Tribunal Judiciaire de Paris, Service des referes, 23 juin 2025, n° 25/50456

TJ Paris 23 juin 2025

Arguments

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Accepté
Application de la clause résolutoire
La cour a constaté que le commandement de payer mentionnait le délai d'un mois pour régler les causes, et que le locataire n'avait pas justifié avoir soldé les sommes dues, entraînant la résiliation de plein droit du bail.
Accepté
Maintien sans droit ni titre
La cour a jugé que le maintien dans les lieux après la résiliation du bail constitue un trouble manifestement illicite, rendant l'expulsion nécessaire.
Accepté
Créance non sérieusement contestable
La cour a constaté que la créance n'apparaissait pas sérieusement contestable et a ordonné le paiement de la somme demandée à titre de provision.
Rejeté
Droit à la conservation du dépôt de garantie
La cour a estimé qu'il n'était pas établi que le bailleur avait droit à la conservation du dépôt de garantie à titre de dommages et intérêts, en raison des clauses du contrat de bail.
Accepté
Frais exposés non compris dans les dépens
La cour a jugé équitable de condamner la société locataire à payer une somme au titre des frais exposés par le bailleur.

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Sur la décision

Référence :	TJ Paris, service des réf., 23 juin 2025, n° 25/50456
Numéro(s) :	25/50456
Importance :	Inédit
Dispositif :	Expulsion "ferme" ordonnée en référé (sans suspension des effets de la clause résolutoire)
Date de dernière mise à jour :	3 juillet 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Joanna GABAYRébecca COHENArnaud JAGUENETEvelyne ELBAZ
Cabinet(s) :	CABINET ELBAZ - GABAY - COHEN
Parties :	La société EL PRESSING S.A.S.

Texte intégral

TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7]

■

N° RG 25/50456 – N° Portalis 352J-W-B7J-C6W3C

N° : 3

Assignation du :

15 Janvier 2025

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 23 juin 2025

par Sandra PERALTA, Vice-Président au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Pascale GARAVEL, Greffier.

DEMANDERESSE

Madame [G] [W] épouse [N]

[Adresse 1]

[Localité 6]

représentée par M^e Evelyne ELBAZ, M^e Joanna GABAY, M^e Rebecca COHEN, SELARL CABINET ELBAZ GABAY COHEN, avocats au barreau de PARIS – #L0107

DEFENDERESSE

La société EL PRESSING S.A.S.

[Adresse 2]

[Localité 5]

Ayant pour avocat constitué M^e Arnaud JAGUENET, avocat au barreau des HAUTS-DE-SEINE – #NAN 536

non comparant le 22 avril 2025

DÉBATS

A l’audience du 22 Avril 2025, tenue publiquement, présidée par Sandra PERALTA, Vice-Président, assistée de Pascale GARAVEL, Greffier,

EXPOSE DU LITIGE

Par acte notarié en date du 18 mai 1999, Madame [G] [W] épouse [N] a donné à bail commercial à la S.A. SOFABRIL des locaux en rez-de-chaussée composés de boutiques, d’une arrière-boutique, d’ateliers et de divers locaux constituant les lots n°1, n°2, n°3, n°4, n°22 et n°23 d’un immeuble soumis au statut de la copropriété sis [Adresse 3] à [Localité 9] cadastré section CS numéro [Cadastre 4] pour une durée de neuf années à effet au 19 mai 1999 afin qu’y soit exercée une activité de laverie, pressing, cordonnerie et nettoyage industriel, moyennant le versement d’un loyer annuel d’un montant initial de 176.400 francs et d’une provision annuelle sur charges d’un montant de 24.000 francs payables mensuellement à terme à échoir.

Par acte notarié en date du 21 octobre 2002, la S.A. SOFABRIL a cédé son fonds de commerce à la S.A.R.L. REUILLY PRESS.

Par acte notarié en date du 9 janvier 2009, le contrat de bail commercial a été renouvelé pour une nouvelle durée de neuf années rétroactivement à compter du 19 mai 2008, moyennant le versement d’un loyer annuel d’un montant de 36.248,30 euros hors taxes et d’une provision annuelle sur charges d’un montant de 6.000 euros payables mensuellement à terme à échoir.

Par acte notarié en date du 14 septembre 2010, la S.A.R.L. REUILLY PRESS a cédé son fonds de commerce à la S.A.S. E.L PRESSING à effet rétroactif au 1er septembre 2010.

Reprochant à la S.A.S. E.L PRESSING des loyers et charges impayés, Madame [G] [W] épouse [N] lui a, par acte d’huissier en date du 30 septembre 2016, fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail commercial portant sur la somme de 8.221,34 euros, outre le coût de l’acte, soit la somme totale de 8.401,25 euros.

