COUR D’APPEL DE [Localité 2]

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N° RG 21/03275 – N° Portalis DBYB-W-B7F-NHWI

Pôle Civil section 2

Date : 13 Mars 2025

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

Pôle Civil section 2

a rendu le jugement dont la teneur suit :

DEMANDERESSE

S.A.R.L. GILLES AUDRAN IMMOBILIER , RCS [Localité 2] n° 389 176 207, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés es qualité au siège social sis [Adresse 5]

représentée par Maître Eve TRONEL PEYROZ de la SCP SVA, avocats au barreau de MONTPELLIER

DEFENDEURS

Monsieur [W] [F]

né le 12 Novembre 1950 à [Localité 3],

demeurant [Adresse 1]

Madame [G] [U] [T] épouse [F]

née le 28 Janvier 1951 à [Localité 6],

demeurant [Adresse 1]

représentés par Maître Valérie VERNET SIBEL de la SELAS FIDAL, avocats au barreau de MONTPELLIER

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré :

Président : Cécilia FINA-ARSON

Juge unique

assistée de Françoise CHAZAL greffier, lors des débats et du prononcé.

DEBATS : en audience publique du 09 Janvier 2025

MIS EN DELIBERE au 13 Mars 2025

JUGEMENT : signé par le président et le greffier et mis à disposition le 13 Mars 2025

EXPOSE DU LITIGE

Suivant mandat de vente n°8770 signé le 19 janvier 2021, Monsieur [W] [F] et Madame [G] [T] épouse [F] (ci-après les époux [F]) ont mandaté la SARL GILLES AUDRAN IMMOBILIER, aux fins de vendre un bien immobilier en copropriété situé [Adresse 4] à [Localité 7] (34), pour le prix de 125.000 euros avec une commission d’agence de 9.000 euros TTC.

Selon un avenant au mandat de vente n°8770, signé le 06 avril 2021, le prix de vente a finalement été fixé à 118.000 euros avec une commission d’agence de 7.000 euros TTC.

Le même jour, Madame [P] [M] a, par l’intermédiaire de la SARL GILLES AUDRAN IMMOBILIER, fait une offre d’achat au prix de 118.000 euros, avec honoraires de 8.000 euros à la charge du vendeur.

Par courriel du 07 avril 2021 les époux [F] ont retourné à la SARL GILLES AUDRAN IMMOBILIER cette offre contresignée.

Le 10 avril 2021 les époux [F] ont informé la SARL GILLES AUDRAN IMMOBILIER de la conclusion d’une promesse de vente avec un autre acquéreur par l’intermédiaire d’une agence immobilière tierce.

Le 20 mai 2021 la SARL GILLES AUDRAN IMMOBILIER a mis en demeure les époux [F] d’avoir à lui régler la somme de 7.000 euros, correspondant à ses honoraires. Ils ont refusé par l’intermédiaire de leur conseil.

***

Par acte de commissaire de justice délivré à étude le 28 juillet 2021, la SARL GILLES AUDRAN IMMOBILIER a fait assigner en paiement les époux [F] devant le Tribunal judiciaire de Montpellier.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 27 novembre 2023, la SARL GILLES AUDRAN IMMOBILIER demande au tribunal de condamner les époux [F] à lui payer :

—  7.000 euros au titre de la clause pénale,

—  4.000 euros de dommages-intérêts pour résistance abusive,

—  3.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

— les entiers dépens.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 30 septembre 2024, les époux [F] sollicitent quant à eux :

— le rejet des demandes de la SARL GILLES AUDRAN IMMOBILIER,

— subsidiairement, la réduction de sa demande au titre de la clause pénale à de plus justes proportions,

— sa condamnation à leur verser 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile outre les entiers dépens.

Conformément à l’article 455 du Code de procédure civile, il convient de se référer aux conclusions des parties déposées à l’audience pour un plus ample exposé de leurs moyens.

***

La clôture a été prononcée le 19 décembre 2024 par ordonnance du même jour.

