TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Expéditions

exécutoires

délivrées le :

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8ème chambre

2ème section

N° RG 21/01552

N° Portalis 352J-W-B7F-CTXNQ

N° MINUTE :

Assignation du :

29 Janvier 2021

JUGEMENT

rendu le 16 Mai 2024

DEMANDEUR

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], représenté par son syndic, le Cabinet BELLEROCHE SAS

[Adresse 2]

[Localité 4]

représentée par Maître Olivier LAGRANGE, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, avocat plaidant, vestiaire #NA330

DÉFENDERESSES

SCI [U] GAILLARD Prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 3]

[Localité 4]

représentée par Maître Julie CONVAIN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C0024

CABINET MAURY SCHWOB, S.A.S.U, prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par Maître Benjamin PORCHER de la SELAS PORCHER & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #G0450

Décision du 16 Mai 2024

8ème chambre 2ème section

N° RG 21/01552 – N° Portalis 352J-W-B7F-CTXNQ

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Frédéric LEMER GRANADOS, Vice-Président

Anita ANTON, Vice-Présidente

Lucie AUVERGNON, Vice-Présidente

assistés de Nathalie NGAMI-LIKIBI, Greffière

DEBATS

A l’audience du 29 Février 2024 présidée par LEMER GRANADOS

tenue en audience publique avis a été donné aux parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 16 Mai 2024.

JUGEMENT

Prononcé en audience publique

Contradictoire

en premier ressort

Exposé du litige :

L’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 4] est soumis au statut de la copropriété depuis le 15 janvier 1986. Il appartenait auparavant à une indivision formée par les consorts [U].

La SCI [U]-GAILLARD est propriétaire de tous les lots privatifs situés au 7ème et dernier étage de l’immeuble et, notamment, des lots n° 25 à 28 et des lots n° 43 à 45, respectivement desservis par un couloir relevant des parties communes.

En 1987, la SCI [U]-GAILLARD a réalisé des travaux réunissant les lots n° 25 à 28 ainsi qu’une portion du couloir attenant, pour constituer un appartement.

En 1989, la SCI [U]-GAILLARD a réalisé des travaux similaires s’agissant des lots n° 43 à 45.

Le cabinet MAURY-ROMANET, syndic de la copropriété jusqu’en juillet 2020, était également gestionnaire locatif des biens de la SCI [U] GAILLARD de 1987 à 2015. Ce cabinet a fusionné avec le cabinet MAURY-SCHWOB en 2001.

Un projet modificatif de l’état descriptif de division réalisé en janvier 2017 a envisagé que le dégagement attenant aux lots n° 43 à 45 devienne un nouveau lot n° 78.

Le 1er avril 2019, la SCI [U]-GAILLARD a demandé au syndic l’inscription à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale d’un projet de résolution visant à acquérir la portion de dégagement de 2,70 m² desservant les lots n° 43 à 47, distincte des portions de couloirs objets des travaux de 1987 et 1989. Elle a exposé que, en cas d’acquisition, elle souhaiterait que le règlement de copropriété modifié prenne en compte les modifications réalisées au 7ème étage suite à divers travaux ayant permis la réunification des lots et a précisé que son projet était de réunir les lots n° 43 à 48 pour créer un logement.

Le 17 juin 2019, l’assemblée générale des copropriétaires a habilité le syndic à agir en vue d’obtenir la restitution de la portion de couloir attenante aux lots n° 43 à 45.

Par lettre du 16 septembre 2019, le conseil de la SCI [U]-GAILLARD a exposé que sa cliente revendiquait l’usucapion en prétendant avoir possédé utilement les parties de couloirs jouxtant ses lots privatifs depuis plus de trente ans.

Le 2 juillet 2020, l’assemblée générale des copropriétaires a habilité le syndic à agir en justice contre la société MAURY-SCHWOB, en vue d’engager sa responsabilité civile pour obtenir la réparation du préjudice subi du fait des fautes de son ancien mandataire en cas d’échec d’une tentative de règlement amiable.

