N°Minute:25/00040

DOSSIER : N° RG 24/00553 – N° Portalis DBYB-W-B7I-PCDZ

Copie exécutoire à

M^e Stéphane ROCHIGNEUX

expédition à

M[U] [Y]

le 09 Janvier 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

[Adresse 6]

AUDIENCE DES REFERES

ORDONNANCE

RENDUE LE 08 Janvier 2025

PAR Sabine CORVAISIER, première vice-présidente, juge des contentieux de la protection, statuant en matière de referé,

assistée de Marie-Agnès GAL, Greffier,

ENTRE :

DEMANDEUR

Monsieur [P] [O], demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Stéphane ROCHIGNEUX, avocat au barreau de MONTPELLIER

ET

DEFENDEUR

Monsieur [U] [Y], demeurant [Adresse 3] à [Localité 4] – [Adresse 2]

comparant en personne

Les débats ont été déclarés clos le 03 Décembre 2024 , Madame le Président ayant informé les parties que la décision serait rendue le 08 Janvier 2025.

SUR QUOI, L’ORDONNANCE SUIVANTE A ETE RENDUE :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte ayant pris effet le 1er janvier 2011, la SCI Jeune Parque a donné à bail à Monsieur [U] [Y] un immeuble à usage d’habitation, situé [Adresse 3] à [Localité 5], moyennant un loyer mensuel initial de 331 euros, outre 30 euros de provision mensuelle pour charges.

Par acte notarié en date du 12 juin 2015, Monsieur [P] [O] a acquis l’immeuble et en est donc devenu propriétaire.

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [P] [O] a fait signifier à Monsieur [U] [Y], par acte de commissaire de justice en date du 6 mars 2024, un commandement de payer la somme principale de 1607,84 euros, au titre des loyers et provisions sur charges impayés, arrêté à la date du 4 mars 2024, et visant la clause résolutoire prévue au bail.

***

Par acte de commissaire de justice délivré à étude le 3 juillet 2024, notifié au représentant de l’État dans le département, Monsieur [P] [O] a fait assigner Monsieur [U] [Y] pour l’audience du 12 novembre 2024 devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MONTPELLIER, statuant en référé, et demande, notamment sur le fondement de la loi du 06 juillet 1989 :

— le constat de la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire en raison de l’impayé de loyers et de charges,

— l’expulsion de Monsieur [U] [Y] et de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier,

— la fixation de l’indemnité mensuelle d’occupation au montant des loyers, charges comprises, avec indexation, et ce jusqu’au départ effectif des lieux, et la condamnation de Monsieur [U] [Y] au paiement de celle-ci,

— la condamnation de Monsieur [U] [Y] à payer la somme de 2485,61 euros à titre de provision correspondant aux loyers et charges impayés dus, somme à parfaire au jour de l’audience,

— la condamnation de Monsieur [U] [Y] aux entiers dépens et à payer la somme de 350 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

À la suite de la notification de l’assignation au représentant de l’État dans le département, la Direction de l’action sociale et du logement a fait parvenir au tribunal de diagnostic social et financier concernant Monsieur [U] [Y] indiquant qu’il ne s’était pas présenté aux convocations du travailleur social.

***

L’affaire a fait l’objet d’un renvoi à l’audience du 3 décembre 2024.

À l’audience du 3 décembre 2024 Monsieur [P] [O] était représenté par son conseil. Monsieur [U] [Y] a comparu.

Monsieur [P] [O] a maintenu ses demandes telles que portées dans l’assignation, à laquelle il convient de se référer, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé de ses moyens ; outre actualisation de la dette principale par décompte produit à l’audience, à la somme de 4309,35 euros au titre des loyers impayés arrêtée au 16 septembre 2024.Il a précisé que le locataire aurait quitté l’appartement en août 2021 suite à un dégât des eaux mais qu’il y avait un nouveau locataire dans l’apaprtement, peut être du fait de Monsieur [Y], les clés n’ayant pas été restituées.

Monsieur [Y] a confirmé avoir quitté le logement en août 2021 après être tombé à la suite d’un dégât des eaux. Il a indiqué que le nouveau locataire était le cousin de Monsieur [O], qu’il avait installé par le propriétaire après que la serrure ait été fracturée et que lorsqu’il a contacté le propriétaire, il ne lui a jamais répondu. Il a précisé vouloir restituer les clés de l’appartement. Concernant la dette, il a sollicité l’octroi de délais de paiement.

La décision a été mise en délibéré au 8 janvier 2025.

MOTIFS

Sur la saisine en référé

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article suivant précise qu’il peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence d’une obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, l’occupation sans droit ni titre d’un immeuble, qui peut résulter du constat de la résiliation du bail du fait d’impayés, constitue un trouble manifestement illicite que le juge des référés se doit de faire cesser si elle est avérée. L’action en référé est donc recevable.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail et ses conséquences

Sur la recevabilité de la demande

En tant que bailleur personne physique, alors que la dette était supérieure à trois fois le montant du loyer hors charge, au moment de la délivrance du commandement de payer, Monsieur [P] [O] justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par voie électronique deux mois avant la délivrance de l’assignation, comme les dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs le lui imposent, sans toutefois prévoir de sanction.

Monsieur [P] [O] justifie par ailleurs avoir notifié une copie de l’assignation à la préfecture de l’Hérault par voie électronique plus de deux mois avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 précitée, qui l’imposent à peine d’irrecevabilité.

La demande est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24 I de la même loi, dans sa version applicable au présent litige, dispose que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le commandement de payer du 6 mars 2024 vise cette clause et reproduit les mentions obligatoires à peine de nullité de l’article 24 précité. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 7 mai 2024, date de résiliation dudit bail.