A l’audience juge unique du 09 janvier 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 13 mars 2025.

MOTIFS

Sur la demande en paiement

En application des dispositions combinées des articles 1103 et 1104 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et doivent être exécutés de bonne foi.

Par ailleurs, l’article 1217 du même code dispose que la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut notamment demander réparation des conséquences de l’inexécution. Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter.

Enfin, l’article 1231-5 du code civil prévoit notamment que lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

En l’espèce, le mandat de vente signé le 19 janvier 2021 par les parties contient, en page 4/8, une clause intitulée « Engagement du mandant » stipulant notamment « Le MANDANT s’engage à vendre les biens à tout acquéreur présenté par le MANDATAIRE. Il s’oblige à accepter ou à signer, aux prix, charges et conditions convenus dans le présent mandat, toute offre d’achat et tout contrat préparatoire à la vente, le cas échéant assorti d’une condition suspensive d’obtention d’un ou plusieurs prêts immobiliers, avec tout candidat acquéreur qui lui aura été présenté par le MANDATAIRE.

A défaut de signature d’une promesse ou d’un compromis de vente conforme et après une mise en demeure restée infructueuse, le MANDANT devra verser au MANDATAIRE, une indemnité compensatrice forfaitaire d’un montant égal à la rémunération TTC prévue aux présentes. »

Cette stipulation contractuelle constitue une clause pénale.

Madame [P] [M] a fait une offre pour acquérir l’appartement des époux [F] le 06 avril 2021, au prix de 118.000 euros dont 8.000 euros de frais d’agence à la charge du vendeur d’après l’offre. Cette offre prévoyait notamment sa validité jusqu’au 10 avril 2021 inclus et stipulait :

« Passée cette date, et à défaut d’acceptation par le PROPRIETAIRE, elle deviendra caduque, sans autre formalité, sauf accord contraire de l’OFFRANT.

L’acceptation de vendre aux conditions de la présente offre devra être actée par la signature de celle-ci par le PROPRIETAIRE.

Elle sera notifiée à l’OFFRANT au plus tard le dernier jour de validité de l’offre.

Un avant-contrat de vente devra ensuite être signé par le PROPRIETAIRE et l’OFFRANT au plus tard le 30/04/2021.

L’OFFRANT devenu ACQUEREUR versera la somme de cinq mille euros (5000 €) à titre d’acompte dans les conditions définies par celle-ci.

L’offre acceptée constitue un accord sur la chose et sur le prix au sens des articles 1583 et 1589 du Code civil. »

Les époux [F] ont signé cette offre, apposant au surplus la mention manuscrite « bon pour accord » et l’ont adressé à l’agence immobilière le 07 avril 2021. Dès lors, il y avait accord sur la chose et sur le prix.

Pourtant, par mail du 10 avril 2021, les époux [F] ont indiqué à l’agence immobilière avoir signé une autre offre de vente présentée par l’agence AMARINE IMMOBILIER, au prix de 125.000 euros.

Il convient d’abord de noter que la concomitance de la signature de l’avenant et de l’offre de Madame [P] [M] le même jour, ainsi que leurs conditions tarifaires similaires sont de nature à interroger le tribunal quant à la volonté de l’agence de faire signer une offre au prix du mandat modifié (118.000 euros au lieu de 125.000 euros) pour « obliger » les vendeurs, selon les termes de la clause rappelée ci-dessus. En tout état de cause, les époux [F] auraient pu refuser de signer l’avenant actant une baisse du prix de vente de l’appartement, sans que cela ne les empêche d’examiner des offre inférieures.

En revanche, l’erreur quant au montant des frais d’agence est sans conséquence puisque la SARL sollicite aujourd’hui la somme de 7.000 euros, soit celle prévue au mandat et que le prix global porté sur l’offre était bien conforme à celui du mandat après avenant, soit 118.000 euros. En tout état de cause, cette erreur ne saurait être de nature à contrevenir à la rencontre des volontés intervenue dès la contre-signature de l’offre de Madame [P] [M] par les époux [F].