C’est dans ces conditions que, par actes d’huissier du 29 janvier 2021, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] a fait assigner la société [U]-GAILLARD et le cabinet MAURY-SCHWOB devant le tribunal judiciaire de Paris afin de demander :

à titre principal, de juger que la SCI [U]-GAILLARD a acquis par prescription acquisitive les lots n°43 à 45 et des lots n° 25 à 28, et de condamner le cabinet MAURY-SCHWOB à l’indemniser de son préjudice, à titre subsidiaire, de condamner sous astreinte la SCI [U]-GAILLARD à lui restituer les parties communes, remises dans leur état initial, et à l’indemniser de son préjudice.

Le 15 mars 2022, l’assemblée générale des copropriétaires a habilité le syndic à agir en justice pour solliciter à titre principal la restitution de la portion de couloir attenante aux lots n° 25 à 28 et, à titre subsidiaire, l’engagement de la responsabilité civile du cabinet MAURY-SCHWOB concernant les lots n° 43 à 45 et n° 25 à 28. Elle a également habilité le syndic à participer au rendez-vous d’information judiciaire sur la médiation devant se tenir le 5 avril 2022.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 11 mai 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] 15ème demande au tribunal de :

Vu les articles 544, 1992, 2227, 2258, 2261, 2262, 2270 et 2272 du code civil,

Vu les articles 1240, 1241 du code civil,

Vu le principe de réparation intégrale du préjudice,

— Déclarer le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3] recevable en ses demandes et les dire bien fondées,

A titre principal,

— Dire et juger que la SCI [U]-GAILLARD n’a pas possédé utilement pendant plus de trente ans les lots n° 43 à 45 (lot 78 dénommé ainsi dans le projet de modification de l’état descriptif de division) et les lots n°25 à 28 et qu’elle ne peut donc pas revendiquer la prescription acquisitive sur ces parties communes de l’immeuble,

En conséquence,

— Condamner la SCI [U]-GAILLARD à restituer les parties communes indûment annexées (les lots n°43 à 45 et les lots n° 25 à 28) en lui ordonnant d’effectuer les travaux de remise en état dans un délai de 3 mois à compter de la signification de la décision à intervenir et ce, sous astreinte de 250 euros par jour de retard,

— Condamner la SCI [U]-GAILLARD à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3] la somme de 58.897,80 € à titre de dommages et intérêts au titre de l’indemnité d’occupation des parties communes,

A titre subsidiaire, si le tribunal devait reconnaître le droit de propriété de la SCI [U]-GAILLARD sur les lots litigieux,

— Dire et juger que le jugement à intervenir tiendra lieu de titre de propriété,

— Ordonner à la SCI [U]-GAILLARD de publier le jugement à intervenir au bureau compétent du service de la publicité foncière dans un délai d’un mois à compter du caractère définitif du jugement à intervenir,

— Condamner la SCI [U]-GAILLARD à assumer le coût financier relatif aux modifications du règlement de copropriété et aux frais de publicité,

— Condamner le cabinet MAURY-SCHWOB à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3] la somme de 98.642,98 € à titre de dommages et intérêts,

En tout état de cause,

— Débouter la SCI [U]-GAILLARD et la société MAURY-SCHWOB de l’intégralité de leurs demandes,

— Condamner in solidum la SCI [U]-GAILLARD et la société MAURY-SCHWOB à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3] la somme de 6.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner les mêmes in solidum aux entiers dépens avec faculté pour Maître Olivier LAGRANGE d’en opérer le recouvrement selon les modalités de l’article 699 du code de procédure civile.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 09 juin 2022, la SCI [U]-GAILLARD demande au tribunal de :

— Déclarer recevables ses demandes,

— Constater la possession trentenaire et l’acquisition de la prescription acquisitive au profit de la SCI [U] GAILLARD sur les couloirs desservant les lots n° 43 à 45 et n° 24 à 28,

— Constater la validité de l’action en revendication,

— En conséquence, constater que la SCI [U] GAILLARD est propriétaire des lots numéro 78 et 79 (anciens couloirs) situés au 7ème étage bâtiment B de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 4],

