COUR D’APPEL DE [Localité 9]

TOTAL COPIES 13

COPIE REVÊTUE formule exécutoire AVOCAT

COPIE CERTIFIÉE CONFORME AVOCAT

6

COPIE EXPERT

6

COPIE DOSSIER + A.J.

1

N° : N° RG 22/00348 – N° Portalis DBYB-W-B7G-NP6U

Pôle Civil section 1

Date : 23 Janvier 2025

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

CHAMBRE : Pôle Civil section 1

a rendu le jugement dont la teneur suit :

DEMANDERESSE

Madame [F] [X]

née le 16 Octobre 1988 à [Localité 12], demeurant [Adresse 14]

représentée par M^e Céline VILA, avocat au barreau de MONTPELLIER

DEFENDEURS

Monsieur [E] [M]

né le 19 Avril 1966 à [Localité 7], demeurant [Adresse 4]

représenté par M^e Aurore CALAS, avocat au barreau de MONTPELLIER,

M^e Laurence DENOT, avocat plaidant au barreau de PARIS

S.N.C. MARIGNAN RESIDENCES immatriculée RCS [Localité 10] 419 750 252, au capital social de 38 125 euros, prise en la personne de son gérant la SAS MARIGNAN RCS [Localité 10] 438 357 295, dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par Maître Philippe BEZ de la SCP BEZ, DURAND, DELOUP, GAYET, avocats au barreau de MONTPELLIER

Monsieur [W] [T]

né le 05 Septembre 1981 à [Localité 11], demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Thierry BERGER, avocat au barreau de MONTPELLIER

S.D.C. de la [Adresse 13] représenté par son Syndic en exercice MAB PLANCHON, dont le siège est [Adresse 3], dont le siège social est sis [Adresse 18]

représenté par M^e Stéphane ROCHIGNEUX, avocat au barreau de MONTPELLIER

(Maître [P] [G])

S.A. ALLIANZ IARD immatriculée n° 542110291, prise en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié es qualité au dit siège. (es qualité d’assureur CNR de la société MARIGNAN), dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Fabrice DI FRENNA de la SARL SANGUINEDE – DI FRENNA & ASSOCIES, avocats au barreau de MONTPELLIER

COMPOSITION DU TRIBUNAL conformément à l’article 805 du Code de procédure civile les parties ne s’y étant pas opposées, les débats ont eu lieu devant Christine CASTAING et Romain LABERNEDE juges rapporteurs, qui ont entendu les avocats et en ont rendu compte à Emmanuelle VEY, dans leur délibéré, assistés de Christine CALMELS greffier, lors des débats et du prononcé

assistés de Christine CALMELS greffier, lors des débats et de la mise à disposition.

DEBATS : en audience publique du 04 Novembre 2024

MIS EN DELIBERE au 23 Janvier 2025

JUGEMENT : rédigé par Emmanuelle VEY, vice-présidente et signé par la présidente, Christine CASTAING première vice-présidente et le greffier et mis à disposition le 23 Janvier 2025

EXPOSÉ DU LITIGE :

La SNC Marignan Résidences a fait construire, es qualité de promoteur, la résidence Arboria située [Adresse 16].

A ce titre, elle a souscrit un contrat d’assurance dommages ouvrage et un contrat d’assurance CNR, auprès de la Compagnie Allianz.

La réception de l’immeuble est intervenue le 23 juin 2017, avec réserves.

Par acte authentique en date du 24 juillet 2017, Mme [X] a acquis le lot n°6 du bâtiment A et le lot n°71 des bâtiments A et B.

Dès octobre 2017, Madame [X] s’est plainte d’infiltrations dans diverses pièces de son appartement, auprès du promoteur et du syndic de l’immeuble.

C’est dans ces conditions que le cabinet Saretec a été missionné par la société Allianz, assureur de la SNC Marignan résidences, sans que la cause de ces infiltrations ne soit déterminée.

Par acte en date du 2 juillet 2019, Mme [X] a fait assigner la SNC Marignan Résidences, ès qualité de promoteur ainsi que le [Adresse 17] [Adresse 6] aux fins de solliciter la désignation d’un expert judiciaire.

Par acte du 31 juillet 2019, le Syndicat des copropriétaires a appelé dans la cause la société Allianz Iard, ès qualité d’assureur dommages ouvrage, aux fins de jonction avec la procédure initiale.

Par ordonnance en date du 3 octobre 2019, Monsieur [H] était désigné en qualité d’Expert judiciaire.

Les opérations d’expertise étant étendues à la société ING Méditerranée, maitre d’œuvre d’exécution, l’entreprise LLARI, titulaire du lot plomberie chauffage, ainsi que son assureur, la société Generali Iard, la société Allianz Iard, assureur CNR et M. [M].

Par acte introductif d’instance en date des 12 janvier et 29 juillet 2022, Madame [X] a assigné Monsieur [E] [M] et Monsieur [W] [T] devant le Tribunal Judiciaire de Montpellier, la SNC Marignan Résidences et son assureur CNR, la Compagnie Allianz Iard, ainsi que le [Adresse 17] [Adresse 6].

Par avis de jonction rendu par le juge de la mise en état le 12 janvier 2023, les deux instances étaient inscrites sous le seul et unique numéro N° RG 22/00348.

