COUR D’APPEL DE [Localité 19]

TOTAL COPIES6 6

COPIE REVÊTUE formule exécutoire AVOCAT

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COPIE CERTIFIÉE CONFORME AVOCAT

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COPIE EXPERT

COPIE DOSSIER + A.J.

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N° RG 19/01845 – N° Portalis DBYB-W-B7D-L7UQ

Pôle Civil section 2

Date : 13 Mai 2025

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

CHAMBRE : Pôle Civil section 2

a rendu le jugement dont la teneur suit :

DEMANDEURS

Monsieur [U] [M]

né le 12 Août 1965 à [Localité 12], demeurant [Adresse 2]

Madame [Z] [F]

née le 13 Mai 1968 à [Localité 12], demeurant [Adresse 6]

Monsieur [S] [Y] [O]

né le 08 Août 1974 à [Localité 11], demeurant [Adresse 5]

Monsieur [G] [B]

né le 10 Septembre 1967 à [Localité 18], demeurant [Adresse 4]

Madame [P] [B]

née le 16 Mars 1975 à [Localité 13], demeurant [Adresse 3]

Monsieur [L] [T]

née le 18 Juillet 1967 à [Localité 22], demeurant [Adresse 9]

Madame [R] [T]

née le 27 Septembre 1966 à [Localité 12], demeurant [Adresse 9]

Monsieur [N] [E]

né le 04 Février 1955 à [Localité 20], demeurant [Adresse 7]

Madame [C] [E]

née le 02 Février 1958 à [Localité 24], demeurant [Adresse 7]

tous représentés par Maître Yann GARRIGUE de la SELARL LX MONTPELLIER, avocats au barreau de MONTPELLIER et par Maître Sébastien SEHILI de la SCP SEHILI-FRANCESCHINI-SEGALEN, avocat plaidant au barreau de PARIS

DEFENDERESSES

S.A.S. GROUPE FRANCE EPARGNE, RCS de [Localité 19] N° 401.491.477, prise en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié en cette qualité audit siège, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Christophe BLONDEAUT de la SELARL BPG AVOCATS, avocats au barreau de MONTPELLIER

S.A.S. SYNERG’I, RCS de [Localité 10] N° 449.773.928, prise en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié en cette qualité audit siège, dont le siège social est sis [Adresse 8]

représentée par Maître Gilles LASRY de la SCP D’AVOCATS BRUGUES – LASRY, avocats au barreau de MONTPELLIER et Maître Arnaud PERICARD, de la SELARL ARMA, avocat plaidant au barreau de PARIS

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré :

Président : Magali ESTEVE

Juges : Karine ESPOSITO

Cécilia FINA-ARSON

assistés de Françoise CHAZAL greffier, lors des débats et de Linda LEFRANC-BENAMMAR, greffier du prononcé.

DEBATS : en audience publique du 25 Février 2025 au cours de laquelle Karine ESPOSITO a fait un rapport oral de l’affaire

MIS EN DELIBERE au 13 Mai 2025

JUGEMENT : signé par le président et le greffier et mis à disposition le 13 Mai 2025

RAPPEL DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

La Société FONCIÈRE [Localité 14] [Localité 21] a mandaté la société GROUPE FRANCE ÉPARGNE pour commercialiser une opération immobilière sur la commune de [Localité 16].

La Société GROUPE FRANCE ÉPARGNE, filiale du groupe MENGUY INVESTISSEMENT, a pour objet la commercialisation de programmes immobiliers notamment sous le dispositif de défiscalisation DEMESSINE prévu à l’article 199 Décies E du Code général des impôts. Le groupe MENGUY INVESTISSEMENT possède également une filiale affectée à l’exploitation de la résidence de tourisme, la Société DOM’VILLE SERVICES.

Dans le cadre de ce projet immobilier, la société FONCIÈRE DE [Localité 15] a assuré la maîtrise d’ouvrage de la résidence de tourisme RÉSIDENCE [Localité 16], résidence exploitée par la Société DOM’VILLE SERVICES.

La société SYNERG’I, agence immobilière dans la vente de biens défiscalisants, a été saisie par les demandeurs en 2005 pour trouver un investissement à réaliser ouvrant droit au bénéfice de réductions fiscales. Elle a alors pris attache avec la Société GROUPE FRANCE ÉPARGNE et mis en contact les demandeurs avec cette société.

