COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

TOTAL COPIES 4

COPIE REVÊTUE formule exécutoire avocat

DEMANDEUR

1

COPIE CERTIFIÉE CONFORME AVOCAT

2

COPIE EXPERT

COPIE DOSSIER + AJ

1

N° : N° RG 22/05059 – N° Portalis DBYB-W-B7G-N65S

Pôle Civil section 1

Date : 13 Février 2025

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

Pôle Civil section 1

a rendu le jugement dont la teneur suit :

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires « [Adresse 2] » demeurant [Adresse 2] représenté par son syndic en exercice la SAS DP CARRE (RICHTER GROUPEIMMOBILIER), immatriculée au RCS de MONTPELLIER sous le n° 530 814 904 dont le siège social est [Adresse 3] prise en la personne de sonreprésentant légal domicilié en cette qualité audit siège.

représenté par Maître Fanny MEYNADIER de la SELARL MEYNADIER – BRIBES AVOCATS, avocats au barreau de MONTPELLIER

DEFENDERESSES

SAS SANOVIM CITYGEST, immatriculée au RCS de

MONTPELLIER sous le n° 349145284 dont le siège social est SYNDIC DE GESTION [Adresse 4], prise en la personne de son représentant légaldomicilié en cette qualité audit siège.

SA GAN ASSURANCES, dont le siège social est sis [Adresse 5], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège.

représentées par Maître Paul antoine SAGNES de la SCP ADONNE AVOCATS, avocats au barreau de MONTPELLIER

S.A. CEGC (COMPAGNIE EUROPEENNE DES GARANTIE ET CAUTION, prise en la personne de son représentant légal dont le siège social est sis [Adresse 1]

n’ayant pas constitué avocat

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré :

Président : Emmanuelle VEY

Juge unique

assisté de Christine CALMELS greffier, lors des débats et du prononcé.

DEBATS : en audience publique du 25 Novembre 2024

MIS EN DELIBERE au 13 Février 2025

JUGEMENT : signé par le président et le greffier et mis à disposition le 13 Février 2025

EXPOSÉ DU LITIGE :

Le 16 novembre 2020, la société Sanovim s’est vue confier un contrat de syndic par le syndicat des copropriétaires de la résidence du [Adresse 2], entériné selon assemblée générale du 20 janvier 2021. Le contrat a été résilié courant juillet 2021.

A la suite de l’examen des comptes par le nouveau syndic, il est apparu au titre de l’exercice 2020 une différence de 14 220,28 € entre le solde du compte bancaire et les comptes approuvés par le syndicat des copropriétaires.

Ce différentiel, après analyse, résultait de règlements en doublon de factures de la société Revêtement de l’Hérault, du règlement sans factures ni devis effectués auprès de la société Pro Elec et enfin de l’intervention d’une entreprise en réparation d’infiltrations alors même que la garantie décennale de la société Midi Etanchéité et de la garantie dommages ouvrage étaient encore mobilisables.

Un courrier recommandé était adressé à la société Sanovim le 21 octobre 2021 laquelle procédait à des remboursements pour un montant total de 4 781 €.

Un deuxième courrier recommandé était adressé le 20 septembre 2022 à la société Sanovim valant mise en demeure d’avoir à régler la somme de 13 233 € à titre de dommages et intérêts pour mauvaise exécution de son mandat de syndic, vainement.

Par exploit introductif d’instance en date du 17 novembre 2022, le Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 2] a fait assigner la société Sanovim et son assureur, la Compagnie Européenne de Garanties et Cautions (CEGC) aux fins de condamnation à paiement de dommages et intérêts.

Par exploit introductif d’instance en date du 10 février 2023, le Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 2] a fait assigner la société Gan, en qualité d’assureur de la société Sanovim (RG n° 23 /787) aux fins de condamnation in solidum avec son assuré, la société Sanovim.

Le 6 octobre 2023, le juge de la mise en état rendait un avis de jonction des affaires 22/5059 et 23/787 sous le n° de RG 22/5059.

Par conclusions signifiées par voie électronique le 23 mai 2024, le Syndicat des copropriétaires [Adresse 2] demande sur le fondement des articles 1231-1, 1991 et 1992 du Code civil, de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, de l’article 37 du décret du 17 mars 1967, de :

Condamner in solidum société Sanovim, au titre de la mauvaise exécution de son mandat et des dispositions de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 et 37 du décret du 17 mars 1967 et son assureur Gan, au titre de sa garantie découlant sa police assurance Responsabilité civile professionnelle, à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 2] la somme de 13 233 € (8 943 + 2 640 + 1 650) à titre de dommages et avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 20 septembre 2022.Condamner in solidum la société Sanovim et son assureur Gan à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 2] la somme de 5 000 € au titre des dispositions de l’article 700 du CPC outre les entiers dépens.

Le SDC soutient en substance que :

Le syndic a sollicité la société Revêtement de l’Hérault aux fins de réalisation de travaux sans accord du SDC en l’absence d’urgence et alors même qu’elle n’avait capacité à passer des marchés, sans accord préalable, uniquement si le montant était inférieur à 1 500 €. Le montant des marchés pour lesquels un appel à concurrence était nécessaire s’élevait à 2 500 € TTC. Deux devis étaient nécessaires pour une autorisation d’engagement de dépenses pour la gestion courante de 2 500 € TTC.