Par conclusions signifiées par voie électronique le 25 septembre 2023, Mme [X] demande au tribunal de :

A titre principal

Juger qu’elle est recevable et bien fondée en ses demandes ; Juger que Monsieur [M], propriétaire, et Monsieur [T] locataire de l’appartement sis [Adresse 15], la SNC Marignan Résidences, le [Adresse 17] [Adresse 6] et la SA Allianz IARD, sont responsables in solidum des désordres constatés par l’Expert Judiciaire, dont il leur est demandé réparation ; Condamner in solidum Monsieur [M], Monsieur [T], la SNC Marignan Résidences, le [Adresse 17] [Adresse 6] et la SA Allianz IARD à lui verser la somme de 2 354 euros TTC au titre des travaux de reprise des désordres constatés, conformément aux préconisations de l’Expert judiciaire et au devis de l’entreprise ATEC Décoration du 7 mai 2021 (montant à actualiser au jour du jugement à intervenir)

Condamner in solidum Monsieur [M], Monsieur [T], la SNC Marignan Résidences, le [Adresse 17] [Adresse 6] et la SA Allianz IARD à lui verser la somme totale de 27 147 euros TTC à titre de dommages et intérêts en réparation des préjudices subis (somme à parfaire au jour du jugement à intervenir), détaillée comme suit :- 630 euros au titre de l’indemnité de relogement pendant la durée des travaux – 15 732 euros au titre de la perte de loyer du 19 novembre 2018 au 3 octobre 2020

—  230 euros au titre de la perte de mobilier ;

—  1 824 euros au titre des frais d’huissier et d’expertise ;

— Le montant afférent au remplacement du carrelage et de la porte tâchés de la salle de bain ;

—  5 000 euros au titre du préjudice moral subi pendant ladite période ;

—  4 000 € au titre du préjudice de perte de temps ;

A titre subsidiaire

Ordonner un complément d’expertise au contradictoire de toutes les parties afin de permettre d’établir de manière claire et non équivoque l’origine des désordres aux frais de Monsieur [M], Monsieur [T], la SNC Marignan Résidences, le [Adresse 17] [Adresse 6] et la SA Allianz IARD,Condamner in solidum Monsieur [M], Monsieur [T], la SNC Marignan Résidences, le [Adresse 17] [Adresse 6] et la SA Allianz IARD à lui verser la somme de 3 500 euros TTC au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile, outre les dépens de l’instance, en ce compris les frais d’expertise judiciaire, et au besoin les frais d’exécution forcée.

Au soutien de ses prétentions, Mme [X] fait valoir que :

L’expert a mis en évidence que l’origine des désordres résulte d’un défaut d’usage de la baignoire de l’ancien locataire de M. [M] tout en constatant que ladite salle de bains respecte les règles de l’art et les normes d’étanchéité ce qui lui permettait de conclure à la responsabilité du locataire. Elle en conclut qu’elle est légitime à rechercher la responsabilité du propriétaire de l’appartement situé au-dessus de chez elle sur le fondement des troubles anormaux du voisinage.

L’expert amiable du cabinet Saretec a, quant à lui, retenu un défaut de plomberie ou de raccordement de l’appareil de sorte que son vendeur, la SNC Marignan Résidences, voit sa responsabilité décennale engagée dans la mesure où les désordres rendent l’appartement impropre à destination.

Le syndicat des copropriétaires a engagé également sa responsabilité pour défaut d’entretien des parties communes.

La société Allianz, assureur CNR de la SNC Marignan Résidences, voit sa garantie mobilisée.

Dès lors, ils seront condamnés in solidum au montant des travaux de reprise chiffrés par l’expert à 2 354 €TTC.

Elle sollicite l’indemnisation de son préjudice de relogement sur une base journalière de 90€ sur la période des travaux soit une semaine correspondant à un total de 630€, un préjudice de perte de loyer sur la base d’une valeur locative de 700€ par mois pendant 684 jours, un préjudice de perte de mobilier de 230 €, les frais d’expertise judiciaire d’un montant de 1 500€ outre un constat d’huissier de 324 €, un préjudice pour des tâches sur carrelage nécessitant le changement de son carrelage et de la porte et un préjudice moral de 5 000 euros outre un préjudice de perte de temps évalué à 4 000 €.

Par conclusions signifiées par voie électronique le 19 juin 2023, M. [M] demande au tribunal sur le fondement des articles 6 et 56 du code de procédure civile et de l’article 1240 du code civil, de :

A titre principal

Le Recevoir en ses conclusions et l’y disant bien fondé, Débouter Mme [X] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions, Condamner Mme [X] à lui payer la somme de 2 500 € au titre de l’article 700 du CPC, outre les entiers dépens de l’instance.

A titre subsidiaire

Condamner M. [T], le Syndicat des Copropriétaires, la SNC Marignan et la compagnie Allianz à le garantir de toute condamnation mise à sa charge au bénéfice de la demanderesse, et en ce cas, les revoir en de bien plus objectives proportions, exclusion faite de l’indemnisation née de l’impossibilité d’habiter, non reconnue ou démontrée A titre infiniment subsidiaire

Ordonner une contre-expertise aux frais avancés de Mme [X], et à cette fin : Nommer tel expert qu’il lui plaira, suffisamment indépendant de l’Expert précédemment désigné, et aux fins de lequel pourra prendre l’initiative de recueillir l’avis d’un autre technicien, mais seulement dans une spécialité distincte de la sienne, avec mission, les parties régulièrement convoquées, après avoir pris connaissance du dossier, s’être fait remettre tous documents utiles, et avoir entendu les parties ainsi que tout sachant, de : se rendre sur les lieux des désordres après y avoir convoqué les parties examiner les désordres, malfaçons ou inachèvements allégués dans l’assignation et, le cas échéant, sans nécessité d’extension de mission, tous désordres connexes ayant d’évidence la même cause mais révélés postérieurement à l’assignation, sans préjudice des dispositions de l’article 238 alinéa 2 du code de procédure civile les décrire, en indiquer la nature, l’importance, la date d’apparition, en rechercher la ou les causes fournir tout renseignement de fait permettant au tribunal de statuer sur les éventuelles responsabilités encourues et sur les comptes entre les parties après avoir exposé ses observations sur la nature des travaux propres à remédier aux désordres, et leurs délais d’exécution, chiffrer, à partir des devis fournis par les parties, éventuellement assistées d’un maître d’œuvre, le coût de ces travaux fournir tous éléments de nature à permettre ultérieurement à la juridiction saisie d’évaluer les préjudices de toute nature, directs ou indirects, matériels ou immatériels résultant des désordres, notamment le préjudice de jouissance subi ou pouvant résulter des travaux de remise en état dire si des travaux urgents sont nécessaires soit pour empêcher l’aggravation des désordres et du préjudice qui en résulte, soit pour prévenir les dommages aux personnes ou aux biens ; dans l’affirmative, à la demande d’une partie ou en cas de litige sur les travaux de sauvegarde nécessaires, décrire ces travaux et en faire une estimation sommaire dans un rapport intermédiaire qui devra être déposé aussitôt que possible faire toutes observations utiles au règlement du litige – et pour y parvenir, l’Expert devra : * convoquer et entendre les parties, assistées, le cas échéant, de leurs conseils, et recueillir leurs observations à l’occasion de l’exécution des opérations ou de la tenue des réunions d’expertise