Les demandeurs ont acquis des lots au sein de cette résidence, lots qui ont été donnés à bail à la [23] DOM’VILLE SERVICES qui a exploité cette résidence pendant plusieurs années. La résidence a été livrée en 2006 et les baux commerciaux ont pris effet entre le 1er juin et le 30 septembre 2006. Ces baux ont été signés pour une durée de neuf années.

La Société DOM’VILLE SERVICES est devenue la société APPART CITY.

La société GRH, au travers de sa filiale GRH [Localité 14] [Localité 21] POSAY, s’est portée acquéreur du fonds de commerce de la résidence [Localité 16] avec effet au 1er juillet 2014. À l’occasion de cette cession par la Société APPART CITY, les termes des baux commerciaux n’ont pas été modifiés et le loyer est resté le même.

Dès le 3ème trimestre 2014, les propriétaires ont été confrontés à des retards de paiement des loyers.

La Société GHR [Localité 15] POSAY a indiqué aux propriétaires ne pas souhaiter renouveler les baux commerciaux arrivant à terme entre les mois de juin et septembre 2015.

Les propriétaires et la Société GHR ont conclu une rupture amiable et de nouveaux baux commerciaux ont été conclus avec un nouveau preneur à bail, la Société TERRES DE FRANCE.

Suivant exploits d’huissier en date des 21 et 25 mars 2019 M. [U] [M] et Mme [Z] [F], M. [S] [Y] [O], M. [G] [B] et Mme [P] [B], M. [L] [T] et Mme [R] [T], M. [N] [E] et Mme [C] [E] ont assigné la SAS GROUPE FRANCE ÉPARGNE et la SAS SYNERG’I devant le tribunal de grande instance de Montpellier aux fins de voir :

– Dire et juger leur action recevable et bien-fondée,

– Condamner la société GROUPE FRANCE ÉPARGNE et le COMPTOIR IMMOBILIER à payer à M. [U] [M] et Mme [Z] [F] la somme de 155 735,05€, M. [S] [Y] [O] la somme de 176 517,04€, M. [G] [B] et Mme [P] [B] la somme de 140 663,91€, M. [L] [T] et Mme [R] [T] la somme de 149 632,79€, M. [N] [E] et Mme [C] [E] la somme de 109 973,45 €,

– Condamner la société GROUPE FRANCE ÉPARGNE et la SAS SYNERG’I à payer à chacun des demandeurs la somme de 1500 € à titre de dommages-intérêts,

— Condamner la société GROUPE FRANCE ÉPARGNE et la SAS SYNERG’I à payer à chacun des demandeurs la somme de 1000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— ordonner l’exécution provisoire.

L’affaire a été enregistrée sous le numéro RG 19/1845.

Ils exposent qu’ils se sont portés acquéreurs de lots d’un programme immobilier en vue de solutions de défiscalisation et que la société GROUPE FRANCE ÉPARGNE a assuré la commercialisation des produits d’investissement relevant du dispositif DEMESSINE, qu’ils ont subi un préjudice résultant de l’absence de paiement de loyers et de la perte de chance d’obtenir le paiement des loyers sur la durée prévisible d’exploitation ainsi que de la perte de valeur des lots à la revente. Ils recherchent la responsabilité de la société GROUPE FRANCE ÉPARGNE à laquelle ils reprochent un manquement à ses devoirs de conseil, de renseignement et de mise en garde ainsi que la responsabilité de la SAS SYNERG’I en qualité d’intermédiaire au contact de l’acquéreur également débitrice des obligations de renseignement et de conseil.

Par ordonnance du 16 avril 2021, le juge de la mise en état a :

— Rejeté la demande de communication de pièces sous astreinte formée par la société GROUPE FRANCE ÉPARGNE et par la SAS SYNERG’I,

— Rejeté la demande reconventionnelle de communication de pièces formée par les demandeurs à l’instance,

— Ordonné une expertise et commis pour y procéder Monsieur [U] [H].

Le rapport a été déposé par l’expert le 24 janvier 2023.

