N°Minute:25/542

N° RG 24/01360 – N° Portalis DBYB-W-B7I-PCYM

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

[Adresse 16]

JUGEMENT DU 13 Février 2025

DEMANDEURS:

Madame [I] [N] épouse [Z], demeurant [Adresse 4]

représentée par M^e Cécilia LASNE, avocat au barreau de MONTPELLIER

Monsieur [Y] [Z], demeurant [Adresse 4]

représenté par M^e Cécilia LASNE, avocat au barreau de MONTPELLIER

DEFENDEURS:

Madame [P] [B], [R] [V] [L], demeurant [Adresse 1], actuellement [Adresse 5]

représentée par M^e Bruno APOLLIS, avocat au barreau de MONTPELLIER

Madame [U] [X] [M], demeurant [Adresse 8]

représentée par M^e Bruno APOLLIS, avocat au barreau de MONTPELLIER

Madame [O] [C] [A] veuve [V] [L], demeurant [Adresse 6]

non comparante, ni représentée

Madame [S] [B], [T] [V] [L], demeurant [Adresse 9]

représentée par M^e Bruno APOLLIS, avocat au barreau de MONTPELLIER

Monsieur [W] [G], [B] [V] [L], demeurant [Adresse 7], actuellement [Adresse 10]

représenté par M^e Bruno APOLLIS, avocat au barreau de MONTPELLIER

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Président : Emmanuelle SERRE, Juge des contentieux de la protection au Tribunal Judiciaire de Montpellier

Greffier : Clémence BOUTAUD

DEBATS:

Audience publique du : 19 Décembre 2024

Affaire mise en deliberé au 13 Février 2025

JUGEMENT :

Rendu par mise à disposition de la décision au greffe le 13 Février 2025 par

Emmanuelle SERRE, Président

assistée de Stéphanie LE CALVE, greffier

Copie exécutoire délivrée à : M^e Cécilia LASNE

Copie certifiée delivrée à : M^e Bruno APOLLIS

Le 13 Février 2025

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 19 juin 2018 ayant pris effet le 27 juillet 2018, Monsieur [K] [L] a, par l’intermédiaire de l’agence immobilière FONCIA [Localité 14], donné à bail à Monsieur [Y] [Z] et Madame [I] [N] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 3] moyennant un loyer mensuel initial à hauteur de 1 105,62 euros, outre une provision sur charges mensuelle à hauteur de 27 euros.

Des problèmes d’humidité sont apparus quelques mois après l’entrée dans les lieux des locataires. Ces derniers en ont informé l’agence immobilière dès le 12 novembre 2018.

La gestion du logement a été reprise par l’agence immobilière CABINET CASTAN à compter du mois de mai 2021.

Monsieur [K] [L] est décédé le 28 mai 2022 à [Localité 14], laissant à ses droits Madame [O] [V] [L], conjointe survivante, ainsi que Madame [S] [V] [L], Monsieur [W] [V] [L], Madame [P] [V] [L] et Madame [U] [V] [L], ses enfants.

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 22 octobre 2022, Madame [I] [N] et Monsieur [Y] [Z] ont mis en demeure le bailleur d’avoir à effectuer les travaux nécessaires à la mise en conformité du logement dans un délai de deux mois afin de faire cesser les problèmes de moisissures et d’humidité.

Le logement loué par Madame [I] [N] et Monsieur [Y] [Z] a par la suite fait l’objet d’une enquête de l’Agence régionale de santé ([Localité 11]).

Par arrêté préfectoral en date du 04 janvier 2023, notifié aux parties, établi à la suite du rapport de l'[Localité 11], Monsieur le Préfet de l’HERAULT a mis fin à la mise à disposition aux fins d’habitation du logement situé [Adresse 2] considéré comme impropre par nature à l’habitation car constituant un danger pour la santé et la sécurité des personnes, avec notamment une obligation pour les bailleurs, dans un délai de deux mois, d’effectuer tout travaux afin de faire cesser les causes d’humidité favorisant le développement de moisissures en réalisant notamment une isolation thermique suffisante et efficace de l’ensemble du logement, de supprimer et remplacer les matériaux poreaux moisis ou encore de procéder à la réfection des revêtements impactés par les moisissures.

