N°Minute:25/01313

DOSSIER : N° RG 25/00760 – N° Portalis DBYB-W-B7J-PV4T

Copie exécutoire à

M^e Natalie COUGNENC

expédition à

M^e Nadia RAHAL

le 12 Novembre 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

[Adresse 11]

AUDIENCE DES REFERES

ORDONNANCE

RENDUE LE 05 Novembre 2025

PAR Sabine CORVAISIER, première vice-présidente, juge des contentieux de la protection, statuant en matière de referé,

assistée de Marie-Agnès GAL, Greffier, lors des débats

et de Mélanie GARCIA, Greffier, lors du prononcé du délibéré

ENTRE :

DEMANDEURS

Madame [L] [S] épouse [I], demeurant [Adresse 4]

Monsieur [M] [Z], demeurant [Adresse 4]

Madame [E] [Z], demeurant [Adresse 2]

représentés par M^e Natalie COUGNENC, avocat au barreau de MONTPELLIER

ET

DEFENDEURS

Monsieur [U] [T], demeurant [Adresse 3]

Madame [J] [T], demeurant [Adresse 3]

représentés par M^e Nadia RAHAL, avocat au barreau de MONTPELLIER

Les débats ont été déclarés clos le 07 Octobre 2025 , Madame le Président ayant informé les parties que la décision serait rendue le 05 Novembre 2025.

SUR QUOI, L’ORDONNANCE SUIVANTE A ETE RENDUE :

EXPOSE DU LITIGE

Aux termes d’un acte notarié en date du 11 juillet 2018, il a été constaté la vente de l’immeuble situé [Adresse 8] à [Adresse 5] [Localité 1] au profit de Madame [L] [S] épouse [I] qui a acquis l’usufruit du bien immobilier, Monsieur [M] [Z] et Madame [E] [Z] qui ont acquis la nue-propriété indivise du bien à concurrence de moitié.

Par acte en date du 19 avril 2019 ayant pris effet le 29 avril 2019, Madame [L] [S] épouse [I] a donné à bail à Monsieur [U] [T] et Madame [J] [T] un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 9] à [Localité 7], moyennant un loyer mensuel initial de 700 euros, outre une provision mensuelle sur charges de 60 euros.

Madame [L] [S] épouse [I], Monsieur [M] [Z] et Madame [E] [Z] ont fait signifier à Monsieur [U] [T] et Madame [J] [T], par acte d’huissier de justice en date du 27 août 2024, un congé pour reprise prenant effet au 28 avril 2025.

Par acte de commissaire de justice notifié le 23 avril 2025, Madame [L] [S] épouse [I], Monsieur [M] [Z] et Madame [E] [Z] ont indiqué aux locataires que l’état des lieux de sortie du logement était fixé au 5 mai 2025 à 15h45.

Par procès-verbal de difficulté en date du 5 mai 2025, le commissaire de justice a constaté que les locataires n’avaient pas quitté les lieux et être dans l’impossibilité de dresser l’état des lieux de sortie du local.

***

Par acte d’huissier de justice signifié à étude le 14 mai 2025, Madame [L] [S] épouse [I], Monsieur [M] [Z] et Madame [E] [Z] ont fait assigner Monsieur [U] [T] et Madame [J] [T] pour l’audience du 23 septembre 2025 devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de MONTPELLIER, statuant en référé, et demandent, notamment sur le fondement de la loi du 06 juillet 1989 :

— l’expulsion de Monsieur [U] [T] et Madame [J] [T] et de tous occupants de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier,

— la fixation de l’indemnité mensuelle d’occupation au montant des loyers, charges comprises et ce jusqu’au départ effectif des lieux, et la condamnation solidaire de Monsieur [U] [T] et Madame [J] [T] au paiement de celle-ci,

— la condamnation de Monsieur [U] [T] et Madame [J] [T] aux entiers dépens et à payer la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

***

L’affaire a fait l’objet d’un renvoi contradictoire et a finalement été évoquée à l’audience du 7 octobre 2025.

