N° RG 25/01757 – N° Portalis DBYB-W-B7J-P3U6

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

[Adresse 12]

JUGEMENT DU 12 Janvier 2026

DEMANDEUR:

Madame [D] [N], demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Bryan GANDOLFO, avocat au barreau de MONTPELLIER

DEFENDEUR:

Monsieur [F] [V], demeurant [Adresse 5]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Franck VERMEULEN, Magistrat à Titre Temporaire, statuant en qualité de juge des contentieux de la protection au Tribunal Judiciaire de Montpellier

Greffier : Stéphanie LE CALVE

DEBATS:

Audience publique du : 10 Novembre 2025

Affaire mise en deliberé au 12 Janvier 2026

JUGEMENT :

Rendu par mise à disposition de la décision au greffe le 12 Janvier 2026 par

Franck VERMEULEN, Président

assisté de Stéphanie LE CALVE, greffier

Copie exécutoire délivrée à : M^e Bryan GANDOLFO

EXPOSE DU LITIGE

Mme [D] [N] est propriétaire d’un appartement sis à [Adresse 9] [Localité 8][Adresse 1].

Le bien a été donné à location à M. [F] [V] par acte sous seing privé en date du 30 mai 2015.

Le montant du loyer était de 600,00 euros par mois outre 50,00 euros au titre de la provision sur charges, soit un montant de 650,00 euros par mois.

Le contrat de bail a pris effet au 1er juin 2015 pour une durée de trois ans.

En l’état de problèmes de santé importants et de difficultés financières, la concluante a souhaité vendre l’appartement.

C’est ainsi qu’un congé pour vente a été adressé à M. [F] [V] le 09 octobre 2023. Étant précisé que ce congé a été signifié pour le 31 mai 2024.

M. [F] [V] n’a pas manifesté son souhait d’acquérir le bien et la concluante a signé un mandat exclusif de vente.

Néanmoins, à ce jour, M. [F] [V] n’a pas libéré les lieux et se maintient abusivement dans l’appartement.

Étant précisé que M. [F] [V] ne répond à aucune sollicitation, tant de la bailleresse que du gestionnaire, et ne permet aucun accès des lieux dans le cadre de la vente.

C’est ainsi que par procès-verbal de constat en date du 14 mai 2025, la SCP PEYRACHE NEKADI FAVIER, Commissaires de justice a objectivé le maintien dans les lieux par M. [F] [V].

Par acte de commissaire de justice en date du 2 juin 2025, signifié à étude, Mme [D] [N] demeurant [Adresse 4] a fait assigner M. [F] [V] demeurant [Adresse 11]I sis [Adresse 7] PALAVAS LES FLOTS devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal de Proximité de MONTPELLIER, le 10 novembre 2025 aux fins de :

Vu les dispositions des articles 1103 et 1104 du code civil,

Vu les dispositions de l’article 15-1 de la loi du 6 Juillet 1989,

Vu les pièces versées aux débats,

RECEVOIR Mme [D] [N], en toutes ses demandes, fins et conclusions ;

JUGER la validité du congé pour vente régulièrement délivré pour Mme [N] à l’encontre de M. [V] [F] ;

JUGER la déchéance de M. [V] [F] de tout droit d’occupation du logement sis à [Adresse 9] [Localité 8][Adresse 2] depuis le 31 mai 2024 ;

JUGER que M. [V] [F] est occupant sans droit ni titre depuis cette date ;

ORDONNER l’expulsion de M. [V] [F] et de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier et autoriser le transport des meubles laissés dans les lieux aux frais de M. [V] [F] dans un garde-meuble par lui désigné ou à défaut par la bailleresse ;

SUPPRIMER et à défaut réduire le délai de deux mois impartis par les dispositions de l’article L,412-1 du CPCE, M. [V] [F] ne justifiant pas de démarches en vue de son relogement et se révélant manifestement de mauvaise foi ;

REJETER toutes demandes et surplus formulés par M. [V] [F] ;

