COUR D’APPEL DE [Localité 6]

TOTAL COPIES 4

COPIE REVÊTUE formule exécutoire AVOCATdemandeur

1

COPIE CERTIFIÉE CONFORME AVOCAT

2

COPIE EXPERT

COPIE DOSSIER + A.J.

1

N° RG 21/03221 – N° Portalis DBYB-W-B7F-NID5

Pôle Civil section 2

Date : 11 Mars 2025

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

CHAMBRE : Pôle Civil section 2

a rendu le jugement dont la teneur suit :

DEMANDEURS

Monsieur [S] [V],

né le 10 octobre 1943 à [Localité 7] (VIETNAM)

Madame [Y] [L],

née le 8 juillet 1947 à [Localité 8] (TUNISIE)

tous deux demeurant [Adresse 1]

représentés par Maître Olivier MINGASSON de la SCP LES AVOCATS DU THELEME, avocats au barreau de MONTPELLIER

DEFENDERESSE

S.C.I. MIRMAN, immatriculée au RCS de [Localité 6] au n° 399 155 167, dont le siège social est sis [Adresse 4], prise en la personne de son représentant légal en exercice.,

représentée par Maître Christophe BLONDEAUT de la SELARL BPG AVOCATS, avocats au barreau de MONTPELLIER

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré :

Président : Florence LE GAL

Assesseurs : Karine ESPOSITO

Sabine CABRILLAC (magistrat à titre temporaire)

assistées de Françoise CHAZAL greffier, lors des débats et du prononcé.

DEBATS : en audience publique du 14 Janvier 2025

MIS EN DELIBERE au 11 Mars 2025

JUGEMENT : signé par le président et le greffier et mis à disposition le 11 Mars 2025

Rappel des faits et de la procédure

Par acte authentique du 8 novembre 2019, Monsieur [V] et Madame [L] épouse [V], promettants, et la SCI MIRMAN, bénéficiaire, ont signé une promesse de vente devant Maître [H], Notaire, pour l’acquisition d’un bien immobilier sis [Adresse 2] » à [Adresse 9]) pour un prix de 275 600 €.

Le délai de réitération a alors été fixé au 28 février 2020 et un dépôt de garantie de 5 000 € a été effectué entre les mains du notaire.

Ce compromis prévoyait une condition suspensive consistant en l’obtention d’un prêt par la SCI MIRMAN par tout organisme bancaire dont le crédit agricole pour un montant maximum de 157 000 €, pour une durée maximum de 18 ans (soit 216 mois) et pour un taux maximum de 1,50 % hors assurance. Il était prévu aux termes des conditions particulières que la condition suspensive serait réalisée en cas d’obtention d’une ou plusieurs offres au plus tard le 7 février 2020.

Un avenant à la promesse de vente a été signé les 7 et 12 mars 2020 ayant pour objet de décaler les dates initialement prévues avec une obtention du prêt au plus tard le 7 avril 2020 et une durée de réitération de la promesse de vente au 28 avril 2020.

Par courriers des 7 mars 2020 et 2 mars 2021, l’établissement bancaire CIC informe la SCI du refus d’obtention du prêt immobilier puis de ce que la demande de financement du 17 décembre 2019 est toujours en cours.

Par courrier et mail du 2 juillet 2020, le crédit agricole informe à son tour la SCI du refus d’obtention dudit prêt pour une demande déposée en janvier 2020.

Par pli recommandé du 17 juillet 2021, les vendeurs ont mis en demeure la société MIRMAN de justifier de la défaillance de la condition suspensive et des démarches effectuées pour l’obtention d’un prêt conforme aux stipulations contractuelles.

Par courrier du 21 juillet 2020 le bénéficiaire a indiqué avoir communiqué tous les justificatifs à l’étude notariale et indiqué son souhait de ne pas poursuivre son achat.

Par courrier du 23 juillet 2020, l’étude notariale a indiqué aux époux [V] ne pouvoir leur transmettre les justificatifs compte tenu du devoir de confidentialité auquel elle était soumise.

Par acte d’huissier du 29 juillet 2021, les époux [V] ont assigné la SCI MIRMAN devant le Tribunal judiciaire de Montpellier en paiement de la pénalité prévue dans la promesse de vente ainsi que du dépôt de garantie.

