MINUTE N° : 26/00055

DÉCISION DU : 19 Mars 2026

DOSSIER : N° RG 25/00462 – N° Portalis DB3B-W-B7J-DEGE

NAC : 5AA

AFFAIRE :, [G], [Q],, [I], [U] épouse, [Q] C/, [X], [Z] épouse, [O],, [N], [O]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CASTRES

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRESIDENT : Madame Michelle SALVAN magistrate honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles, affectée au service du juge des contentieux de la protection

GREFFIER : Madame Patricia MAUREL, greffier lors des débats et Madame Catherine TORRES greffier chargé des opérations de mise à disposition

PARTIES :

DEMANDEURS

Monsieur, [G], [Q]

Madame, [I], [U] épouse, [Q]

demeurant ensemble,

[Adresse 1],

[Localité 1]

représentés par Maître Valérie ALBOUY LAURENT de la SCPI IDAVOCAT CONSEIL, avocats au barreau de CASTRES

DEFENDEURS

Madame, [X], [Z] épouse, [O],

[Adresse 2],

[Localité 2]

non comparante non représenté

Monsieur, [N], [O],

[Adresse 3],

[Localité 2]

comparant en personne

Débats tenus à l’audience du : 19 Février 2026

Ordonnance prononcée par sa mise à disposition au greffe le 19 Mars 2026

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte du 31 janvier 2025, M., [G], [Q] et Mme, [I], [U] épouse, [Q] ont consenti à M., [N], [O] et Mme, [X], [Z] épouse, [O] un bail portant sur un logement à usage d’habitation situé à, [Adresse 4] moyennant le versement d’un dépôt de garantie de 1.000 euros et le paiement d’un loyer mensuel de 1.000 euros et d’une provision pour charges de 25 euros.

Des loyers et des charges ainsi que le dépôt de garantie demeurant impayés, un commandement visant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré à M., [N], [O] et Mme, [X], [Z] épouse, [O], à la requête de M., [G], [Q] et Mme, [I], [U] épouse, [Q] le 23 juillet 2025, aux fins d’obtenir paiement de la somme de 4.777,53 euros.

Cet acte a été dénoncé à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX), le 23 juillet 2025.

Par acte de commissaire de justice du 9 octobre 2025, dénoncé le 13 octobre 2025 par voie électronique au représentant de l’État dans le département, M., [G], [Q] et Mme, [I], [U] épouse, [Q] ont fait assigner M., [N], [O] et Mme, [X], [Z] épouse, [O] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection statuant en référé aux fins d’obtenir:

le constat de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire ,

l’expulsion des locataires et de tous occupants de leur chef du logement au besoin avec le concours de la force publique,

la condamnation solidaire de M., [N], [O] et Mme, [X], [Z] épouse, [O] au paiement par provision de la somme de 1.000 euros au titre du dépôt de garantie,

la condamnation solidaire de M., [N], [O] et Mme, [X], [Z] épouse, [O] au paiement par provision de la somme de 4.630 euros au titre des loyers et charges arriérés, selon décompte arrêté en septembre 2025,

la condamnation solidaire de M., [N], [O] et Mme, [X], [Z] épouse, [O] au paiement d’une indemnité provisionnelle mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges, jusqu’au départ des lieux, soit 1.025 euros,

la condamnation solidaire de M., [N], [O] et Mme, [X], [Z] épouse, [O] au paiement de la somme de 1200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

la condamnation solidaire de M., [N], [O] et Mme, [X], [Z] épouse, [O] aux entiers dépens en ce compris les frais du commandement de payer.

Le 19 février 2026 le greffe a réceptionné un rapport d’enquête sociale dont il a été donné lecture à l’audience : absence de contact avec les locataires malgré deux propositions de rendez-vous.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

M., [G], [Q] et Mme, [I], [U] épouse, [Q], représentés à l’audience par leur conseil, maintiennent leurs demandes telles que visées dans l’acte introductif d’instance en actualisant leur créance locative à la somme de 7.876,36 euros. Ils s’opposent à tout délai de paiement considérant que les locataires, en dépit de leur facultés contributives, n’ont jamais payé le dépôt de garantie ni le loyer convenu au bail, n’en versant que la moitié sous prétexte d’un litige avec la CAF qui ne les concerne pas.

