N°Minute:25/01900

N° RG 24/02036 – N° Portalis DBYB-W-B7I-PHDA

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

[Adresse 14]

JUGEMENT DU 15 Septembre 2025

DEMANDEUR:

Syndicat de copropriétaires IMMEUBLE DENOMME [Adresse 12] AYANT POUR SYNDIC LE CABINET FONCIA, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e MEYNADIER Fanny, avocat au Barreau de Montpellier

DEFENDEUR:

Madame [B] [F], demeurant [Adresse 4]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Franck VERMEULEN, Magistrat à Titre Temporaire au Tribunal Judiciaire de Montpellier

Greffier : Clémence BOUTAUD

DEBATS:

Audience publique du : 19 Mai 2025

Affaire mise en deliberé au 15 Septembre 2025

JUGEMENT :

Rendu par mise à disposition de la décision au greffe le 15 Septembre 2025 par

Franck VERMEULEN, Président

assisté de Clémence BOUTAUD, greffier

Copie exécutoire délivrée à : M^e Fanny MEYNADIER

Copie certifiée delivrée à : Mme [B] [F]

Le 15 Septembre 2025

EXPOSE DU LITIGE

Mme [B] [F] est propriétaire des lots 67 et 213 au sein de la résidence LA CLE DES [Localité 7] sise [Adresse 3] à [Localité 13] et dont la SAS FONCIA [Localité 13] est le syndic.

Elle ne règle pas les charges de copropriété et sa dette s’élève à la somme de 3282,59 euros à la date de l’assignation.

Au 14 mai 2025, la dette de Mme [B] [F] s’élève à la somme de 4980,84 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 29 septembre 2023, signifié à étude, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble, pris en la personne de son syndic, la SAS FONCIA MONTPELLIER sise [Adresse 2] à MONTPELLIER a fait assigner Mme [B] [F] demeurant [Adresse 5] SAINT [Adresse 6] devant le Tribunal judiciaire de Montpellier le 29 janvier 2024 aux fins de :

Y venir la requise,

Vu les articles 1103, 1104, et 1193 du code civil,

Vu l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965,

Vu les pièces,

CONDAMNER Mme [B] [F] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 11] pris en la personne de son syndic la SAS FONCIA [Localité 13] le somme de 3282,59 euros au titre des charges pour les causes sus-énoncées, avec intérêts au taux légal à compter du 25 janvier 2022 ;

LA CONDAMNER à payer la somme de 874,04 euros au titre des frais de recouvrement induits pas sa résistance au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

LA CONDAMNER à payer la somme de 1200,00 euros au [Adresse 16] [Adresse 10] CLE [Adresse 9] pris en la personne de son syndic la SAS FONCIA [Localité 13] au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

A l’audience du 29 janvier 2024, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble, représenté par son conseil, a maintenu les termes de son exploit introductif d’instance auquel il convient de se référer pour un plus ample exposé de ses moyens conformément à l’article 455 du Code de procédure civile.

Il a indiqué que la dette se montait à la somme de 3282,59 euros à la date de l’audience. Il a sollicité un renvoi de l’affaire

A cette audience, Mme [B] [F] a comparu, et a contesté le montant de ses charges de copropriété notamment en ce qui concerne sa consommation d’eau.

L’affaire a été renvoyée au 26 février 2024, suite à un problème informatique du requérant, l’audience a été renvoyée au 6 mai 2024.

A l’audience du 6 mai 2025, l’affaire a été radiée pour manque de diligences du requérant.

L’affaire a été rétablie à la demande du requérant et elle a été appelée à l’audience du 2 décembre 2024. A cette audience le requérant souhaite obtenir le contenu des fichiers envoyés par mail par la défenderesse et sollicite un nouveau renvoi au 13 janvier 2025. L’affaire sera de nouveau renvoyée à la date du 24 février 2025.

A cette audience la dette est actualisée à la somme de 5323,00 euros. La défenderesse déclare qu’il y un souci de consommation d’eau et déclare qu’il y a une fuite. Un ultime renvoi est décidé afin que le demandeur fournisse un relevé de propriété et l’affaire est appelée à l’audience du 19 mai 2025.