Par jugement en date du 30 novembre 2023, le tribunal judiciaire de Paris a :

— débouté la S.A.S. E.L PRESSING de sa demande principale de nullité du commandement de payer signifié par acte d’huissier en date du 30 septembre 2016,

— débouté la S.A.S. E.L PRESSING de sa demande subsidiaire de suspension des effets de la clause résolutoire visée au commandement de payer signifié par acte d’huissier en date du 30 septembre 2016,

— débouté la S.A.S. E.L PRESSING de sa demande subsidiaire d'« annulation de toutes les clauses pénales figurant dans les avis d’échéance et des frais de relance » mentionnés dans le décompte annexé au commandement de payer signifié par acte d’huissier en date du 30 septembre 2016,

— débouté la S.A.S. E.L PRESSING de sa fin de non-recevoir tirée de la prescription des demandes reconventionnelles formées à son encontre par Madame [G] [W] épouse [N],

— condamné la S.A.S. E.L PRESSING à payer à Madame [G] [W] épouse [N] la somme de 9.068,34 euros H.T., outre le montant de la taxe sur la valeur ajoutée, en règlement de l’arriéré locatif issu de l’application de la clause d’échelle mobile insérée au contrat de bail commercial,

— condamné la S.A.S. E.L PRESSING à payer à Madame [G] [W] épouse [N] la somme de 561,02 euros en règlement du complément de dépôt de garantie,

— débouté la S.A.S. E.L PRESSING de sa demande de nullité de la clause relative aux charges locatives insérée au contrat de bail commercial,

— débouté Madame [G] [W] épouse [N] de sa demande reconventionnelle en paiement du solde des charges locatives formée à l’encontre de la S.A.S. E.L PRESSING au titre des années 2018 et 2019,

— débouté la S.A.S. E.L PRESSING de sa demande d’indemnité présentée sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la S.A.S. E.L PRESSING à payer à Madame [G] [W] épouse [N] la somme de 2.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

— condamné la S.A.S. E.L PRESSING aux dépens,

Par acte extrajudiciaire du 6 août 2024, Madame [G] [W] épouse [N] a fait délivrer à la S.A.S. E.L PRESSING un commandement d’avoir à payer la somme de 64.214,44 euros, visant la clause résolutoire.

Par acte extrajudiciaire en date du 15 janvier 2025, Madame [G] [W] épouse [N] a assigné la S.A.S. E.L PRESSING devant la juridiction des référés aux fins de voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail,

— ordonner l’expulsion de la S.A.S. E.L PRESSING et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique si besoin est,

— ordonner le transport et la séquestration du mobilier trouvé dans les lieux dans tel garde-meubles qu’il plaira au bailleur aux frais, risques et péril de la partie expulsée,

— condamner la S.A.S. E.L PRESSING à payer à Madame [G] [W] épouse [N] la somme provisionnelle de 81.247,22 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 27 décembre 2024,

— autoriser Madame [G] [W] épouse [N] a conserver le dépôt de garantie à titre de dommages et intérêts,

— condamner la S.A.S. E.L PRESSING au paiement d’une somme de 5.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement.

La S.A.S. E.L PRESSING a constitué avocat mais n’a pas conclu et ne s’est pas fait représenter ou assister à l’audience du 22 avril 2025.

A l’audience du 22 avril 2025, Madame [G] [W] épouse [N] a, par l’intermédiaire de son conseil, maintenu les prétentions de son exploit introductif d’instance et les moyens qui y sont contenus.

Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens, il est renvoyé à l’acte introductif d’instance et aux notes d’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 23 juin 2025, date de la présente ordonnance.

MOTIFS

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire

L’article 834 du code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En application de ces textes, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de bail en application d’une clause résolutoire stipulée dans un bail lorsque celle-ci est mise en œuvre régulièrement.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire stipulée dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

— le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

— le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

— la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation.

En l’espèce, le contrat de bail initial du 18 mai 1999 stipule dans son article intitulé “CLAUSE RESOLUTOIRE” qu'”à défaut de paiement à son échéance exacte d’un seul terme de loyer ou de tout rappel de loyer consécutif à une augmentation de loyer, comme à défaut de remboursement de frais, taxes locatives, imposition, charges ou prestations qui en constituent l’accessoire, ou enfin à défaut de l’exécution de l’une ou l’autre des conditions du présent bail (ou du règlement de copropriété qui fait également la convention des parties, si les biens loués dépendent d’un immeuble soumis à ce régime), ou encore d’inexécution des obligations imposées aux locataires par la loi ou les règlements, et un mois après un commandement de payer ou une sommation d’exécuter restés sans effet, contenant mention de la présente clause et faisant état de ce délai, le présent bail sera résilié.”

