N°Minute:25/00084

DOSSIER : N° RG 24/00624 – N° Portalis DBYB-W-B7I-PCVR

Copie exécutoire à

M^e Michèle TISSEYRE

expédition à

le 15 Janvier 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

[Adresse 5]

AUDIENCE DES REFERES

ORDONNANCE

RENDUE LE 15 Janvier 2025

PAR Emmanuelle SERRE, vice-présidente, juge des contentieux de la protection, statuant en matière de referé,

assistée de Marie-Agnès GAL, Greffier,

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.A. [Adresse 4], dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Michèle TISSEYRE, avocat au barreau de MONTPELLIER

ET

DEFENDEUR

Monsieur [J] [L], demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

Les débats ont été déclarés clos le 10 Décembre 2024 , Madame le Président ayant informé les parties que la décision serait rendue le 15 Janvier 2025.

SUR QUOI, L’ORDONNANCE SUIVANTE A ETE RENDUE :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte en date du 6 février 2018 et ayant pris effet le 1er mars 2018, la SA FDI HABITAT a donné à bail à Monsieur [J] [L] un immeuble à usage d’habitation, avec emplacement de stationnement, situé [Adresse 1], moyennant un loyer mensuel initial de 275,53 euros, outre une provision mensuelle sur charges de 62,51 euros.

La souscription d’une assurance n’ayant pas été justifiée et des loyers étant demeurés impayés, la SA FDI HABITAT a fait signifier à Monsieur [J] [L], par acte de commissaire de justice en date du 20 décembre 2023, un commandement d’avoir à justifier d’une assurance et de payer la somme principale de 1.210,07 euros, au titre des loyers et provisions sur charges restés impayés, arrêté à la date du 12 décembre 2023 ; ledit commandement visant la clause résolutoire prévue au bail.

Par acte de commissaire de justice délivré à étude le 3 juillet 2024, notifié au représentant de l’État dans le département, la SA FDI HABITAT a fait assigner Monsieur [J] [L] pour l’audience du 10 décembre 2024 devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MONTPELLIER, statuant en référé, et demande, notamment sur le fondement de la loi du 06 juillet 1989 :

— le constat de la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire en raison de l’impayé de loyers et de charges,

— l’expulsion de Monsieur [J] [L] et de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier,

— la fixation de l’indemnité mensuelle d’occupation au montant des loyers, charges comprises, avec indexation, et ce jusqu’au départ effectif des lieux, et la condamnation de Monsieur [J] [L] au paiement de celle-ci,

— la condamnation de Monsieur [J] [L] à payer la somme de 1.832,78 euros à titre de provision correspondant aux loyers et charges impayés dus, ainsi que la somme de 38,10 euros au titre des pénalités de retard, sommes à parfaire au jour de l’audience,

— la condamnation de Monsieur [J] [L] aux entiers dépens et à payer la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

À la suite de la notification de l’assignation au représentant de l’État dans le département, la Direction de l’action sociale et du logement a fait parvenir au tribunal un diagnostic social et financier concernant Monsieur [J] [L], daté du 19 novembre 2024. La conclusion est qu’il n’a pas répondu à la convocation du travailleur social.

À l’audience du 10 décembre 2024, la SA FDI HABITAT était représentée par son conseil. Monsieur [J] [L], bien que régulièrement assigné à comparaître, n’était ni présent, ni représenté.

La SA FDI HABITAT a indiqué se désister de sa demande d’expulsion du locataire, ce dernier ayant quitté les lieux le 8 novembre 2024 et un état des lieux de sortie contradictoire ayant été dressé le même jour. Elle a toutefois maintenu ses autres demandes telles que portées dans l’assignation, à laquelle il convient de se référer, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé de ses moyens. Elle a, par ailleurs, sollicité la condamnation de Monsieur [J] [L] au paiement des sommes suivantes :

—  1.981,61 euros au titre des impayés de loyers de charges,

—  163,36 euros au titre des réparations locatives.

La décision a été mise en délibéré au 15 janvier 2025.

MOTIFS

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la saisine en référé

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le juge es contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article suivant précise qu’il peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence d’une obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, l’occupation sans droit ni titre d’un immeuble, qui peut résulter du constat de la résiliation du bail du fait d’impayés, constitue un trouble manifestement illicite que le juge des référés se doit de faire cesser si elle est avérée. L’action en référé est donc recevable.

Sur la demande d’expulsion

La demanderesse a indiqué que le locataire a quitté l’appartement le 8 novembre 2024 et a fait part de son intention de se désister de sa demande d’expulsion de ce dernier.

Il convient donc de constater le désistement de la SA FDI HABITAT et d’indiquer que sa demande d’expulsion est devenue sans objet.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail et ses conséquences

Sur la recevabilité de la demande

En tant que bailleresse personne morale, la SA FDI HABITAT justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par voie électronique deux mois avant la délivrance de l’assignation, comme les dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, le lui imposent à peine d’irrecevabilité, le signalement de la situation d’impayés aux organismes payeurs des aides au logement valant saisine.