— Ordonner la réunion des lots n° 43 à 45 et n° 78 en un lot n° 80,

— Ordonner la réunion des lots n° 24 à 28 et n° 79 en un lot n° 81,

— Ordonner la transcription de la modification des lots n° 80 et 81 dans le cadre d’un projet modificatif de règlement de copropriété qui sera enregistré auprès de M. le conservateur des hypothèques,

— Débouter le syndicat des copropriétaires de ses demandes ;

— Condamner le syndicat des copropriétaires au paiement de la somme de 4500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens qui comprendront le coût de la médiation.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 4 février 2023, le cabinet MAURY SCHWOB demande au tribunal de :

Vu les articles 1992 et suivants du code civil, vu les articles 1240 et 2224 du Code Civil,

Vu le règlement de copropriété,

— Débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3] de l’ensemble de ses demandes dirigée contre le cabinet MAURY-SCHWOB,

— Condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3] à payer au cabinet MAURY-SCHWOB la somme de 10.000 € à titre de dommages et intérêts pour abus de procédure,

— Condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3] à payer au cabinet MAURY-SCHWOB la somme de 4.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3] à [Localité 4] aux entiers dépens.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 20 juin 2024.

L’affaire, plaidée à l’audience du 29 février 2024, a été mise en délibéré au 16 mai 2024.

Décision du 16 Mai 2024

8ème chambre 2ème section

N° RG 21/01552 – N° Portalis 352J-W-B7F-CTXNQ

MOTIFS DE LA DECISION :

1. Sur la demande principale du syndicat en condamnation sous astreinte de la SCI [U]-GAILLARD en restitution et en remise en état des portions de couloirs attenants aux lots n° 43 à 45 et aux lots n° 25 à 28 et sur l’acquisition de ces portions de couloirs par prescription soulevée par la SCI [U] GAILLARD

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] estime que la SCI [U]-GAILLARD ne démontre pas une possession utile pendant trente ans des portions des couloirs attenants aux lots n° 43 à 45 et aux lots n° 25 à 28.

En premier lieu, il oppose la clandestinité de la possession. Il relève que les travaux ayant conduit à l’intégration des portions de couloirs attenants aux lots n’ont été précédés ni d’une demande d’autorisation de travaux ni d’une demande d’acquisition des parties communes et n’ont pas été portés à la connaissance du syndicat des copropriétaires. Il fait valoir qu’il ne peut être déduit une information du syndicat des copropriétaires de la seule connaissance des travaux par le cabinet MAURY, en sa qualité de gestionnaire locatif des biens de la SCI [U]- GAILLARD. Il estime démontrer la volonté délibérée de dissimulation de la SCI [U]-GAILLARD.

En second lieu, le syndicat des copropriétaires fait valoir que la SCI [U]-GAILLARD ne peut pas prescrire contre son propre titre car elle avait la jouissance de ces couloirs, qualifiés par le règlement de copropriété, non pas de parties communes spéciales, mais de parties communes exclusives aux propriétaires des lots n°43 à 48 grevés d’une servitude de passage au profit des lots n° 39 et n° 41. Il expose qu’aucune disposition du règlement de copropriété ne prévoit expressément la moindre partie commune spéciale. Il considère que le copropriétaire qui a la jouissance d’une partie commune ne peut donc en prescrire la propriété.

A titre subsidiaire, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 4] estime que la responsabilité civile délictuelle ou quasi-délictuelle du cabinet MAURY-SCHWOB doit être retenue. Il fait valoir qu’il résulte d’une jurisprudence constante qu’il appartient au professionnel tenu à une obligation de conseil de prouver qu’il l’a remplie. A cet égard, le syndicat des copropriétaires considère que le cabinet MAURY-SCHWOB n’apporte pas la preuve de la bonne exécution de son obligation au titre de son devoir de conseil. Il relève en revanche que le cabinet MAURY a nécessairement été informé de l’annexion des parties communes par la SCI [U]-GAILLARD en sa qualité de gestionnaire des biens de la SCI au 7ème étage.

