TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 02 Avril 2026

Président : Madame KACER, Vice-présidente JCP

Greffier : Madame DEGANI, Greffier

Débats en audience publique le : 29 Janvier 2026

GROSSE :

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 03 avril 2026

à M^e MATTEI [Localité 1]-[Localité 2]

Le 03 avril 2026

à M^e ORTALDA Delphine

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 25/04838 – N° Portalis DBW3-W-B7J-626M

PARTIES :

DEMANDERESSE

E.P.I.C. 13 HABITAT VENANT AUX DROITS DE L’OPAC OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Marie-Ange MATTEI, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [L] [H], demeurant [Adresse 2]

(AJ en cours)

représenté par M^e Delphine ORTALDA, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 11 avril 2023, l’Etablissement Public Industriel et Commercial (EPIC) 13 HABITAT a consenti un bail d’habitation à Mme [L] [H] sur des locaux situés [Adresse 3], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 396,11 euros.

Par acte de commissaire de justice du 27 mai 2025, le bailleur a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 4.835,39 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant la clause résolutoire du contrat.

La Caisse d’allocations familiales a été informée de la situation de Mme [L] [H] le 22 août 2023.

Par assignation du 4 août 2025, l’EPIC 13 HABITAT a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de Mme [L] [H] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

— une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges, outre sa revalorisation légale, sur le fondement de l’article 1760 du code civil,

—  6.184,35 euros à titre de la dette locative arrêtée à la date du 28 juillet 2025,

—  300 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, y compris le coût du commandement délivré, sur le fondement de l’article 696 du code de procédure civile, et des frais exposés pour parvenir à l’expulsion.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 11 août 2025, mais aucun diagnostic social et financier n’a été reçu par le tribunal.

L’affaire a été appelée à l’audience du 13 novembre 2025 et renvoyée à l’audience du 29 janvier 2026 à laquelle elle a été retenue.

À l’audience du 29 janvier 2026, l’EPIC 13 HABITAT sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance.

Par conclusions en défense, Mme [H] représenté par son conseil, sollicite

A titre principal : de dire n’y avoir lieu à référé en l’état des contestations sérieuses, de débouter l’EPIC 13 HABITAT de toutes ses demandes et de le renvoyer à mieux se pourvoir devant le juge du fond et reconventionnellement de désigner un expert ; A titre subsidiaire : de réduire le montant mensuel de la dette locative au seul loyer principal non révisé d’un montant de 396,11 euros, débouter l’EPIC 13 HABITAT du surplus de ses demandes, ordonner la suspension de la clause résolutoire et des délais de paiement durant un délai de trois ans ; A titre infiniment subsidiaire : d’accorder à Mme [H] un délai d’un an pour quitter les lieux à compter de la fin de la trêve hivernale ; En tout état de cause : de dire n’y avoir lieu à faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et dire que chacune des parties conservera ses frais.À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 2 avril 2026, par mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 834 du code civil, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En application de l’article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

1.Sur la recevabilité de la demande

L’EPIC 13 HABITAT justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la CAF deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

2. Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, l’EPIC 13 HABITAT sollicite l’acquisition de clause résolutoire en justifiant avoir signifié à la requise un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié aux locataires le 27 mai 2025 l’historique des versements, la somme de 4835,39 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Madame [L] [H] estime que l’acquisition de la clause résolutoire se heurte à des contestations sérieuses, aux motifs que le commandement de payer visant la clause résolutoire du 27 mai 2025 encourt la nullité faute de clarté et de précision sur le montant de la dette ;

D’une part, elle soutient que la clause de révision du loyer est nulle et inopposable à la preneuse à défaut de préciser l’indice de référence, les modalités de calcul, la périodicité et le moment de la révision ; que la révision intervenue moins d’un an après la signature du bail l’a été en violation des dispositions de l’article 17-1 de la loi du 6 juillet 1989.

D’autre part, elle soutient que les charges locatives qui n’ont cessé d’augmenter n’ont jamais été justifiées.

Elle expose enfin que le décompte produit par la société 13 HABITAT actualisé au 26 janvier 2026 ne comprend pas les sommes versées par la Caisse d’Allocations Familiales du mois de décembre 2025 à hauteur de 1.338,28 qu’elle justifie en versant aux débats une attestation de paiement de l’organisme en date du 13 janvier 2026 reprenant les montants versés.

Aux termes de l’article 17-1 I de la loi du 6 juillet 1989 : « Lorsque le contrat prévoit la révision du loyer, celle-ci intervient chaque année à la date convenue entre les parties ou, à défaut, au terme de chaque année du contrat.

La variation qui en résulte ne peut excéder, à la hausse, la variation d’un indice de référence des loyers publié par l’Institut national de la statistique et des études économiques chaque trimestre et qui correspond à la moyenne, sur les douze derniers mois, de l’évolution des prix à la consommation hors tabac et hors loyers. A défaut de clause contractuelle fixant la date de référence, cette date est celle du dernier indice publié à la date de signature du contrat de location.

