N°Minute:25/02564

N° RG 25/00766 – N° Portalis DBYB-W-B7J-PRAD

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

[Adresse 9]

JUGEMENT DU 15 Décembre 2025

DEMANDEUR:

Madame [W] [D], demeurant [Adresse 4]

représentée par M^e Yann LE TARGAT, avocat au barreau de MONTPELLIER

Monsieur [T] [D], demeurant [Adresse 4]

représenté par M^e Yann LE TARGAT, avocat au barreau de MONTPELLIER

DEFENDEUR:

Monsieur [H] [K], demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Franck VERMEULEN, Magistrat à Titre Temporaire, statuant en qualité de juge des contentieux de la protection au Tribunal Judiciaire de Montpellier

Greffier : Clémence BOUTAUD

DEBATS:

Audience publique du : 13 Octobre 2025

Affaire mise en deliberé au 15 Décembre 2025

JUGEMENT :

Rendu par mise à disposition de la décision au greffe le 15 Décembre 2025 par

Franck VERMEULEN, Président

assisté de Clémence BOUTAUD, greffier

Copie exécutoire délivrée à :

Copie certifiée delivrée à : M^e Yann LE TARGAT

Mme [W] [D] (LRAR)

M. [T] [D] (LRAR)

M. [H] [K] (LRAR)

Le 15 Décembre 2025

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat de bail d’habitation en date du 6 mai 2016, Mme [D] a pris à bail un logement T3 sis [Adresse 3] à [Localité 7] pour une durée de 12 mois à effet du 6 mai 2016, pour un loyer mensuel initial de 750,00 euros et un dépôt de garantie de 750,00 euros.

Mme [D] y vit avec son fils, alors mineur.

Ce bail a été reconduit tacitement depuis lors.

Mme [D] s’est plainte auprès de son bailleur de désordres structurels affectant la jouissance paisible des lieux et la décence de son logement dès mars 2022, en vain.

Une visite technique du logement a été réalisée le 4 mai 2022 par URBANIS, dans le cadre de l’action de lutte contre la non-décence des logements menée par la CAF de l’Hérault et le département de l’Hérault.

Il en est résulté un constat de défectuosités au regard du décret n°2002-120 du 30 janvier 2022 relatif aux caractéristiques du logement décent : bâti non décent, habitabilité/confort/entretien non décent, équipements électriques et chauffage non décent, humidité et aération non décent.

Il est notamment relevé :

Un défaut de stabilité du bâti avec risque de chute et d’effondrement de matériaux à évaluer par un professionnel, des menuiseries en mauvais état à l’origine d’infiltration d’eau, une infiltration d’air au niveau de la porte d’entrée, des traces d’infiltration d’eau dans l’entrée et dans une chambre, la présence d’une installation électrique non sécurisée avec des fils à nu et prises arrachées, un dysfonctionnement du cumulus, l’installation électrique de la chaudière dangereuse, système de ventilation de la cuisine non adapté au système de chauffage au gaz, présence de remontées d’odeurs par le garage, absence de système de ventilation dans les WC et salle d’eau, présence d’humidité et de moisissures ponctuelles (entrée, cuisine, douche, chambres), porte d’entrée et fenêtre de la salle d’eau ne sont pas étanches, rambarde de l’escalier présente un risque de décrochement,

Le 13 juin 2022, ces conclusions étaient adressées au propriétaire pour mise en conformité.

En vain, ce dernier ne donnera aucune suite.

Le 25 septembre 2023, URBANIS informait Mme [D] qu’il signalait la situation à la Mairie.

Mme [D] multipliait les démarches pour faire réagir son propriétaire jusqu’à saisir un conciliateur de justice.

En vain. M. [K] ne donnera aucune suite.

L’Agence régionale de santé ([Localité 6]) était dépêchée sur les lieux dans le cadre de l’évaluation de l’état d’insalubrité du logement.