Enfin, les époux [F] font état d’une pression qui leur aurait été mise par l’autre agence immobilière, l’agence AMARINE IMMOBILIER, qui leur a présenté une offre à un prix de 125.000 euros, afin qu’ils la signent et alors qu’elle les savait engagés avec Madame [P] [M], sans toutefois l’établir.

Par conséquent, il résulte de l’ensemble de ces éléments que les époux [F] ont manqué à leurs obligations contractuelles en acceptant une seconde offre après acceptation d’une première, ouvrant droit pour la SARL GILLES AUDRAN IMMOBILIER au versement d’une indemnité compensatrice, conformément au stipulations du mandat. Ce mandat stipule, aux termes de la clause rappelée ci-dessus qu’en cas de manquement du mandant à ses obligations, le mandataire a droit de percevoir la rémunération TTC prévue au contrat, soit en l’espèce 7.000 euros selon l’avenant du 06 avril 2021.

Les époux [F] ne justifient pas des pressions alléguées de l’agence AMARINE IMMOBILIER et reconnaissent avoir préféré la seconde offre qui était financièrement plus avantageuse. Par conséquent, rien ne peut justifier de procéder à la réduction de la clause pénale et ils seront donc condamnés à payer la somme de 7.000 euros à la SARL GILLES AUDRAN IMMOBILIER.

Sur la demande de dommages-intérêts pour procédure abusive

L’article 1231-1 du Code civil énonce que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

L’agence immobilière estime que les époux [F] lui ont opposé une résistance abusive en refusant de donner suite à la mise en demeure qu’elle leur a adressé.

Ce seul élément ne saurait suffire à démontrer une résistance abusive et la SARL GILLES AUDRAN IMMOBILIER qui, par ailleurs, ne démontre pas de préjudice distinct de celui déjà réparé par l’allocation du montant de clause pénale. Sa demande ne pourra donc qu’être rejetée.

Sur les dépens

Les dépens sont les frais de justice. L’article 695 du Code de procédure civile fixe la liste de ces frais : il s’agit notamment de la rémunération des techniciens, l’indemnisation des témoins, et les émoluments des officiers publics ou ministériels. L’article suivant prévoit que le juge condamne la partie perdante à payer ces dépens, à moins qu’il ne décide, par une décision motivée, d’en mettre une partie ou la totalité à la charge d’une autre partie au procès.

En l’espèce, les époux [F], partie perdante, seront donc condamnés aux dépens.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, l’équité commande de ne pas faire application de ces dispositions. Les demandes de la SARL GILLES AUDRAN IMMOBILIER et des époux [F] sur ce fondement seront donc rejetées.

Sur l’exécution provisoire

L’article 514 du Code de procédure civile dispose que, pour les instances introduites à compter du 1e janvier 2020, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire, à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. L’article 514-1 du même code permet au juge d’écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue alors d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, l’exécution provisoire n’est pas incompatible avec la nature de l’affaire et il sera donc rappelé qu’elle est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement, contradictoirement en premier ressort, par mise à disposition du jugement au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur [W] [F] et Madame [G] [T] épouse [F] à payer la somme de 7.000 euros à la SARL GILLES AUDRAN IMMOBILIER,

DEBOUTE la SARL GILLES AUDRAN IMMOBILIER de sa demande de dommages-intérêts pour résistance abusive,

CONDAMNE Monsieur [W] [F] et Madame [G] [T] épouse [F] aux dépens,

DEBOUTE la SARL GILLES AUDRAN IMMOBILIER et Monsieur [W] [F] et Madame [G] [T] épouse [F] de leurs demandes respectives sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire,

REJETTE les demandes plus amples ou contraires.

Ainsi jugé et prononcé au Tribunal judiciaire de Montpellier, conformément aux articles 450, 451 et 456 du Code de procédure civile, le 13 mars 2025, la minute étant signée par :

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

Françoise CHAZAL Cécilia FINA-ARSON