A cette audience, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble, représenté par son conseil, a fourni de nouvelles conclusions auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé de ses moyens conformément à l’article 455 du Code de procédure civile et pour lesquelles il sollicite :

Y venir la requise,

Vu les articles 1103, 1104, et 1193 du code civil,

Vu l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965,

Vu les pièces,

CONDAMNER Mme [B] [F] à payer au [Adresse 16] [Adresse 11] pris en la personne de son syndic la SAS FONCIA [Localité 13] le somme de 5329,98 euros au titre des charges pour les causes sus-énoncées, avec intérêts au taux légal à compter du 25 janvier 2022 ;

LA CONDAMNER à payer la somme de 922,52 euros au titre des frais de recouvrement induits pas sa résistance au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

LA CONDAMNER à payer la somme de 1500,00 euros au titre des dommages et intérêts au [Adresse 15] [Adresse 11] ;

LA CONDAMNER à payer la somme de 1200,00 euros au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 11] pris en la personne de son syndic la SAS FONCIA [Localité 13] au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

JUGER n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Il fournit un décompte actualisé de la dette au 14 mai 2025 pour un montant de 4980,84 euros en charge de copropriété, 1844,54 euros afférent à l’article 10-1 et 151,05 euros de dépens.

A cette audience, Mme [B] [F] a comparu, elle conteste les frais liés à la facture d’eau pour plus ou moins 1900,00 euros qu’elle refuse de payer. Elle précise qu’elle avait un compteur d’eau, qu’elle n’est pas sur place et que c’est la société d’eau qui relève le compteur. Par ailleurs elle précise qu’elle n’a toujours pas de justificatif de la fuite d’eau. Elle fait référence à la loi WARSMANN de 2013.

L’affaire a été mise en délibéré au 21 juillet 2025 et prorogé au 15 septembre 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la loi WARSMANN de 2013 :

La loi WARSMANN s’applique notamment lorsque la fuite d’eau provient d’une canalisation privative située après le compteur. Par conséquent seuls les occupants d’un logement destiné à un usage privé peuvent bénéficier du plafonnement de la facture.

Ce dispositif légal couvre :

— les habitations individuelles et collectives, les syndics de copropriété et les bailleurs peuvent demander une prise en charge

— les logements vacants

— les locaux d’habitation occupés à titre de résidence principale ou secondaire.

Néanmoins la loi WARSMANN fixe les conditions suivantes :

— la fuite d’eau responsable doit se trouver après le compteur et concerner la canalisation d’eau potable ;

— La réparation doit être effectuée par un plombier professionnel, seule une entreprise peut délivrer une facture conforme ;

— la victime de la fuite dispose d’un délai d’un mois pour informer son distributeur d’eau que la fuite a été réparée.

En l’espèce, la surconsommation d’eau de l’appartement de Mme [B] [F] apparaît pour la première fois sur son relevé de charge du 30 septembre 2021 pour la somme de 430,54 euros alors que la consommation précédente était de 25,00 euros pour la même période de deux mois.

Un deuxième relevé en date du 31 décembre 2021 laisse apparaître un montant de 430,54 euros tout comme celui du 31 mars 2022 et du 30 juin 2022, soit sur une période de 12 mois consécutive.

Mme [B] [F] a fait appel à un plombier qui est intervenu le 17 février 2022, ce dernier a recherché la fuite et a réparé un tuyau en cuivre encastrer sous la baignoire de l’appartement de Mme [F]. Cette intervention a été réalisée quatre mois et demi après la première facture de 430,54 euros alors que pour l’application de la loi WARSMANN, un délai d’un mois est requis pour informer son distributeur d’eau que la fuite a été réparée après la découverte de la surconsommation.

L’argumentaire de la défenderesse sur le fait qu’elle sollicite l’application de la loi WARSMANN n’est pas applicable au regard du délai de quatre mois et demi qui s’est écoulé entre la découverte de la surconsommation d’eau et la réparation de la fuite.

Sur les charges de copropriété :

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 telle que modifiée, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse aux débats :

1) Décompte de charges arrêtés au 1/7/2023

2) Mises en demeure

3) commandement de payé

4) PV d’AG + contrat de syndic

5) Factures de la SAS HERAULT EQUIPEMENT AUTOMATISE

6) Facture F230243

7) Décompte de charges

8) Décompte actualisé

9) Appels de fond à compter du 1/10/2023

Il ressort de ces documents que Mme [B] [F] reste devoir la somme de 4980,84 euros à titre de charges de copropriété suivant arrêté du compte au 14 mai 2025.