Ces travaux ont été commandés par le syndic sans consultation préalable du conseil syndical ni accord de l’AG alors que les trois factures réglées par le syndic représentent un total de 8 943 €.

Des sommes ont également été réglées à la société Pro Elec pour un total de 2 640 € sans factures, dont la réalité des travaux est contestée.

S’agissant des sommes réglées à la société Projac en réparation des infiltrations subies par un copropriétaire, cette intervention alors même que les travaux étaient sous garantie décennale et dommages ouvrage, risque de faire échec à la mobilisation desdites garanties de la société Midi Etanchéité.

Par conclusions signifiées par voie électronique le 18 octobre 2024, la société Sanovim Citygest et son assureur, la société Gan, demandent au tribunal de :

Débouter la copropriété de l’ensemble de ses demandes, La Condamner à leur payer la somme de 1 500 € au titre de l’article 700 du CPC

Au soutien de leur défense, la société Sanovim et son assureur font valoir que :

Elle a procédé au remboursement de factures faisant doublons pour une somme totale de 2 981 € TTC outre le remboursement de 550 € TTC, soit un total de 3 531 € outre le remboursement des honoraires de gestion d’un montant de 1 250 €.

Le SDC ne peut contester la réalité des travaux réalisés résultant d’un entretien courant pour un montant avoisinant les 2 500 € de sorte que la demande de remboursement de 8 943 € n’est pas fondée.

S’agissant des factures Pro Elec, il n’est pas démontré du règlement des sommes par le SDC.

S’agissant des factures Projac, le SDC ne rapporte pas la preuve que la copropriété pouvait bénéficier de la garantie décennale de la société Midi Etanchéité ou encore de l’assurance dommages ouvrage. En toutes hypothèses, cette facture relevait de la réalisation de travaux urgents et ne privait pas le SDC d’un éventuel recours.

Pour un plus ample exposé des moyens des parties, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Bien que régulièrement assignée, la société Compagnie Européenne de Garanties et Cautions n’a pas constitué avocat.La clôture de l’instruction est intervenue le 25 novembre 2024 par ordonnance du même jour.

A l’issue des débats le 25 novembre 2924, l’affaire a été mise en délibéré au 13 février 2024, par mise à disposition.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Selon l’article 18 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, le syndic est chargé d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d’urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci. Cependant, pour les travaux non urgents, le syndic doit obtenir l’accord préalable de l’assemblée générale des copropriétaires.

A l’occasion de l’exercice de ses fonctions, le syndic engage sa responsabilité contractuelle à l’égard du syndicat des copropriétaires en application des articles 18 de la loi du 10 juillet 1965, 1231-1 et 1992 du code civil.

Enfin, l’article 1217 du code civil prévoit que la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut :

— refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation ;

— poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation ;

— obtenir une réduction du prix ;

— provoquer la résolution du contrat ;

— demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter.

Au cas particulier, par décision votée à l’assemblée générale en date du 25 juin 2019, la société Sanovim était désignée en qualité de syndic.

En sa résolution n°8, conformément à l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965 et l’article 21 alinéa 2 du décret du 17 mars 1967, l’assemblée générale des copropriétaires :

Arrête à la somme de 1 500 € TTC le montant des marchés et des contrats à partir duquel la consultation du conseil syndical est rendue obligatoire.Autorise le conseil syndical pendant la durée du mandat en cours à décider de certaines dépenses entrant dans le cadre de la gestion courante de l’immeuble jusqu’à un montant de 2 500 € TTC avec deux devis.Arrête à la somme de 2 500 € TTC le montant des marchés et des contrats à partir duquel une mise en concurrence est rendue obligatoire exception faite des contras à périodes et les interventions à caractère d’urgence ou conservatoire comme il est stipulé à l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965.Sur les factures réglées à la société Revêtement de l’Hérault

La société Sanovim ne conteste pas avoir fait appel à ce prestataire sans consultation préalable du conseil syndical ou encore accord de l’assemblée générale et ce alors même que les travaux ne revêtaient aucun caractère d’urgence.

La société Revêtement de l’Hérault a émis trois factures, chacune pour un montant de 2 981 € TTC.

La société Sanovim observe que le SDC ne conteste pas pour sa part la réalité des travaux et indique avoir d’ores et déjà fait parvenir au SDC un remboursement de 3 531 € (2 981 € + 550 €) dont elle ne justifie pas. Elle indique qu’il s’agissait de l’entretien courant.

La société Sanovim ne saurait s’affranchir de ses obligations contractuelles en faisant valoir que les sommes réglées étaient proches de l’autorisation d’engagement du conseil syndical limitée à 2 500 €.

En effet, les montants réglés sur les travaux étaient d’un montant total de 2 981 € TTC et non 2 500 € étant observé par ailleurs qu’il s’agit de trois factures sur un même marché, le total de 9 493 € ayant été réglé le 22 décembre 2020 de sorte que la consultation du conseil syndical était obligatoire, lequel devait accorder une autorisation de matché sur présentation de deux devis.

