N°Minute:25/00291

N° RG 24/01290 – N° Portalis DBYB-W-B7I-PCIM

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

Site Méditerranée

JUGEMENT DU 20 Janvier 2025

DEMANDEUR:

Syndicat de copropriétaires -SAINT MARTIN 11, AYANT POUR SYNDIC SASU FDI SERVICES IMMOBILIERS, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Eve TRONEL PEYROZ, avocat au barreau de MONTPELLIER

DEFENDEUR:

Monsieur [L] [O], demeurant [Adresse 1]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL:

Président : Franck VERMEULEN, Magistrat à Titre Temporaire, statuant en qualité de juge au Tribunal Judiciaire de Montpellier

Greffier : Clémence BOUTAUD

DEBATS:

Audience publique du : 18 Novembre 2024

Affaire mise en deliberé au 20 Janvier 2025

JUGEMENT :

Rendu par mise à disposition de la décision au greffe le 20 Janvier 2025 par

Franck VERMEULEN, Président

assisté de Clémence BOUTAUD, greffier

Copie exécutoire délivrée à : M^e Eve TRONEL PEYROZ

Copie certifiée delivrée à :

Le 20 Janvier 2025

EXPOSE DU LITIGE

M. [L] [O] est propriétaire du lot 3515 au sein de la résidence SAINT MARTIN 11 sise [Adresse 5] à [Localité 4] et dont l’agence FDI SERVICES IMMOBILIERS est le syndic.

Par acte de commissaire de justice en date du 11 juin 2024, signifié à étude, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble, pris en la personne de son syndic, FDI SERVICES IMMOBILIERS sise [Adresse 2] à [Localité 4] a fait assigner M. [L] [O] demeurant [Adresse 1] à [Localité 3] devant le Tribunal judiciaire de Montpellier le 18 novembre 2024 aux fins de le voir condamner au paiement des sommes suivantes :

Vu l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et le décret du 17 mars 1967 ;

Vu l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 modifié par la loi 2000-1208 du 13 décembre 2000 :

—  599,51 euros au titre des charges de copropriété pour les causes sus énoncées avec intérêts au taux légal à compter du 25 septembre 2023 ;

—  400,00 euros à titre de dommages et intérêts,

—  984,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Dire et juger que dans l’hypothèse ou à défaut de règlement spontané des condamnations prononcées dans le présent jugement, l’exécution forcée devra être réalisée par l’intermédiaire d’un huissier, le montant des sommes retenues par cet huissier par application de l’article A444-32 du code de commerce devra être supporté par le débiteur en sus de l’application de l’article 700 du code de procédure civile.

— les condamner aux dépens qui comprendront le coût de l’hypothèque légale du syndic ;

Dire qu’il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

A l’audience du 18 novembre 2024, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble, représenté par son conseil, a maintenu les termes de son exploit introductif d’instance auquel il convient de se référer pour un plus ample exposé de ses moyens conformément à l’article 455 du Code de procédure civile.

A cette audience, M. [L] [O] n’a pas comparu, ni n’a été représenté.

L’affaire a été mise en délibéré au 20 janvier 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 telle que modifiée, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse aux débats :

0) Constat de carence du 15.05.2024

1) Décompte de charges au 16.05.2024

2) Appels de fonds et justificatifs de frais annotés (1 à 15) en correspondance avec le décompte

3) Mise demeure + AR et relances du syndic

4) Mises en demeure + AR d’avocat

5) Procès-verbal d’AG 2022 et 2023 + AR de notification

6) Contrat de syndic courant

7) Extrait règlement de copropriété : Clause aggravation charges

8) Relevé de propriété

9) Justificatif de frais

10) Jugement TJ MONTPELLIER 04.07.2022

11) CA PARIS Pôle 4 Ch. 2, 25/05/2011

12) Arrêt Cass. Civ. 1 1er février 2005

13) Extrait de l’étude réalisée par la direction des affaires civiles et du Sceau du Ministère de la Justice sur le contentieux de la copropriété portant sur la période 2007-2017.