Au soutien de ses prétentions, la SCI [U]-GAILLARD estime démontrer une possession continue, publique, paisible durant plus de trente ans des portions de couloir litigieuses. S’agissant du couloir menant aux lots n° 43 à 45, elle expose avoir occupée elle-même les lieux à compter d’octobre 1988, avant qu’ils ne soient mis en location par les soins du cabinet MAURY à compter du 1er trimestre 1989 puis repris à compter du 13 mai 2014. S’agissant du couloir menant aux lots n° 24 à 28, elle expose que l’appartement créé a été mis en location à compter du 15 avril 1988 et que le syndicat des copropriétaires était informé de ces travaux puisque le syndic était également en charge de la gestion locative des appartements ainsi créés.

La SCI [U]-GAILLARD fait valoir qu’à l’époque de la réalisation des travaux de 1987 et 1989, tous les copropriétaires de l’immeuble étaient membres de la famille [U] et qu’il appartenait aux nouveaux copropriétaires de prendre connaissance de l’immeuble lors de leur acquisition sans qu’aucune obligation d’information pèse sur la SCI [U]-GAILLARD à leur égard.

En outre, la SCI [U]-GAILLARD soutient que le règlement de copropriété établi le 15 janvier 1986 évoquait déjà l’hypothèse d’une réunion des lots du 7ème étage avec privatisation des couloirs desservant ces lots. Elle expose que les charges de copropriété afférentes aux couloirs annexés sont déjà réglées par la SCI [U] GAILLARD.

Elle estime que la jouissance exclusive des couloirs concernés ne constitue pas un titre de propriété de sorte qu’elle pouvait les acquérir par prescription.

En défense, le cabinet MAURY SCHWOB fait valoir que les travaux ont été réalisés au vu et au sus de tous les copropriétaires et n’ont fait l’objet d’aucune contestation car ils consacraient le règlement de copropriété en ce que ce dernier qualifiait de parties communes spéciales les couloirs litigieux (pages 53 à 55 du règlement de copropriété).

***

L’article 545 du code civil dispose que : « Nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n’est pour cause d’utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité ».

En vertu de l’article 2258 du code civil « la prescription acquisitive est un moyen d’acquérir un bien ou un droit par l’effet de la possession sans qui celui qui l’allègue soit obligé d’en rapporter un titre ou qu’on puisse lui opposer l’exception déduite de la mauvaise foi ».

Les règles propres du statut de la copropriété ne sont pas exclusives des règles en matière de prescription acquisitive.

Ainsi, un copropriétaire qui s’est approprié une partie commune peut faire jouer à son profit la prescription acquisitive dans la mesure où un droit de jouissance privatif sur des parties communes est un droit réel et perpétuel qui peut s’acquérir par usucapion.

Il peut également s’acquérir par usucapion, sous réserve de justifier de l’existence d’une possession continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque et à titre de propriétaire (ex. Civ. 3ème, 24 octobre 2007, n° 06-19.260, publié).

Aux termes du premier alinéa de l’article 2272 du Code civil, en l’absence de juste titre, le délai de prescription requis pour acquérir la propriété immobilière est de trente ans.

Selon l’article 2261 du code civil, « pour pouvoir prescrire, il faut une possession continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque, et à titre de propriétaire ».

La possession ne cesse d’être publique pour devenir clandestine que lorsque le possesseur dissimule les actes matériels de possession qu’il accomplit aux personnes qui auraient intérêt à les connaître. Il suffit pour que le vice de clandestinité puisse être écarté, que la possession ait été connue de la partie adverse (ex. : Cour d’appel de Versailles, 1ère chambre – 1ère section, 15 septembre 2017, n° RG 15/08635).

Est ainsi une action réelle soumise à la prescription trentenaire la demande tendant à faire cesser une appropriation de la terrasse fut-elle à jouissance privative, par un copropriétaire qui a édifié, sans l’autorisation de l’assemblée générale, des ouvrages sur la terrasse, partie commune sur laquelle il avait un simple droit de jouissance exclusif (ex. : Civ. 3ème, 16 mars 2005 n° 03-14.771), l’action ayant pour but de restituer ce qu’un copropriétaire s’est indûment approprié.