Ledit arrêté prévoit également l’obligation pour les bailleurs de reloger à leurs frais les locataires dans l’hypothèses où certains travaux ne pourraient pas être réalisés en leur présence.

Par courriel en date du 22 juin 2023 les bailleurs ont, par l’intermédiaire de l’agence immobilière, effectués une proposition de relogement au sein de deux bungalows dans un camping de [Localité 15].

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 09 août 2023, Madame [I] [N] et Monsieur [Y] [Z] ont, par l’intermédiaire de leur conseil, mis en demeure Monsieur [K] [M] et l’agence immobilière de faire réaliser les travaux ordonnés par le Préfet de l’Hérault, de procéder à leur relogement et d’indemniser leurs préjudices matériels et moraux.

Par lettres recommandées avec accusé de réception en date du 17 août 2023 et 02 septembre 2023, les bailleurs ont alors effectué deux autres offres de relogement, à savoir une première au sein de deux chambres d’hôtel et une seconde au sein d’un logement situé à [Localité 12], soit environ 10 km du logement actuel.

Par courrier officiel en date du 05 septembre 2023, Madame [I] [N] et Monsieur [Y] [Z] ont, par l’intermédiaire de leur conseil, accepté la proposition de relogement au sein du logement situé à [Localité 12], à condition qu’une prise en charge financière des frais de déplacements soit effectuée par les bailleurs.

Par lettre officielle en date du 21 septembre 2023, les consorts [V] [L] ont, par l’intermédiaire de leur conseil, indiqué aux locataires l’absence de nécessité d’un relogement au regard de la nature des travaux restants, à savoir des travaux de reprise des enduits, de la peinture et les parquets, pouvant selon eux être effectués en leur présence dans le logement. Ils ont également refusé de prendre en charge les frais de déplacement entre le lieu de vie et le logement de [Localité 12], condition posée par les locataires pour accepter le relogement.

Par ordonnance en date du 05 mars 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Montpellier, statuant en qualité de juge des référés, a notamment :

condamné solidairement Madame [S] [V] [L], Monsieur [W] [V] [L], Madame [P] [V] [L], Madame [U] [V] [L] et Madame [O] [C] [A] veuve [V] [L] à réaliser les travaux de réparation ou de remplacement des menuiseries, les travaux de reprise des plâtres et enduits atteintes par la moisissure, des peintures, ainsi que du remplacement des sols qui en sont atteints,

condamné solidairement Madame [S] [V] [L], Monsieur [W] [V] [L], Madame [P] [V] [L], Madame [U] [V] [L] et Madame [O] [C] [A] veuve [V] [L] à proposer une solution de relogement de Madame [I] [Z] et Monsieur [Y] [Z] ainsi que de leurs enfants pendant l’exécution de ces travaux, outre la prise en charge des frais entrainés par le relogement,

débouté Madame [I] [Z] et Monsieur [Y] [Z] de leur demande de condamnation Madame [S] [V] [L], Monsieur [W] [V] [L], Madame [P] [V] [L], Madame [U] [V] [L] et Madame [O] [C] [A] veuve [V] [L] à procéder aux réparations et à l’isolation de la toiture,

dit n’y avoir lieu à référé s’agissant des demandes de condamnation provisionnelle de Madame [S] [V] [L], Monsieur [W] [V] [L], Madame [P] [V] [L], Madame [U] [V] [L] et Madame [O] [C] [A] veuve [V] [L] au titre de la réparation des préjudices subis et, en conséquence, débouté Madame [I] [Z] et Monsieur [Y] [Z] de leurs demandes,

débouté Madame [I] [Z] et Monsieur [Y] [Z] de leurs autres demandes et notamment de leur demande d’astreinte,

condamné solidairement Madame [I] [Z] et Monsieur [Y] [Z] à payer à Madame [S] [V] [L], Monsieur [W] [V] [L], Madame [P] [V] [L], Madame [U] [V] [L] et Madame [O] [C] [A] veuve [V] [L] la somme provisionnelle de 1 078,29 euros représentant l’arriéré de loyers du mois de janvier 2023,

débouté Madame [S] [V] [L], Monsieur [W] [V] [L], Madame [P] [V] [L], Madame [U] [V] [L] et Madame [O] [C] [A] veuve [V] [L] de leur demande de condamnation de Madame [I] [Z] et Monsieur [Y] [Z] au titre de la réparation du préjudice lié à l’obstruction fautive,

débouté Madame [S] [V] [L], Monsieur [W] [V] [L], Madame [P] [V] [L], Madame [U] [V] [L] et Madame [O] [C] [A] veuve [V] [L] de leurs autres demandes

Par actes de commissaire de justice en date du 11 juin 2024, 17 juin 2024, 19 juin 2024 et 27 juin 2024, Madame [I] [N] et Monsieur [Y] [Z] ont fait assigner Madame [P] [V] [L], Madame [U] [V] [L], Madame [O] [C] [A] veuve [V] [L], Madame [S] [V] [L] et Monsieur [W] [V] [L] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Montpellier, à l’audience du 09 septembre 2024, et sollicitent :

la condamnation de Madame [P] [V] [L], Madame [U] [V] [L], Madame [O] [C] [A] veuve [V] [L], Madame [S] [V] [L] et Monsieur [W] [V] [L] à leur verser la somme de 18 000 euros au titre du préjudice de jouissance pour la période de novembre 2018 à janvier 2023, soit 30% du loyer,

leur condamnation à leur verser la somme de 7 000 euros au titre des préjudices matériels,

leur condamnation à leur verser la somme de 5 000 euros au titre du préjudice moral,

leur condamnation à leur verser la somme de 3 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

leur condamnation aux entiers dépens, en ce compris le coût du constat du commissaire de justice

Après la mise en place d’un calendrier de procédure et d’un renvoi, l’affaire a finalement été évoquée à l’audience de plaidoirie du 19 décembre 2024.

A cette audience, Madame [I] [N] et Monsieur [Y] [Z], représentés par leur avocat qui a plaidé, ont sollicité :

Vu les articles 6 et suivants de la loi du 6 juillet 1989,

Vu l’article 1231-1 et suivants du code civil,

Vu l’arrêté préfectoral d’insalubrité du 4 janvier 2023,

Vu les pièces versées aux débats et notamment l’ordonnance de référé du 5 mars 2024,

Rejeter l’intégralité des demandes des consorts [V] [L].

Les condamner au paiement de la somme de 30.000 € correspondant à la réparation des préjudices subis et détaillés de la façon suivante :

18.000 € au titre du préjudice de jouissance de novembre 2018 à janvier 2023 (30% du loyer)

7.000 € au titre des préjudices matériels subis

5.000 € au titre du préjudice moral.

Les condamner au paiement de la somme de 4.500 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile outre entiers frais et dépens en ce compris le coût constat de M^e TONUS.

En défense, Madame [P] [V] [L], Madame [U] [V] [L], Madame [O] [C] [A] veuve [V] [L], Madame [S] [V] [L] et Monsieur [W] [V] [L], également représentés par leur avocat qui a plaidé, ont conclu :

VU la loi du 6 juillet 1989 ;

VU l’article 9 du Code de procédure civile ;

VU l’arrêté préfectoral du 4 janvier 2023 ;

VU le contrat de bail du 19 juin 2018 ;

VU les pièces versées aux débats,

A TITRE PRINCIPAL :

DIRE ET JUGER que Madame [I] [N] épouse [Z] et Monsieur [Y] [Z] échouent dans la démonstration de la preuve des préjudices allégués et de l’existence d’un lien de causalité avec l’état du logement ;

En conséquence :

DEBOUTER Madame [I] [N] épouse [Z] et Monsieur [Y] [Z] de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions ;

A TITRE SUBSIDIAIRE :

Si par extraordinaire le Tribunal de céans devait éventuellement retenir le seul préjudice de jouissance lié à l’état du logement :

DIRE ET JUGER que le point de départ ne peut être antérieur à la mise en demeure LRAR adressée par les locataires au Cabinet CASTAN, en date du 20 octobre 2022, jusqu’au mois de décembre 2022, date à laquelle l’exigibilité des loyers a été suspendue le temps de la réalisation des travaux

RAMENER le montant des dommages et intérêts à de plus juste proportion

RECONVENTIONNELLEMENT :

CONDAMNER Madame [I] [N] épouse [Z] et Monsieur [Y] [Z] à payer aux consorts [V] [L] la somme de 19 054,88 € au titre du préjudice lié à l’obstruction fautive quant à l’achèvement des travaux et la mainlevée de l’arrêté du 4 janvier 2023 ;

EN TOUT ETAT DE CAUSE :

CONDAMNER Madame [I] [N] épouse [Z] et Monsieur [Y] [Z] au paiement de la somme de 3 500 € sur le fondement de l’article 700 CPC ainsi qu’aux entiers dépens.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer aux conclusions des parties pour un plus ample exposé de leurs moyens.

A l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 13 février 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 446-2 alinéa 2 du code de procédure civile, le tribunal ne doit statuer que sur les prétentions énoncées au dispositif.

A titre liminaire, il convient de rappeler qu’en application des dispositions de l’article 446-2 alinéa 2 susvisé, le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et que les « dire et juger » ne sont pas des prétentions, mais des rappels des moyens invoqués à l’appui des demandes, ne conférant pas, hormis les cas prévus par la loi, de droit à la partie qui les requiert.

Sur les demandes de dommages et intérêts

En application de l’article 1719 du Code civil, « Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;

4° D’assurer également la permanence et la qualité des plantations. »

L’article 6 de la loi d’ordre public du 6 juillet 1989 dispose que « Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale, défini par un seuil maximal de consommation d’énergie finale par mètre carré et par an, et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d’Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée.

Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret en Conseil d’Etat pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l’article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l’exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques.

Le bailleur est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;

b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués ; »

Il incombe donc au bailleur de délivrer au locataire un logement en bon état d’usage, de réparation et qui réponde aux normes décentes prescrites par les articles 1 et 2 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 relatifs aux caractéristiques du logement décent, étant rappelé que cette obligation a un caractère d’ordre public. Ce décret prescrit que le logement doit assurer le clos et le couvert et que le gros œuvre du logement protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau et qu’à cet égard les revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ; il prévoit que les équipements de chauffage soient en bon état d’usage et de fonctionnement, que les dispositifs d’ouverture et de ventilation des logements permettent un renouvellement de l’air adapté aux besoins d’une occupation normale.

Le bailleur est tenu de s’y soumettre même en l’absence de demande de travaux émanant du locataire et la circonstance que le preneur ait accepté le logement ne décharge pas davantage le bailleur de son obligation de délivrer un logement décent. En effet, les règles rappelées ci-dessus sont d’ordre public et le bailleur ne peut s’exonérer de ses obligations en arguant que la convention de bail a été conclue entre deux personnes libres de donner leur consentement.

Sur le préjudice de jouissance

En l’espèce, l’arrêté préfectoral en date du 04 janvier 2023 relève l'« absence de ventilation dans des pièces de service (cuisine, salle de bain), et présence d’un aérateur réglable à volet sur la fenêtre du sanitaire qui ne permet pas une ventilation suffisante et efficace ».

Il note la « présence de moisissures sur des murs du logement (en superficie supérieure à 3 m2), notamment sur les murs extérieurs des 4 chambres, de la salle de bain, du salon et du sanitaire » et souligne que « avec la présence de 5 enfants dans le logement, les occupants procèdent au nettoyage quotidien des moisissures présentes sur les murs ».

Il souligne également l'« absence d’isolation des murs donnant sur l’extérieur ».

Il constate enfin la « présence de grilles d’aération du les fenêtres et les portes fenêtres du logement des pièces principales » mais indique néanmoins que « ces grilles ne débouchent pas sur l’extérieur et leur modalité d’installation les rendent inefficaces ».

Il indique ainsi que cette situation de danger imminent est susceptible d’engendrer les risques de survenue ou d’aggravation de pathologies notamment maladies pulmonaires, asthmes et allergies, du fait de l’absence de ventilation permanente, de l’insuffisance d’isolation, et des moisissures.

Au regard de ces constatations, ledit arrêté préfectoral a prescrit aux bailleurs, dans un délai de deux mois à compter de la notification de l’arrêté de :

« Exécuter tous travaux afin de faire cesser les causes d’humidité favorisant le développement de moisissures en réalisant notamment une isolation thermique suffisante et efficace de l’ensemble du logement ;

Supprimer et remplacer les matériaux poreux moisis (plâtres, enduits, papier-peint) et nettoyer les matériaux non poreux moisis (béton, plastique, métal, etc.) ;

Procéder à la réfection des revêtements impactés par les moisissures ;

Exécuter tous travaux pour que la ventilation du logement assure un renouvellement efficace de l’atmosphère sans créer de courant d’air gênant et pour que l’air vicié soit rejeté directement à l’extérieur. A cet effet, le système d’aération doit comporter des entrées d’air dans toutes les pièces principales destinées au séjour ou au sommeil réalisées, des sorties d’air dans les pièces de, au moins dans les cuisines, les salles de bains ou de douche et les cabinets d’aisances, réalisées par des conduits verticaux à tirage naturel ou des dispositifs mécaniques et des passages de section suffisante assurant la libre circulation de l’air des pièces principales vers les pièces de service ‘détalonnage des bas de portes par exemples)

Veiller au bon fonctionnement des grilles d’aération installées sur les ouvrants (fenêtres et portes-fenêtres), et procéder aux modifications nécessaires. »

Il indique également que « dans l’hypothèse où certains travaux ne pourraient pas être réalisés en présence des occupants dans le logement, les personnes mentionnées à l’article 1 seront tenus de procéder à l’hébergement provisoire des occupants pendant la durée des travaux ; cet hébergement provisoire sera effectué aux frais des personnes mentionnées à l’article 1. »

Les bailleurs ne pouvaient ignorer ces causes d’insalubrité, et notamment les problèmes d’humidité, qui existaient dès l’entrée dans les lieux et, en tout état de cause, ont été signalées à de nombreuses reprises par les locataires aux agences immobilières en charge de la gestion du bien et ce dès le 12 novembre 2018 soit seulement 4 mois après leur entrée dans les lieux, puis plusieurs fois par an.

Les alertes de Madame [I] [N] et Monsieur [Y] [Z] sont toutefois restées vaines puisque les premières réparations n’ont été effectuées qu’à la suite de l’arrêté d’insalubrité, et ce malgré le fait que l’agence immobilière avait relevé la possibilité d’infiltrations par la façade dès le 12 novembre 2018.

En raison de l’insalubrité du logement, Madame [I] [N] et Monsieur [Y] [Z] ont subi un préjudice de jouissance certain. Ils sollicitent à ce titre la somme de 18 000 euros correspondant à 30 % du loyer sur la période de novembre 2018 à janvier 2023 mois, soit 51 mois.

S’agissant d’une situation d’insalubrité et non d’un simple trouble de jouissance, le préjudice subi sera indemnisé dès son origine, peu important la date de la mise en demeure des bailleurs.

Il convient toutefois de limiter l’indemnisation du trouble de jouissance subi par Madame [I] [Z] et Monsieur [Y] [Z] à hauteur d’environ 20% du loyer.