* se faire remettre toutes pièces utiles à l’accomplissement de sa mission, notamment, s’il le juge utile, les pièces définissant le marché, les plans d’exécution, le dossier des ouvrages exécutés

* se rendre sur les lieux et si nécessaire en faire la description, au besoin en constituant un album photographique et en dressant des croquis

* à l’issue de la première réunion d’expertise, ou dès que cela lui semble possible, et en concertation avec les parties, définir un calendrier prévisionnel de ses opérations, l’actualiser ensuite dans le meilleur délai  :

÷ en faisant définir une enveloppe financière pour les investigations à réaliser, de manière à permettre aux parties de préparer le budget nécessaire à la poursuite de ses opérations

÷ en les informant de l’évolution de l’estimation du montant prévisible de ses frais et honoraires et en les avisant de la saisine du juge du contrôle des demandes de consignation complémentaire qui s’en déduisent

÷ en fixant aux parties un délai pour procéder aux interventions forcées ;

÷ en les informant, le moment venu, de la date à laquelle il prévoit de leur adresser son document de synthèse

* au terme de ses opérations, adresser aux parties un document de synthèse, sauf exception dont il s’expliquera dans son rapport (par ex : réunion de synthèse, communication d’un projet de rapport), et y arrêter le calendrier de la phase conclusive de ses opérations en :

÷ fixant, sauf circonstances particulières, la date ultime de dépôt des dernières observations des parties sur le document de synthèse

÷ rappelant aux parties, au visa de l’article 276 alinéa 2 du Code de procédure civile, qu’il n’est pas tenu de prendre en compte les observations transmises au-delà de ce délai.

— Enfin, en cas d’urgence ou de péril en la demeure reconnus par l’expert,

Autoriser le demandeur à faire exécuter, à ses frais avancés et pour le compte de qui il appartiendra, sous la direction du maître d’œuvre et par des entreprises qualifiées de son choix, les travaux estimés indispensables par l’expert qui, dans ce cas, déposera un pré-rapport Fixer la durée de la mission à 6 mois Dire que l’expert accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 273 et suivants du Code de procédure civile, en particulier, il pourra recueillir les déclarations de toute personne informée et s’adjoindre tout spécialiste de son choix pris sur la liste des experts établies près ce Tribunal Dire qu’en cas de difficulté, l’expert s’en réfèrera au Président qui aura ordonné l’expertise ou le juge désigné par lui Dire que l’expert devra déposer son pré-rapport dans un délai de 6 mois à compter de la consignation de la provision à valoir sur ses honoraires, et qu’il devra le notifier aux parties préalablement au dépôt de son rapport définitif Fixer la provision à consigner au Greffe, à titre d’avance sur les honoraires de l’expert, dans le délai qui sera imparti par la décision à intervenir

En défense, M. [M] soutient que :

L’expert n’a pas retenu sa responsabilité. La demanderesse ne rapporte aucun élément permettant de conclure à sa mise en cause.

Elle recherche sa responsabilité sans évoquer aucun fondement juridique.

Elle évoque l’anormalité du trouble du voisinage sans pour autant en développer les éléments le constituant.

Si le trouble existe il n’est plus actuel pour avoir cessé en 2019 de sorte que son caractère anormal n’est pas avéré et ce a fortiori puisque Mme [X] est partie un an faire le tour du monde. Elle ne démontre pas plus que l’eau ayant endommagé ses murs provenait de la salle de bains située au-dessus.

Aucune explication n’a été fournie par l’expert sur la raison pour laquelle l’ensemble des plafonds de la demanderesse était affecté alors que la salle de bains représente une surface minime outre que l’eau a cessé de couler 4 mois avant le départ de son locataire et alors qu’un rapport a démontré que ses installations n’étaient pas fuyardes.

En l’absence de faute et de lien causal avec le désordre, sa responsabilité ne saurait être engagée.

S’il devait être déclaré responsable alors son locataire, M. [T] serait tenu de le relever et garantir de toute condamnation.

Par conclusions signifiées par voie électronique le 21 novembre 2023, la SNC Marignan Résidences demande au tribunal, sur le fondement des articles 1792 et suivants du code civil, de :

A titre principal,

Constater que la cause des désordres affectant l’appartement de la requérante est sans lien avec un vice ou défaut affectant les ouvrages réalisés. Rejeter la demande comme non fondée en ce qu’elle est dirigée à son encontre

A titre subsidiaire,

Condamner la compagnie Allianz assureur CNR à la relever et garantir de toutes les condamnations, principal, intérêts et accessoires qui pourraient être mises à sa charge, en ce compris les frais irrépétibles et dépens. Rejeter l’ensemble des moyens, fins et conclusions contraires. Condamner solidairement Mme [X] et toute partie succombante au paiement de la somme de 5 800 € HT à parfaire au titre des frais irrépétibles engagés ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance en ce compris les dépens de la procédure de référé.

En défense, la SNC Marignan Résidences soutient que :

L’action de Mme [X] n’est pas fondée en ne retenant que des éléments figurant en début d’expertise mais non retenus par l’expert in fine ou encore des éléments du rapport réalisé par le cabinet Saretec mais écartés par l’expert.

Elle se prévaut également d’un rapport d’intervention, non contradictoire, d’une entreprise étant intervenue pendant l’expertise, dépourvue de toute valeur probante, ayant consisté à arroser les joints de la baignoire de M. [M] et alors même qu’aucune constatation de ruissellement dans l’appartement de la demanderesse n’a été rapporté.

