N°Minute:25/01415

N° RG 25/01018 – N° Portalis DBYB-W-B7J-P3IN

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

[Adresse 14]

JUGEMENT DU 26 Novembre 2025 prorogé au 03 Décembre 2025

DEMANDERESSE :

Syndic. de copro. LE SOLEIL DE LA MER, ayant pour syndic CITYA OCIMMO, dont le siège social est sis [Adresse 10] Pris en son ets [Adresse 8]

représentée par Maître Sandy RAMAHANDRIARIVELO de la SCP RAMAHANDRIARIVELO – DUBOIS- MERLIN, avocats au barreau de MONTPELLIER

DEFENDERESSES :

Madame [L] [D], demeurant [Adresse 9]

non comparante, ni représentée

Madame [U] [K], demeurant [Adresse 7]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL:

Président : Sabine CORVAISIER, première Vice Présidente au tribunal judiciaire de Montpellier

Greffier : Mélanie GARCIA

DEBATS:

Audience publique du : 04 Novembre 2025

Affaire mise en deliberé au 26 Novembre 2025 prorogé au 03 Décembre 2025

JUGEMENT :

Rendu publiquement par mise à disposition de la décision au greffe le 26 Novembre 2025 par Sabine CORVAISIER, Présidente, statuant selon la procédure accélérée au fond

assistée de Mélanie GARCIA, greffière

Copie exécutoire délivrée à : Maître Sandy RAMAHANDRIARIVELO de la SCP RAMAHANDRIARIVELO – DUBOIS- MERLIN

Le 04 Décembre 2025

EXPOSE DU LITIGE

Madame [L] [D] et Madame [U] [K] sont propriétaires des lots n°29 et 90 au sein de l’immeuble en copropriété, [Adresse 13], situé [Adresse 5] [Localité 2].

Estimant que Madame [L] [D] et Madame [U] [K] ne s’étaient pas acquittées du paiement de leurs charges de copropriété, par acte de commissaire de justice en date du 18 juin 2025, déposé à étude, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble, pris en la personne de son syndic, CITYA OCIMMO, a fait assigner Madame [L] [D] et Madame [U] [K] devant ce tribunal, selon la procédure accélérée au fond, aux fins de les voir condamner solidairement au paiement des sommes suivantes :

5184,60 euros au titre de l’arriéré impayé arrêté au 19 mai 2025 avec les intérêts de droit au taux légal à compter de la mise en demeure du 17 janvier 2024,756,63 euros au titre des derniers appels de fonds du 01/07/25, 01/10/25 et 01/01/26 concernant les charges non encore échues,à titre principal, la somme de 636 euros au titre des frais de recouvrement et à titre subsidiaire la somme de 636 euros en réparation du préjudice financier subi par la copropriété,1200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens et avec application des articles 1343-1 et 1343-2 du code civil.Leur condamnation aux dépens.

À l’audience du 4 novembre 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble, représenté par son conseil, a maintenu ses demandes telles que figurant dans son assignation.

Madame [L] [D] et Madame [U] [K], bien que régulièrement assignées à comparaître, n’étaient ni présentes, ni représentées.

La décision a été mise en délibéré au 26 novembre 2025, prorogée au 03 décembre 2025 dans l’attente de la transmission du PV de signification de l’assignation à Madame [U] [K].

Motifs

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, dans sa version applicable au présent litige, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 précitée, la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

L’article 19-2 de la même loi dispose qu’à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restantes dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes, deviennent immédiatement exigibles.

L’article poursuit en indiquant que le président du tribunal judiciaire ou son délégué statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse aux débats :

— le relevé de propriété,

— le contrat de syndic,

— le procès-verbal des assemblées générales des 23 décembre 2020, 20 octobre 2021, 14 octobre 2022, 4 septembre 2023et 29 août 2024 portant approbation des comptes de l’exercice écoulé, du budget prévisionnel de l’exercice suivant et adoption de travaux,

— le décompte de la créance pour la période arrêtée au 19 mai 2025,

— les appels de fonds et les relevés de charges,

— les mises en demeure en date des 19 avril 2021, 10 mai 2021, 19 juillet 2021, 10 août 2021, 22 janvier 2024.

— un extrait du règlement de copropriété.

Il ressort de ces documents, Madame [L] [D] et Madame [U] [K] restent devoir la somme de 3437,24 euros au titre de charges de copropriété impayées suivant arrêté du compte au 19 mai 2025, comprenant les appels de charges échus du 2ème trimestre 2025, somme à laquelle elles seront condamnées et qui produira intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure en date du 22 janvier 2024.

Ont été déduites les sommes de 2177,18 euros au titre de frais de recouvrement et 206,18 euros d’appels non justifiés.

Sur les charges non encore échues

Dans son assignation, le syndicat des copropriétaires sollicite également la condamnation des défenderesses au paiement de la somme de 756,63 euros au titre des charges non encore échues pour les apples de fonds des 01/07/25, 01/10/25 et 01/01/26.