La prescription de l’action en remise en état d’un bien ne peut commencer à courir qu’à compter de la date de la révélation du fait dommageable, conformément aux dispositions de l’article 2227 du Code civil.

Par ailleurs, aux termes de l’article 4 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, « les parties communes sont l’objet d’une propriété indivise entre l’ensemble des copropriétaires ou certains d’entre eux seulement ; selon le cas, elles sont générales ou spéciales. Leur administration et leur jouissance sont organisées conformément aux dispositions de la présente loi ».

Aux termes de l’alinéa 1er de l’article 6-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, « les parties communes spéciales sont celles affectées à l’usage ou à l’utilité de plusieurs copropriétaires. Elles sont la propriété indivise de ces derniers ».

En l’espèce, il convient en premier lieu de déterminer si les portions de couloirs attenants aux lots n° 43 à 45 et aux lots n° 25 à 28 sont des parties communes à jouissance privative, comme le soutiennent le syndicat des copropriétaires et la SCI [U] GAILLARD, ou des parties communes spéciales, comme le soutient le cabinet MAURY SCHWOB.

A cet égard, le règlement de copropriété établi le 15 janvier 1986 (pièces n° 6 du syndicat des copropriétaires et n°1 du cabinet MAURY SCHWOB) prévoit, à l’article 11 bis intitulé « conditions particulières » du chapitre V intitulé « charges communes », que, s’agissant du bâtiment A :

« le couloir, situé au 7ème étage, desservant les lots 22 à 28 inclus, est une partie commune exclusive aux propriétaires de ces lots. Cette partie commune exclusive est grevée d’une servitude de passage au profit des propriétaires des lots 29 et 30, pour accéder à leur lot » (page 53) ; « le couloir, situé au 7ème étage, desservant les lots 43 à 48 inclus, est une partie commune exclusive aux propriétaires de ces lots. Cette partie commune exclusive est grevée d’une servitude de passage au profit des propriétaires des lots 39 et 41, pour accéder à leur lot » (page 54) ; « les valeurs relatives des lots 22 à 28 inclus, (…) 43 à 48 inclus ont été déterminées en tenant compte de ces situations, de telle sorte que les quotes-parts de copropriété et de charges à affecter à chacune de ces parties communes, dans le cas où elles seraient privatisées, se trouvent être contenues, et ce, proportionnellement, dans les quotes-parts des lots 22 à 28 inclus, (…) 43 à 48 inclus » (page 54).

Il précise que « les parties communes exclusives à certains lots du 7ème étage ont été créées en fonction d’un projet d’aménagement (tout en tenant compte de la configuration actuelle des locaux), ce qui impose des servitudes de passage sur ces parties communes, afin de ne pas gêner la réalisation du projet d’aménagement » (page 54).

Il ressort des termes précités du règlement de copropriété établie en 1986 que ce dernier ne mentionne expressément ni « des parties communes à jouissance privative » ni « des parties communes spéciales ».

Les dispositions de l’article 6-4 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 aux termes desquelles « l’existence des parties communes spéciales et de celles à jouissance privatives est subordonnée à leur mention express dans le règlement de copropriété » sont issues de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018. Elles ne sont applicables qu’aux immeubles dont la mise en copropriété est postérieure au 1er juillet 2022, étant précisé qu’un processus de régularisation a été prévu pour les immeubles dont la mise en copropriété est antérieure au 1er juillet 2022 et que, pour ces derniers, l’absence de régularisation du règlement de copropriété est sans conséquence sur l’existence des parties communes spéciales (article 209, II de la loi du 23 novembre 2018 dans sa version issue de la loi n° 2022-217 du 21 février 2022).

Les dispositions précitées du règlement mentionnent la création de « parties communes exclusives aux propriétaires » des lots attenants, en prévoyant en conséquence une répartition des quotes-parts de copropriété et de charges. Le plan du 7ème étage annexé au règlement de copropriété (pièce n° 5 du syndicat des copropriétaires et pièce n° 1 de la SCI [U]- GAILLARD) mentionne également le « couloir commun exclusif aux lots 22 à 28 inclus » et le « couloir commun exclusif au lots n° 43 à 48 inclus ».

