N°Minute:25/00006

DOSSIER : N° RG 24/00458 – N° Portalis DBYB-W-B7I-PA2N

Copie exécutoire à

M^e Denis BERTRAND

expédition à

le 02 Janvier 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

[Adresse 6]

AUDIENCE DES REFERES

ORDONNANCE

RENDUE LE 02 Janvier 2025

PAR Claire GUILLEMIN, vice-présidente, juge des contentieux de la protection, statuant en matière de referé,

assistée de Marie-Agnès GAL, Greffier,

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.C.I. R&M, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Denis BERTRAND, avocat au barreau de MONTPELLIER

ET

DEFENDERESSE

Madame [R] [H], demeurant [Adresse 3]

non comparante, ni représentée

Les débats ont été déclarés clos le 26 Novembre 2024 , Madame le Président ayant informé les parties que la décision serait rendue le 02 Janvier 2025.

SUR QUOI, L’ORDONNANCE SUIVANTE A ETE RENDUE :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte en date du 21 décembre 2020 ayant pris effet le 4 janvier 2021, M. [V] [Z] a donné à bail à Mme [R] [H] un immeuble à usage d’habitation situé au deuxième et troisième étage [Adresse 4] à [Localité 1], moyennant un loyer mensuel initial de 508 euros, outre une provision mensuelle sur charges de 120 euros.

Par acte de vente en date du 19 juin 2023, la SCI R&M a acquis ledit immeuble.

Des loyers étant demeurés impayés la SCI R&M a fait signifier à Mme [R] [H], par acte de commissaire de justice en date du 20 décembre 2023, un commandement de payer la somme principale de 2 259,71 euros, au titre des loyers et provisions sur charges impayés, arrêté à la date du 19 décembre 2023 ; ledit commandement visant la clause résolutoire prévue au bail.

Par acte de commissaire de justice délivré à personne le 6 juin 2024, notifié au représentant de l’État dans le département, la SCI R&M a fait assigner Mme [R] [H] par erreur pour le 9 novembre 2024 régularisé par avenir d’audience délivré à personne le 13 juin 2024 pour l’audience du 5 novembre 2024 devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MONTPELLIER, statuant en référé, et demande, notamment sur le fondement de la loi du 06 juillet 1989 :

— le constat de la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire en raison de l’impayé de loyers et de charges,

— l’expulsion de Mme [R] [H] et de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier,

— la fixation de l’indemnité mensuelle d’occupation au montant des loyers, charges comprises, avec indexation, et ce jusqu’au départ effectif des lieux, et la condamnation de Mme [R] [H] au paiement de celle-ci,

— la condamnation de Mme [R] [H] à payer la somme de 2 214,87 euros à titre de provision correspondant aux loyers et charges impayés dus au 30 avril 2024,

— la condamnation de Mme [R] [H] aux entiers dépens et à payer la somme de 1 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

À la suite de la notification de l’assignation au représentant de l’État dans le département, la Direction de l’action sociale et du logement a fait parvenir au tribunal un diagnostic social et financier concernant Mme [R] [H], daté du 25 juillet 2024. La conclusion est que Mme [R] [H] a eu une attribution de logements avec ERILIA pour août 2024. La dette locative va être incluse dans le dossier de surendettement qu’elle est en train de constituer. Une demande FSL accès serait en cours.

Le 19 novembre 2024 la SCI R&M a par la voie d’un commissaire de justice fait signifier ses conclusions aux termes desquelles elle actualise sa demande de condamnation provisionnelle à l’encontre de Mme [R] [H] à la somme de 7 210,57 € au titre des loyers, charges et frais de reprise des dégradations suite à la sortie des lieux de Mme [R] [H] en date du 9 août 2024.

Lors de l’audience du 5 novembre, l’affaire a été renvoyée à l’audience du 26 novembre 2024 date à laquelle elle a été retenue.

Lors de cette audience, la SCI R&M était représentée par son conseil. Elle a maintenu ses demandes telles que portées dans l’assignation, à laquelle il convient de se référer conformément à l’article 455 du code de procédure civile outre actualisation de la dette principale par conclusions signifiées à Mme [H] le 19 novembre 2024 et décompte produit à l’audience, à la somme de 7 210,57 euros au titre des loyers, charges et frais de reprise des dégradations.

Mme [R] [H], bien que régulièrement assignée n’était ni présente ni représentée.

La décision a été mise en délibéré au 2 janvier 2025.

MOTIFS

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la saisine en référé

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article suivant précise qu’il peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence d’une obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En application de l’article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et en matière de réparations locatives, il appartient en premier lieu au bailleur de prouver que les réparations dont il sollicite l’indemnisation sont imputables au locataire.

L’existence de dégradations locatives s’apprécie par comparaison entre les états des lieux d’entrée et de sortie. Seul un état des lieux contradictoire peut être opposé aux parties.

En l’espèce, l’occupation sans droit ni titre d’un immeuble, qui peut résulter du constat de la résiliation du bail du fait d’un défaut de paiement des loyers et charges dus constitue un trouble manifestement illicite que le juge des référés se doit de faire cesser si elle est avérée. L’action en référé est donc recevable sur ce point.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail et ses conséquences

Sur la recevabilité de la demande

En application des dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-642 du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.

En outre, aux termes des dispositions de l’article 24 III de la loi précitée, l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail doit être notifiée au préfet au moins deux mois avant l’audience, à peine d’irrecevabilité. Cette notification s’effectue par voie électronique.

En l’espèce, la bailleresse, personne morale justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par voie électronique deux mois avant la délivrance de l’assignation, comme les dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, le leur imposent à peine d’irrecevabilité.

Par ailleurs, la SCI R&M justifie avoir notifié une copie de l’assignation à la préfecture de l’Hérault par voie électronique le 17 juin 2024, soit plus deux mois avant l’audience prévue le 5 novembre 2024.

La demande en constat de résiliation du bail de la SCI R&M est donc recevable.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail et d’expulsion

Il ressort de l’état des lieux de sortie produit que Mme [H] a quitté l’appartement le 10 août 2024.

Dès lors, les demandes de la SCI R&M de constat de la résiliation du bail et d’expulsion sont devenues sans objet.

Sur la demande de provision au titre des loyers, indemnités d’occupation et charges dus

Conformément à l’article 835 du code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

En l’espèce, il résulte des documents et décomptes versés aux débats que Mme [R] [H] se trouve redevable de la somme 1 243,97 euros en arriéré de loyers, de charges et d’indemnités d’occupation échus, arrêté au 8 octobre 2024, mensualité du mois d’août comprise, selon décompte établi par la bailleresse et ci-après annexé, après le cas échéant, enlèvement des différents frais ne pouvant être considérés comme des loyers ou des charges récupérables et notamment le « compte de départ. » En effet, la SCI R&M produit une facture de 5 951 € au titre des dégradations constatées après sa sortie des lieux le 10 août 2024. La SCI R&M ne produit pas l’état des lieux d’entrée. De plus, Mme [R] [H] absente à l’audience n’a pu faire valoir ses observations étant précisé que si la SCI R&M a pris le soin de faire signifier par voie de conclusions ses nouvelles demandes, celles-ci ne l’ont été que le 19 novembre 2024 par acte remis à étude, soit seulement cinq jours avant l’audience.

Mme [R] [H] sera donc condamnée à payer la somme provisionnelle de 1 243,97 euros à la SCI R&M.

Sur les dépens

L’article 491 du code de procédure civile dispose que le juge des référés statue sur les dépens. Il le fait conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, selon lesquelles la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Mme [R] [H], partie perdante, sera donc condamnée aux dépens.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, l’équité commande de condamner à ce titre, Mme [R] [H] à payer à la SCI R&M la somme de 400 euros.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514-1 du code de procédure civile, le juge statuant en référé ne peut écarter l’exécution provisoire qui est, aux termes de l’article précédent, de droit pour les décisions de première instance.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement en qualité de juge des référés, par ordonnance réputée contradictoire rendue en premier ressort,

DÉCLARONS RECEVABLE l’action en référé,

CONSTATONS que Mme [R] [H] a quitté le logement situé au deuxième et troisième étage – [Adresse 5] le 10 août 2024,

DISONS que, en conséquence, les demandes d’expulsion et de résiliation du bail sont devenues sans objet,

CONDAMNONS Mme [R] [H] à payer à la SCI R&M la somme provisionnelle de

1 243,97 euros représentant l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation arrêté à la date du 4 octobre 2024, mensualité du mois d’août 2024 comprise,

DEBOUTONS la SCI R&M du surplus de ses demandes ;

CONDAMNONS Mme [R] [H] aux dépens,

DISONS que s’il devait être exposés des dépens pour l’exécution de la décision, ils seraient à la charge de Mme [R] [H],

CONDAMNONS Mme [R] [H] à payer à la SCI R&M la somme de 400 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

CONSTATONS l’exécution provisoire,

DISONS qu’une copie de la présente décision sera transmise au représentant de l’État dans le département.

Ainsi jugé et mis à disposition au greffe les jour, mois et an que dessus et signé par le Juge et le Greffier.

LA GREFFIÈRE LA JUGE DES RÉFÉRÉS