La société Sanovim n’a donc pas respecté les obligations qui lui incombaient aux termes de son mandat. Elle en doit réparation au syndicat des copropriétaires.

En l’absence de justification des sommes qu’elle aurait déjà versées à l’exception des 500 € que le SDC reconnait avoir perçu, la société Sanovim sera condamnée au paiement de la somme de 8 943 euros en réparation du préjudice subi par le syndicat des copropriétaires.

La société Gan, assureur de la société Sanovim, ne dénie pas sa garantie au titre de la responsabilité civile de la société Sanovim de sorte qu’elle sera condamnée in solidum au paiement de ces sommes avec son assuré.

S’agissant des sommes réglées à la société Pro Elec

Le SDC soutient que le syndic a procédé au règlement des sommes de 1 760 € et 880 € les 30 décembre 2020 et 30 mars 2021 en l’absence de factures et conteste la réalité des travaux.

Le nouveau syndic a pu se procurer auprès de sa banque la copie des chèques libellés à l’ordre de la société Pro Elec de 1 760 € et 880 €, les numéros de chèques correspondant aux débits du compte courant du SDC de sorte que la société Sanovim ne saurait soutenir que le règlement de ces sommes par la copropriété n’est pas démontré.

Il est dès lors démontré par le SDC que la société Sanovim n’a pas respecté ses obligations contractuelles.

En l’absence de justification des dépenses par la société Sanovim, elle sera condamnée in solidum avec son assureur, la société Gan, au paiement de ces sommes à titre d’indemnisation.

S’agissant des sommes réglées à la société Projac

Il est reproché à la société Sanovim de ne pas avoir fait intervenir l’entreprise qui avait réalisé les travaux initialement, Midi Etanchéité, lors de la manifestation d’infiltrations, société qui pouvait voir sa garantie décennale mobilisée ou encore son assurance dommages ouvrage.

La société Sanovim fait valoir que le SDC ne démontre pas que les travaux réalisés pouvaient être soumis à la garantie décennale de la société Midi Etanchéité ou encore relever de l’assurance dommages ouvrage.

Toutefois, le SDC justifie de la réalisation de travaux d’étanchéité par la société Midi Etanchéité selon DGD du 29 juillet 2016 et portant sur la réfection totale d’étanchéité des toitures terrasses inaccessibles avec garantie décennale.

Le SDC produit la facture de la société Projac dont il résulte que l’étanchéité autour de la ventilation primaire du logement de l’appartement [B] a été reprise ponctuellement, logement situé au dernier étage de la résidence.

Dans ces conditions, l’ancien Syndic, la société Sanovim a manqué à ses obligations contractuelles en ne sollicitant pas l’entreprise ayant réalisé les travaux d’étanchéité en 2016 et en ne déclarant pas le sinistre à l’assureur dommages ouvrage.

La société Sanovim in solidum avec son assureur, la société Gan, seront condamnés à l’indemniser du fait de ce manquement.

Sur le montant des préjudices

Le SDC sollicite le règlement des factures par lui réglées soit la somme de 13 233 € ce à quoi s’oppose la société Sanovim faisant valoir que les travaux ayant été réalisés, il ne peut solliciter un préjudice du montant des factures sans que cela ne constitue un enrichissement sans cause.

Toutefois, en ne respectant pas les termes de son mandat, la société Sanovim a privé le Syndicat des copropriétaires de la possibilité d’exercer un choix de prestataires, ainsi que des prestations à réaliser que ce soit dans leur montant ou encore dans leur principe.

En outre, s’agissant des prestations réalisées par la société Pro Elec, en l’absence de factures, la réalité des prestations n’est au demeurant pas démontrée.

Par voie de conséquence, il sera fait droit à la demande d’indemnisation du syndicat des copropriétaires et la société Sanovim et leur assureur, la société Gan, seront condamnées in solidum au paiement de la somme de 13 233 euros.

Sur l’exécution provisoire

Il sera rappelé que la présente décision est de droit exécutoire à titre de provisoire en application de l’article 514 du code de procédure civile et aucun motif ne permet de l’écarter en l’espèce.

Sur les dépens et les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

La société Sanovim et son assureur, la société Gan, parties succombantes, seront condamnées in solidum aux dépens de l’instance.

Elles seront également condamnées in solidum au paiement de la somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au Greffe ;

Condamne in solidum la société Sanovim Citygest et son assureur, la société Gan Assurances, à payer au Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 2] la somme de 13 233 euros à titre de dommages et intérêts ;

Dit que les sommes précitées porteront intérêts au taux légal à compter du jugement, avec la capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil ;

Condamne in solidum la société Sanovim Citygest et son assureur, la société Gan Assurances, aux entiers dépens de l’instance ;

Condamne in solidum la société Sanovim Citygest et son assureur, la société Gan Assurances, à payer au Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 2] la somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que la présente décision est de droit exécutoire à titre de provisoire.

LE GREFFIER LA PRESIDENTE