Les termes de « parties communes exclusives » ne peuvent valablement être interprétés comme correspondant à un seul droit à la jouissance exclusive de ces parties communes dès lors que le règlement de copropriété utilise par ailleurs clairement les termes de « droit à la jouissance exclusive », lorsqu’il entend accorder un tel droit. Ainsi, le titre III du chapitre premier, intitulé « désignation des lots » mentionne expressément le « droit à la jouissance exclusive de la courette sur laquelle est édifié le bâtiment B » s’agissant du lot n° 1, le « droit à la jouissance exclusive de deux balcons » s’agissant des lots n° 7, n° 19 et n° 20, le « droit à la jouissance exclusive d’un balcon » s’agissant des lots n° 8, n° 21, n° 37 et n° 41. La désignation des lots n° 25 à 28 et des lots n° 43 à 45 ne comprend pas la mention d’un droit à la jouissance exclusive des couloirs attenants.

De même, le règlement de copropriété envisage expressément la possibilité pour un copropriétaire qui « viendrait à acquérir des lots contigus ou non contigus, mais desservis par des parties communes, à la fois non indispensables à l’usage des autres lots et non essentielles au respect de la destination de l’immeuble », « d’utiliser lesdites parties communes, à usage privatif, à charge pour lui de les entretenir et sauf à les rendre à leur destination première pour le cas où cette situation viendrait à prendre fin. Cette disposition s’appliquera, notamment, aux paliers et couloirs d’étages et de sous-sols. En tout état cause, et avant toute appropriation de jouissance, il importera, cependant, à tout copropriétaire, de demander au syndic l’inscription de son projet à l’ordre du jour de la prochaine assemblée, afin que celle-ci s’assure de ce que cette « privatisation » est bien conforme aux deux conditions prévues au 1er paragraphe ci-dessus. Cette utilisation ne changera, en aucune façon, la répartition des quotes-parts de parties communes générales, ni celles des charges » (page 55). Il convient de préciser que ce paragraphe est clairement distinct des paragraphes précités des pages 53 et 55. Il intervient après un paragraphe relatif au bâtiment B, dont il est séparé par un trait noir, et ne peut être donc lu comme s’appliquant à la situation des couloirs litigieux.

Le tribunal relève également que, aux termes de l’article 5 intitulé « parties communes à l’ensemble des copropriétaires » du chapitre III « Distinction des parties communes et privatives » du règlement de copropriété, les couloirs expressément désignés en qualité de « parties communes à l’ensemble des copropriétaires » sont uniquement les suivants : « le dégagement commun » au rez-de-chaussée, « les paliers des étages et les couloirs du sous-sols », sans mention aucune des couloirs du 7ème étage.

Le cabinet MAURY SCHWOB soutient donc à juste titre que les couloirs litigieux sont, aux termes du règlement de copropriété, des parties communes spéciales et non des parties communes à jouissance privative.

Les parties communes spéciales étant la propriété indivise des copropriétaires concernés, il convient de constater que la SCI [U] GAILLARD est d’ores et déjà propriétaire des portions des couloirs attenants aux lots n° 22 à 28 et aux lots n°43 à 48 inclus, de sorte qu’elle n’avait nul besoin d’acquérir par prescription acquisitive les portions de couloirs attenants aux lots n° 25 à 28 et aux lots n° 43 à 45.

Il convient donc de débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 4] de sa demande en condamnation de la SCI [U]-GAILLARD à restituer et à remettre en état, sous astreinte, les portions de couloirs attenants aux lots n°43 à 45 et aux lots n° 25 à 28.

Il convient également, par voie de conséquence, de débouter la SCI [U]-GAILLARD de sa demande visant à voir constater qu’elle a acquis les couloirs desservant les lots n° 43 à n° 45 et n° 24 à n° 28 par prescription.