A défaut de manifester sa volonté d’appliquer la révision du loyer dans un délai d’un an suivant sa date de prise d’effet, le bailleur est réputé avoir renoncé au bénéfice de cette clause pour l’année écoulée.

Si le bailleur manifeste sa volonté de réviser le loyer dans le délai d’un an, cette révision de loyer prend effet à compter de sa demande ».

Il résulte de ces nouvelles dispositions issues de la loi du 24 mars 2014 que la clause d’indexation ne joue plus automatiquement, et que désormais, l’application de la révision du loyer suppose une manifestation de volonté du bailleur et si celui-ci ne s’est pas manifesté dans un délai d’un an suivant sa date de prise d’effet, il est réputé avoir renoncé au bénéfice de cette clause pour l’année écoulée.

En l’espèce, l’article 2 du bail litigieux stipule: «Le prix du loyer est révisable conformément à la législation en vigueur et aux clauses de la convention passée entre 13 HABITAT et l’Etat visée dans les conditions particulières». Toutefois cette convention n’est pas visée par l’article 11 du bail litigieux.

Le loyer contractuellement prévu dans le bail est de 396 euros, aucune provision sur charge n’étant précisée.

Le commandement de payer fait état d’un loyer mensuel de 423,31 euros et de 171,53 euros de provisions sur charges.

Il en résulte que l’appréciation du caractère illicite de la clause d’indexation, de ses modalités d’application et de la régularité du commandement de payer échappent en tout état de cause aux pouvoirs du juge des référés, dans la mesure où celui-ci ne dispose pas du pouvoir de déclarer une clause illicite nulle ou réputée non écrite, le prononcé de telles sanctions et de leurs conséquences relevant de l’appréciation du seul juge du fond.

Une telle appréciation excédant l’office du juge des référés, juge de l’évidence, le demandeur échoue à apporter la preuve d’une obligation non sérieusement contestable permettant l’acquisition de la clause résolutoire et concernant les sommes réclamées au titre de l’arriéré locatif calculé sur la base du loyer indexé.

Dès lors, il convient de renvoyer les parties à mieux se pourvoir devant le juge du fond sur la demande tendant au constat de résiliation du bail et les demandes subséquentes (notamment l’expulsion du locataire, le versement d’une indemnité mensuelle d’occupation et le paiement provisionnel de l‘arriéré locatif), les parties n’ayant pas sollicité le renvoi de l’affaire devant le juge du fond en vertu de l’article 837 du code de procédure civile.

3. Sur la demande reconventionnelle d’expertise

L’article 145 du code de procédure civile dispose que « s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé ».

Les dispositions du présent article sont applicables même en l’absence d’urgence et même en présence de contestations sérieuses. Cependant en application des dispositions de l’article 146 du code de procédure civile, une mesure d’instruction ne peut être ordonnée sur un fait que si la partie qui l’allègue ne dispose pas d’éléments suffisants pour la prouver. En aucun cas une mesure d’instruction ne peut être ordonnée en vue de suppléer la carence des parties dans l’administration de la preuve.

Vu l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, selon lequel le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, et qu’il est obligé d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

Vu l’article 2 du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002,

Vu les articles 1240, 1719, 1720, 1728, 1730 et 1732 du code civil,

En l’espèce, la requise sollicite à titre reconventionnel de voir ordonner une expertise judiciaire pour constater notamment des désordres et déterminer des travaux de reprise à effectuer dans le logement litigieux. En ce sens, elle verse aux débats une déclaration de sinistre très succincte de dégâts des eaux et des photographies non datées et non localisées des désordres allégués.

Au regard de ces éléments, Mme [L] [H] ne justifie pas de l’intérêt d’une mesure d’instruction, et sera déboutée de sa demande d’expertise.

4. Sur les frais irrépétibles et les dépenses

L’EPIC 13 HABITAT qui succombe supportera la charge de ses dépens.

Il n’apparaît pas inéquitable, au regard de la situation réciproque de chacune des parties, de débouter de l’EPIC 13 HABITAT de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514-1 in fine du code de procédure civile, par exception, le juge ne peut écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance contradictoire mise à disposition au greffe, et rendue en premier ressort,

DECLARE recevable la demande de l’EPIC 13 HABITAT,

RENVOIE les parties à se pourvoir au fond ainsi qu’elles en aviseront, mais dès à présent par provision, tous les moyens des parties étant réservés,

DIT n’y avoir lieu à référé sur la demande en constatation de la clause résolutoire et les demandes subséquentes, ainsi que sur la demande en paiement de provisions,

REJETTE la demande reconventionnelle d’expertise judiciaire,

DEBOUTE l’EPIC 13 HABITAT de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DIT que l’EPIC 13 HABITAT conservera la charge de ses dépens,

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

Ainsi ordonné par mise à disposition au greffe le 2 avril 2026, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge