TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :Monsieur [M] [L]

Madame [O] [N]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :Maître Johanna TAHAR

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 25/00282 – N° Portalis 352J-W-B7J-C6YBS

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le 24 juillet 2025

DEMANDERESSE

S.A.S. 3 SECRETAN, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Johanna TAHAR de l’AARPI LE CARRÉ, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #L0154

DÉFENDEURS

Monsieur [M] [L], demeurant [Adresse 2]

comparant en personne

Madame [O] [N], demeurant [Adresse 2]

représentée par M. [M] [L] (Conjoint) muni d’un pouvoir spécial,

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Eric TRICOU, Juge, juge des contentieux de la protection

assisté de Jennifer BRAY, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 19 mai 2025

JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 24 juillet 2025 par Eric TRICOU, juge des contentieux de la protection assisté de Jennifer BRAY, Greffier

Décision du 24 juillet 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 25/00282 – N° Portalis 352J-W-B7J-C6YBS

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 29 septembre 2021, la S.A.S 3 SECRETAN a consenti un bail d’habitation à M. [M] [L] et Mme [P] [N] sur des locaux situés au [Adresse 3] – à [Localité 5], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 713 euros et d’une provision pour charges de 27 euros.

Par actes de commissaire de justice du 4 septembre 2024, le bailleur a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 2.165,39 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [M] [L] et Mme [P] [N] le 5 septembre 2024.

Par assignations du 20 novembre 2024, la S.A.S 3 SECRETAN a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de M. [M] [L] et Mme [P] [N] et ce, sous astreinte de 100 euros par jour de retard, voir statuer sur le sort des biens mobiliers garnissant les lieux ; faire juger que les défendeurs sont de mauvaise foi ; juger qu’il n’y a pas lieu à faire application du délai de deux mois suivant le commandement de quitter et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :

Une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 764,50 euros, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux outre les charges

2.210,21 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 7 novembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,

2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 22 novembre 2024, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

L’affaire a été appelée une première fois à l’audience du 31 Janvier 2025. Un renvoi a été ordonné, les défendeurs étant absents. L’affaire a été rappelée à l’audience du 1er Avril 2025 et un renvoi contradictoire a été de nouveau ordonné. L’affaire a été enfin rappelée à l’audience de plaidoirie du 19 mai 2025. À cette audience du 19 mai 2025, la S.A.S 3 SECRETAN représentée par son conseil, maintient l’intégralité de ses demandes en soutenant oralement ses conclusions en réplique, précédemment signifiées à la personne des défendeurs ; et précise que la dette locative, actualisée au 15 mai 2025, s’élève désormais à 2.746,19 euros. La S.A.S 3 SECRETAN considère enfin qu’il n’y a pas eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et émet les plus vives réserves sur un paiement de la totalité de la dette comme annoncé par les défendeurs.

M. [M] [L] qui comparait et Mme [P] [N] représentés par M. [L], porteur d’un pouvoir spécial, exposent qu’ils souhaitent se maintenir dans les lieux, ils occupent les lieux avec un jeune enfant à charge. M.[L] est gérant mais ne se verse pas de salaire, les revenus de Mme [N] sont de l’ordre de 1.800 euros. Ils expliquent que la dette locative trouve son origine par une incompréhension de leur part de la régularisation des charges aujourd’hui solutionnée depuis la précédente audience et formulent une demande d’exonération de l’article 700 du code de procédure civile.

M. [M] [L] et Mme [P] [N] indiquent à la juridiction qu’ils peuvent payer la totalité de la dette avant le 25 mai 2025 et ne sollicitent pas de délai de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

M. [M] [L] et Mme [P] [N] ont indiqué ne pas faire l’objet d’une telle procédure.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

La S.A.S 3 SECRETAN justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié aux locataires le 4 septembre 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 2.165,39 euros et les loyers et charges n’ont pas été réglés par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 5 novembre 2024.

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, il ressort des éléments du dossier, et notamment de l’audience, que les revenus du foyer de M. [M] [L] et Mme [P] [N] ne leur permettent pas d’assumer régulièrement le paiement du loyer actuel ni, à plus forte raison, d’envisager un plan d’apurement de la dette. Par ailleurs, les règlements des mensualités sont irréguliers et incertains depuis octobre 2023. Enfin les défendeurs ne formulent pas de demandes en ce sens.

Il convient, en conséquence, d’ordonner aux locataires ainsi qu’à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la S.A.S 3 SECRETAN à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

A défaut de fondement légal ou contractuel exposés lors des débats, il n’y a pas lieu de faire droit à la demande d’astreinte de 100 euros par jour de retard.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution – la mauvaise foi des défendeurs ne pouvant être rapportée par le seul fait de paiement irrégulier des loyers et par l’existence d’une dette locative – il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance aux locataires d’un commandement de quitter les lieux.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, la S.A.S 3 SECRETAN verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 6 mai 2025, M. [M] [L] et Mme [P] [N] lui devaient la somme de 2.746,19 euros, soustraction faite des frais de procédure.

M. [M] [L] et Mme [P] [N] ont contesté la dette et son quantum, les vérifications réalisées laissent apparaitre que la dette existe, que les éléments constituant la dette ont pu être identifiés précisément, que les défendeurs ne règlent pas leur loyer à sa date d’exigibilité contrevenant ainsi aux stipulations contractuelles et les versements effectués dont se prévalent M. [M] [L] et Mme [P] [N] ont bien été pris en compte dans le décompte de la bailleresse. C’est pourquoi, ils seront solidairement condamnés à payer la somme de 2.746,19 au bailleur, avec intérêts au taux légal à compter du 4 septembre 2024 sur la somme de 2165,39 euros et à compter de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due.

Cette indemnité sera égale au montant du loyer et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi soit 764,50 euros

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 5 novembre 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la S.A.S 3 SECRETAN ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [M] [L] et Mme [P] [N], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 600 euros à la demande de la S.A.S 3 SECRETAN concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 4 septembre 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 29 septembre 2021 entre la S.A.S 3 SECRETAN, d’une part, et M. [M] [L] et Mme [P] [N], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 3] – à [Localité 5] est résilié depuis le 5 novembre 2024,

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à M. [M] [L] et Mme [P] [N], sans préjudice des délais qui pourraient leur être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

ORDONNE à M. [M] [L] et Mme [P] [N] de libérer de leur personne, de leurs biens, ainsi que de tous occupants de leur chef, les lieux situés au [Adresse 3] – à [Localité 5] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

REJETTE la demande d’astreinte de 100 euros par jour de retard,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

REJETTE la demande de la S.A.S 3 SECRETAN visant à la suppression du délai de deux mois prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE solidairement M. [M] [L] et Mme [P] [N] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 764,50 (Sept-cent-soixante-quatre euro et cinquante centimes) par mois,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 5 novembre 2024, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

CONDAMNE solidairement M. [M] [L] et Mme [P] [N] à payer à la S.A.S 3 SECRETAN la somme de 2.746,19 euros (deux mille sept cent quarante-six euros et dix-neuf centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 6 mai 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 4 septembre 2024 sur la somme de 2165,39 euros et à compter de la présente décision pour le surplus,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

REJETTE la demande de M. [M] [L] et Mme [P] [N] visant à être exonérer du paiement de l’article 700 du code de procédure civile.

CONDAMNE solidairement M. [M] [L] et Mme [P] [N] à payer à la S.A.S 3 SECRETAN la somme de 600 euros (six cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE solidairement M. [M] [L] et Mme [P] [N] aux dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer du 4 septembre 2024 et celui desassignations du 20 novembre 2024.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 24 juillet 2025, et signé par le juge et la greffière susnommés.

La Greffière Le Juge