Pour retenir la responsabilité décennale de la SNC Marignan, il doit être démontré que le désordre trouve son origine dans un défaut qui affecte l’ouvrage ce que l’expert a exclu.

Ses demandes devront être rejetées faute de démonstration d’un quelconque désordre de nature à entraîner sa responsabilité.

A titre subsidiaire, si sa responsabilité devait être engagée, elle devra être relevée et garantie par son assureur CNR de toute condamnation prononcée à son encontre sans qu’elle ne puisse lui opposer de franchise dans la mesure où les garanties obligatoires et dommages immatériels consécutifs sont accordés sans franchise selon police.

Les arguments soulevés par M. [M] ne résistent pas à l’analyse de l’expert.

Son locataire, M. [T] en soutenant que le rapport d’expertise lui est inopposable, feint d’ignorer les conclusions du rapport d’expertise amiable qui le corroborent en affirmant que le dégât des eaux est extérieur à un problème de construction.

Par conclusions signifiées par voie électronique le 16 mars 2023, la société Allianz Iard, assureur de la SNC Marignan Résidences demande au tribunal sur le fondement de l’article 1792 du code civil, de :

A titre principal :

Juger que le désordre est sans lien avec un quelconque vice ou un défaut de construction affectant l’ouvrage,Juger que le désordre trouve exclusivement son origine dans un mauvais usage de la douche par M. [T],Juger que la responsabilité civile décennale de la SNC Marignan Résidences ne peut être engagée, faute de lien d’imputabilité entre les infiltrations et l’activité de promotion immobilière,Juger que les clauses d’exclusion de garantie sont applicablesJuger que la garantie CNR souscrite auprès d’elle n’est pas mobilisable.Ordonner sa mise hors de cause ès qualité d’assureur CNR de la SNC Marignan Résidences.A titre subsidiaire

Juger qu’elle sera relevée et garantie par les autres parties succombantes en cas de condamnation in solidumJuger qu’elle peut opposer sa franchise contractuelle à son assuré.En tout état de cause

Débouter Mme [X] de l’intégralité de ses demandesCondamner toute partie succombante à lui payer la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

La société Allianz, au soutien de sa défense oppose que :

Elle doit être mise hors de cause en l’absence de responsabilité de la SNC Marignan Résidences.

Les infiltrations sont dues à l’ancien locataire de M. [M], M. [T], qui a fait un usage anormal de la douchette de la baignoire. Malgré ces conclusions, Mme [X] a tout de même mis en cause son assuré et elle-même se reportant au rapport d’expertise amiable mais en omettant que l’expert amiable n’a pu accéder au logement situé au-dessus, celui occupé par M. [T] et alors même qu’il n’avait pas exclu que les causes proviennent de cet appartement.

La demanderesse se fonde sur les dispositions de l’article 1792 du code civil, lesquelles ne la dispensent pas d’avoir à rapporter la preuve de l’imputabilité, ce dont elle se dispense, l’expert ne l’ayant pas retenue, sa garantie n’est pas mobilisable.

En raison des causes d’exclusion prévues au contrat, les effets de l’usure normale, du défaut d’entretien ou de l’usage anormal, aucune garantie ne pourra être mobilisée.

A titre subsidiaire, la franchise contractuelle est opposable y compris en matière d’assurance obligatoire au même titre que les plafonds de garanties.

Par conclusions signifiées par voie électronique le 20 mars 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6] demande au tribunal sur le fondement de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, des articles 1792 et suivants du code civil, de :

Au principal

Débouter intégralement Mme [X] de ses demandes dirigées à son encontre,Débouter toute demande de toute autre partie au dossier, dirigée à son encontre Au subsidiaire

Condamner SNC Marignan et Allianz DO-CNR ou toute autre partie succombante à le relever et garantir intégralement de toute condamnation de quelque nature qu’elle soit, qui serait à intervenir à son encontre,En toutes hypothèses

Condamner enfin toute partie succombante à lui payer la somme de 8 000 euros au titre de l’article 700 du CPC incluant les procédures de référés initiales, celles d’extension de mission de l’expert [H], le suivi de l’expertise judiciaire et celui de la présente instance ;Condamner enfin toute partie succombante à lui payer les entiers dépens exposés par lui dont ceux nés des instances de référés et de l’expertise judiciaire [H].

Le SDC soutient en défense que :

L’expert judiciaire a conclu de manière claire à la cause des désordres en retenant qu’elles provenaient d’un défaut d’usage de l’ancien locataire de M. [M] et exclut sa responsabilité de sorte qu’il ne devait pas être attrait au litige. La demanderesse sera déboutée de ses demandes à son encontre.

Elle se prévaut d’éléments nouveaux qui ne résistent pas à l’analyse menée par l’expert lui-même. Non seulement M. [M] a fait intervenir un expert privé alors que l’expertise était en cours et sans respect du contradictoire.

En outre, depuis le départ du locataire de M. [M], aucun désordre n’a été constaté.

De plus fort, la demanderesse se plaignant de la réapparition de désordre, l’assureur DO est intervenu et selon son expert il n’a pu être constaté aucune infiltration de sorte que la matérialité du sinistre n’a pas été constaté.

A titre subsidiaire si sa responsabilité devait être retenue, il devra être relevé et garanti par le promoteur et son assureur CNR.

