N°Minute:25/1799

N° RG 25/00739 – N° Portalis DBYB-W-B7J-PQ5G

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

[Adresse 8]

JUGEMENT DU 02 Septembre 2025

DEMANDEUR:

Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] et [Adresse 1] pris en la personne de son syndic en exercice la SAS IMMOVANCE SYNDIC, dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par M^e Benjamin BEAUVERGER, avocat au barreau de MONTPELLIER

DEFENDEUR:

Monsieur [U] [S], demeurant [Adresse 2]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Emmanuelle SERRE, Vice Présidente au Tribunal Judiciaire de Montpellier

Greffier : Stéphanie LE CALVE

DEBATS:

Audience publique du : 30 Juin 2025

Affaire mise en deliberé au 02 Septembre 2025

JUGEMENT :

Rendu par mise à disposition de la décision au greffe le 02 Septembre 2025 par

Emmanuelle SERRE, Président

assistéE de Stéphanie LE CALVE, greffier

Copie exécutoire délivrée à : M^e Benjamin BEAUVERGER

Copie certifiée delivrée à : M. [U] [S]

Le 02 Septembre 2025

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [U] [S] est propriétaire des lots n° 6 et 24 au sein de la copropriété [Adresse 6] située [Adresse 4] et [Adresse 3].

Après mise en demeure, une attestation de non conciliation a été établie le 9 janvier 2025 et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble, pris en la personne de son syndic, a, par acte de commissaire de justice en date du 10 mars 2025, fait assigner Monsieur [U] [S] devant le Tribunal judiciaire de Montpellier aux fins de la voir condamner au paiement des sommes suivantes :

—  1551,17 euros au titre des charges de copropriété impayées pour la période du 1er janvier 2022 au 1er janvier 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 2 novembre 2023,

—  456 euros au titre des frais de syndic,

—  1000 euros à titre de sa résistance abusive et injustifiée,

—  1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— aux dépens.

A l’audience, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble, représenté par son conseil, a maintenu les termes de son exploit introductif d’instance auquel il convient de se référer pour un ample exposé de ses moyens conformément à l’article 455 du Code de procédure civile.

A cette audience, Monsieur [U] [S] était présent. Il a reconnu la dette et a indiqué avoir rencontré des difficultés du fait de son absence de travail pendant un an suite à un burnout. Il a sollicité des délais de paiement et s’est engagé à verser la somme de 300 € mensuels pour régulariser les charges.

L’affaire a été mise en délibéré au 2 septembre 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 telle que modifiée, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse aux débats :

— le relevé de propriété,

— les appels de charges et travaux,

— les relevés individuels de charges,

— les procès-verbaux des assemblées générales en date du 12 mars 2022, 30 mars 2023 et 21 novembre 2024 portant approbation des comptes de l’exercice écoulé, du budget prévisionnel de l’exercice suivant et adoption de travaux,

— le décompte de la créance due au 1er janvier 2025,

— les mises en demeure du 9 février 2023, 2 novembre 2023 et 26 novembre 2024.

— le contrat de syndic.

Il ressort de ces documents que Monsieur [U] [S] reste devoir la somme de 1551,17 euros à titre de charges de copropriété suivant arrêté du compte au 1er janvier 2025, comprenant les appels de charges du 1er trimestre 2025.

Monsieur [U] [S] sera donc condamné à payer la somme de 1551,17 euros, cette somme produira intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée, en sa rédaction issue de la loi n°2006-872 du 13 juillet 2006, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice.

— sur les frais de mise en demeure et lettre de relance :

Il a été produit les mises en demeure du 9 février 2023, 2 novembre 2023 et 26 novembre 2024 dont la preuve de leurs envois est rapportée par la production de la copie des accusés de réception. Ces frais sont justifiés et constituent des frais nécessaires au sens du texte précité.

La demande en paiement au titre des frais de mise en demeure, sera par conséquent accueillie à hauteur des coûts prévus par le contrat de syndic, soit la somme totale de 84 euros.

— Sur les frais de constitution dossier avocat :

Concernant les frais de « transmission dossier avocat », ils relèvent de l’activité du syndic relative au recouvrement des sommes dues et constituent un acte élémentaire d’administration de la copropriété.

Le fait que le contrat de syndic prévoit éventuellement une rémunération spécifique au titre d’honoraires supplémentaires n’en change pas la nature, ces frais n’étaient donc pas nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Le Syndicat des copropriétaires sera donc débouté de sa demande en paiement à ce titre.

Sur les dommages et intérêts

L’article 1231-6 du Code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

A défaut d’établir la mauvaise foi de sa débitrice, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les délais de paiement

En vertu de l’article 1343-5 du Code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, il ressort des débats que la situation de Monsieur [U] [S] a été fragilisé par l’absence d’emploi lié à des difficultés psychiques, ce qui ne lui a pas permis de régler les sommes dues en une seule échéance. Dès lors, il convient d’octroyer à cette dernière des délais de paiement selon les modalités fixées au dispositif, par le versement de 5 mensualités de 300 €, la dernière étant constituée du solde de la dette.

Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [U] [S], partie perdante, sera condamné aux dépens.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.

Condamnée aux dépens, Monsieur [U] [S] devra verser au Syndicat des copropriétaires une somme qu’il est équitable de fixer à 400 euros, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu en dernier ressort, par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE Monsieur [U] [S] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble LES PAHONS située [Adresse 4] et [Adresse 3], pris en la personne de son syndic, la somme de 1551,17 euros, au titre des charges de copropriété, pour la période du 15 janvier 2022 au 1er janvier 2025, appel du 1er trimestre 2025 inclus, et ce, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

CONDAMNE Monsieur [U] [S] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6] située [Adresse 4] et [Adresse 3], pris en la personne de son syndic, la somme de 84 € au titre des frais de recouvrement ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble LES PAHONS située [Adresse 4] et [Adresse 3], pris en la personne de son syndic, de sa demande de dommages et intérêts ;

AUTORISE Monsieur [U] [S] à apurer la dette en 05 mensualités de 300 € au plus tard le 10 de chaque mois à compter du mois suivant la signification du jugement, et une dernière mensualité constituée du solde de la dette ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une mensualité l’intégralité des sommes restant dues deviendra immédiatement exigible quinze jours après une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception demeurée infructueuse ;

RAPPELLE qu’au cours du délai fixé pour apurer la dette, les procédures civiles d’exécution qui auraient été engagées par le créancier sont suspendues et les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues ;

CONDAMNE Monsieur [U] [S] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble LES PAHONS située [Adresse 4] et [Adresse 3], pris en la personne de son syndic, la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [U] [S] aux dépens ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de droit de la décision.

La Greffière, La Juge