***

Par dernières conclusions régulièrement notifiées par RPVA le 3 novembre 2023, les demandeurs sollicitent du Tribunal de :

— Juger leur action recevable et bien fondée,

— Condamner la Société GROUPE FRANCE ÉPARGNE à payer aux demandeurs les sommes suivantes au titre de l’ensemble de leurs préjudices :

M. [U] [M] et Mme [Z] [F] : 150 108,65 €

M. [S] [Y] [O] : 170 855,21 €

M. [G] [B] et Mme [P] [B] : 101 692,81 €

M. [L] [T] et Mme [R] [T] : 148 064,95 €

M. [N] [E] et Mme [C] [E] : 107 303,86 €

— Condamner la Société GROUPE FRANCE ÉPARGNE à payer à chacun des demandeurs la somme de 3000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

— Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir

Ils exposent que la Société GROUPE FRANCE ÉPARGNE a eu un rôle de promoteur immobilier en étant à l’origine des projets de construction et de commercial en vendant des programmes de défiscalisation et, qu’à ce titre, elle était tenue par un devoir d’information et de conseil en investissement ou en gestion de patrimoine.

Ils lui reprochent de ne pas avoir fait état de l’aléa financier aux acquéreurs en faisant état d’une promesse de valorisation. Ils estiment que cette société a manqué à son devoir de conseil en éditant des plaquettes de commercialisation sans faire état des risques pouvant découler de cette opération, présentant des loyers garantis par un contrat ferme de neuf années renouvelables et un taux de rentabilité de « 4,5 et plus » alors même qu’un défaut de paiement pouvait intervenir dès lors que l’exploitant ne dispose plus des fonds nécessaires pour honorer ses loyers, ce qui s’est réalisé.

Selon eux, elle les a maintenu dans l’illusion que le paiement des loyers était garanti et que le principe du renouvellement du bail était acquis alors même que l’expert a relevé qu’un conseiller en gestion de patrimoine avait forcément connaissance de l’impossibilité d’un marché stable durant la période de détention.

Ils lui reprochent en outre des simulations de loyers flatteuses alors qu’il existait un manque, dès l’origine, de potentiel locatif de la résidence dont le taux d’occupation est proche de 40 % et situé dans une zone en situation de surcapacité, soutenant qu’aucune étude n’avait été sérieusement réalisée.

De même, le projet s’appuyait sur un autofinancement prévu dans le dispositif d’origine alors même que l’expert a indiqué que le montant des loyers ne pouvait couvrir les mensualités de remboursement.

***

Par dernières conclusions régulièrement notifiées par RPVA le 5 mars 2024, la SAS GROUPE FRANCE ÉPARGNE sollicite du tribunal de :

A titre principal

— Déclarer l’action des demandeurs prescrites,

A titre subsidiaire

— Débouter les demandeurs de l’ensemble de leurs demandes fins et conclusions,

En tout état de cause

— Condamner les demandeurs à payer chacun à la Société GROUPE FRANCE ÉPARGNE la somme de 1.000 € au titre de l’article 700 du CPC,

— Condamner in solidum les demandeurs aux entiers dépens de l’instance en ce compris les frais d’expertise avec droit pour l’avocat soussigné, conformément à l’article 699 du même Code de recouvrer directement ceux dont il aurait fait l’avance sans avoir reçu provision.

A titre liminaire, elle soutient que l’action est prescrite en application des dispositions de l’article 2224 du Code civil, la perte de chance de ne pas signer constituant un préjudice qui se manifeste dès la signature des engagements contractuels ou, au plus tard, le jour de la signature des actes authentiques, soit 2005.

Sur le fond, elle explique avoir fait réaliser une étude par la Société MKG CONSULTING qui est une société de référence en matière d’évaluation et d’appréciation du potentiel des résidences de tourisme qui a retenu un attrait certain de la résidence en litige, une réponse aux besoins d’une clientèle déterminée et à un besoin du marché.

Elle explique que la Société TERRES DE FRANCE a souhaité avoir une exploitation plus audacieuse et a imposé des loyers déconnectés de la réalité. De plus, elle expose que compte tenu de la nature même de l’acquisition, il ne saurait être comparé à un autre bien du marché sans qu’il ne soit pris en compte les avantages fiscaux qui en découlent.