***

Par conclusions responsives notifiées le 24 mai 2023 par R.P.V.A, sur le fondement des articles 1101 et suivants, 1231, 1583, 1589 et suivants du Code civil, les époux [V] demandent au tribunal de :

— déclarer la demande de Monsieur [S] [V] et Madame [Y] [L] épouse [V] recevable et bien fondée,

En conséquence :

— condamner la Société civile immobilière MIRMAN à payer la somme de 25 100 euros au titre de la pénalité prévue par la promesse de vente consentie par Monsieur [V] et Madame [L] épouse [V],

— condamner la Société civile immobilière MIRMAN à payer la somme de 5.000 euros correspondant au dépôt de garantie à Monsieur [V] et Madame [L] épouse [V],

— condamner la Société civile immobilière MIRMAN à payer la somme de 5.000 euros à Monsieur [V] et Madame [L] épouse [V] en application de l’article 700 du Code de procédure civile,

— condamner la Société civile immobilière MIRMAN aux entiers dépens ;

Ils soutiennent qu’en cas de défaillance de la condition suspensive, l’acquéreur doit justifier des démarches accomplies pour l’obtention du prêt, notamment de la date de la demande, du taux sollicité, de la nature de l’opération envisagée et des informations renseignées et pièces communiquées ; qu’en l’espèce, l’acquéreur a sollicité un prêt non conforme aux caractéristiques de la promesse, de telle sorte qu’il doit être considéré comme ayant empêché l’accomplissement de cette condition suspensive qui doit être dès lors réputée accomplie en application des dispositions précitées ainsi que de la page 12 de la promesse signée.

Ils soutiennent que le défendeur ne verse pas au débat les demandes de prêt complètes déposées auprès des banques, de telle sorte qu’il convient de retenir sa mauvaise foi et sa défaillance ; que les seuls éléments communiqués sont un courrier simple du CIC puis du crédit agricole de refus d’un prêt d’un montant de 150 700 € pour une durée de 240 mois, soit pour une durée supérieure aux conditions prévues dans la condition suspensive.

De plus, ils arguent que le CIC était encore le 2 mars 2021 dans l’attente de la communication de pièces complémentaires pour poursuivre son instruction du dossier de prêt, de telle sorte que son refus est lié à ce défaut de production de pièce par le défendeur auprès de l’organisme bancaire ; que la même défaillance doit être relevée dans le dossier de prêt déposé par le défendeur auprès du crédit agricole ; qu’enfin, aucun élément économique ou d’acte de décès d’un des associés n’est versé au soutien de la position du défendeur pour accréditer l’argument selon lequel les refus bancaires seraient dus aux difficultés financières rencontrées par lui.

Qu’enfin, ils soutiennent que la SCI n’a pas justifié de l’acquisition de la condition suspensive ni dans le premier délai fixé, à savoir le 7 février 2020, ni dans le second, le 7 avril 2020.

***

Par conclusions responsives notifiées le 20 novembre 2023 par R.P.V.A, sur le fondement des articles 1304 et suivants du Code civil et de l’ordonnance du 25 mars 2020, la SCI MIRMAN demande au Tribunal de :

A titre principal,

— rejeter l’ensemble des demandes tendant à la condamnation de la SCI MIRMAN au paiement de la clause de pénalité et du dépôt de garantie,

A titre subsidiaire,

— ordonner la prorogation du délai de réalisation de la condition suspensive,

— prononcer la modération de la clause de pénalité et en fixer le reliquat à hauteur d’un euro symbolique,

— débouter Monsieur [S] [V] et Madame [Y] [L] de leur demande tendant au paiement du dépôt de garantie,

A titre infiniment subsidiaire,

— octroyer à la SCI MIRMAN les plus larges délais de paiement,

En tout état de cause,

— condamner Monsieur [S] [V] et Madame [Y] [L] à la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Elle expose que la SCI MIRMAN est une entreprise familiale qui a rencontré des difficultés liées à la crise sanitaire ainsi qu’aux décès successifs, les 27 novembre 2019 et le 16 mai 2020, de deux des associés gérants. Ces événements l’ont conduite à solliciter un prêt avec des conditions plus « souples », notamment quant à la durée, que celles originairement prévues, demandes qui ont été refusées par les établissements bancaires sollicités pour des raisons purement financières.

Elle ne conteste pas avoir déposé une des deux demandes hors délai mais précise avoir été confrontée aux difficultés liées à la crise sanitaire ainsi qu’à ces décès qui ont nécessité des formalités de succession.