Madame [S] [V] [L], Monsieur [W] [V] [L], Madame [P] [V] [L], Madame [U] [V] [L] et Madame [O] [C] [A] veuve [V] [L] seront par conséquent condamner à verser à Madame [I] [Z] et Monsieur [Y] [Z] la somme de 12 000 euros au titre du préjudice de jouissance résultant de l’humidité et des moisissures au sein du logement, soit environ 20 % du loyer sur la période de novembre 2018 à janvier 2023.

Sur le préjudice matériel

En application des articles précités, le manquement du bailleur à l’obligation de fournir un logement décent constitue une faute contractuelle que l’occupant du logement est recevable à invoquer à son encontre, dès lors que ce manquement lui a causé un dommage.

En l’espèce, Madame [I] [Z] et Monsieur [Y] [Z] sollicitent la condamnation de Madame [S] [V] [L], Monsieur [W] [V] [L], Madame [P] [V] [L], Madame [U] [V] [L] et Madame [O] [C] [A] veuve [V] [L] à leur verser la somme de 7 000 euros au titre du préjudice matériel.

Ils versent aux débats un constat de commissaire de justice en date du 10 juillet 2023 duquel il ressort que « des taches jaunâtres sont […] visibles sur les montants et coussins du canapé d’angle » et que « des vêtements et sacs présentent des traces de moisissures ».

Ils produisent également plusieurs factures. Il convient cependant de constater que seule la facture concernant l’achat du canapé d’angle en 2016 pour un montant de 1 388,50 euros peut être rattaché aux biens endommagés.

Au regard des éléments versés aux débats, et compte tenu de la vétusté du canapé acheté en 2016, Madame [S] [V] [L], Monsieur [W] [V] [L], Madame [P] [V] [L], Madame [U] [V] [L] et Madame [O] [C] [A] veuve [V] [L] seront par conséquent condamnés à verser à Madame [I] [Z] et Monsieur [Y] [Z] la somme de 500 euros au titre du préjudice matériel.

Sur le préjudice moral

En l’espèce, Madame [I] [Z] et Monsieur [Y] [Z] versent aux débats plusieurs certificats médicaux concernant les enfants [J] et [H].

Il convient néanmoins de constater que seul le certificat médical du Docteur [E] [D] en date du 29 septembre 2023 concernant l’enfant [H] permet de rapprocher l’asthme de cette dernière aux moisissures et à l’humidité présente dans le logement.

Il est néanmoins constant que la présence de moisissures favorise et accélère le développement d’asthme allergique, peu importe les antécédents familiaux. L’arrêté préfectoral en date du 04 janvier 2023 précise sur ce point que « cette situation de danger imminent est susceptible d’engendrer les risques de survenue ou d’aggravation de pathologies notamment maladies pulmonaires, asthmes et allergies, du fait de l’absence de ventilation permanente, de l’insuffisance d’isolation, et des moisissures ».

Madame [S] [V] [L], Monsieur [W] [V] [L], Madame [P] [V] [L], Madame [U] [V] [L] et Madame [O] [C] [A] veuve [V] [L] seront par conséquent condamnés à verser à Madame [I] [Z] et Monsieur [Y] [Z] la somme de 800 euros au titre du préjudice moral.

Sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêts au titre du préjudice lié à l’obstruction fautive quant à l’achèvement des travaux et la mainlevée de l’arrêté

En application de l’article L.521-1 du code de la construction et de l’habitation, « Le propriétaire ou l’exploitant est tenu d’assurer le relogement ou l’hébergement des occupants ou de contribuer au coût correspondant dans les conditions prévues à l’article L.521-3-1. »

L’article L.521-3-1 dispose que « I.-Lorsqu’un immeuble fait l’objet d’une interdiction temporaire d’habiter ou d’utiliser ou que les travaux prescrits le rendent temporairement inhabitable, le propriétaire ou l’exploitant est tenu d’assurer aux occupants un hébergement décent correspondant à leurs besoins. A défaut, l’hébergement est assuré dans les conditions prévues à l’article L. 521-3-2. Son coût est mis à la charge du propriétaire ou de l’exploitant.