Elle expose que le préjudice subi né de la distorsion entre le prix véritablement acquitté et le prix du marché n’est que de 11%, l’expert ayant omis d’y inclure les frais liés à ce projet. Elle argue que l’expert a relevé que s’il existe une perte de loyer, ce n’est que la conséquence d’un choix volontaire des demandeurs qui ont choisi, à l’issue des neuf années, de reprendre leur bien et de consentir un bail à la Société TERRE DE FRANCE. Enfin, elle précise que les demandeurs n’ont jamais justifié à l’expert les loyers versés par cette dernière.

***

Par dernières conclusions régulièrement signifiées par RPVA le 3 novembre 2023, la Société SAS SYNERG’I sollicite du tribunal :

A titre principal,

Vu les articles 30, 31, 32 et 122 du Code de procédure civile,

Vu l’article 2224 du Code civil,

— Dire et juger prescrite l’action formée par monsieur [A] et Madame [F], Monsieur [O], les époux [B], les époux [T] et les époux [E],

— Débouter en conséquence monsieur [A] et Madame [F], Monsieur [O], les époux [B], les époux [T] et les époux [E] de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions à l’encontre de SYNERG’I,

A titre subsidiaire,

Vu l’article 9 du Code de procédure civile,

— Dire et juger que monsieur [A] et Madame [F], Monsieur [O], les époux [B], les époux [T] et les époux [E] ne démontrent pas l’existence d’une faute de la part de SYNERG’I, ni d’un préjudice en lien causal avec l’intervention de cette dernière,

— Débouter en conséquence monsieur [A] et Madame [F], Monsieur [O], les époux [B], les époux [T] et les époux [E] de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions, à l’encontre de SYNERG’I,

En tout état de cause,

Vu l’article 700 du Code de procédure civile,

— Condamner monsieur [A] et Madame [F], Monsieur [O], les époux [B], les époux [T] et les époux [E] à payer in solidum à SYNERG’I la somme de 10.000 euros au titre des frais irrépétibles, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Elle soulève à titre principal, la prescription de l’action sur le fondement des dispositions de l’article 2224 du Code civil, soutenant que la jurisprudence fixe au jour de la conclusion du contrat le dommage résultant du manquement à une obligation d’information et de conseil.

Sur le fond, elle estime l’action mal fondée. Elle soutient qu’elle n’a commis aucune faute, rappelant qu’elle n’était tenue qu’à une obligation de moyens. Elle estime que les demandeurs sont défaillants dans l’administration d’une telle preuve.

***

En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé pour plus de précisions sur les faits, prétentions et arguments des parties aux conclusions régulièrement adressées par voie électronique.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 11 février 2025 et l’audience de plaidoirie a été fixée au 25 février 2025.

À cette date, les conseils des parties ont été entendus en leurs plaidoiries et avisés de ce que l’affaire était mise en délibéré au 13 mai 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la fin de non-recevoir tirée de la prescription de l’action

L’article 2224 du code civil dispose que « les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer ».

L’ancien article 2270-1 prévoyait un délai de prescription de dix ans pour les actions en responsabilité civile extra-contractuelle. La loi du 17 juin 2008 portant réforme de la prescription en matière civile a réduit ce délai de prescription à cinq ans.

Selon les dispositions transitoires de l’article 26-II de la loi n° 2008-561 du 17 juin 2008 portant réforme de la prescription en matière civile, « les dispositions de la présente loi qui réduisent la durée de la prescription s’appliquent aux prescriptions à compter du jour de l’entrée en vigueur de la présente loi, sans que la durée totale puisse excéder la durée prévue par la loi antérieure ».

La nouvelle loi modifie la durée du délai de prescription mais ne modifie pas pour autant le point de départ de l’action, qui se trouve consolidé « au jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer ».

L’article 2232 prévoit en son 1er alinéa que « le report du point de départ, la suspension ou l’interruption de la prescription ne peut avoir pour effet de porter le délai de la prescription extinctive au-delà de vingt ans à compter du jour de la naissance du droit ».