Il en résulte l’arrêté préfectoral nº111248 du 5 décembre 2023 relatif au danger immédiat pour la santé et la sécurité physique des personnes concernant le logement, aux termes duquel le Préfet de l’Hérault a considéré que le logement donné à bail à Mme [D] est insalubre et qu’il présente un danger ou un risque imminent pour la santé ou la sécurité physique des personnes et que cette situation de danger imminent est susceptible d’engendrer des risques sanitaires de survenue ou d’aggravation de pathologies notamment maladies pulmonaires, asthmes et allergies, du fait de l’absence de chauffage et de la présence de moisissures.

Il était ainsi arrêté de faire cesser le danger imminent dans le logement, le propriétaire M. [K] étant tenu de réaliser dans un délai de 7 jours les mesures suivantes :

— procéder à un nettoyage et à une désinfection de tous les murs et plafonds du logement recouvert de moisissures, en attendant la réalisation de travaux plus importants visant à supprimer le risque de développement de moisissures de façon pérenne dans ce logement

— procéder aux travaux nécessaires afin d’assurer un chauffage efficace et suffisant dans l’ensemble du logement.

En parallèle, le préfet de l’Hérault notifiait par LRAR à M. [K] le rapport d’insalubrité établi par l'[Localité 6] et le détail des mesures à réaliser dans un délai de 5 mois avec interdiction d’habiter le logement dans un délai de 3 mois.

Mme [D], quant à elle, était informée de la suspension des loyers.

Le 4 janvier 2024, le Directeur de la délégation départementale de l’Hérault informait Mme [D] que les travaux n’avaient pas été exécutés par M. [K].

Le 16 janvier 2024, le préfet de l’Hérault prenait un nouvel arrêté préfectoral nº111278 de traitement de l’insalubrité, considérant notamment que cette situation d’insalubrité est susceptible d’engendrer les risques sanitaires suivants :

— Survenue ou aggravation de pathologies notamment maladies pulmonaires, asthmes et allergies ;

— Survenue ou aggravation de pathologies notamment infectieuses ou parasitaires ;

— Atteintes à la santé mentale ;

— Survenue d’accidents.

Le préfet arrêtait alors de nouvelles mesures.

M. [K] a fait délivrer un congé pour vente le 1er octobre 2024 en fraude des droits de ses locataires.

Au regard des éléments versés aux débats, il est établi en l’espèce que le bailleur était informé avant la délivrance du congé de l’état d’insalubrité de l’immeuble.

Par acte commissaire de justice en date du 10 mars 2025, Mme [W] [D] et M. [T] [D], demeurant tous deux au [Adresse 5] ont assigné devant le Tribunal judiciaire de Montpellier, le 30 juin 2025 M. [H] [K] demeurant [Adresse 1] à SÈTE aux fins de :

Vu la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, notamment en son article 15.

Vu l’article 1231-1 du code civil,

Vu les pièces versées aux débats,

CONSTATER l’état d’indécence et d’insalubrité du logement sis [Adresse 3] à [Localité 7] et pris à bail par Mme [D] et dans lequel habite également son fils M. [D], tel qu’il résulte notamment des arrêtés préfectoraux du 5 décembre 2023 et du 16 janvier 2024,

PRONONCER la nullité pour fraude aux droits des locataires, du congé signifié par exploit de commissaire de justice du 1er octobre 2024 ;

CONDAMNER M. [K] à réaliser les travaux nécessaires dans le logement sis [Adresse 3] à [Localité 7] et pris à bail par Mme [D] tels qu’ils résultent de l’arrêté préfectoral du 16 janvier 2024, sous astreinte de 500 € par jour de retard;

ORDONNER que jusqu’à la parfaite réalisation des travaux, Mme [D] et son fils [T] [D] ne soit redevable d’aucun loyer;

En tant que de besoin, CONDAMNER M. [K] à payer les frais de relogement de Mme [D] et de son fils M. [D] le temps des travaux, au besoin sur justificatifs,