Par conclusions signifiées par voie électronique le 22 décembre 2023, M. [W] [T] demande au tribunal sur le fondement de l’article 16 du code de procédure civile de :

A titre principal :

Lui Déclarer inopposable le rapport d’expertise judiciaire déposé le 23 août 2021,Constater que, faute d’autre élément de preuve corroborant sa responsabilité ne saurait être retenue,Prononcer la mise hors de cause de M. [T],Débouter purement et simplement Mme [X] ou toute autre partie de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions à son encontre,A titre subsidiaire,

Dire et juger qu’il n’est pas responsable des préjudices subis par Mme [X] eu égard au défaut d’étanchéité préexistant au nveau de la baignoire et inhérent à la construction de l’immeuble,Condamner M. [M], la SNC Marignan Résidences, la SA Allianz Iard, le syndicat de copropriétaires de la résidence [Adresse 6] à le relever et garantir de toutes éventuelles condamnations prononcées à son encontreDébouter purement et simplement Mme [X] ou toute autre partie de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions à son encontre,A titre infiniment subsidiaire,

Ordonner avant dire droit une mesure de contre-expertise judiciaire avec mission identique à la première à la charge de Mme [X],Surseoir à statuer dans l’attente du dépôt du rapport d’expertiseDébouter purement et simplement Mme [X] ou toute autre partie de toutes autres demandes, fins et conclusions.A titre très infiniment subsidiaire

Débouter Mme [X] de ses demandes au titre :Du préjudice lié à la perte des loyers ou à défaut le réduire aux seules périodes effectives d’infiltrations rendant inhabitable le logement,

Du préjudice lié au relogement

Du préjudice lié à la perte du mobilier

Du préjudice lié aux rais d’huissier et d’expertise judiciaire

Du préjudice lié au remplacement du carrelage et de porte de la salle de bain

Du préjudice moral

Du préjudice de perte de temps

De l’article 700 du code de procédure civile et des dépens.

Débouter Mme [X] de se plus amples demandes, fins et conclusions.Condamner M. [M], la SNC Marignan Résidences, la SA Allianz Iard, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6] à le relever et garantir de toutes éventuelles condamnations prononcées à son encontreEcarter l’exécution provisoire eu égard à la nature du litigeEn tout état de cause

Condamner Mme [X] ou toute autre partie sucombante à lui verser la somme de 3 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépensCondamner M. [M], la SNC [Adresse 8], la SA Allianz Iard, le [Adresse 17] [Adresse 6] à le relever et garantir de toutes éventuelles condamnations prononcées à son encontreDébouter M. [M], la SNC Marignan Résidence, la SA Allianz Iard, le [Adresse 17] [Adresse 6] et toute autre partie de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions à son égard.

En défense, M. [T] fait valoir que :

Le rapport d’expertise judiciaire lui est inopposable dans la mesure où il n’a pas été appelé aux opérations. Or, il est constant que le juge ne peut fonder sa décision sur le rapport d’expertise s’il n’est pas corroboré par d’autres éléments. Au cas d’espèce, aucun autre élément ne vient corroborer les conclusions de l’expert. Le rapport d’expertise amiable retenant un défaut de raccordement d’appareil ou de plomberie.

A titre subsidiaire, il sera constaté qu’il existe des défauts d’étanchéité au niveau de l’immeuble ce qui a nécessité l’intervention de plombiers dans l’immeuble et ce un an après l’achèvement de la construction. Face à ces nombreux désordres, M. [T] a d’ailleurs quitté son logement en décembre 2019.

Les conclusions de l’expert sont incohérentes, le simple fait d’avoir mouillé le sol de la salle de bains ne peut être à l’origine des désordres dans l’appartement de la demanderesse.

En outre, le joint de la baignoire de son logement a dû être changé à trois reprises en 18 mois. L’eau sur le sol de la salle de bains n’a pu s’infiltrer sur l’intégralité des plafonds de la demanderesse. L’absence d’étanchéité du sol de son logement a été écarté sans même procéder à une mise en eau.

De nouvelles infiltrations sont apparues en janvier 2023 et alors même qu’il avait quitté les lieux en 2019 ce qui doit nécessairement conduire à sa mise hors de cause.

A titre infirment subsidiaire, une contre-expertise pourra être ordonnée et ce afin de déterminer les causes des désordres.

Enfin, il conteste les postes de préjudices sollicités par la demanderesse.

Pour un exposé complet des faits et de la procédure, il est expressément renvoyé aux écritures des parties ainsi que cela est prescrit à l’article 455 du code de procédure civile.

La clôture de l’instruction est intervenue le 4 octobre 2024 et l’affaire a été fixée à plaider à l’audience du 4 novembre 2024. L’affaire a été mise en délibéré au 25 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’origine des désordres

Il résulte de l’article 1792 du code civil que tout constructeur d’un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l’acquéreur de l’ouvrage, des dommages, même résultant d’un vice du sol, qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, le rendent impropre à sa destination. Une telle responsabilité n’a point lieu si le constructeur prouve que les dommages proviennent d’une cause étrangère.

En application de l’article 1792-2 du même code, la présomption de responsabilité établie par l’article 1792 s’étend également aux dommages qui affectent la solidité des éléments d’équipement d’un ouvrage, mais seulement lorsque ceux-ci font indissociablement corps avec les ouvrages de viabilité, de fondation, d’ossature, de clos ou de couvert.

Selon l’article 1792-3, les autres éléments d’équipement de l’ouvrage font l’objet d’une garantie de bon fonctionnement d’une durée minimale de deux ans à compter de sa réception.

Les dommages qui relèvent d’une garantie légale ne peuvent donner lieu, contre les personnes tenues à cette garantie, à une action en réparation sur le fondement de la responsabilité contractuelle de droit commun.

La garantie décennale ne s’applique qu’à des désordres cachés à la réception de l’ouvrage, apparus dans le délai de dix ans à compter de la réception, et affectant l’ouvrage dans sa solidité ou le rendant impropre à sa destination ; les constructeurs concernés par les désordres revêtant un caractère décennal sont présumés responsables de plein droit, sauf s’ils démontrent que les dommages proviennent d’une cause étrangère ou ne rentrent pas dans leur sphère d’intervention.

Il est constant que la responsabilité objective du syndicat des copropriétaires est engagée, en application des dispositions du dernier alinéa de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, dès lors que le siège du dommage se situe dans les parties communes, la démonstration d’un désordre ayant pour origine les parties communes étant la condition nécessaire mais suffisante pour justifier l’engagement de la responsabilité du syndicat des copropriétaires sur ce fondement.

Le syndicat des copropriétaires est donc responsable des désordres ayant pour origine les parties communes, sans qu’il soit nécessaire de démontrer l’existence d’un comportement fautif, donc même si aucun défaut d’entretien ne peut lui être reproché.

L’article 544 du Code civil dispose “la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements”.