Lorsqu’est alléguée la violation d’une obligation pré-contractuelle d’information et de conseil ou un dol, la prescription de l’action en responsabilité ne court qu’à compter de la réalisation du dommage ou de la date à laquelle il est révélé à la victime, si celle-ci établit qu’elle n’en avait pas eu précédemment connaissance et qu’elle avait pu légitimement ignorer ce dommage lors de la conclusion du contrat.

En matière de défiscalisation, le point de départ de la prescription correspond au jour où le risque s’est réalisé, c’est-à-dire le jour où l’acquéreur a appris qu’il serait dans l’impossibilité d’atteindre la rentabilité annoncée et non au jour de l’acte de vente, même lorsque le préjudice allégué réside dans la surévaluation du bien au moment de son acquisition.

Ainsi, dans un arrêt du 1er février 2024 (22-13.446), la 3 chambre de la Cour de cassation, rejoignant les autres chambres, censure l’arrêt d’une cour d’appel qui retient que le point de départ de la prescription se situe au jour où le titulaire du droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer, au motif que les acquéreurs invoquent des manquements au devoir d’information et de conseil par transmission d’informations erronées sur la valeur de l’appartement vendu, que la valeur du bien immobilier que l’on envisage d’acquérir est un élément accessible et connu au jour de l’acquisition et que les acquéreurs sont mal fondés à soutenir avoir découvert plus tard cette surévaluation, alors que le point de départ de la prescription est le jour où le risque s’est réalisé, soit celui où l’acquéreur a appris qu’il serait dans l’impossibilité de revendre le bien à un prix lui permettant de rembourser le capital emprunté.

La SAS GROUPE FRANCE ÉPARGNE et la Société SAS SYNERG’I soutiennent que l’action des demandeurs est prescrite au motif, selon elles, qu’en matière de perte de chance de ne pas contracter, le point de départ du délai de prescription de cinq ans, prévu par l’article 2224 du code civil, est le jour de la signature des engagements contractuels puisque c’est à cette date que l’information dont il est reproché le défaut aurait dû être rapportée ; elles soutiennent que ce point de départ du délai de prescription se situe, en l’espèce, en 2005 ; que dès lors la prescription de l’action est acquise.

Les demandeurs ne répondent pas à ce moyen.

En l’espèce,

les demandeurs ont indiqué, sans être contredits par les défendeurs, avoir été confrontés à un retard de loyer le troisième trimestre 2014 puis à une absence de loyer le quatrième trimestre 2014 et le premier trimestre 2015.

Dès lors, il appert que les demandeurs, qui ont obtenu régulièrement le versement des loyers au prix convenu dans le contrat de gestion entre 2005 et le troisième trimestre 2014, n’avaient aucune raison d’agir en responsabilité contre la Société GROUPE FRANCE ÉPARGNE et la Société SAS SYNERG’I avant cette date.

C’est par conséquent uniquement lorsque la difficulté est intervenue dans la perception du loyer au troisième trimestre 2014, au cours de l’exécution du contrat de bail de neuf ans, que le dommage a été révélé aux demandeurs et que le délai pour agir a alors couru.

Aussi, en assignant la société GROUPE FRANCE ÉPARGNE et la Société SAS SYNERG’I les 21 et 25 mars 2019, les demandeurs sont recevables en leur action.

Sur le fond

Sur les fautes

Selon les dispositions de l’article 1116 ancien du code civil, le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les manœuvres pratiquées par l’une des parties sont telles que, sans ces manœuvres, l’autre partie n’aurait pas contracté ; que le dol n’exclut pas l’exercice possible par la victime des manœuvres dolosives d’une action en responsabilité délictuelle pour obtenir de leur auteur des dommages et intérêts destinés à réparer le préjudice correspondant à la perte d’une chance d’avoir pu contracter à des conditions plus avantageuses.

Il convient de rappeler que le dol ne se présume pas et doit être prouvé.

Le dol, qui doit émaner du cocontractant ou de son représentant, peut résulter de manœuvres, de mensonges ou de réticences, y compris d’un manquement à l’obligation pré-contractuelle d’information, dès lors qu’il est établi que ces manquements ont été accomplis intentionnellement pour tromper le contractant, provoquant une erreur déterminante pour ce dernier.