La SA FDI HABITAT justifie par ailleurs avoir notifié une copie de l’assignation à la préfecture de l’Hérault par voie électronique plus de deux mois avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 précitée, qui l’imposent à peine d’irrecevabilité.

La demande est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24 I de la même loi, dans sa version applicable au présent litige, dispose que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer du 20 décembre 2023 vise cette clause et reproduit les mentions obligatoires à peine de nullité de l’article 24 précité. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 21 février 2024, date de résiliation dudit bail.

Monsieur [J] [L] sera condamné à payer une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle depuis la date de la résiliation du bail jusqu’à son départ du logement, soit du 21 février 2024 au 8 novembre 2024.

Sur la demande de provision au titre des impayés locatifs

Conformément à l’article 835 du code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

En l’espèce, il résulte des documents et décomptes versés aux débats que Monsieur [J] [L] se trouve redevable de la somme totale de 1715,26 euros en arriéré de loyers, de charges et d’indemnités d’occupation échus, arrêté au 4 décembre 2024, mensualité du mois de novembre comprise, selon décompte établi par la bailleresse et ci-après annexé, après le cas échéant, enlèvement des différents frais ne pouvant être considérés comme des loyers ou des charges récupérables.

Monsieur [J] [L] sera donc condamné à payer la somme provisionnelle totale de 1715,26 euros à la SA FDI HABITAT.

Sur la demande de provision au titre des réparations locatives

L’article 7 c) de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire doit répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement.

En outre, l’article 7 d) de la même loi prévoit que le locataire doit prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues, ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et en matière de réparations locatives, il appartient en premier lieu au bailleur de prouver que les réparations dont il sollicite l’indemnisation sont imputables au locataire.

L’existence de dégradations locatives s’apprécie par comparaison entre les états des lieux d’entrée et de sortie. Seul un état des lieux contradictoire peut être opposé aux parties.

Il est constant que la production de devis pour caractériser le préjudice subi par le bailleur du fait de dégradations locatives est suffisante, la production de factures n’étant pas nécessaire.

La SA FDI HABITAT sollicite la somme de 163,36 euros au titre des réparations locatives.

Au soutien de sa demande, elle produit :

— l’état des lieux de sortie contradictoire du 8 novembre 2024,

— un devis d’un montant de 163,36 euros pour toutes les réparations locatives.

Il ressort de l’état des lieux de sortie du 8 novembre 2024 que Monsieur [J] [L] reconnaît devoir la somme de 163,36 euros à la SA FDI HABITAT, en raison des réparations locatives.

En conséquence, Monsieur [J] [L] sera condamné, à titre provisionnel, à payer à la SA FDI HABITAT la somme totale de 163,36 euros au titre des réparations locatives.

Sur les dépens

L’article 491 du code de procédure civile dispose que le juge des référés statue sur les dépens. Il le fait conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, selon lesquelles la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [J] [L], partie perdante, sera donc condamné aux dépens.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, l’équité et la situation économique de Monsieur [J] [L] justifient de ne pas faire application de ces dispositions.

La SA FDI HABITAT sera donc déboutée de sa demande à ce titre.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514-1 du code de procédure civile, le juge statuant en référé ne peut écarter l’exécution provisoire qui est, aux termes de l’article précédent, de droit pour les décisions de première instance.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement en qualité de juge des référés, par ordonnance réputée contradictoire rendue en premier ressort,

DÉCLARONS RECEVABLE l’action en référé,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 6 février 2018 et ayant pris effet le 1er mars 2018 entre la SA FDI HABITAT et Monsieur [J] [L] concernant l’immeuble à usage d’habitation, avec emplacement de stationnement, situé [Adresse 1], sont réunies à la date du 21 février 2024,

CONSTATONS que Monsieur [J] [L] a quitté le logement et l’emplacement de stationnement situés [Adresse 1], le 8 novembre 2024,

CONSTATONS que la SA FDI HABITAT s’est désistée de sa demande d’expulsion, et en conséquence, DISONS que la demande d’expulsion est devenue sans objet,

CONDAMNONS Monsieur [J] [L] à payer à la SA FDI HABITAT la somme provisionnelle totale de 1715,26 euros, représentant l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation arrêté à la date du 4 décembre 2024, mensualité du mois de novembre comprise,

CONDAMNONS Monsieur [J] [L] à payer à la SA FDI HABITAT la somme provisionnelle de 163,36 euros au titre des réparations locatives,

CONDAMNONS Monsieur [J] [L] aux dépens,

DISONS que s’il devait être exposés des dépens pour l’exécution de la décision, ils seraient à la charge de Monsieur [J] [L],

DISONS n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile et DÉBOUTONS la SA FDI HABITAT de sa demande de ce chef,

CONSTATONS l’exécution provisoire,

DISONS qu’une copie de la présente décision sera transmise au représentant de l’État dans le département.

Ainsi jugé et mis à disposition au greffe les jour, mois et an que dessus et signé par le Juge et le Greffier.

LA GREFFIÈRE LA JUGE DES RÉFÉRÉS