Au soutien de sa demande, il ne produit aucun document récapitulatif des sommes dues au titre de ces appels prévisionnels ni état prévisionnel de répartition.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande au titre de ces charges non encore échues au moment de l’assignation.

Sur les frais de recouvrement (article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965)

Aux termes de l’article 10-1 de la loi modifiée n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, en sa rédaction issue de la loi n°2006-872 du 13 juillet 2006, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice.

Sur les frais de mise en demeure

Le syndicat des copropriétaires produit les mises en demeure en date des 19 avril 2021, 10 mai 2021, 19 juillet 2021, 10 août 2021, 22 janvier 2024.

Seule la mise en demeure du 22 janvier 2024 est accompagnée de son accusé de réception.

Ces frais doivent être considérées nécessaires conformément aux dispositions légales.

La demande en paiement, au titre des frais de mise en demeure, sera par conséquent accueillie à hauteur des coûts prévus par le contrat de syndic, soit la somme de 45,60 euros.

Dans le décompte, figure le coût d’un commandement de payer qui n’est pas produit aux débats.

Sur les frais d’honoraires d’avocat

Concernant les frais d’honoraires d’avocat ou de commissaire de justice pour le suivi du dossier, ils relèvent de l’activité du syndic relative au recouvrement des sommes dues et constituent un acte élémentaire d’administration de la copropriété.

Le fait que le contrat de syndic prévoit éventuellement une rémunération spécifique au titre d’honoraires supplémentaires n’en change pas la nature, ces frais n’étaient donc pas nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

La demande du syndicat de copropriétaires sera, en conséquence, rejetée.

Sur la demande de dommages et intérêts

L’article 1231-6 du Code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

La carence de Madame [L] [D] et Madame [U] [K] à payer les charges a causé des difficultés de trésorerie au syndicat des copropriétaires, qui a été contraint de faire l’avance des fonds nécessaires pour accomplir sa mission d’entretien des parties communes et de bon fonctionnement des équipements communs.

Ce préjudice, distinct de celui résultant du simple retard, sera équitablement réparé par l’allocation d’une somme de 300 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur la solidarité,

Il convient de rappeler que l’obligation au paiement d’une somme d’argent est en principe divisible et que la solidarité entre plusieurs débiteurs ne s’attache pas de plein droit à leur qualité d’indivisaires.

En cas d’indivision, les copropriétaires d’un lot sont tenus conjointement au paiement des charges et chacun est tenu de s’acquitter de sa quote-part à hauteur de ses droits dans l’indivision, sauf si le syndicat des copropriétaires justifie de l’existence d’une clause de solidarité insérée au règlement de copropriété laquelle est désormais admise, que l’indivision soit d’origine conventionnelle ou légale.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit le règlement de copropriété et justifie donc d’une clause de solidarité, de sorte que Madame [L] [D] et Madame [U] [K], copropriétaires indivises, doivent être condamnées à supporter la dette solidairement.

Sur la capitalisation des intérêts,

La capitalisation des intérêts dus au moins pour une année entière sera ordonnée en application de l’article 1343-2 du Code civil, à compter de l’assignation s’agissant des charges et des frais de recouvrement et à compter du présent jugement s’agissant des dommages et intérêts.

Sur les dépens

Madame [L] [D] et Madame [U] [K], partie perdante, seront condamnées in solidum aux dépens de l’instance en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Il paraît inéquitable de laisser le syndicat des copropriétaires de la résidence supporter la charge des frais non compris dans les dépens qu’il a pu exposer. Une indemnité de 200 euros lui sera allouée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

L’article 514 du code de procédure civile dans sa version applicable à l’espèce dispose : « Les décisions de première instance sont de droits exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement ».

Il convient de rappeler qu’en l’espèce, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés, statuant publiquement, selon la procédure accélérée au fond, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE solidairement Madame [L] [D] et Madame [U] [K] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble, [Adresse 13], situé [Adresse 6]), pris en la personne de son syndic, la somme de 3437,24 euros à titre de charges de copropriété suivant arrêté du compte au 19 mai 2025, comprenant les appels de charges échus du 2eme trimestre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 22 janvier 2024,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble, [Adresse 13], situé [Adresse 3] à [Adresse 11] [Localité 2], pris en la personne de son syndic, de sa demande au titre des appels de fond non encore échus au moment de l’assignation,

CONDAMNE solidairement Madame [L] [D] et Madame [U] [K] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble, [Adresse 13], situé [Adresse 4] [Localité 12] [Adresse 1]) pris en la personne de son syndic, la somme totale de 45,50 euros au titre des frais de recouvrement,

CONDAMNE solidairement Madame [L] [D] et Madame [U] [K] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 300 euros à titre de dommages et intérêts,

CONDAMNE solidairement Madame [L] [D] et Madame [U] [K] aux dépens de l’instance,

CONDAMNE Madame [L] [D] et Madame [U] [K] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONSTATE l’exécution provisoire.

Ainsi jugé et mis à disposition au greffe les jour, mois et an que dessus, et a été signé par le juge et le greffier.

LA GREFFIÈRE LA JUGE DES RÉFÉRÉS