En outre, il convient de rappeler que l’obligation d’information consiste à porter à la connaissance du client des informations objectives sur les caractéristiques de l’investissement qu’il se propose de réaliser de sorte qu’il ait une idée suffisamment précise du bien et qu’il s’engage en toute connaissance de cause ; L’obligation de conseil a pour objet d’informer le client sur l’opportunité de réaliser l’opération ; Enfin, l’obligation de mise en garde consiste à avertir le cocontractant du risque lié l’opération mise en place.

Cela étant exposé:

En l’espèce,

les demandeurs reprochent au GROUPE FRANCE ÉPARGNE de ne pas les avoir mis en garde contre les risques pouvant découler de cet investissement, notamment en éditant des plaquettes de commercialisation mentionnant des loyers garantis par un contrat de bail ferme de neuf années renouvelables ;

ils exposent que, malgré l’absence de faculté de résiliation triennale dans le contrat de bail, le preneur peut néanmoins faire l’objet d’une procédure collective ou que des défauts de paiements peuvent intervenir ; qu’en outre, le GROUPE FRANCE ÉPARGNE s’est également engagé sur une rentabilité dans cette même plaquette publicitaire et les a maintenus dans l’illusion d’une exploitation acquise au-delà des neufs années notamment en communiquant des simulations sur vingt ans.

Ils lui reprochent également d’avoir projeté la réalisation de cette résidence en l’absence de toute étude de marché alors même que cette zone était en surcapacité touristique et alors même que les thermes ne sont ouverts qu’une partie de l’année ;

Enfin, ils estiment que le projet leur a été présenté à tort, comme étant en autofinancement sans tenir compte des spécificités du secteur.

Ils estiment également que GROUPE FRANCE ÉPARGNE a commis une réticence dolosive en leur promettant des montants de loyers qui ne correspondent pas à la valeur locative des biens mais à la somme nécessaire pour parvenir à un autofinancement des lots.

Ils considèrent que la société SAS SYNERG’I, professionnel spécialisé dans l’investissement locatif défiscalisé, aurait dû également les informer sur l’ensemble des caractéristiques et risques liés à l’opération projetée

La Société GROUPE FRANCE ÉPARGNE allègue, de son côté, avoir fait réaliser une étude de marché sérieuse par la société MKG CONSULTING qui est, selon elle, une société de référence en matière d’évaluation et d’appréciation du potentiel des résidences de tourisme et que cette analyse a permis de mettre en évidence la rentabilité économique de la résidence dans l’hypothèse d’une exploitation correspondant aux canons habituels de la matière, à savoir avec un taux d’occupation de 60 %, un chiffre d’affaires prévisible de 1,2 à 1,5 millions d’euros et un taux d’effort de 22 %; que cette étude a ainsi mis en avant que cette résidence bénéficiait d’un attrait certain, qu’elle répondait aux besoins d’une clientèle déterminée et qu’elle correspondait au besoin du marché.

Elle expose que la Société APPART CITY a certes proposé des loyers plus importants mais a tenu ses engagements pendant toute la durée du bail conclu avec les demandeurs.

Elle réfute tout manquement et soutient avoir proposé un investissement de qualité puisque les demandeurs, au jour de l’expiration du premier bail, en tenant compte du prix d’acquisition, du montant de la TVA remboursée, du montant du bénéfice fiscal ainsi que du montant des loyers perçus, étaient parvenus à financer plus des 2/3 de leur bien, soit 66 % en à peine neuf années.

La société SYNERG’I, agence immobilière spécialisée dans la vente de biens défiscalisants, expose avoir été saisie par les demandeurs en 2005 afin de leur trouver une solution de défiscalisation et les avoir mis en contact avec la société GROUPE FRANCE ÉPARGNE, de telle sorte qu’elle soutient n’avoir été tenue qu’à une simple obligation de moyens et non d’un conseil quant à la rentabilité de l’investissement réalisé.

En l’espèce,

L’investissement réalisé par les demandeurs consistait en l’acquisition en l’état futur d’achèvement d’un appartement dans une résidence de tourisme située à [Localité 17] et destiné à la location au moyen d’un bail commercial consenti pendant neuf années à une société gestionnaire, permettant ainsi l’obtention des avantages fiscaux proposés par la loi Demessine à ses acquéreurs.