À l’audience du 7 octobre 2025, Madame [L] [S] épouse [I], Monsieur [M] [Z] et Madame [E] [Z] étaient représentés par leur conseil qui a déposé leur dossier. Monsieur [U] [T] et Madame [J] [T] étaient représentés par leur conseil qui a déposé leur dossier

Madame [L] [S] épouse [I], Monsieur [M] [Z] et Madame [E] [Z] ont maintenu leurs demandes telles que portées dans l’assignation faisant suite au congé pour reprise délivré en août 2024 pour avril 2025. Ils se sont opposés à la demande de délais formulée par les locataires et ont sollicité la suppression du délai de 2 mois. Le conseil des bailleurs a expliqué que la personne reprenant le logement devait pouvoir se faire soigner immédiatement sur [Localité 6]. Il a déclaré que les locataires étaient de mauvaise foi et que les bailleurs étaient des personnes privées.

Le conseil de Monsieur [U] [T] et Madame [J] [T] a expliqué que ces derniers étaient censés quitter les lieux en avril 2025, que Monsieur a perdu son emploi, que Madame ne travaille pas et que le couple a trois enfants âgés de 12, 11 et 6 ans. Il a par ailleurs indiqué que dans le parc privé, Monsieur [U] [T] et Madame [J] [T] ne pouvaient pas trouver de logement et qu’ils avaient conscience des difficultés. Il a fait savoir que Monsieur [U] [T] et Madame [J] [T] avait fait une demande de logement social en 2020 qui a été renouvelée et qu’ils étaient prioritaires.

Par la voie de leur conseil, Monsieur [U] [T] et Madame [J] [T] ont sollicité qu’il leur soit accordé un délai de 6 mois en plus du délai légal de 2 mois pour quitter les lieux.

La décision a été mise en délibéré au 5 novembre 2025.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer aux conclusions des parties pour un plus ample exposé de leurs moyens.

MOTIFS

Sur la recevabilité de la saisine en référé

L’article 834 du Code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article suivant précise qu’il peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence d’une obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, l’occupation sans droit ni titre d’un immeuble, qui peut résulter de la délivrance d’un congé, constitue un trouble manifestement illicite que le juge des référés se doit de faire cesser si elle est avérée. L’action en référé est donc recevable.

Sur la demande de constat de l’échéance du bail

L’article 15 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, tendant à améliorer les rapports locatifs, dispose que lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. À peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise, lien qui ne peut être qu’un de ceux prévus par l’article. Il doit également être joint au congé une notice d’information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d’indemnisation du locataire. Le délai de préavis applicable est de six mois.

En l’espèce, le congé pour reprise a été délivré par acte d’huissier de justice en date du 27 août 2025, avec une prise d’effet au 29 avril 2025. Il comporte l’ensemble des mentions rendues obligatoires par l’article précité.

Dès lors, les locataires sont déchus de plein droit de tout titre d’occupation sur le local, à compter du 30 avril 2025.

À compter de l’échéance du bail, devenus occupants sans droit ni titre, Monsieur [U] [T] et Madame [J] [T] seront tenus de payer une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer augmenté de la provision sur les charges, qui aurait été exigible si le bail n’était pas arrivé à échéance, et ce jusqu’à l’entière libération des lieux. Conformément au principe de la réparation intégrale, cette indemnité mensuelle d’occupation sera indexée, le cas échéant, selon les modalités prévues au contrat de bail.

Conformément à l’article L.433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, les meubles se trouvant dans les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée en un lieu qu’elle désignera. À défaut, ils seront entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution après sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans le délai imparti.

Sur la demande d’expulsion immédiate et sans délai

L’article L.412-1 du Code des procédures civiles d’exécution dispose que si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu que deux mois après un commandement d’avoir à quitter les lieux. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L 442-4-1 du Code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du locataire, réduire ou supprimer ce délai. L’article L 412-6, relatif à la trêve hivernale, exclut également le bénéfice de ce sursis lorsque l’introduction dans les lieux s’est faite par voie de fait.

La caractérisation d’une voie de fait, imposée par les textes précités, ne saurait résulter de la simple occupation sans droit ni titre des locaux et suppose des actes matériels positifs de la part des occupants pour pénétrer dans les lieux, tels que des actes de violences ou d’effraction.

En l’espèce, la voie de fait n’est pas caractérisée. Cette disposition n’est donc pas applicable et les bailleurs seront déboutés de leur demande à ce titre.

Sur la demande de délai pour quitter les lieux

Conformément à l’article L.412-3 du code des procédures civiles d’exécution, le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales, sans que ces occupants aient à justifier d’un titre à l’origine de l’occupation. Le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions.

Selon l’article L.412-4 du même code, la durée des délais prévus à l’article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à trois mois ni supérieure à trois ans. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.