Elle reconnaît ne pas avoir transmis les dossiers de demande de prêts aux vendeurs mais soutient que la promesse ne prévoyait pas une telle obligation et que les formalités mises à sa charge dans le cadre de la condition suspensive ont été respectées.

Elle soutient que le second courrier de refus date de l’année 2020 et non 2021.

A titre subsidiaire, elle estime que les articles 1 et 4 de l’ordonnance du 25 mars 2020, prise dans un contexte de crise sanitaire, a reporté les délais de telle sorte que la SCI a entièrement rempli ses obligations contractuelles. Elle soutient être de bonne foi, que les demandeurs ont loué le bien immobilier objet du litige depuis et qu’ils n’établissent la réalité d’aucun préjudice, autant d’éléments de nature à modérer la pénalité prévue dans la promesse et rejeter la demande tendant au paiement du dépôt de garantie.

En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé pour plus de précisions sur les faits, prétentions et arguments des parties aux dernières conclusions régulièrement notifiées par bulletin au R.P.V.A. par les époux [V] et celles régulièrement notifiées par bulletin au R.P.V.A. par la SCI MIRMAN.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 7 janvier 2025 avec une audience de plaidoirie établie au 14 janvier 2025.

La décision a été mise en délibéré au 11 mars 2025.

Motifs de la décision

Sur la condition suspensive

L’article 1103 du code civil dispose que « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ».

En l’espèce, le compromis de vente signé le 8 novembre 2019 par les époux [V] et la SCI MIRMAN contient une condition suspensive particulière d’obtention, par l’acquéreur, d’un prêt par tout organisme bancaire y compris le Crédit agricole d’un montant maximal de 157 000 €, d’une durée maximale de 18 ans au taux nominal maximal de 1, 50% hors assurance. Cette promesse de vente est consentie jusqu’au 28 février 2020.

Cette clause mentionne en outre que toute demande non conforme aux stipulations contractuelles, notamment quant au montant emprunté, au taux et à la durée de l’emprunt, entraînera la réalisation fictive de la condition suspensive au sens du premier alinéa de l’article 1304-3 du Code civil.

Par avenant signé les 7 mars 2020 par les promettants et le 12 mars 2020 par la SCI bénéficiaire, il est de nouveau précisé que ce dernier entend toujours avoir recours, pour le paiement du prix de cette acquisition, à un prêt répondant aux mêmes caractéristiques que celles contenues dans la promesse de vente initiale et rappelé qu’une demande non conforme aux stipulations contractuelles, notamment quant au montant emprunté, au taux et à la durée de l’emprunt, entraînera la réalisation de la condition suspensive. Cet avenant proroge le délai d’obtention du prêt au 7 avril 2020 et la durée de la promesse de vente au 28 avril 2020.

Il incombe dès lors à la SCI MIRMAN de justifier de ce qu’elle a sollicité dans les délais impartis un prêt conforme aux caractéristiques définies dans la promesse de vente.

À cet effet, la SCI MIRMAN produit:

— un courrier du 7 mars 2020 du CIC mentionnant que « conformément à votre demande du 17 décembre 2019, nous avons étudié votre prêt immobilier pour un montant de 157 000 € sur une durée de 240 mois destiné à financer l’acquisition d’un bien situé [Adresse 3] » et l’informe que « nous sommes au regret de vous informer que nous ne pouvons donner une suite favorable à cette demande ».

— un courrier du 2 mars 2021 du CIC mentionnant que ce même dossier de financement déposé le 17 décembre 2019 concernant une demande de financement immobilier pour un montant de 157 000 € concernant l’acquisition d’un bien situé [Adresse 3] qui est toujours en cours d’instruction.

— un courrier et un mail du Crédit agricole datés tous deux du 2 juillet 2020 précisant que « nous avons le regret de vous informer que nous ne pouvons donner une suite favorable à votre demande de financement dont les caractéristiques sont les suivantes :

*objet : achat immobilier

* montant : 157 000 €

* durée 240 mois »

Si la SCI allègue du décès de Monsieur [N] [Z] le 27 novembre 2019 puis de Monsieur [J] [Z] le 16 mai 2020, tous deux associés gérants de la SCI, force est de constater que de tels événements ne peuvent l’avoir mis en difficulté, le premier décès étant intervenu avant la signature de la prolongation à laquelle la SCI a consentie en connaissance de cause et ce second décès étant intervenu postérieurement à la date de prorogation de la promesse de vente fixée au 28 avril 2020.