Les demandes subsidiaires du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] visant à voir dire et juger que le jugement à intervenir tiendra lieu de titre de propriété, ordonner à la SCI [U]-GAILLARD de publier le jugement à intervenir au bureau compétent du service de la publicité foncière dans un délai d’un mois à compter du caractère définitif du jugement à intervenir, et condamner la SCI [U]-GAILLARD à assumer le coût financier relatif aux modifications du règlement de copropriété et aux frais de publicité seront par voie de conséquence également rejetées.

Décision du 16 Mai 2024

8ème chambre 2ème section

N° RG 21/01552 – N° Portalis 352J-W-B7F-CTXNQ

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] sera par voie de conséquence également débouté de sa demande principale visant à voir condamner la SCI [U]-GAILLARD à lui payer la somme de 58.897,80 € de dommages et intérêts au titre de l’indemnité d’occupation des parties communes et de sa demande subsidiaire visant à voir condamner le cabinet MAURY-SCHWOB à lui payer la somme de 98.642,98 € à titre de dommages et intérêts.

2. Sur la demande de la SCI [U] GAILLARD visant à voir constater qu’elle est propriétaire des lots n° 78 et n° 79 (anciens couloirs), ordonner la réunion des lots n° 43 à 45 et 78 en un lot n° 80 et la réunion des lots n° 24 à 28 et 79 en un lot n° 81 ainsi que la transcription de la modification des lots n° 80 et n° 81 dans le cadre d’un projet modificatif de règlement de copropriété qui sera enregistré auprès de M. le conservateur des hypothèques

Pour qu’un lot de copropriété s’incorpore à un autre, il faut que le règlement de copropriété et l’état descriptif de division aient été modifiés en conséquence (Civ. 3ème, 6 février 2002, n° 00-17.781).

En l’espèce, le tribunal relève que le « lot n° 78 » renvoie seulement à un projet de modificatif de l’état descriptif de division réalisé en janvier 2017, aux termes duquel le dégagement attenant aux lots n° 43 à 45 devenait le nouveau lot n° 78 (pièce n° 21 de la SCI [U] GAILLARD). Le lot n° 78 n’existe cependant pas. Le lot n° 79 n’existe pas davantage.

Le tribunal n’est pas compétent pour créer des lots et ordonner leur réunion.

La modification de l’état descriptif de division et du règlement de copropriété aux fins de créer des lots permettant de mettre en adéquation la matérialité des lieux avec la situation juridique précédemment exposée relève en effet de la compétence de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble.

Il convient donc de débouter la SCI [U]-GAILLARD de ses demandes visant à voir constater qu’elle est propriétaire des lots n° 78 et n° 79 (anciens couloirs), ordonner la réunion des lots n° 43 à 45 et 78 en un lot n° 80 et la réunion des lots n° 24 à 28 et 79 en un lot n° 81 ainsi que la transcription de la modification des lots n° 80 et n° 81 dans le cadre d’un projet modificatif de règlement de copropriété qui sera enregistré auprès de M. le conservateur des hypothèques.

3. Sur la demande du cabinet MAURY-SCHWOB en condamnation du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 4] au paiement de 10.000 € à titre de dommages-intérêts pour abus de procédure

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il est constant que l’exercice d’une action en justice constitue en principe un droit qui ne saurait dégénérer en abus susceptible de donner lieu à indemnisation, sauf circonstances particulières.

En l’espèce, si le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 4] est débouté des demandes formées contre le cabinet MAURY-SCHWOB, il n’en demeure pas moins que la qualification des portions de couloirs litigieuses justifiait un débat juridique et ne relevait manifestement pas de l’évidence, la SCI [U]-GAILLARD, principale intéressée, n’ayant elle-même pas considérée que ces portions de couloirs pouvaient être qualifiées de parties communes spéciales.

En outre, la double qualité du cabinet MAURY-ROMANET devenu MAURY-SCHWOB, à la fois syndic de la copropriété et gestionnaire des biens de de la SCI [U] GAILLARD de 1987 à 2015, pouvait légitimement faire naître un doute, dans l’esprit du syndicat des copropriétaires, sur la bonne exécution du devoir de conseil de l’ancien syndic.

Enfin, la somme de 10.000 € réclamée forfaitairement par le cabinet MAURY-SCHWOB n’est justifiée ni dans son principe ni dans son quantum.