Il ressort de ces documents que M. [L] [O] reste devoir la somme de 671,27 euros à titre de charges de copropriété suivant arrêté du compte au 18 novembre 2024.

M. [L] [O] sera donc condamné en deniers ou quittances à payer 671,27 euros, cette somme produira intérêts au taux légal sur la somme de 671,27 euros à compter de la signification de la présente décision.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée, en sa rédaction issue de la loi n°2006-872 du 13 juillet 2006, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice.

— sur les frais de mise en demeure et lettre de relance :

Il a été produit la mise en demeure du 18 septembre 2023 et la lettre de relance du 18 octobre 2023.

Ces frais sont justifiés et constituent des frais nécessaires au sens du texte précité.

Fait droit à hauteur du montant prévu au contrat de syndic : respectivement 54,00 euros et 66,00 euros.

La demande en paiement au titre des frais de relance et de mise en demeure, sera par conséquent accueillie à hauteur des coûts prévus par le contrat de syndic, soit la somme totale de 120,00 euros.

— Sur les frais de constitution dossier avocat :

Concernant les frais de « constitution de dossier avocat » ou « ouverture de dossier contentieux », ils relèvent de l’activité du syndic relative au recouvrement des sommes dues et constituent un acte élémentaire d’administration de la copropriété.

Le fait que le contrat de syndic prévoit éventuellement une rémunération spécifique au titre d’honoraires supplémentaires n’en change pas la nature, ces frais n’étaient donc pas nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

— Sur les frais de poursuite :

Le syndicat impute au débit du compte des sommes relatives à des actes établis par le conseil du syndicat des copropriétaires ainsi que des frais d’assignation.

S’agissant de ces sommes demandées au titre des frais de poursuite, elles concernent des actes établis par le conseil du syndicat des copropriétaires. Elles constituent des frais irrépétibles de procédure et seront donc examinées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur les dommages et intérêts

L’article 1231-6 du Code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

La carence de M. [L] [O] à payer les charges a causé des difficultés de trésorerie au syndicat des copropriétaires, qui a été contraint de faire l’avance des fonds nécessaires pour accomplir sa mission d’entretien des parties communes et de bon fonctionnement des équipements commun.

Par ailleurs, M. [L] [O] a déjà fait l’objet d’une condamnation par le tribunal judiciaire de MONTPELLEIR en date du 4 juillet 2022 pour les mêmes faits.

Ce préjudice, distinct de celui résultant du simple retard, sera équitablement réparé par l’allocation d’une somme de 400,00 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [L] [O], partie perdante, sera condamné aux dépens.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.

Condamné aux dépens, M. [L] [O] devra verser au syndicat de copropriétaires pris en la personne de son syndic FDI SERVICES IMMOBILIERS une somme qu’il est équitable de fixer à 804,00 euros, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement rendu par défaut et en dernier ressort, par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE M. [L] [O] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence SAINT MARTIN 11 située [Adresse 5] à [Localité 4], pris en la personne de son syndic, la somme de 671,27 euros, au titre des charges de copropriété, pour la période du 1er janvier 2022 au 4 novembre 2024 appel du troisième trimestre inclus, et ce, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

CONDAMNE M. [L] [O] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence SAINT MARTIN 11 située [Adresse 5] à [Localité 4], pris en la personne de son syndic, la somme de 120,00 euros au titre des frais de recouvrement ;

CONDAMNE M. [L] [O] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence SAINT MARTIN 11 située [Adresse 5] à [Localité 4], pris en la personne de son syndic, la somme de 400,00 euros à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNE M. [L] [O] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence SAINT MARTIN 11 située [Adresse 5] à [Localité 4], pris en la personne de son syndic la somme de 804,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de la résidence SAINT MARTIN 11 située [Adresse 5] à [Localité 4], pris en la personne de son syndic du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE M. [L] [O] aux dépens qui ne comprennent pas le coût de l’hypothèque légale ;

DIT que s’il devait être exposé des dépens pour l’exécution de la décision, ils seraient à la charge de M. [L] [O] ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de droit de la décision.

La Greffière, Le Juge