M., [N], [O], comparant en personne, demande le maintien dans les lieux et l’octroi de délais de paiement.

Mme, [X], [Z] épouse, [O], citée par acte remis à sa personne est non comparante ni représentée.

MOTIVATION

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de l’action:

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation a été portée à la connaissance du service compétent de la préfecture du TARN six semaines au moins avant la première audience.

En outre, la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En conséquence, aucune irrecevabilité n’est encourue de ces chefs.

Sur la demande de provision au titre des loyers, charges locatives et indemnités d’occupation impayés:

Par application de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Il appartient au demandeur d’établir l’existence de l’obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu’en son montant et la condamnation provisionnelle, que peut prononcer le juge des référés sans excéder ses pouvoirs, n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.

Aux termes de l’article 7 de la loi n°89-462du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges récupérables aux termes convenus.

En application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Selon l’article L1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

En l’espèce, M., [G], [Q] et Mme, [I], [U] épouse, [Q] justifient leur demande en paiement par provision de l’arriéré locatif en produisant le contrat de bail signé, le commandement de payer visant la clause résolutoire et un décompte actualisé des sommes dues.

L’obligation au paiement des loyers et charges incombant à M., [N], [O] et Mme, [X], [Z] épouse, [O] n’est pas sérieusement contestable ni d’ailleurs contestée.

Suivant le décompte actualisé produit par le bailleur, la dette locative s’élève à la somme de 6.876,36 euros à laquelle s’ajoute le montant du dépôt de garantie soit la somme de 1.000 euros demeuré impayée. Ce quantum n’est nullement contesté ni contestable, en l’absence d’un quelconque justificatif de paiement complémentaire.

Par conséquent, M., [N], [O] et Mme, [X], [Z] épouse, [O] doivent être condamnés solidairement à payer, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayées, la somme provisionnelle de 7.876,36 euros arrêtée à la date du 1er février 2026.

Sur le constat de l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail:

Selon l’article 24 I de la loi du 06 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le contrat de bail bien que postérieur à l’entrée en vigueur de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 mentionne un délai de deux mois entre la délivrance du commandement et les effets de la clause résolutoire.

C’est dès lors ce délai qui doit s’appliquer en l’espèce.

Le commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail délivré le 23 juillet 2025, est demeuré infructueux durant plus de deux mois.

En conséquence, il y a lieu de constater l’acquisition des effets de la clause résolutoire et la résiliation du bail à compter du 24 septembre 2025, date à partir de laquelle les locataires sont occupants sans droit ni titre.

Sur la demande de délai de paiement et de suspension de la clause résolutoire :

Selon l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

L’article 24 VII précise pour sa part que, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article.

La condition pour qu’il soit fait application des dispositions rappelées ci-dessus est celle de la reprise du versement intégral du loyer courant par le locataire avant la date de l’audience.

En l’espèce, il n’est pas discuté que, depuis le commencement de l’exécution du contrat de bail, jusqu’au jour de l’audience, M., [N], [O] et Mme, [X], [Z] épouse, [O] n’ont versé que la somme de 510 euros sur un loyer qui s’élève à 1.000 euros outre 25 euros de charges.

M., [N], [O] explique avoir été placé, dès son entrée dans les lieux, dans l’incapacité d’honorer le loyer contractuel à cause d’un défaut de versement de la part de la CAF d’un montant de 515 euros qu’il aurait dû percevoir et que c’est dans ce contexte qu’il n’a versé chaque mois que la somme de 510 euros, espérant la régularisation de sa situation auprès de la CAF qui n’est pas venue.

Cette argumentation est sans portée utile. La circonstance que le locataire n’a pas bénéficié d’une aide de la CAF est en effet étrangère au bailleur, lequel n’est pas tenu d’accepter un paiement fractionné de la dette et peut refuser un paiement partiel en vertu de l’article 1342-4 du code civil.

La demande de délai de paiement doit en conséquence être rejetée..

M., [N], [O] ne justifie en outre pas qu’il serait en situation de régler sa dette locative. Au contraire, il ressort de ses explications que bénéficiant d’une augmentation de salaire il ne peut plus prétendre au versement d’une aide de la CAF.

Mme, [X], [Z] épouse, [O] n’étant ni comparante ni représentée sa situation financière n’est pas connue.