La responsabilité résultant de troubles qui dépassent les inconvénients normaux de voisinage est établie objectivement sans que la preuve d’une faute soit exigée sur le fondement du principe selon lequel nul ne doit causer à autrui un trouble anormal de voisinage.

L’action pour troubles de voisinage permet le dédommagement des troubles subis par l’immeuble voisin dans son agrément. L’action introduite suppose la réunion de deux conditions : une relation de voisinage et un trouble anormal.

La mise en œuvre de la responsabilité objective pour troubles anormaux du voisinage suppose la preuve d’une nuisance excédant les inconvénients normaux de la cohabitation dans un immeuble collectif en fonction des circonstances et de la situation des lieux.

Il en résulte que le propriétaire est responsable de plein droit des troubles anormaux de voisinage provenant de son fonds, que ceux-ci aient été causés par son fait ou par celui de personnes avec lesquelles il est lié par contrat.

Le tiers lésé, qu’il soit propriétaire ou occupant des lieux, dont la jouissance paisible a été troublée, est recevable à diriger indifféremment son action aussi bien contre l’auteur effectif du trouble que contre le propriétaire des lieux où le trouble a trouvé son origine ou sa cause.

Selon l’article 1242 alinéa 1er du code civil dispose par ailleurs qu’on « est responsable non seulement du dommage que l’on cause par son propre fait, mais encore de celui qui est causé par le fait des personnes dont on doit répondre, ou des choses que l’on a sous sa garde ».

La responsabilité du fait des choses est engagée indépendamment de toute faute commise par le gardien de la chose.

Aux termes du rapport d’expertise établi par M. [H] le 23 aout 2021, les désordres affectant le logement de Mme [X] sont les suivants :

Les plafonds du couloir/chambre et du séjour cuisine étaient marqués par d’importantes traces d’humidité. D’importantes traces d’infiltrations étaient relevées dans le séjour-cuisine, dans la chambre/couloir.

Après avoir testé l’humidité, les tests ont donné des valeurs situées entre 0 et 10 % donc tous normaux. Il en ressort que les infiltrations sont anciennes et que les supports ont depuis séché.

Il ressort des propos de Mme [X] que les infiltrations sont apparues en septembre 2017.

Le 7 février 2020, il était constaté que les parois n’étaient plus humides et qu’en conséquence il n’y avait plus d’infiltrations depuis plusieurs mois.

Après visite du logement situé au-dessus de celui de Mme [X], il était constaté que la baignoire était équipée d’une douchette mais pas de pare douche.

Sous la baignoire était relevé un taux d’humidité de 40 % au niveau du sol. Il était indiqué qu’il s’agissait d’un taux très élevé, signe évident d’une pathologie (infiltrations, remontées capillaires, fuite…). Il était mentionné que le volume situé sous la baignoire était clos et non ventilé. Il pouvait donc s’agir d’une humidité ancienne et emprisonnée qui n’a pas pu s’évaporer.

Il concluait ainsi :

« Au regard des investigations effectuées, et de l’absence d’infiltrations depuis plus de cinq mois d’hivers au cours desquels il y a eu d’importantes précipitations, il m’est possible de dire :

Que les infiltrations n’ont pas de lien avec les épisodes pluvieux et donc avec un problème d’étanchéité des parois extérieures.

Que les infiltrations ont un lien avec l’utilisation de la salle de bains du logement situé au-dessus de celui de Mme [X]

Soit un problème sur le réseau d’évacuationSoit un problème sur l’étanchéité des parois situées au-dessus de la baignoireSoit un problème d’usage de la couchette de la baignoire.Il faisait état des explications de Mme [X] selon laquelle les infiltrations n’étaient pas réapparues pour mentionner que :

Sachant que les interventions des entreprises sur le logement du dessus ont eu lieu en 2018 et que les infiltrations se sont poursuivies après.

Sachant que le locataire du dessus est parti en 2019 et que depuis cette date il n’y a pas eu d’infiltrations.

Sachant que des nouveaux locataires se sont installés dans le logement du dessus, le 07 02 2020.

Sachant que l’intervention du plombier invoquée lors du premier accédit concernait une alimentation dans la cuisine et n’avait aucun lien avec le sinistre.

Je suis en mesure de confirmer que les infiltrations sont liées à un problème d’usage de la salle de bains.

Le locataire parti fin 2019 mouillant le sol de la salle de bains, probablement lors d’un mauvais usage de la douchette de la baignoire qui n’est pas équipée d’un pare douche.

Il considérait que les infiltrations étaient imputables au locataire de l’appartement situé au-dessus de celui de Mme [X].

Sur les responsabilités et les garanties

Chacun des responsables d’un même dommage doit être condamné à le réparer en son entier, sans qu’il y ait lieu de tenir compte du partage de responsabilité auquel il est procédé entre eux, lequel n’affecte pas l’étendue de leurs obligations envers la partie lésée et ne trouve à s’appliquer qu’au stade des appels en garantie.

En l’espèce, il ressort des éléments de la procédure et des pièces produites, en particulier le rapport d’expertise judiciaire de Monsieur [H] désigné selon ordonnance de référé du 3 octobre 2019, que les désordres affectant l’appartement de Madame [X] consistent en des infiltrations ayant affecté les plafonds et certains murs.

La matérialité des désordres d’infiltration est ainsi établie.

Sur la responsabilité de la SNC Marignan Résidence, constructeur vendeur

Mme [X] recherche la responsabilité de son vendeur sur le fondement de la responsabilité légale des constructeurs en précisant que la réception est intervenue le 23 juin 2017 et les désordres dès les mois d’octobre/novembre 2017.

Toutefois, la responsabilité de la SNC Marignan Résidences ne saurait être retenue en l’absence de démonstration d’un vice de construction en lien avec le désordre dont le vendeur constructeur serait à l’origine, Mme [X] se contentant de citer l’expert judiciaire, lequel avait émis des hypothèses sans en reprendre les conclusions dans le paragraphe suivant selon lesquelles les infiltrations résultent d’un mauvais usage de la salle de bains par le locataire du logement situé juste au-dessus.