FIXER à la somme de 650,00 euros le montant de l’indemnité d’occupation qui sera due par M. [V] [F] jusqu’à la libération effective des lieux et le CONDAMNER au paiement de cette indemnité en tant que de besoin ;

CONDAMNER M. [V] [F] au paiement de la somme de 1500,00 euros au titre de l’article 700 du CPC ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance comprenant les actes déjà signifiés ;

JUGER n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;

A l’audience du 10 novembre 2025, Mme [D] [N], représentée par leur conseil, a maintenu les termes de son exploit introductif d’instance auquel il convient de se référer pour un plus ample exposé de ses moyens conformément à l’article 455 du Code de procédure civile.

A cette audience, M. [F] [V] n’a pas comparu ni n’a été représenté.

La décision a été mise en délibéré au 12 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la validité du congé :

L’article 15 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que :

I. – Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur.

En cas d’acquisition d’un bien occupé :

— lorsque le terme du contrat de location en cours intervient plus de trois ans après la date d’acquisition, le bailleur peut donner congé à son locataire pour vendre le logement au terme du contrat de location en cours ;

— lorsque le terme du contrat de location en cours intervient moins de trois ans après la date d’acquisition, le bailleur ne peut donner congé à son locataire pour vendre le logement qu’au terme de la première reconduction tacite ou du premier renouvellement du contrat de location en cours ;

— lorsque le terme du contrat en cours intervient moins de deux ans après l’acquisition, le congé pour reprise donné par le bailleur au terme du contrat de location en cours ne prend effet qu’à l’expiration d’une durée de deux ans à compter de la date d’acquisition.

En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

Toutefois, la possibilité pour un bailleur de donner congé à un locataire et la durée du bail sont suspendues à compter de l’engagement de la procédure contradictoire prévue à l’article L. 511-10 du code de la construction et de l’habitation, relative à la sécurité et à la salubrité des immeubles bâtis.

Cette suspension est levée à l’expiration d’un délai maximal de six mois à compter de la réception du courrier de l’autorité administrative compétente engageant l’une des procédures mentionnées aux a et b, faute de notification d’un des arrêtés prévus à leur issue ou de leur abandon.

Lorsque l’autorité administrative compétente a notifié l’arrêté prévu à l’article L. 511-11 du code de la construction et de l’habitation, il est fait application des articles L. 521-1 et L. 521-2 du même code.

Une notice d’information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d’indemnisation du locataire est jointe au congé délivré par le bailleur en raison de sa décision de reprendre ou de vendre le logement. Un arrêté du ministre chargé du logement, pris après avis de la Commission nationale de concertation, détermine le contenu de cette notice.

Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifié par acte d’un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l’acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre.

II. – Lorsqu’il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l’offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. Les dispositions de l’article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ne sont pas applicables au congé fondé sur la décision de vendre le logement.

A l’expiration du délai de préavis, le locataire qui n’a pas accepté l’offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le local.

Le locataire qui accepte l’offre dispose, à compter de la date d’envoi de sa réponse au bailleur, d’un délai de deux mois pour la réalisation de l’acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l’acceptation par le locataire de l’offre de vente est subordonnée à l’obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Le contrat de location est prorogé jusqu’à l’expiration du délai de réalisation de la vente. Si, à l’expiration de ce délai, la vente n’a pas été réalisée, l’acceptation de l’offre de vente est nulle de plein droit et le locataire est déchu de plein droit de tout titre d’occupation.

Dans le cas où le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l’acquéreur, le notaire doit, lorsque le bailleur n’y a pas préalablement procédé, notifier au locataire ces conditions et prix à peine de nullité de la vente. Cette notification est effectuée à l’adresse indiquée à cet effet par le locataire au bailleur ; si le locataire n’a pas fait connaître cette adresse au bailleur, la notification est effectuée à l’adresse des locaux dont la location avait été consentie. Elle vaut offre de vente au profit du locataire. Cette offre est valable pendant une durée d’un mois à compter de sa réception. L’offre qui n’a pas été acceptée dans le délai d’un mois est caduque.