II.-Lorsqu’un immeuble fait l’objet d’une interdiction définitive d’habiter […] le propriétaire ou l’exploitant est tenu d’assurer le relogement des occupants. Cette obligation est satisfaite par la présentation à l’occupant de l’offre d’un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités. »

L’article L.521-3-2 précise que « VII.-Si l’occupant a refusé trois offres de relogement qui lui ont été faites au titre des I ou III, le juge peut être saisi d’une demande tendant à la résiliation du bail ou du droit d’occupation et à l’autorisation d’expulser l’occupant. »

En l’espèce, Madame [S] [V] [L], Monsieur [W] [V] [L], Madame [P] [V] [L], Madame [U] [V] [L] et Madame [O] [C] [A] veuve [V] [L] sollicitent à titre reconventionnel la condamnation de Madame [I] [Z] et Monsieur [Y] [Z] à leur verser la somme de 19 054,88 euros au titre du préjudice lié à l’obstruction fautive quant à l’achèvement des travaux et la mainlevée de l’arrêté préfectoral d’insalubrité.

Les consorts [V] [L] soutiennent que Madame [I] [Z] et Monsieur [Y] [Z], en refusant les propositions de relogement et les interventions des artisans, ont contribué au maintien de la situation d’insalubrité du logement et leur ont causé un préjudice financier résultant de la non perception des loyers en l’absence de mainlevée de l’arrêté préfectoral.

Il convient néanmoins de rappeler aux consorts [V] [L] que, comme souligné par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Montpellier statuant en qualité de juge des référés dans son ordonnance en date du 05 mars 2024, la nature et l’ampleur des travaux restants à effectuer, et notamment la reprise des plâtres et enduits atteints par la moisissure, des peintures, ainsi que du remplacement des sols qui en sont atteints dans la quasi-totalité du logement, sont incompatibles avec le maintien des locataires dans les lieux.

Les consorts [V] [L] sont donc tenus d’une obligation de relogement temporaire des occupants pendant la durée des travaux.

Ils justifient avoir effectué trois propositions de relogement à Madame [I] [Z] et Monsieur [Y] [Z]. Ces derniers estiment cependant qu’aucune d’entre elles ne correspond aux besoins du foyer, à savoir deux adultes et cinq enfants dont un bébé, plusieurs scolarisés à l’école de [Localité 13] et un étudiant à la faculté de droit de [Localité 14].

Il ressort des pièces versées aux débats par les parties que les trois offres de relogement sont :

deux bungalows dans un camping à [Localité 15]

deux chambres d’hôtel

une maison à [Localité 12]

Les deux premières solutions ne peuvent être considérées comme correspondant aux besoins des locataires. Le refus de Madame [I] [Z] et Monsieur [Y] [Z] était par conséquent justifié.

La troisième solution, à savoir la maison à [Localité 12], ne correspond pas non plus aux besoins des locataires en ce qui concerne la localisation, cette dernière se situant à plus d’une dizaine de kilomètre de leur lieu de vie sur lequel se trouve notamment les écoles des enfants. Madame [I] [Z] et Monsieur [Y] [Z] justifient néanmoins avoir accepté ladite proposition sous réserve que leurs frais de déplacement et de déménagement soient pris en charge par les bailleurs.

Par courrier officiel en date du 21 septembre 2023, les consorts [V] [L] ont cependant, par l’intermédiaire de leur conseil, refusé de prendre en charge ces frais.

Au regard de ces éléments, il convient donc de considérer que les consorts [V] [L] n’ont effectué aucune proposition de relogement répondant aux besoins des locataires et que les refus de Madame [I] [Z] et Monsieur [Y] [Z] étaient fondés.

L’absence de réalisation des travaux permettant la mainlevée de l’arrêté d’insalubrité ne peut ainsi pas être imputée au refus de relogement des locataires, ces derniers étant justifiés et les consorts [V] [L] n’ayant de leur côté pas satisfait à leur obligation.

La suspension des loyers constituant une conséquence légale de l’arrêté d’insalubrité, elle ne peut être reprochée aux locataires.