Enfin, il n’est formulé aucune proposition chiffrée d’apurement de la dette, le locataire se bornant à solliciter des délais sans démontrer qu’il serait en mesure de solder la dette locative dans le délai légal de trois années tout en reprenant sans faillir le paiement du loyer courant.

En conséquence, M., [N], [O] sera débouté de sa demande de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire.

Sur la demande d’expulsion:

A défaut de départ volontaire, l’expulsion de M., [N], [O] et Mme, [X], [Z] épouse, [O] et de tous occupants de leur chef sera ordonnée conformément aux articles L412-1 et suivants et R411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution et ce, dans les termes du dispositif de la présente décision.

Il est rappelé qu’en vertu des articles L. 153-1 et L. 153-2 du code des procédures civiles d’exécution, le commissaire de justice instrumentaire pourra recourir au concours de la force publique.

Conformément à l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, les meubles se trouvant sur les lieux seront remis au frais des personnes expulsées en un lieu que celles-ci désignent. À défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution avec sommation aux personnes expulsées d’avoir à les retirer dans le délai imparti.

À défaut de quoi, conformément à l’article L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution, les meubles seront mis en vente aux enchères publiques après autorisation du juge de l’exécution.

Sur l’indemnité d’occupation:

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En occupant sans droit ni titre les lieux loués depuis la résiliation du bail, M., [N], [O] et Mme, [X], [Z] épouse, [O] causent un préjudice à M., [G], [Q] et Mme, [I], [U] épouse, [Q] qui sera réparé par leur condamnation solidaire au versement d’une indemnité provisionnelle mensuelle d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail et ce jusqu’à leur départ effectif.

Conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du code civil, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal, même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. En conséquence, les indemnités d’occupation à échoir non payées à terme seront augmentées des intérêts au taux légal dès leur date d’exigibilité.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile:

En application de l’article 696 du code de procédure civile, M., [N], [O] et Mme, [X], [Z] épouse, [O] supporteront les dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

L’équité commande que soit allouée à M., [G], [Q] et Mme, [I], [U] épouse, [Q] une somme de 350 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé et en premier ressort par ordonnance réputée contradictoire rendue par mise à disposition au greffe après débats en audience publique,

DÉCLARE M., [G], [Q] et Mme, [I], [U] épouse, [Q] recevables en leur action;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies et que le bail conclu le 31 janvier 2025 entre M., [G], [Q] et Mme, [I], [U] épouse, [Q] d’une part, et d’autre part, M., [N], [O] et Mme, [X], [Z] épouse, [O] est résilié de plein droit à effet du 24 septembre 2025;

ORDONNE l’expulsion de M., [N], [O] et Mme, [X], [Z] épouse, [O] et de tout occupant de leur chef des lieux donnés à bail sis à, [Adresse 4] avec, le cas échéant, le concours de la force publique, dans le respect des dispositions des articles L 412-1 et suivants et R 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution;

DIT qu’à défaut par M., [N], [O] et Mme, [X], [Z] épouse, [O] d’avoir libéré les lieux au plus tard DEUX MOIS après la notification au Préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef, avec l’assistance de la force publique, et au transport des meubles laissés dans les lieux à ses frais dans tel garde-meuble;

CONDAMNE solidairement M., [N], [O] et Mme, [X], [Z] épouse, [O] à payer à M., [G], [Q] et Mme, [I], [U] épouse, [Q] la somme provisionnelle de 7.876,36 euros arrêtée au 1er février 2026 au titre du dépôt de garantie, et des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés;

CONDAMNE solidairement M., [N], [O] et Mme, [X], [Z] épouse, [O] à payer à M., [G], [Q] et Mme, [I], [U] épouse, [Q] une indemnité provisionnelle mensuelle d’occupation de 1.025 euros jusqu’à la libération effective des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de leur date d’exigibilité pour les indemnités d’occupation à échoir;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal à M. le Préfet du TARN en application de l’article R412-2 du code des procédures civiles d’exécution;

CONDAMNE in solidum M., [N], [O] et Mme, [X], [Z] épouse, [O] aux dépens de l’instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de la notification de l’assignation à la préfecture;

CONDAMNE in solidum M., [N], [O] et Mme, [X], [Z] épouse, [O] à payer à M., [G], [Q] et Mme, [I], [U] épouse, [Q] la somme de 350 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit par provision.

La Greffière La juge