CONDAMNER M. [K] à payer à Mme [D] une provision de 20000,00 euros à valoir sur l’indemnisation de ses préjudices au titre des souffrances endurées, du préjudice de jouissance et du préjudice matériel subi pour avoir habité pendant plus de 2 ans avec son fils dans un logement insalubre et indécent;

CONDAMNER M. [K] à payer à M. [D] une provision de 10000,00 euros à valoir sur l’indemnisation de ses préjudices au titre des souffrances endurées pour avoir habité pendant plus de 2 ans dans un logement insalubre et indécent;

CONDAMNER M. [K] à payer à Mme [D] et à M. [D] la somme de 10000,00 euros pour résistance abusive;

Avant dire droit sur les préjudices subis par Mme [D] et son fils [T] [D]:

ORDONNER une expertise médicale confiée à tel médecin expert qu’il plaira aux fins d’évaluer les préjudices physique et psychologique subis par Mme [D] et par M. [D] du fait de vivre dans un logement insalubre et indécent depuis plus de 2 ans, selon mission habituelle en la matière selon nomenclature DINTILHAC;

RÉSERVER les droits de Mme [D] et de M. [D] pour le surplus;

RENVOYER l’affaire à la mise en état dans l’attente du dépôt du rapport d’expertise judiciaire;

En tout état de cause,

CONDAMNER M. [K] à payer à Mme [D] et à M. [D] la somme de 3000,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, ainsi que les frais du congé frauduleux;

L’affaire a été appelée le 30 juin 2025, elle a été renvoyée au 13 octobre 2025.

Le Juge a mis dans les débats, l’incompétence territoriale du tribunal, le logement se situant à FRONTIGNAN et le défendeur résidant à SÈTE.

A l’audience du 13 octobre 2025, Mme [W] et M. [T] [D], représentés par leur conseil ont maintenu les termes de leur exploit introductif d’instance auquel il convient de se rapporter pour un plus ample exposé de leurs moyens conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

M. [H] [K] n’a pas comparu ni n’a été représenté.

Le Juge a soulevé son incompétence territoriale au regard du fait que le logement incriminé se situe à [Localité 7] et que le défendeur réside à [Localité 8].

La décision a été mise en délibéré au 15 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’incompétence territoriale de la chambre de proximité du Tribunal judiciaire de Montpellier :

En vertu de l’article 76 du Code de procédure civile, sauf application de l’article 82-1, l’incompétence peut être prononcée d’office en cas de violation d’une règle de compétence d’attribution lorsque cette règle est d’ordre public ou lorsque le défendeur ne comparaît pas. Elle ne peut l’être qu’en ces cas.

L’article 44 du code de procédure civile dispose qu’en matière réelle immobilière, la juridiction du lieu où est situé l’immeuble est seule compétente.

En l’espèce, le logement mis en cause par la locataire se situe sur la commune de FRONTIGNAN, il ne dépend pas de la compétence territoriale du la chambre de proximité du tribunal judiciaire de MONTPELLIER.

Le décret n°2019-914 du 30 août 2019 modifiant le code de l’organisation judiciaire et portant diverses adaptations pour l’application de l’article 95 de la loi n° 2019-222 du 23 mars 2019 de programmation 2018-2022 et de réforme pour la justice dispose que la commune de FRONTIGNAN relève de la compétence du tribunal judiciaire de proximité de Sète.

Dès lors il convient de renvoyer l’affaire devant le tribunal de proximité de SÈTE

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

SE DÉCLARE territorialement incompétent ;

RENVOIE l’affaire devant le Tribunal de proximité de SÈTE ;

DIT que, passé le délai de recours, le greffe de la présente juridiction adressera le dossier de l’affaire avec une copie de la décision à la juridiction désignée ;

CONSTATE l’exécution provisoire.

La Greffière, Le Juge,