Pour qu’il y ait une faute dans l’obligation d’information et de conseil, il appartient aux demandeurs de démontrer que le vendeur avait connaissance d’informations qu’il ne leur a pas fournies ou que la présentation favorable du bien vendu a excédé ce qui est acceptable comme argument commercial.

Si les demandeurs invoquent une violation de l’obligation d’information, de conseil ou de mise en garde, force est de constater qu’ils ne développent que peu cette violation et que leurs arguments à l’encontre de la Société GROUPE FRANCE EPARGNE se fondent quasi-exclusivement sur la brochure publicitaire qui leur avait été remise lors de l’acquisition de leur lot qui, en soit, ne peut suffire ; quant à la violation qui concerne la SAS SYNERG’I, aucun argument n’est soulevé.

L’expertise judiciaire – pour laquelle il convient de relever que les demandeurs n’ont pas communiqué l’exhaustivité des documents sollicités – rappelle que la cohérence d’un projet d’investissement doit s’apprécier à la date de sa conclusion (soit 2005-2006) et au regard de ses objectifs, c’est-à-dire d’assurer un revenu, de bénéficier d’un avantage fiscal et de permettre une pérennisation de son patrimoine ; qu’il a été analysé que ces différents critères ont été respectés durant toute la période du dispositif fiscal, c’est-à-dire neuf années qui correspondent également à la durée du premier bail commercial.

Ainsi, il ressort des éléments du dossier, que lors de la signature des contrats, rien ne permettait de douter de la solidité financière du projet et que la société DOM’VILLE SERVICES a exécuté ses obligations contractuelles sans difficulté pendant presque la totalité de la durée du bail commercial signé, de telle sorte qu’il ne peut être reproché à la société GROUPE FRANCE ÉPARGNE d’avoir conseillé le placement en cause aux acquéreurs.

Plus particulièrement, concernant l’obligation d’information et de mise en garde, il doit être souligné que l’investissement comporte un volet locatif qui permet de bénéficier des avantages fiscaux. Or, le risque de non perception du loyer ne constitue pas, dans ce type d’opération, une information substantielle, comme se trouvent l’être celles relatives à la résidence, aux avantages fiscaux liés à l’investissement.

Au surplus, les demandeurs ne peuvent utilement soutenir l’avoir ignoré puisqu’ils ont signé un contrat de bail commercial qui comportait des « dispositions diverses » selon lesquelles les loyers pourraient être suspendus en cas « de circonstances exceptionnelles » ou de « désordres de natures décennales etc », de telle sorte qu’ils n’ignoraient pas que le non-paiement du loyer était possible.

Plus généralement, tout investissement comporte une part d’aléa, particulièrement lorsqu’il est réalisé dans le secteur immobilier locatif et la possibilité d’une défaillance du preneur du bail commercial dans le paiement des loyers est, quelle qu’en soit la cause, connue de tout investisseur.

L’expertise rappelle que ces acquisitions s’effectuaient dans le cadre du dispositif DEMESSINE et que, compte tenu de la nature de l’investissement et de la zone concernée – zone de revitalisation rurale-, l’investisseur pouvait s’attendre à un niveau de risque plus important que pour un investissement locatif plus « classique », dans un secteur géographique dense ou porteur ou plus fortement touristique.

Il relève également qu’il est d’évidence que les exercices de prévisions sont toujours basés sur le marché au moment de l’acquisition et que ces conditions de marché, sur une durée de détention aussi longue, ne peuvent pas rester stables et prévisibles, notamment concernant le marché immobilier local, ce que les acquéreurs ne pouvaient raisonnablement ignorer.

Dès lors, le consommateur français moyen, c’est-à-dire normalement informé et raisonnablement attentif et avisé, considération prise des facteurs sociaux, culturels qui les déterminent, a à sa disposition les éléments d’information, connus de tous, relatifs aux risques encourus en matière de baux, notamment la perte ou la baisse du loyer ; ces éléments lui permettent de prendre une décision d’investissement locatif défiscalisé en toute connaissance de cause.