Le locataire qui accepte l’offre ainsi notifiée dispose, à compter de la date d’envoi de sa réponse au bailleur ou au notaire, d’un délai de deux mois pour la réalisation de l’acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l’acceptation par le locataire de l’offre de vente est subordonnée à l’obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Si, à l’expiration de ce délai, la vente n’a pas été réalisée, l’acceptation de l’offre de vente est nulle de plein droit.

Les termes des cinq alinéas précédents sont reproduits à peine de nullité dans chaque notification.

Ces dispositions ne sont pas applicables aux actes intervenant entre parents jusqu’au troisième degré inclus, sous la condition que l’acquéreur occupe le logement pendant une durée qui ne peut être inférieure à deux ans à compter de l’expiration du délai de préavis, ni aux actes portant sur les immeubles mentionnés au 1° de l’article L. 126-17 du code de la construction et de l’habitation.

Dans les cas de congés pour vente prévus à l’article 11-1, l’offre de vente au profit du locataire est dissociée du congé. En outre, le non-respect de l’une des obligations relatives au congé pour vente d’un accord conclu en application de l’article 41 ter de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 tendant à favoriser l’investissement locatif, l’accession à la propriété de logements sociaux et le développement de l’offre foncière, et rendu obligatoire par décret, donne lieu à l’annulation du congé.

Est nul de plein droit le congé pour vente délivré au locataire en violation de l’engagement de prorogation des contrats de bail en cours, mentionné au premier alinéa du A du I de l’article 10-1 de la loi n° 75-1351 du 31 décembre 1975 relative à la protection des occupants de locaux à usage d’habitation.

III. – Le bailleur ne peut s’opposer au renouvellement du contrat en donnant congé dans les conditions définies au paragraphe I ci-dessus à l’égard de tout locataire âgé de plus de soixante-cinq ans et dont les ressources annuelles sont inférieures à un plafond de ressources en vigueur pour l’attribution des logements locatifs conventionnés fixé par arrêté du ministre chargé du logement, sans qu’un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités lui soit offert dans les limites géographiques prévues à l’article 13 bis de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 précitée. Le présent alinéa est également applicable lorsque le locataire a à sa charge une personne de plus de soixante-cinq ans vivant habituellement dans le logement et remplissant la condition de ressources précitée et que le montant cumulé des ressources annuelles de l’ensemble des personnes vivant au foyer est inférieur au plafond de ressources déterminé par l’arrêté précité.

Toutefois, les dispositions de l’alinéa précédent ne sont pas applicables lorsque le bailleur est une personne physique âgée de plus de soixante-cinq ans ou si ses ressources annuelles sont inférieures au plafond de ressources mentionné au premier alinéa.

L’âge du locataire, de la personne à sa charge et celui du bailleur sont appréciés à la date d’échéance du contrat ; le montant de leurs ressources est apprécié à la date de notification du congé.

IV. – Le bailleur ne peut s’opposer au renouvellement du contrat en donnant congé dans les conditions définies au I du présent article à l’égard de tout bénéficiaire de l’allocation mentionnée à l’article L. 544-1 du code de la sécurité sociale dont les ressources annuelles sont inférieures à un plafond de ressources en vigueur pour l’attribution des logements locatifs conventionnés fixé par arrêté du ministre chargé du logement, sans qu’un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités lui soit offert dans les limites géographiques prévues à l’article 13 bis de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 précitée.

V. – Le fait pour un bailleur de délivrer un congé justifié frauduleusement par sa décision de reprendre ou de vendre le logement est puni d’une amende pénale dont le montant ne peut être supérieur à 6 000 € pour une personne physique et à 30 000 € pour une personne morale.

Le montant de l’amende est proportionné à la gravité des faits constatés. Le locataire est recevable dans sa constitution de partie civile et la demande de réparation de son préjudice.