Il résulte des pièces versées aux débats que le commandement du 6 août 2024 mentionne le délai d’un mois pour régler ses causes. Il reprend les dispositions de l’article L.145-41 du code de commerce. Un récapitulatif des sommes dues y est précisé, permettant au locataire d’en contester la régularité.

La défenderesse, qui n’a pas conclu, ne justifie pas avoir soldé les causes du commandement de payer dans le délai imparti de sorte que le contrat de bail s’est trouvé résilié de plein droit à la date du 6 septembre 2024 à 24h00 par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire.

Sur la demande relative à l’expulsion

Aux termes de l’article 835, alinéa 1er, du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

L’obligation de la défenderesse de quitter les lieux n’est dès lors pas contestable, de sorte qu’il convient d’accueillir la demande d’expulsion suivant les termes du présent dispositif.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

Il y a lieu de relever que Madame [G] [W] épouse [N] n’a pas fait de demande de condamnation de la S.A.S. E.L PRESSING à une indemnité d’occupation provisionnelle.

Sur la provision

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Après examen du décompte produit, la créance n’apparaît pas sérieusement contestable et la défenderesse sera condamnée au paiement de la somme de 81.247,22 euros [92.129,24 euros TTC – 10.882,02 TTC (somme pour laquelle la bailleresse dispose déjà d’un titre exécutoire à la suite du jugement précité du 30 novembre 2023)] à titre de provision à valoir sur les loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation échus au 27 décembre 2024.

Sur la demande de conservation du dépôt de garantie

Madame [G] [W] épouse [N] sollicite la conservation du dépôt de garantie à titre de dommages et intérêts.

En l’espèce, le contrat de bail renouvelé du 9 janvier 2009 prévoyant une clause spécifique s’agissant du dépôt de garantie, celle-ci prévaut sur celle prévue dans le bail initial en date du 18 mai 1999 s’agissant du dépôt de garantie.

Le contrat de bail du 9 janvier 2009 stipule que le “dépôt de garantie, non productif d’intérêts, est destiné à assurer au bailleur la bonne exécution de l’ensemble des obligations imposées au locataire par le présent bail, et le paiement des créances de toute nature qui pourraient résulter d’une non-exécution ou d’une inexécution partielle ou défectueuse de cos obligations, Il garantit en outre le paiement des loyers, charges et accessoires et plus généralement le paiement de toute somme qui pourrait être due en vertu du présent bail, notamment après exécution des travaux de remise en état, ou mise à la charge du locataire par des textes légaux ou réglementaires.

Il sera remboursé au locataire dans les trois mois de la fin du bail ou de son départ effectif, après déduction de toutes les sommes dont il est destiné à garantir le minent (sic).”

Cette clause ne prévoit pas comme dans le bail précédent que “Dans le cas de résiliation du bail pour inexécution de ses conditions ou pour une cause quelconque imputable au preneur, ce dépôt de garantie restera acquis au bailleur à titre de dommages-intérêts, sans préjudice de tous autre”.

Dès lors, il n’est pas établi avec l’évidence requise en référé que la bailleresse est en droit de conserver le dépôt de garantie à titre de dommages et intérêts.

Il n’y a donc pas lieu à référé sur cette demande.

Sur les demandes accessoires

L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La S.A.S. E.L PRESSING , qui succombe, sera condamnée à payer les dépens de l’instance qui comprendront le coût du commandement de payer du 6 août 2024.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, 2° et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.

Il est rappelé que la juridiction des référés a le pouvoir de prononcer une condamnation en application de ces dispositions.

L’équité commande de condamner la S.A.S. E.L PRESSING à payer à Madame [G] [W] épouse [N] la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par mise à disposition au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Constatons l’acquisition de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail et la résolution de plein droit du bail liant les parties à la date du 6 septembre 2024 à 24h00;

Ordonnons, à défaut de restitution volontaire des lieux dans le délai d’un mois à compter de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la S.A.S. E.L PRESSING et de tout occupant de son chef des lieux situés [Adresse 3] à [Localité 8] avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ;

Disons que le sort des meubles sera régi conformément aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamnons par provision la S.A.S. E.L PRESSING à payer à Madame [G] [W] épouse [N] la somme de 81.247,22 TTC euros au titre du solde des loyers, charges, accessoires arrêtés au au 27 décembre 2024 ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande de conservation du dépôt de garantie à titre de dommages et intérêts ;

Condamnons la S.A.S. E.L PRESSING aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement du 6 août 2024 ;

Condamnons la S.A.S. E.L PRESSING à payer à Madame [G] [W] épouse [N] la somme de 2.500 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur toutes les autres demandes ;

Rappelons que l’ordonnance de référé rendue en matière de clause résolutoire insérée dans le bail commercial a seulement autorité de chose jugée provisoire ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait à [Localité 7] le 23 juin 2025

Le Greffier, Le Président,

Pascale GARAVEL Sandra PERALTA