Superfétatoirement, il apparaît que la défaillance très modérée de la société preneuse n’a pas remis en cause la sécurité du placement telle qu’avancée dans la brochure publicitaire ; elle n’a pas remis en cause les avantages fiscaux attendus par les demandeurs dans la réalisation de l’opération, le non-paiement de la TVA sur l’acquisition et les réductions annuelles d’impôts et le bien immobilier est resté leur propriété.

D’ailleurs, comme le relève l’expert, le préjudice invoqué par les acquéreurs, à savoir la baisse de loyers et la décote de la valeur de leur bien, résulte des nouvelles conditions négociées par la Société RELAIS TERRES DE FRANCE lors de la signature du nouveau bail ; à l’issue de de leur engagement, les acquéreurs pouvaient, comme la loi fiscale en la matière les y autorise, renouveler leur bail, récupérer leur bien pour leur usage personnel, le revendre ou le louer à nouveau ; ils ont choisis, en toute liberté, lorsque l’exploitant GHR [Localité 15] POSAY a mis fin au bail commercial en 2015, de contracter avec la société TERRES DE FRANCE qui a généré une perte de loyers qui intervient postérieurement à l’opération fiscale et ne saurait être imputable au défendeur.

Le fait que leur acquisition réalisée dans le cadre d’un projet de défiscalisation ne se soit pas révélée rentable à terme, alors que la rentabilité financière d’un placement dépend de facteurs économiques et de l’évolution du marché qui ne peuvent pas être déterminés à l’avance, ne permet pas de caractériser une faute des sociétés impliquées dans cette opération de vente.

Enfin, concernant la réticence dolosive invoquée par les demandeurs, elle n’est établie par aucun élément du dossier ni par l’expertise.

Ainsi, les demandeurs ne rapportent pas la preuve de la violation d’un devoir d’information, de conseil ou de mise en garde à leur égard de la part GROUPE FRANCE ÉPARGNE ou de SAS SYNERG’I, ni d’une réticence dolosive.

Les demandeurs seront déboutés de toutes leurs demandes.

Sur les autres demandes

Sur les dépens

Les demandeurs qui succombent garderont la charge des entiers dépens en ce compris les frais d’expertise, dont distraction à la SELARL BPG AVOCATS par application de l’article 699 du Code de procédure civile

Sur les frais irrépétibles

L’équité commande de condamner in solidum les demandeurs au paiement de la somme de 5000 euros à chacun des défendeurs en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Conformément aux articles 514 et 514-1 du code de procédure civile en vigueur à la date de l’assignation, au regard de l’antériorité des faits, il convient d’ordonner l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal judiciaire de MONTPELLIER, statuant publiquement, par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort,

REJETTE la fin de non-recevoir tirée de la prescription,

DÉBOUTE M. [U] [M] et Mme [Z] [F], M. [S] [Y] [O], M. [G] [B] et Mme [P] [B], M. [L] [T] et Mme [R] [T], M. [N] [E] et Mme [C] [E] de l’intégralité de leurs demandes

CONDAMNE in solidum M. [U] [M] et Mme [Z] [F], M. [S] [Y] [O], M. [G] [B] et Mme [P] [B], M. [L] [T] et Mme [R] [T], M. [N] [E] et Mme [C] [E] à régler à la Société GROUPE FRANCE EPARGNE la somme de 5000 (CINQ MILLE) euros chacun sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum M. [U] [M] et Mme [Z] [F], M. [S] [Y] [O], M. [G] [B] et Mme [P] [B], M. [L] [T] et Mme [R] [T], M. [N] [E] et Mme [C] [E] à régler à la Société SAS SYNERG’I la somme de 5000 (CINQ MILLE) euros chacun sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE les demandes plus amples ou contraires ;

DIT que M. [U] [M] et Mme [Z] [F], M. [S] [Y] [O], M. [G] [B] et Mme [P] [B], M. [L] [T] et Mme [R] [T], M. [N] [E] et Mme [C] [E] supporteront in solidum la charge des entiers dépens en ce compris les frais d’expertise dont distraction à la SELARL BPG AVOCATS par application de l’article 699 du Code de procédure civile

ORDONNE l’exécution provisoire de la présente décision ;

LE GREFFIER LE PRESIDENT

Linda LEFRANC-BENAMMAR Magali ESTEVE