « débouché de l’extraction de cuisine qui ne s’effectue pas en toiture mais à l’arrière de l’immeuble à proximité des ouvrants du 1er étage », en violation des articles 130-3, 63-1, 31 et 64-2 du règlement sanitaire de la ville de [Localité 6]. En conclusion de son rapport d’enquête, l’inspecteur précise avoir constaté des infractions au règlement sanitaire départemental et la nécessité de réaliser des travaux de mise en conformité dans un délai de quatre mois.

En outre, l’existence de troubles récurrents est corroborée par un courrier du syndic du 17 mai 2024 adressé à la SCI M C G lui relatant recevoir des plaintes concernant des nuisances depuis l’installation du restaurant Ma Comby, ainsi que par plusieurs échanges de courriels d’habitants de l’immeuble adressés à la SCI M C G et versés aux débats, témoignant des troubles subis en raison des odeurs et du bruit :

« depuis plusieurs mois, je voulais venir vers vous pour vous signaler le fort désagrément olfactif que je subis depuis l’ouverture de votre exploitation de restauration. Avec le climat chaud de l’été, cela devient insupportable et je vous demande d‘agir pour que cela ne se perpétue pas » (M. [R] dans un courriel du 11 août 2024)« l’extracteur du restaurant MA COMBY tourne encore à fond et cela tous les jours depuis le mois de février. Nous sommes contraintes de vivre fenêtres fermées dans l’appartement pour ne pas subir les odeurs quotidiennes exécrables qu’il génèr » (Mme [D], locataire, dans un courriel du 31 juillet 2024)« A toutes ces nuisances sonores subies depuis février s’ajoute les nuisances olfactives, qui ont rendu la fenêtre de ma cuisine inutile puisque je ne peux plus l’ouvrir. Le système d’extraction est situé juste en face de ma fenêtre et rejette des odeurs nauséabondes qui, même la fenêtre fermée, envahissent ma cuisine, ma salle de bain et parfois même ma chambre » (M. [I], dans un courriel du 20 août 2024)

Il ressort également des pièces versées à la procédure que deux plaintes ont été déposées par Mmes [W] et [N], les 1er et 16 mai 2024, contre le restaurant Ma Comby dans lesquelles elles indiquent toutes deux subir les odeurs du restaurant dans les appartements et parties communes, ainsi que le bruit assourdissant de l’installation de l’extracteur.

Si la société Première étape soutient que toute exploitation a cessé et que la gérante du restaurant a libéré les lieux son activité étant devenue impossible, il résulte des éléments versés au dossier, et notamment d’un courriel de Mme [N], résidente de l’immeuble, que la hotte du restaurant fonctionne toujours malgré la mousse déposée au niveau de la ventilation et que les odeurs, bien que plus diffuses, sont toujours présentes à l’intérieur de l’immeuble. Or, ce courriel, non daté, mentionne des décorations de Noël sur la devanture et y est jointe une photographie en ce sens, permettant ainsi d’établir que le restaurant était toujours exploité durant le mois de décembre 2024.

Dès lors, tous les éléments présents à la procédure établissent l’existence des troubles sonores et olfactifs, liés au fonctionnement de l’extracteur d’air posé sur la façade de la cour intérieure de l’immeuble et non conforme à la réglementation en vigueur. L’existence de ces nuisances n’est d’ailleurs pas contestée par la société M C G, qui fait valoir être intervenue auprès de la société Première étape en lui demandant de cesser l’ensemble des troubles dès qu’elle a été informée par le syndic de l’immeuble que l’activité de restauration causait des nuisances sonores et olfactives.

Il convient alors de faire cesser ce trouble manifestement illicite en interdisant à la société Première étape de poursuivre son activité de restauration consistant à offrir des plats chauds cuisinés, dans le local commercial de la SCI M C G situé au rez-de-chaussée de l’immeuble [Adresse 2], faute d’installations d’extraction et ventilation d’air conformes à la réglementation applicable autorisée par l’assemblée générale.

Dès lors que le propriétaire est responsable des agissements de son locataire, la SCI M C G et la société Première étape seront condamnées in solidum à cesser l’utilisation de la grille de ventilation du local commercial comme sortie d’extraction et à cesser toutes nuisances sonores et olfactives.

Sur la demande d’astreinte :

Suivant l’article L. 131-1 du code des procédures civiles d’exécution, tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision.

En l’espèce, il est justifié d’assortir la condamnation prononcée d’une astreinte afin d’en assurer l’effectivité.

Toutefois, l’astreinte ne sera ordonnée qu’à l’encontre de la société Première étape qui a seule la maîtrise des lieux.

Sur la demande reconventionnelle de garantie formée par la SCI M C G

L’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile dispose que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

En l’espèce, le juge des référés excéderait ses pouvoirs s’il statuait sut la demande subsidiaire de la SCI M C G tendant à ce que la société Première étape soit condamnée à la garantir de l’intégralité des condamnations prononcée à son encontre, cette prétention supposant la détermination de fautes relevant du seul juge du fond, comme n’étant pas manifestement établies.

En conséquence, il n’y a pas lieu à référé sur cette demande de ce chef de la SCI M C G.

Sur les demandes accessoires :

Les sociétés défenderesses, succombant à l’instance, seront condamnées in solidum au paiement des dépens en vertu de l’article 696 du code de procédure civile.

Ces dernières seront en outre condamnées in solidum à verser au syndicat des copropriétaires une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile qu’il apparaît équitable de fixer à la somme de 3 000 euros.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé par mise à disposition au greffe, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Rejetons la fin de non-recevoir soulevée par la société Première étape ;

Condamnons in solidum la SCI M C G et la société Première étape à cesser, à compter de la signification de la présente décision, d’utiliser la grille de ventilation du local commercial comme sortie d’extraction et à cesser toutes nuisances sonores et olfactives causées au syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] ;

Disons que la condamnation prononcée à l’encontre de la société Première étape sera assortie d’une astreinte provisoire d’un montant de 500 euros par infraction constatée par procès-verbal de commissaire de justice pendant une durée de six mois ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande de la SCI M C G de condamnation de la société Première étape à la garantir et relever indemne de toute condamnation prononcée à son encontre ;

Condamnons in solidum la SCI M C G et la société Première étape aux entiers dépens ;

Condamnons in solidum la SCI M C G et la société Première étape à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2], représenté par son syndic, la société Cojest, la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejetons toutes autres demandes des parties ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait à [Localité 6] le 30 janvier 2025

Le Greffier, Le Président,

Daouia BOUTLELIS Sophie COUVEZ