Par voie de conséquence, Mme [X] sera déboutée de ses demandes dirigées contre la SNC Marignan Résidences et son assureur CNR, la société Allianz Iard.

Sur la responsabilité du syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé [Adresse 6]

Mme [X] fait valoir que la responsabilité du SDC est engagée dans la mesure où l’expert a envisagé que les désordres aient pour origine les parties communes : le réseau d’évacuation, ce qui serait corroboré par le rapport du cabinet Saretec et celui de la société LR intervention produit par M. [M].

Comme rappelé supra, Mme [X] reprend les hypothèses de l’expert mais ne mentionne pas sa conclusion sur l’imputabilité du désordre au mauvais usage de la salle de bains par le locataire situé dans le logement au-dessus du sien.

S’agissant du rapport Saretec, il échet de souligner que cet expert amiable n’a pu visiter le logement situé au-dessus de celui de Mme [X] et avait conclu à plusieurs hypothèses :

Soit dans un défaut d’étanchéité d’un réseau d’écoulement

Soit dans un défaut d’étanchéité sur une alimentation (Enexco écarte cette hypothèse)

Soit d’un dégât des eaux dont la cause est extérieure à l’opération.

C’est cette troisième hypothèse qui a été retenue par l’expert judiciaire.

Dans ces conditions, Mme [X] ne saurait se prévaloir des conclusions du rapport Saretec pour ne retenir qu’une seule hypothèse et faute d’avoir pu visiter le logement situé au-dessus de chez elle et ainsi voir la responsabilité du syndicat des copropriétaires engagée.

Enfin, Mme [X] fait valoir que M. [M], propriétaire du logement situé au-dessus a fait intervenir une entreprise : LR Intervention le 26 janvier 2021. Selon le rapport, l’installation ne présentait pas de défaut hormis un défaut d’étanchéité sur les joints périphériques de la baignoire.

Ce constat était réalisé sans respect du contradictoire et alors même que l’expert judiciaire n’avait pas clôturé ses opérations.

Ce rapport n’apporte pas d’ailleurs plus d’élément contre le syndicat des copropriétaires.

Il résulte de ce qui précède qu’il ne peut être retenu une quelconque responsabilité du syndicat des copropriétaires en l’absence de désordre résultant des parties communes.

Les demandes de Mme [X] seront rejetées.

En l’absence de responsabilité du syndicat des copropriétaires, il ne sera pas statué sur son appel en garantie

Sur la responsabilité de Monsieur [M], propriétaire de l’appartement situé au-dessus de celui de Mme [X]

Sur le fondement des troubles anormaux du voisinage, Mme [X] recherche la responsabilité de M. [M].

Dès lors qu’il est établi avec certitude que le mauvais usage de la douchette de la baignoire située dans le logement loué par M. [M] à M. [T] est à l’origine des infiltrations, M. [M] est présumé être gardien de son appartement en sa qualité de propriétaire, la responsabilité de ce dernier doit être retenue sur le fondement des dispositions précitées mas également sur le fondement des troubles anormaux du voisinage, le caractère anormal et l’existence du trouble étant démontrés par la matérialité du désordre et son ampleur, ce dernier n’ayant cessé que du fait de changement de locataire.

Par voie de conséquence la responsabilité de M. [M] sera retenue.

Sur l’appel en garantie contre son locataire, M. [T]

M. [T] ne conteste pas avoir été le locataire de M. [M] sur la période du 4 juillet 2017 au 19 décembre 2019.

Il soulève en premier lieu l’inopposabilité du rapport d’expertise judiciaire

L’article 16 du code de procédure civile dispose notamment que « le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction. Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement ».

En l’espèce, M. [T] demande que le rapport d’expertise judiciaire lui soit déclaré inopposable, dans la mesure où il n’a pas été partie aux opérations d’expertise et que le rapport, par conséquent non contradictoire, n’est pas accompagné « d’autres éléments extrinsèques ».

Il est établi et non contesté que M. [T] n’était pas partie aux opérations d’expertise et a été appelé dans la cause pour la première fois devant la juridiction saisie du fond.

De jurisprudence constante, une expertise n’est opposable à une partie que si elle a été appelée ou représentée à ses opérations et que le tribunal ne peut se fonder sur cette expertise si elle n’est pas corroborée par d’autres éléments.

Il résulte toutefois du rapport du cabinet Saretec que ce dernier avait déjà émis l’hypothèse d’une cause extérieure résidant dans un dégât des eaux.

Par ailleurs, le rapport d’intervention, produit par M. [M] de la société LR Intervention, mentionne un problème d’étanchéité des joints de baignoire dans sa salle de bains.

Par voie de conséquence, la responsabilité de M. [T], occupant des lieux, sera engagée sans qu’il ne puisse valablement arguer de vices de construction, l’expert ayant écarté cette origine des désordres et ceci étant corroboré par le rapport d’intervention, daté du 5 janvier 2024, sollicité par la société Allianz, assureur dommages ouvrage de la SNC Marignan Résidences lequel n’a pas constaté la matérialité du dommage alors que Mme [X] se plaignait de nouvelles infiltrations.

Par voie de conséquence, M. [T] sera condamné à relever et garantir M. [M] de toute condamnation prononcée à son encontre.

Sur les préjudices

En application du principe de réparation intégrale du préjudice, sans perte ni profit, et au regard des pièces produites ainsi que des imputabilités précédemment retenues, il convient de retenir comme justifiés et acceptables les postes de préjudices suivants :

Au titre du préjudice matériel

Les travaux de remise en état de l’appartement de Mme [X] ont été chiffrés par l’expert à la somme de 2 354 € TTC correspondant à la remise en état des murs et plafonds du séjour-cuisine, de la chambre et du couloir ainsi que la salle de bains, dont elle est fondée à obtenir le paiement.

Par voie de conséquence, ce poste de préjudice sera retenu et MM. [T] et [M] seront condamnés in solidum à paiement.

