N°Minute:25/00971

N° RG 25/00543 – N° Portalis DBYB-W-B7J-PSXV

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

[Adresse 5]

JUGEMENT DU 01 Août 2025

DEMANDEUR:

Syndicat de copropriétaires [Adresse 3] AYANT POUR SYNDIC LA SAS LAMY, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Sandy RAMAHANDRIARIVELO de la SCP RAMAHANDRIARIVELO – DUBOIS, avocats au barreau de MONTPELLIER

DEFENDEUR:

Société LA SOCIÉTÉ D’INVESTISSEMENT A CAPITAL VARIABLE CERTIVIA, dont le siège social est sis [Adresse 1]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL:

Président : Claire GUILLEMIN, Vice Présidente au tribunal judiciaire de Montpellier

Greffier : Marie-Agnès GAL

DEBATS:

Audience publique du : 24 Juin 2025

Affaire mise en deliberé au 01 Août 2025

JUGEMENT :

Rendu publiquement par mise à disposition de la décision au greffe le 01 Août 2025 par

Claire GUILLEMIN, Présidente, statuant selon la procédure accélérée au fond

assistée de Marie-Agnès GAL, greffière

Copie exécutoire délivrée à : la SCP RAMAHANDRIARIVELO – DUBOIS

Copie certifiée delivrée à :

Le 01 Août 2025

EXPOSE DU LITIGE

La société d’investissement à capital variable CERTIVIA est propriétaire des lots n°143, 159 et 178 au sein de l’immeuble en copropriété situé sis [Adresse 4].

Par jugement en date du 21 juin 2023, la société d’investissement à capital variable CERTIVIA a été condamnée au paiement de 6 358,15 euros au titre des charges de copropriété échues impayées ainsi qu’aux appels de fonds non encore échues de l’exercice 2022-2023.

Estimant que la société d’investissement à capital variable CERTIVIA ne s’était toujours pas acquittée du paiement de ses charges de copropriété, par acte de commissaire de justice en date du 11 mars 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble, pris en la personne de son syndic, la SAS FDI SERVICES IMMOBILIERS, a fait assigner la société d’investissement à capital variable CERTIVIA devant ce tribunal, selon la procédure accélérée au fond, aux fins de la voir condamner au paiement des sommes suivantes, :

– 2 435,65 euros au titre de charges échues impayées arrêtées au 14 janvier 2025 avec les intérêts de droit au taux légal à compter de la mise en demeure du 10 janvier 2024 jusqu’à parfait paiement

– 1 598,96 euros au titre des derniers appels de fonds du 1er avril 2025 au 1er juillet 2025 concernant les charges courantes de l’exercice en cours non encore échues.

– 235,20 euros à titre principal au titre des frais de recouvrement, et subsidiairement au titre de la réparation du préjudice financier subi par la copropriété,

– 1 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

À l’audience du 24 juin 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble, représenté par son conseil, a soutenu son acte introductif d’instance auquel il sera renvoyé pour un plus ample exposé de ses moyens conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

La société d’investissement à capital variable CERTIVIA, bien que régulièrement assignée à comparaître, n’était ni présente, ni représentée.

La décision a été mise en délibéré au 1er août 2025.

Motifs

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, dans sa version applicable au présent litige, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 précitée, la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

L’article 19-2 de la même loi dispose qu’à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes, deviennent immédiatement exigibles.

L’article poursuit en indiquant que le président du tribunal judiciaire ou son délégué statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse aux débats :

— un justificatif de propriété,

— un extrait K-bis de la SCI

— le procès-verbal des assemblées générales des 16 février 2023 et 29 janvier 2024 portant approbation des comptes de l’exercice écoulé, du budget prévisionnel de l’exercice suivant et adoption de travaux,

— le décompte de la créance pour la période arrêtée au 20 février 2025,

— les appels de fonds et les relevés de charges,

— les justificatifs de frais

— la lettre de mise en demeure en date du 10 janvier 2024

— un PV de non conciliation du 26 juin 2024

— le jugement du 21 juin 2023

Il ressort de ces documents que la société d’investissement à capital variable CERTIVIA reste devoir la somme de 1 873,45 euros à titre de charges de copropriété suivant arrêté du compte au 14 janvier 2025 comprenant les appels de charges échues et non échues du 2e trimestre de 2025, somme à laquelle elle sera condamnée et qui produira intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure en date du 10 janvier 2024.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi modifiée n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, en sa rédaction issue de la loi n°2006-872 du 13 juillet 2006, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice.

Sur les frais de mise en demeure

La lettre de mise en demeure en date du 10 janvier 2024 est accompagnée de son avis de réception.

Ces frais sont justifiés et constituent des frais nécessaires au sens du texte précité.

La demande en paiement au titre des frais de mise en demeure, sera par conséquent accueillie à hauteur des coûts prévus par le contrat de syndic, soit la somme totale de 52 euros.

Sur les frais pour le suivi du contentieux, la conciliation ou les frais de constitution du dossier pour l’avocat

Concernant ces frais ils relèvent de l’activité du syndic relative au recouvrement des sommes dues et constituent un acte élémentaire d’administration de la copropriété.

Le fait que le contrat de syndic prévoit éventuellement une rémunération spécifique au titre d’honoraires supplémentaires n’en change pas la nature, ces frais n’étaient donc pas nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

La demande du syndicat de copropriétaires sera en conséquence, rejetée.

Sur les dépens

La société d’investissement à capital variable CERTIVIA, partie perdante, sera condamnée aux dépens de l’instance en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Il paraît inéquitable de laisser le syndicat des copropriétaires de la résidence supporter la charge des frais non compris dans les dépens qu’il a pu exposer. Une indemnité de 500 euros lui sera allouée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

L’article 514 du code de procédure civile dans sa version applicable à l’espèce dispose : « les décisions de première instance sont de droits exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement ».

Il convient de rappeler qu’en l’espèce, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés, statuant publiquement, selon la procédure accélérée au fond, par jugement rendu par défaut et en dernier ressort,

CONDAMNE la société d’investissement à capital variable CERTIVIA à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble, situé sis [Adresse 4], pris en la personne de son syndic, la somme provisionnelle de 1 873,45 euros à titre de charges de copropriété suivant arrêté du compte au 14 janvier 2025, comprenant les appels de charges échues et non échues du 2ème trimestre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure en date du 10 janvier 2024.

CONDAMNE la société d’investissement à capital variable CERTIVIA à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble, situé sis [Adresse 4], pris en la personne de son syndic, la somme provisionnelle de 52 euros au titre des frais de recouvrement, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure en date du 10 janvier 2024,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble, sis [Adresse 4] de sa demande au titre des charges non encore échues,

CONDAMNE la société d’investissement à capital variable CERTIVIA aux dépens de l’instance,

CONDAMNE la société d’investissement à capital variable CERTIVIA à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONSTATE l’exécution provisoire.

Ainsi jugé et mis à disposition au greffe les jour, mois et an que dessus, et a été signé par le juge et le greffier.

LA GREFFIÈRE LA JUGE DES RÉFÉRÉS