Surtout, il ressort de ces éléments que la SCI MIRMAN a bien sollicité deux établissements bancaires d’une demande de prêt non conforme aux stipulations contractuelles, puisque sa demande concernait un financement sur 240 mois, soit 20 ans, et non les 18 ans prévus dans la condition suspensive.

Au surplus, et contrairement à l’obligation contractuelle qui lui était faite d’informer sans retard le vendeur, elle n’a informé par mail l’étude notariale que le 22 juin 2020 du refus du CIC.

En conséquence, faute pour la SCI MIRMAN d’avoir rempli son obligation de solliciter un prêt conforme aux caractéristiques de la promesse de vente dans les délais impartis, la condition suspensive est réputée réalisée et elle avait l’obligation de réitérer la vente, ce qui n’a pas été effectué.

Sur le dépôt de garantie

Il est précisé dans la promesse de vente du 8 novembre 2019 que « le bénéficiaire ne pourra recouvrer le dépôt de garantie versé, sous déduction des frais et débours pouvant être dus au rédacteur des présentes, que s’il justifie de la non-réalisation, hors de sa responsabilité telle qu’elle est indiquée au premier alinéa de l’article 1304-3 du Code civil, de l’une ou l’autre des conditions suspensives (….) »

« Dans le cas contraire, cette somme restera acquise au promettant, par application et a due concurrence des frais et débours pouvant être dus au rédacteur des présentes ».

En application des dispositions contractuelles figurant dans le compromis de vente, il sera ordonné que le notaire libère la somme de 5000 € correspondant au dépôt de garantie, au profit des vendeurs, Monsieur et Madame [V].

Sur la clause pénale

Le compromis de vente signé par les parties le 8 novembre 2019 comporte une clause intitulée « Stipulation de pénalité » rédigée ainsi :

« Au cas où toutes les conditions relatives à l’exécution des présentes étant remplies, l’une des parties ne régulariserait pas l’acte authentique et ne satisferait pas ainsi aux obligations alors exigibles, elle devra verser à l’autre partie la somme de 25100.00 € à titre de dommages-intérêts conformément aux dispositions de l’article 1231-5 du code civil. (') sauf inexécution définitive, la peine n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure. La présente stipulation de pénalité ne peut priver, dans la même hypothèse, chacune des parties de la possibilité de poursuivre l’autre en exécution de la vente. »

La condition suspensive prévue au compromis ayant été levée et en l’absence de régularisation de l’acte authentique, la SCI MIRMAN est redevable de la clause pénale.

Certes, les époux [V] ne contestent pas que ce bien immobilier a pu être loué rapidement à compter du 30 juin 2020, il n’en demeure pas moins qu’il n’est pas allégué ni établi que le bien immobilier a pu depuis lors être vendu comme le souhaitaient les vendeurs. En outre, la SCI MIRMAN est une société civile immobilière qui a pour activité l’acquisition et la gestion d’un patrimoine immobilier et s’est donc engagée en ayant parfaitement connaissance de la portée de la promesse qu’elle signait.

Dès lors, il convient de condamner la SCI MIRMAN à verser aux époux [V] la somme, après déduction du dépôt de garantie, de 20 100.00 €

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, la SCI MIRMAN sera condamnée à payer à Monsieur et Madame [V] la somme de 2.000 €

Dans la mesure où la SCI MIRMAN succombe, elle sera condamnée aux dépens.

Aucun élément n’étant apporté sur la situation financière de la SCI il convient de la débouter de sa demande de délais de paiement.

Par ces motifs

DÉCLARE la condition suspensive d’obtention du prêt de la promesse de vente du 8 novembre 2019 réalisée, en conséquence :

DIT QUE la SCI MIRMAN devra régler la somme de 25100.00 € à titre de dommages et intérêts correspondant à la clause pénale,

ORDONNE QUE les fonds à hauteur de 5000 € détenus par Maître [R] [H], notaire à [Localité 5], correspondant au dépôt de garantie, soient libérés au profit de Monsieur [S] [V] et Madame [Y] [L] épouse [V],

CONDAMNE la SCI MIRMAN à payer la somme de 20 100.00 € à Monsieur [S] [V] et Madame [Y] [L] épouse [V],

DÉBOUTE les parties de leurs plus amples demandes,

CONDAMNE la SCI MIRMAN à payer à Monsieur [S] [V] et Madame [Y] [L] épouse [V] la somme de 2000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la SCI MIRMAN aux dépens,

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit,

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

Françoise CHAZAL Florence LE GAL