Le préjudice de relogementMme [X] sollicite l’indemnisation à ce titre en faisant valoir qu’elle va devoir se reloger sur une période d’une semaine, correspondant à la période pendant laquelle les travaux devront être exécutés. Elle sollicite à ce titre la somme de 630 euros, soit 90 € par jour x 7.

L’expert n’a pas retenu ce poste de préjudice tenant la faible durée durant laquelle les travaux doivent être exécutés.

Il résulte du rapport d’expert que la valeur locative retenue par l’expert est de 700 euros par mois, soit 23 € par jour, de sorte que Mme [X] ne saurait solliciter une somme de 630 euros au titre de son préjudice de relogement sur une période de 7 jours.

Ainsi, la somme de 7 jours x 23 €, soit 161 € sera retenue à ce titre.

Le préjudice de perte de loyersMme [X] indique qu’elle est partie voyager, et en justifie, sur la période du 19 novembre 2018 au 3 octobre 2020 et qu’il n’a pas été possible de louer son appartement compte tenu de son inhabitabilité constatée par l’expert.

Tenant la valeur locative estimée par l’expert à 700 € par mois, elle sollicite une indemnité de 15 732 € (684 jours x 23 €).

Il résulte du rapport d’expertise que les infiltrations ont cessé en septembre 2019, au départ de M. [T].

Mme [X] a fait le choix de partir en voyage alors que son bien était sinistré et qu’une expertise était en cours de sorte que les travaux d’embellissement ont nécessairement étaient reportés. Par ailleurs, Mme [X] omet de rappeler que durant les opérations d’expertise, une amie logeait dans son appartement ce qui démontre qu’il était habitable et habité.

Par voie de conséquence, sa demande formée au titre du préjudice de jouissance, qui doit être assimilée à une perte de chance de louer son bien, sera évaluée à la somme de 8 000 euros.

Le préjudice lié à la perte de mobilierAu cours des opérations d’expertise il a été constaté la dégradation du fait des infiltrations d’un meuble en aggloméré. Mme [X] a produit un prix catalogue d’un meuble de remplacement d’une valeur de 226,25 €.

M. [T] conteste ce chef de préjudice en faisant valoir que la demanderesse ne produit pas la facture d’achat du meuble.

Ce meuble était sur les lieux au moment de l’expertise de sorte que son état de dégradation a été constaté par l’expert.

Il convient dès lors de faire droit à la demande de Mme [X] à ce titre.

Le préjudice pour frais d’expertise et constat d’huissierCes demandes relèvent des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile afférentes aux dépens et des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile afférentes aux frais irrépétibles.

Il s’ensuit qu’il sera statué sur leur sort infra.

Le préjudice pour tâches sur carrelage et porte de salle de bainMme [X] indique que des tâches persistent sur son carrelage et la porte de sa salle de bains et sollicite de ce fait leur remplacement sans pour autant produire de devis de remplacement.

L’expert indique que ces tâches de calcaire ont été constatées et nécessitent un nettoyage. Il préconise l’usage de produits et retient un montant de 200 euros.

En l’absence de production de devis ou de chiffrage par la défenderesse ce poste de préjudice sera rejeté.

Le préjudice moralMme [X] sollicite l’allocation de la somme de 5 000 euros à ce titre sans apporter aucun élément permettant de l’apprécier ni ne verse aucun élément susceptible de démontrer l’existence d’un préjudice moral en lien avec le présent litige.

Par voie de conséquence, sa demande sera rejetée.

Le préjudice pour perte de tempsMme [X] considère avoir perdu du temps dans les diligences à accomplir et sollicite la somme de 4 000 euros en indemnisation.

A défaut de démontrer le préjudice subi du fait des diligences effectuées, cette demande d’indemnisation de la perte de temps sera rejetée.

Sur les dépens, les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

M. [M], partie perdante, sera condamné aux entiers dépens de l’instance comprenant les frais d’expertise et les frais de constat d’huissier.

M. [M] sera condamné à payer à Mme [X] la somme de 1 500 euros au titre de ses frais de procédure.

M. [T] sera condamné à relever et garantir M. [M] des condamnations prononcées à son encontre au titre des dépens et frais irrépétibles.

Il ne sera pas prononcé d’autre condamnation au profit des autres parties en application de l’article 700 du code de procédure civile.

S’agissant d’une assignation délivrée postérieurement au 1er janvier 2020, l’exécution provisoire est de droit, à moins que la décision rendue n’en dispose autrement, en application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

Aucun élément ne justifie en l’espèce que l’exécutoire provisoire, qui est compatible avec la nature de la présente affaire, soit écartée.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant en audience publique, par jugement contradictoire rendu en premier ressort par mise à disposition au greffe :

Déboute Madame [F] [Z] de ses demandes dirigées contre la SNC Marignan Résidences et son assureur, la société Allianz Iard ainsi que le [Adresse 17] [Adresse 6] ;

Condamne Monsieur [E] [M] à payer à Madame [F] [X] la somme de 2 354 euros au titre des travaux de reprise ;

Condamne Monsieur [E] [M] à payer à Madame [F] [X] la somme de 161 euros au titre des frais de relogement ;

Condamne Monsieur [E] [M] à payer à Madame [F] [X] la somme de 8 000 euros au titre de son préjudice de jouissance ;

Condamne Monsieur [E] [M] à payer à Madame [F] [X] la somme de 226,25 euros au titre de la perte de mobilier ;

Déboute Madame [F] [X] de ses demandes relatives au préjudice pour tâches sur carrelage et porte de salle de bain ainsi que son préjudice moral et préjudice de perte de temps ;

Condamne Monsieur [W] [T] à relever et garantir Monsieur [E] [M] des condamnations prononcées à son encontre ;

Condamne Monsieur [E] [M] aux entiers dépens de l’instance en ce compris les frais d’expertise et de constat d’huissier ;

Condamne Monsieur [E] [M] à payer à Madame [F] [X] la somme de 1 500 euros en application des dispositions e l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Monsieur [W] [T] à relever et garantir Monsieur [E] [M] des condamnations prononcées au titre des dépens et des frais irrépétibles ;

Dit n’y a voir lieu à condamnation au profit d’une autre partie conformément à l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE