N°Minute:25/00930

DOSSIER : N° RG 25/00725 – N° Portalis DBYB-W-B7J-PVNI

Copie exécutoire à

SELARL VPNG

expédition à

Mme [R] [F]

le 23 Juillet 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

[Adresse 5]

AUDIENCE DES REFERES

ORDONNANCE

RENDUE LE 23 Juillet 2025

PAR Emmanuelle SERRE, vice-présidente, juge des contentieux de la protection, statuant en matière de referé,

assistée de Marie-Agnès GAL, Greffier,

ENTRE :

DEMANDERESSE

Etablissement public ACM HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par la SELARL VPNG, avocats au barreau de MONTPELLIER

ET

DEFENDERESSE

Madame [R] [F], demeurant [Adresse 3]

comparante en personne

Les débats ont été déclarés clos le 10 Juin 2025 , Madame le Président ayant informé les parties que la décision serait rendue le 23 Juillet 2025.

SUR QUOI, L’ORDONNANCE SUIVANTE A ETE RENDUE :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte en date du 29 juin 2021, ACM HABITAT a donné à bail à Madame [R] [F] un immeuble à usage d’habitation, [Adresse 4], situé [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel initial de 532,70 euros, outre une provision mensuelle sur charges de 60,53 euros.

Par bail séparé en date du 29 juin 2021, ACM HABITAT a donné à bail à Madame [R] [F] un garage situé à la même adresse, moyennant un loyer mensuel initial de 42,21 euros et une provision mensuelle sur charges de 1,41 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, ACM HABITAT a fait signifier à Madame [R] [F], par acte de commissaire de justice en date du 13 décembre 2024, un commandement de payer la somme principale de 1568,54 euros, au titre des loyers et provisions sur charges du logement et du garage, restés impayés, arrêté à la date du 12 décembre 2024, et visant les clauses résolutoires prévues aux baux.

Par acte de commissaire de justice délivré à étude le 18 février 2025, notifié au représentant de l’État dans le département, ACM HABITAT a fait assigner Madame [R] [F] pour l’audience du 10 juin 2025 devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MONTPELLIER, statuant en référé, et demande, notamment sur le fondement de la loi du 06 juillet 1989 :

— le constat de la résiliation des baux par le jeu des clauses résolutoires en raison de l’impayé de loyers et de charges,

— l’expulsion de Madame [R] [F] et de toutes personnes introduites par elle dans les lieux et de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier,

— la fixation de l’indemnité mensuelle d’occupation au montant des loyers, charges comprises et ce jusqu’au départ effectif des lieux, et la condamnation de Madame [R] [F] au paiement de celle-ci,

— la condamnation de Madame [R] [F] à payer la somme de 2211,47 euros à titre de provision correspondant aux loyers et charges impayés dus, somme à parfaire au jour de l’audience,

— la condamnation de Madame [R] [F] aux entiers dépens et à payer la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

À la suite de la notification de l’assignation au représentant de l’État dans le département, la Direction de l’action sociale et du logement a fait parvenir au tribunal un diagnostic social et financier concernant Madame [R] [F], daté du 26 mai 2025. La conclusion est que Madame s’est retrouvée endettée car son activité professionnelle ne lui donne pas de revenus suffisants, que la CAF a suspendu ses prestations pour fraude, ce qu’elle a pu démontrer comme inexact avec les justificatifs, qu’en avril 2025 Madame a eu une réouverture de ses droits CAF et a pu ainsi reprendre le versement régulier de son loyer, qu’un dossier de surendettement a été déposé le 22 avril 2025 et qu’un FSL maintien est envisagé ainsi que la mise en place d’un plan d’apurement le temps de cette mise en place.

À l’audience du 10 juin 2025, ACM HABITAT était représentée par son conseil. Madame [R] [F] a comparu.

ACM HABITAT a maintenu ses demandes telles que portées dans l’assignation, à laquelle il convient de se référer, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé de ses moyens ; outre actualisation de la dette principale par décompte produit à l’audience, à la somme de 1795,94 euros s’agissant du logement et à la somme de 327,20 s’agissant du garage. Elle a par ailleurs indiqué ne pas s’opposer à 36 mois de délais.

Madame [R] [F] a reconnu le montant de la dette fixée par la bailleresse. Elle a exposé sa situation personnelle, tant familiale que financière et professionnelle et sollicité que le jeu de la clause résolutoire soit suspendu et qu’il lui soit accordé des délais de 36 mois pour apurer l’arriéré.

La décision a été mise en délibéré au 10 juillet 2025.

En délibéré, ACM HABITAT a fait parvenir un décompte actualisé et des documents de la commission de surendettement.

MOTIFS

Sur la saisine en référé

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article suivant précise qu’il peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence d’une obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, l’occupation sans droit ni titre d’un immeuble, qui peut résulter du constat de la résiliation du bail du fait d’impayés, constitue un trouble manifestement illicite que le juge des référés se doit de faire cesser si elle est avérée. L’action en référé est donc recevable.

Sur la demande de constat de la résiliation des baux et ses conséquences

Sur la recevabilité de la demande

En tant que bailleresse personne morale, ACM HABITAT justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par voie électronique deux mois avant la délivrance de l’assignation, comme les dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, le lui imposent à peine d’irrecevabilité.

ACM HABITAT justifie par ailleurs avoir notifié une copie de l’assignation à la préfecture de l’Hérault par voie électronique plus de deux mois avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 précitée, qui l’imposent à peine d’irrecevabilité.

La demande est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets des clauses résolutoires

L’article 24 I de la même loi, dans sa version applicable au présent litige, dispose notamment que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie, ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail relatif au garage a été conclu avec le même bailleur et se situe à la même adresse que le logement principal, dont il constitue dès lors, l’accessoire.

Le bail relatif au logement prévoit qu’à défaut de paiement d’une seule échéance de loyer et deux mois après un commandement de payer, la convention sera résiliée de plein droit. Le bail relatif au garage prévoit quant à lui qu’en cas de non-paiement et un mois après un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Cependant, il convient de préciser que la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs dispose en son article 2 que le titre 1er relatif aux rapports entre bailleurs et locataires, s’applique aux locations de locaux à usage d’habitation ou mixe, qui constituent la résidence principale du preneur, ainsi qu’aux garages, aires et places de stationnement, jardins et autres locaux, loués accessoirement au local principal par le même bailleur.

Dès lors, la clause résolutoire prévue au bail relatif au garage n’est pas conforme à l’article 24 I de la loi du 06 juillet 1989 précité, qui ne permet à une clause résolutoire de produire effet, en cas de non-paiement des loyers et charges, que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer du 13 décembre 2024 vise ces clauses et reproduit les mentions obligatoires à peine de nullité de l’article 24 précité. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition des clauses résolutoires contenues dans les baux étaient réunies à la date du 14 février 2025, date de résiliation desdits baux.

Sur la demande de provision

Conformément à l’article 835 du code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

En l’espèce, il résulte des documents et décomptes versés aux débats que Madame [R] [F] se trouve redevable de la somme totale de 1802,26 euros s’agissant du logement et du garage, en arriéré de loyers, de charges et d’indemnités d’occupation échus, arrêté au 30 mai 2025, mensualités du mois de mai comprises, selon décomptes établis par la bailleresse et ci-après annexés, après le cas échéant, enlèvement des différents frais ne pouvant être considérés comme des loyers ou des charges récupérables.

Madame [R] [F] sera donc condamnée à payer la somme provisionnelle totale de 1802,26 euros à ACM HABITAT.

Sur les délais de paiement

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 précitée dispose que le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement au locataire en situation de régler sa dette locative, dans la limite de trois années. Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Les parties s’accordent pour la suspension des effets de la clause résolutoire par la mise en place d’un plan d’apurement. Il convient donc d’octroyer des délais de paiement dans les conditions prévues au dispositif.

Il convient néanmoins de préciser qu’en cas de défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part et des mensualités au titre des délais de paiement d’autre part, les clauses de résiliation de plein droit reprendront leur plein et entier effet et le solde de la dette sera immédiatement dû.

À compter de la résiliation des baux, Madame [R] [F], devenue occupante sans droit ni titre, sera alors également tenue de payer des indemnités mensuelles d’occupation de montants équivalents à ceux des loyers augmentés des provisions sur les charges, qui auraient été exigibles si les baux n’avaient pas été résiliés, et ce jusqu’à l’entière libération des lieux. Conformément au principe de la réparation intégrale, ces indemnités mensuelles d’occupation seront indexées, le cas échéant, selon les modalités prévues aux contrats de bail.

Conformément à l’article L.433-1 du code des procédures civiles d’exécution, les meubles se trouvant dans les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée en un lieu qu’elle désignera. À défaut, ils seront entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution après sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans le délai imparti.

Sur les dépens

L’article 491 du code de procédure civile dispose que le juge des référés statue sur les dépens. Il le fait conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, selon lesquelles la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [R] [F], partie perdante, sera donc condamnée aux dépens.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, l’équité commande de condamner, à ce titre, Madame [R] [F] à payer à ACM HABITAT la somme de 200 euros.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514-1 du code de procédure civile, le juge statuant en référé ne peut écarter l’exécution provisoire qui est, aux termes de l’article précédent, de droit pour les décisions de première instance.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement en qualité de juge des référés, par ordonnance contradictoire

DÉCLARONS RECEVABLE l’action en référé,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition des clauses résolutoires figurant aux baux conclus les 29 juin 2021 et 29 juin 2021 entre ACM HABITAT et Madame [R] [F] concernant l’immeuble à usage d’habitation et le garage situés [Adresse 2] sont réunies à la date du 14 février 2025,

CONDAMNONS Madame [R] [F] à payer à ACM HABITAT la somme provisionnelle de 1802,26 euros, représentant l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation du logement de du garage arrêté à la date du 30 mai 2025, mensualités du mois de mai comprises,

AUTORISONS Madame [R] [F] à se libérer de la dette, outre les loyers et les charges courants, en 35 versements mensuels de 50euros et une 36ème mensualité qui soldera la dette,

PRÉCISONS que chaque versement devra intervenir le 15 du mois, et pour le premier versement, au plus tard le 15 du mois suivant la signification de la présente ordonnance,

SUSPENDONS les effets des clauses résolutoires pendant l’exécution des délais accordés,

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, les clauses résolutoires seront réputées n’avoir jamais été acquises,

DISONS qu’en revanche, à défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré et au titre du logement ou du garage, les clauses de résiliation de plein droit reprendront leur plein et entier effet, de sorte que, les baux étant résiliés, Madame [R] [F] :

— sera tenue de régler immédiatement la totalité des sommes restant dues,

— qu’à défaut pour Madame [R] [F] d’avoir volontairement libéré les lieux indûment occupés avec toutes les personnes et biens s’y trouvant de son chef, dans les deux mois de la signification d’un commandement de quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion, au besoin avec le concours de la force publique et l’aide d’un serrurier, et il sera procédé, conformément à l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, au transport des meubles laissés dans les lieux, à ses frais, dans tel garde-meuble désigné par la personne expulsée ou à défaut par la bailleresse,

— devra payer des indemnités mensuelles d’occupation égales aux montants des loyers, augmentés des charges courantes applicables au jour de la résiliation de plein droit des baux le 14 février 2025, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés à la bailleresse ou à son mandataire, avec le cas échéant, indexation selon les dispositions contractuelles,

DÉBOUTONS ACM HABITAT de ses autres demandes,

CONDAMNONS Madame [R] [F] aux dépens,

DISONS que s’il devait être exposés des dépens pour l’exécution de la décision, ils seraient à la charge de Madame [R] [F],

CONDAMNONS Madame [R] [F] à payer à ACM HABITAT la somme de 200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

CONSTATONS l’exécution provisoire,

DISONS qu’une copie de la présente décision sera transmise au représentant de l’État dans le département.

Ainsi jugé et mis à disposition au greffe les jour, mois et an que dessus et signé par le Juge et le Greffier.

LA GREFFIÈRE LA JUGE DES RÉFÉRÉS