Mme [B] [F] sera donc condamnée en deniers ou quittances à payer 4980,84 euros, cette somme produira intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 25 janvier 2022.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée, en sa rédaction issue de la loi n°2006-872 du 13 juillet 2006, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice.

— sur les frais de mise en demeure et lettre de relance :

Il a été produit les mises en demeure du 9 août 2021 et du 9 novembre 2021 ainsi que les lettres de relance du 6 septembre 2021 et 2 décembre 2021.

Ces frais sont justifiés et constituent des frais nécessaires au sens du texte précité.

Fait droit à hauteur du montant prévu au contrat de syndic : respectivement 49,00 euros et 39,00 euros.

La demande en paiement au titre des frais de relance et de mise en demeure, sera par conséquent accueillie à hauteur des coûts prévus par le contrat de syndic, soit la somme totale de 176,00 euros.

— Sur les frais de constitution dossier avocat :

Concernant les frais de « constitution de dossier avocat » ou « ouverture de dossier contentieux », ils relèvent de l’activité du syndic relative au recouvrement des sommes dues et constituent un acte élémentaire d’administration de la copropriété.

Le fait que le contrat de syndic prévoit éventuellement une rémunération spécifique au titre d’honoraires supplémentaires n’en change pas la nature, ces frais n’étaient donc pas nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

— Sur les frais de poursuite :

Le syndicat impute au débit du compte des sommes relatives à des actes établis par le conseil du syndicat des copropriétaires ainsi que des frais d’assignation.

S’agissant de ces sommes demandées au titre des frais de poursuite, elles concernent des actes établis par le conseil du syndicat des copropriétaires. Elles constituent des frais irrépétibles de procédure et seront donc examinées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

— Sur les frais d’huissier :

La sommation de payer en date du 25 janvier 2022 sera imputée au copropriétaire défaillant à hauteur de la somme de 151,05 euros.

Le syndicat impute enfin au débit du compte des frais d’huissier (frais d’assignation, frais de notification des conclusions…) qui relèvent des dépens et seront donc examinés sur ce fondement.

Sur les dommages et intérêts

L’article 1231-6 du Code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

Le [Adresse 16] La Clé des [Localité 7] représenté par son syndic la SAS FONCIA [Localité 13] n’apporte aucun élément dans ses écritures justifiant des quelconques dommages et intérêts, déjà compensés par les intérêts légaux.

En conséquence, le [Adresse 16] LA Clé des [Localité 7] représenté par son syndic la SAS FONCIA [Localité 13] sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Mme [B] [F], partie perdante, sera condamnée aux dépens.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.

Condamné aux dépens, Mme [B] [F] devra verser au [Adresse 17] [Adresse 8] [Localité 7] pris en la personne de son syndic la SAS FONCIA [Localité 13] une somme qu’il est équitable de fixer à 300,00 euros, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

CONDAM.NE Mme [B] [F] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence LA CLE [Adresse 9] pris en la personne de son syndic la SAS FONCIA [Localité 13] le somme de 4980,84 euros au titre des charges pour les causes sus-énoncées, avec intérêts au taux légal à compter du 25 janvier 2022 ;

CONDAMNE Mme [B] [F] à payer la somme de 327,05 euros (176,00 + 151.05 euros) au titre des frais de recouvrement induits pas sa résistance au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

DEBOUTE le [Adresse 16] [Adresse 11] pris en la personne de son syndic la SAS FONCIA [Localité 13] de sa demande au titre des dommages et intérêts ;

CONDAMNE Mme [B] [F] à payer la somme de 300,00 euros au [Adresse 16] LA CLE [Adresse 8] [Localité 7] pris en la personne de son syndic la SAS FONCIA [Localité 13] au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Mme [B] [F] aux dépens de l’instance ;

DIT que s’il devait être exposé des dépens pour l’exécution de la décision, ils seraient à la charge de de Mme [B] [F] ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de droit de la décision.

La Greffière, Le Juge