En l’occurrence, par acte d’huissier en date du 9 octobre 2023, Mme [D] [N] a fait délivrer à M. [F] [V] un congé aux fins de vente du logement situé [Adresse 11]I sise [Adresse 6] à [Localité 10], pour le 31 mai 2024.

Ce congé est parfaitement valide puisque, conformément aux dispositions précitées, il mentionne le motif allégué, le prix et les conditions de la vente projetée, respecte le délai de 6 mois, contient une offre de vente au profit des locataires et en annexe une notice d’information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d’indemnisation des locataires.

Il est constant que le locataire n’a pas donné suite à cette offre de vente. En conséquence, il convient de dire qu’à compter du 31 mai 2024, il a été déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le logement.

Étant dès lors occupant sans droit ni titre depuis cette date, il convient d’ordonner l’expulsion M. [F] [V] et celle de tous occupants de son chef, si nécessaire avec le concours de la force publique et d’un serrurier, selon les modalités et délais prévus par la loi.

Sur l’indemnité d’occupation :

À compter de la résiliation du bail, M. [F] [V], devenu occupant sans droit ni titre, sera tenu de payer une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer augmenté de la provision sur les charges, qui aurait été exigible si le bail n’avait pas été résilié, et ce jusqu’à l’entière libération des lieux. Conformément au principe de la réparation intégrale, cette indemnité mensuelle d’occupation sera indexée, le cas échéant, selon les modalités prévues au contrat de bail. Cette indemnité sera égale à la somme de 650,00 euros par mois.

Sur la réduction du délai de deux mois :

L’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution dispose que si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d’expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l’occupation de résidents temporaires, régi par l’article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai.

Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l’occurrence, le délai de deux mois est le principe, sa suppression est exceptionnelle et doit être motivée.

Conformément à l’article L.412-4 du même code, ce délai ne peut être réduit ou supprimé que si des circonstances particulières le justifient.

En l’espèce, la requérante sollicite la suppression du délai légal de deux mois car M. [F] [V] ne donne plus signe de vie depuis la notification du congé pour vente, il ne répond à aucune sollicitation, tant de la bailleresse que du gestionnaire et il ne permet aucun accès des lieux dans le cadre de la vente. Par ailleurs, le défendeur ne justifie pas de démarches en vue de son relogement.

En conséquence, il y a lieu de supprimer le délai de deux mois impartis par les dispositions de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [F] [V], partie perdante, sera condamné aux dépens.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmo

ins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’État.

Condamné aux dépens, M. [F] [V] devra verser à Mme [D] [N] une somme qu’il est équitable de fixer à 1000,00 euros, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, rendu en et par mise à disposition au greffe,

DIT que Mme [D] [N], est recevable en ses demandes ;

DÉCLARE valide le congé pour vente régulièrement délivré pour Mme [N] à l’encontre de M. [V] [F] ;

DÉCLARE M. [V] [F] occupant sans droit ni titre du logement sis à [Adresse 9] [Localité 8][Adresse 2] depuis le 31 mai 2024 ;

ORDONNE l’expulsion de M. [V] [F] et de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier et autoriser le transport des meubles laissés dans les lieux aux frais de M. [V] [F] dans un garde-meuble par lui désigné ou à défaut par la bailleresse ;

SUPPRIME le délai de deux mois impartis par les dispositions de l’article L.412-1 du CPCE, M. [V] [F] ne justifiant pas de démarches en vue de son relogement et se révélant manifestement de mauvaise foi ;

DIT que la présente décision sera transmise au préfet de l’Hérault en application de l’article R. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE M. [V] [F] à payer à Mme [D] [N] une indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail à compter de la résiliation et jusqu’à la libération effective des lieux et la fixe à 650,00 euros ;

CONDAMNE M. [V] [F] au paiement de la somme de 1000,00 euros au titre de l’article 700 du CPC comprenant les actes déjà signifiés ;

CONDAMNE M. [F] [V] aux dépens de l’instance, comprenant les actes déjà signifiés ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

La greffière, Le Juge des contentieux de la protection,