Il convient donc de débouter le cabinet MAURY-SCHWOB de sa demande en condamnation du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] au paiement de 10.000 € à titre de dommages-intérêts pour abus de procédure.

4. Sur les demandes accessoires

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 4], qui succombe, sera condamné aux entiers dépens.

A cet égard, si la SCI [U]-GAILLARD demande à voire inclus dans les dépens les frais de la médiation conventionnelle, il convient de rappeler que les dépens afférents aux instances sont limitativement énumérés à l’article 655 du code de procédure civile et ne comprennent pas les frais de médiation, lesquels sont répartis conformément à la convention des parties en cas de médiation conventionnelle.

Tenu aux dépens, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 4], qui succombe, sera en outre condamné à payer la somme de 3.000 € à la SCI [U]-GAILLARD et la somme de 3.000 € au cabinet MAURY-SCHWOB, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Il sera débouté de l’intégralité de sa demande formée au titre des dépens et de leur distraction ainsi que des frais irrépétibles.

S’agissant d’une assignation délivrée postérieurement au 1er janvier 2020 (II de l’article 55 du décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019), l’exécution provisoire est de droit, à moins que la décision rendue n’en dispose autrement, en application des dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile.

Aucun élément ne justifie en l’espèce que l’exécutoire provisoire, qui est compatible avec la nature de la présente affaire, soit écartée, conformément à l’article 514-1 du Code de procédure civile.

Les parties seront également déboutées du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens et des frais irrépétibles, ainsi que de leurs autres demandes.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort,

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] de sa demande de condamnation de la SCI [U]-GAILLARD à restituer et à remettre en état, sous astreinte, les portions de couloirs attenants aux lots n°43 à 45 et aux lots n° 25 à 28,

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] de sa demande principale visant à voir condamner la SCI [U]-GAILLARD à lui payer la somme de 58.897,80 € de dommages et intérêts au titre de l’indemnité d’occupation des parties communes,

Déboute la SCI [U]-GAILLARD de sa demande visant à voir constater qu’elle a acquis les portions de couloirs desservant les lots n° 43 à n° 45 et les lots n° 24 à n° 28 par prescription,

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] de sa demande subsidiaire visant à voir dire et juger que le présent jugement tiendra lieu de titre de propriété,

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] de sa demande subsidiaire visant à voir ordonner à la SCI [U]-GAILLARD de publier le présent jugement au bureau compétent du service de la publicité foncière dans un délai d’un mois à compter du caractère définitif du jugement à intervenir,

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] de sa demande subsidiaire visant à voir condamner la SCI [U]-GAILLARD à assumer le coût financier des modifications du règlement de copropriété et des frais de publicité,

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] de sa demande subsidiaire visant à voir condamner le cabinet MAURY-SCHWOB à lui payer la somme de 98.642,98 € à titre de dommages et intérêts,

Déboute la SCI [U]-GAILLARD de sa demande visant à voir constater qu’elle est propriétaire des lots n° 78 et n° 79,

Déboute la SCI [U]-GAILLARD de sa demande visant à voir ordonner la réunion des lots n° 43 à 45 et 78 en un lot n° 80 et la réunion des lots n° 24 à 28 et 79 en un lot n° 81 ainsi que la transcription de la modification des lots n° 80 et n° 81 dans le cadre d’un projet modificatif de règlement de copropriété qui sera enregistré auprès de M. le conservateur des hypothèques,

Déboute le cabinet MAURY-SCHWOB de sa demande de condamnation du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] au paiement de la somme de 10.000 € à titre de dommages-intérêts pour abus de procédure,

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] aux entiers dépens,

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à payer la somme de 3.000 € à la SCI [U]-GAILLARD sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à payer la somme de 3.000 € au cabinet MAURY-SCHWOB sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] de l’intégralité de sa demande formée au titre des dépens et de leur distraction ainsi que des frais irrépétibles,

Rappelle que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit,

Déboute les parties du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens et des frais irrépétibles, ainsi que de leurs autres demandes.

Fait et jugé à Paris le 16 Mai 2024

La Greffière Le Président