Pour solliciter des délais pour quitter les lieux, Monsieur [U] [T] et Madame [J] [T] indiquent que leur situation ne leur a pas permis de trouver de solution de logement. Il ressort des pièces du dossier que Monsieur [U] [T] est demandeur d’emploi et Madame [J] [T] sans emploi et qu’ils perçoivent des ressources à hauteur de 2 400 euros par mois. Ils justifient, par ailleurs, avoir renouvelé leur demande de logement social le 28 juin 2025 et être reconnus prioritaire SYPLO.

Il convient de constater, aussi fragile que soit la situation des locataires, qu’ils ne démontrent pas que leur relogement ne pourrait avoir lieu dans des conditions normales tel que prescrit par les dispositions ci-dessus rappelées.

Enfin, les locataires vont bénéficier de la prochaine trêve hivernale, ce qui leur permet de bénéficier de délais de fait alors que de son côté, le bailleur est en droit de reprendre son logement pour y vivre.

En conséquence, la demande d’octroi de délais pour quitter les lieux sera rejetée.

Sur les dépens

L’article 491 du Code de procédure civile dispose que le juge des référés statue sur les dépens. Il le fait conformément aux dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile, selon lesquelles la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [U] [T] et Madame [J] [T], parties perdantes, seront donc condamnés aux dépens de l’instance.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, l’équité commande de condamner, à ce titre, Monsieur [U] [T] et Madame [J] [T] à payer à Madame [L] [S] épouse [I], Monsieur [M] [Z] et Madame [E] [Z] la somme de 200 euros.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514-1 du Code de procédure civile, le juge statuant en référé ne peut écarter l’exécution provisoire qui est, aux termes de l’article précédent, de droit pour les décisions de première instance.

L’exécution provisoire sera donc constatée.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement en qualité de juge des référés, par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort,

DÉCLARONS RECEVABLE l’action en référé,

CONSTATONS l’échéance du bail conclu le 19 avril 2019 ayant pris effet le 29 avril 2019 entre Madame [L] [S] épouse [I], Monsieur [M] [Z] et Madame [E] [Z] et Monsieur [U] [T] et Madame [J] [T] concernant l’immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 10] à la date du 29 avril 2025,

DÉCLARONS en conséquence Monsieur [U] [T] et Madame [J] [T] occupants sans droit ni titre des lieux situés à l’adresse ci-dessus mentionnée à compter du 30 avril 2025,

DÉBOUTONS Monsieur [U] [T] et Madame [J] [T] de leur demande de délais pour quitter les lieux,

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [U] [T] et Madame [J] [T] d’avoir volontairement libéré les lieux indûment occupés avec toutes les personnes et biens s’y trouvant de leur chef, dans les deux mois de la signification d’un commandement de quitter les lieux, il sera procédé à leur expulsion, au besoin avec le concours de la force publique et l’aide d’un serrurier, et il sera procédé, conformément à l’article L. 433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, au transport des meubles laissés dans les lieux, à ses frais, dans tel garde-meuble désigné par la personne expulsée ou à défaut par la bailleresse,

FIXONS au montant du loyer et des charges qui aurait été exigible si le bail n’était pas arrivé à échéance, l’indemnité mensuelle d’occupation que Monsieur [U] [T] et Madame [J] [T] devront payer à compter de la date d’échéance du bail le 29 avril 2025, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés à la bailleresse ou à son mandataire, avec le cas échéant, indexation selon les dispositions contractuelles,

DÉBOUTONS Madame [L] [S] épouse [I], Monsieur [M] [Z] et Madame [E] [Z] de leurs autres demandes,

CONDAMNONS Monsieur [U] [T] et Madame [J] [T] aux dépens de l’instance,

DISONS que s’il devait être exposé des dépens pour l’exécution de la décision, ils seraient à la charge de Monsieur [U] [T] et Madame [J] [T],

CONDAMNONS Monsieur [U] [T] et Madame [J] [T] à payer à Madame [L] [S] épouse [I], Monsieur [M] [Z] et Madame [E] [Z] la somme de 200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

CONSTATONS l’exécution provisoire,

DISONS qu’une copie de la présente décision sera transmise au représentant de l’État dans le département.

Ainsi jugé et mis à disposition au greffe les jour, mois et an que dessus et signé par le Juge et le Greffier.

LA GREFFIÈRE LA JUGE DES RÉFÉRÉS