À compter de la résiliation du bail, Monsieur [U] [Y], devenu occupant sans droit ni titre, sera tenu de payer une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer augmenté de la provision sur les charges, qui aurait été exigible si le bail n’avait pas été résilié, et ce jusqu’à l’entière libération des lieux. Conformément au principe de la réparation intégrale, cette indemnité mensuelle d’occupation sera indexée, le cas échéant, selon les modalités prévues au contrat de bail.

Sur la demande de provision

Conformément à l’article 835 du code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Ainsi, il résulte des documents et décomptes versés aux débats que Monsieur [U] [Y] se trouve redevable de la somme de 4009,16 euros en arriéré de loyers, de charges et d’indemnités d’occupation échus, arrêté au 16 septembre 2024 mensualité du mois de septembre comprise, selon décompte établi par la bailleresse et ci-après annexé, après le cas échéant, enlèvement des différents frais ne pouvant être considérés comme des loyers ou des charges récupérables.

Monsieur [U] [Y] sera donc condamné à payer la somme provisionnelle de 4009,16 euros à Monsieur [P] [O].

Sur les délais de paiement suspensifs de l’acquisition de la clause résolutoire

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 précitée dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Le VII du même article précise que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir jouée. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, le défendeur n’ayant pas repris le paiement intégral de ses loyers et charges avant la date de l’audience, et n’ayant pas demandé la suspension de la clause résolutoire puisqu’il a quitté le logement, le tribunal n’est pas en mesure de lui permettre de reprendre le paiement du loyer courant augmenté d’éventuelles échéances de retard qui étaient pourtant susceptibles d’être mises en place pour apurer l’arriéré locatif.

En conséquence, l’expulsion de Monsieur [U] [Y] ne peut qu’être ordonnée selon les modalités prévues au dispositif de la présente ordonnance, le maintien de la relation locative n’étant plus possible.

Conformément à l’article L.433-1 du code des procédures civiles d’exécution, les meubles se trouvant dans les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée en un lieu qu’elle désignera. A défaut, ils seront entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution après sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans le délai imparti.

Sur l’octroi de délais de paiement non suspensifs

En vertu de l’article 1343-5 du Code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

La situation financière et personnelle de Monsieur [U] [Y] justifie de lui accorder des délais de paiement tels que précisés dans le dispositif de la présente décision.

Sur les dépens

L’article 491 du code de procédure civile dispose que le juge des référés statue sur les dépens. Il le fait conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, selon lesquelles la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [U] [Y], partie perdante, sera donc condamné aux dépens.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, Monsieur [U] [Y] sera condamné à payer la somme de 200 euros à Monsieur [P] [O] en application de ces dispositions.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514-1 du code de procédure civile, le juge statuant en référé ne peut écarter l’exécution provisoire qui est, aux termes de l’article précédent, de droit pour les décisions de première instance.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement en qualité de juge des référés, par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort,

DÉCLARONS RECEVABLE l’action en référé,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail ayant pris effet le 1er janvier 2011 entre la SCI Jeune Parque aux droits de laquelle est venu Monsieur [P] [O] et Monsieur [U] [Y] concernant l’immeuble à usage d’habitation, situé [Adresse 3] à [Localité 5], sont réunies à la date du 7 mai 2024,

DÉCLARONS en conséquence Monsieur [U] [Y] occupant sans droit ni titre des lieux situés à l’adresse ci-dessus mentionnée à compter du 7 mai 2024,

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [U] [Y] d’avoir volontairement libéré les lieux indûment occupés avec toutes les personnes et biens s’y trouvant de son chef, dans les deux mois de la signification d’un commandement de quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion, au besoin avec le concours de la force publique et l’aide d’un serrurier, et il sera procédé, conformément à l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, au transport des meubles laissés dans les lieux, à ses frais, dans tel garde-meuble désigné par la personne expulsée ou à défaut par la bailleresse,

FIXONS au montant du loyer et des charges qui aurait été exigible si le bail n’avait pas été résilié, l’indemnité mensuelle d’occupation que Monsieur [U] [Y] devra payer à compter de la date de résiliation de plein droit du bail le 7 mai 2024, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés à la bailleresse ou à son mandataire, avec le cas échéant, indexation selon les dispositions contractuelles,

CONDAMNONS Monsieur [U] [Y] à payer à Monsieur [P] [O] la somme provisionnelle de 4009,16 euros représentant l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation arrêté à la date du 16 septembre 2024, mensualité du mois de septembre comprise,

AUTORISONS Monsieur [U] [Y] à apurer la dette en 23 mensualités de 167 € au plus tard le 10 de chaque mois à compter du mois suivant la signification de l’ordonnance, outre une dernière mensualité étant constituée du solde de la dette ;

DISONS qu’à défaut de paiement d’une mensualité l’intégralité des sommes restant dues deviendra immédiatement exigible quinze jours après une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception demeurée infructueuse ;

RAPPELONS qu’au cours du délai fixé pour apurer la dette, les procédures civiles d’exécution qui auraient été engagées par le créancier sont suspendues et les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues ;

DÉBOUTONS Monsieur [P] [O] de ses autres demandes,

CONDAMNONS Monsieur [U] [Y] aux dépens,

DISONS que s’il devait être exposés des dépens pour l’exécution de la décision, ils seraient à la charge de Monsieur [U] [Y],

CONDAMNONS Monsieur [U] [Y] à payer à Monsieur [P] [O] la somme de 200 euros en application de ces dispositions,

CONSTATONS l’exécution provisoire,

DISONS qu’une copie de la présente décision sera transmise au représentant de l’État dans le département.

Ainsi jugé et mis à disposition au greffe les jour, mois et an que dessus et signé par le Juge et le Greffier.

LA GREFFIÈRE LA JUGE DES RÉFÉRÉS