En tout état de cause, les consorts [V] [L] ne justifient ni du refus de Madame [I] [Z] et Monsieur [Y] [Z] s’agissant des interventions des artisans au sein du logement en vue de la réalisation des travaux en leur présence, ni de devis récents démontrant les démarches effectuées par eux en vue de la réalisation des travaux ordonnés par l’arrêté préfectoral et par l’ordonnance de référé en date du 05 mars 2024.

Madame [S] [V] [L], Monsieur [W] [V] [L], Madame [P] [V] [L], Madame [U] [V] [L] et Madame [O] [C] [A] veuve [V] [L] seront par conséquent déboutés de leur demande de condamnation de Madame [I] [Z] et Monsieur [Y] [Z] à leur verser la somme de 19 054,88 euros au titre du préjudice lié à l’obstruction fautive quant à l’achèvement des travaux et la mainlevée de l’arrêté préfectoral d’insalubrité.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [S] [V] [L], Monsieur [W] [V] [L], Madame [P] [V] [L], Madame [U] [V] [L] et Madame [O] [C] [A] veuve [V] [L], parties perdantes, seront condamnés in solidum aux entiers dépens.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

En application de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Madame [S] [V] [L], Monsieur [W] [V] [L], Madame [P] [V] [L], Madame [U] [V] [L] et Madame [O] [C] [A] veuve [V] [L], condamnés aux dépens, seront condamnés à verser à Madame [I] [Z] et Monsieur [Y] [Z] la somme de 2000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

L’article 514 du Code de Procédure Civile dispose que « Les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. »

L’exécution provisoire de la décision à intervenir sera donc rappelée.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant débats en après audience publique, par juge contradictoire, en premier ressort, par mise à disposition au greffe :

CONDAMNE solidairement Madame [S] [V] [L], Monsieur [W] [V] [L], Madame [P] [V] [L], Madame [U] [V] [L] et Madame [O] [C] [A] veuve [V] [L] à verser à Madame [I] [Z] et Monsieur [Y] [Z] la somme de 12 000 euros au titre du préjudice de jouissance résultant de l’humidité et des moisissures au sein du logement, soit environ 20 % du loyer sur la période de novembre 2018 à janvier 2023 ;

CONDAMNE solidairement Madame [S] [V] [L], Monsieur [W] [V] [L], Madame [P] [V] [L], Madame [U] [V] [L] et Madame [O] [C] [A] veuve [V] [L] seront par conséquent condamner à verser à Madame [I] [Z] et Monsieur [Y] [Z] la somme de 800 euros au titre du préjudice moral ;

CONDAMNE solidairement Madame [S] [V] [L], Monsieur [W] [V] [L], Madame [P] [V] [L], Madame [U] [V] [L] et Madame [O] [C] [A] veuve [V] [L] seront par conséquent condamner à verser à Madame [I] [Z] et Monsieur [Y] [Z] la somme de 500 euros au titre du préjudice matériel ;

DEBOUTE Madame [S] [V] [L], Monsieur [W] [V] [L], Madame [P] [V] [L], Madame [U] [V] [L] et Madame [O] [C] [A] veuve [V] [L] de l’intégralité de leurs demandes ;

CONDAMNE in solidum Madame [S] [V] [L], Monsieur [W] [V] [L], Madame [P] [V] [L], Madame [U] [V] [L] et Madame [O] [C] [A] veuve [V] [L] aux entiers dépens ;

CONDAMNE solidairement Madame [S] [V] [L], Monsieur [W] [V] [L], Madame [P] [V] [L], Madame [U] [V] [L] et Madame [O] [C] [A] veuve [V] [L] à verser à Madame [I] [Z] et Monsieur [Y] [Z] la somme de 2000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE Madame [I] [Z] et Monsieur [Y] [Z] du surplus de leurs demandes ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé et mis à disposition au greffe les jour, mois et an que dessus et signé par le Juge et le Greffier.

La Greffière La Juge