COUR D’APPEL DE [Localité 5]

TOTAL COPIES 3

COPIE REVÊTUE formule exécutoire avocat

DEMANDEUR

1

COPIE CERTIFIÉE CONFORME AVOCAT

1

COPIE EXPERT

COPIE DOSSIER + AJ

1

N° : N° RG 24/00370 – N° Portalis DBYB-W-B7I-OVMV

Pôle Civil section 1

Date : 03 Juillet 2025

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

Pôle Civil section 1

a rendu le jugement dont la teneur suit :

DEMANDEURS

Monsieur [M] [J]

né le 05 Septembre 1943 à [Localité 4], demeurant [Adresse 2]

Madame [I] [L] épouse [J]

née le 01 Juillet 1947 à [Localité 6] (ALGERIE), demeurant [Adresse 2]

représentée par Maître Bénédicte CHAUFFOUR de la SCP LAFONT ET ASSOCIES, avocats au barreau de MONTPELLIER

DEFENDERESSE

S.C. DHED, RCS de [Localité 5] n°802 997 940, prise en la personne de son représentant légal en exercice dont le siège social est sis [Adresse 1]

n’ayant pas constitué avocat

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré :

Président : Christine CASTAING

Juge unique

assisté de Christine CALMELS greffier, lors des débats et du prononcé.

DEBATS : en audience publique du 12 Mai 2025

MIS EN DELIBERE au 03 Juillet 2025

JUGEMENT : signé par le président et le greffier et mis à disposition le 03 Juillet 2025

FAITS ET PROCEDURE

Monsieur [M] [J] et Madame [I] [L] épouse [J] ont acquis de la société DHED une maison située au [Adresse 3], le 22 décembre 2020.

La société DHED avait elle-même construit la maison située sur le terrain suivant permis de construire du 2 janvier 2017, sans avoir au préalable souscrit d’assurance dommages ouvrage, et a délégué une partie des travaux à diverses entreprises.

Des désordres ont par la suite été relevés par les époux [J] :

— la pompe à chaleur (ci-après référencée « PAC ») mise en service par la société NORMALEC, ne fonctionnent pas correctement malgré son remplacement le 26 février 2021 ;

— deux volets roulants ne fonctionnent pas correctement ;

— des fuites dans la piscine.

Après la réalisation d’une expertise amiable, les époux [J] ont saisi le juge des référés par acte délivré le 23 novembre 2021, qui a ordonné une mesure d’expertise judiciaire par ordonnance du 17 février 2022 (RG 21/31773) et désigné Monsieur [H] [K] pour la réaliser.

Par acte de commissaire de justice délivré le 6 septembre 2022, les époux [J] ont sollicité une extension de mission des opérations d’expertise. Le juge des référés a fait droit à cette demande par ordonnance du 17 novembre 2022 (RG 22/31335).

Le rapport a été déposé le 4 juillet 2023.

Par acte introductif d’instance du 18 janvier 2024 Monsieur [M] [J] et Madame [I] [J] ont assigné devant le Tribunal judiciaire de Montpellier la société DHED afin d’obtenir, au visa des articles 1641, 1792 et suivants du Code civil :

« Condamner la SCI DHED à verser à Monsieur [M] et [I] [J] :

—  8.616,94 € de dommages et intérêts en réparation des désordres constatés par l’expert imputables à la SCI DHED, en vertu du vice caché de la PAC, et subsidiairement uniquement pour la PAC et en tout état de cause pour les autres désordres de la responsabilité civile décennale du vendeur constructeur.

—  2.000,00 € en réparation du préjudice moral causé par la résistance abusive

—  8.796,22 € en remboursement des frais d’expertises judicaires

—  3.600,00 € en application des dispositions de l’article 700 du CPC

Condamner la SCI DHED aux entiers dépens de l’instances, en ce compris les frais d’assignation en référé, les frais de signification des ordonnances de référés, les frais d’assignation au fond et de signification et d’exécution de la décision à intervenir. »

Ils soutiennent à l’appui de ces demandes que la société DHED, en qualité de vendeur d’un ouvrage qu’elle a elle-même construit est réputé constructeur de l’ouvrage au sens de l’article 1792-1 et par conséquent est responsable des désordres soulevés au titre de la garantie décennale. Ils invoquent également que la société DHED en sa qualité de constructeur-vendeur est responsable, concernant les désordres soulevés n’entrant pas dans la définition d’ouvrage, au titre de la garantie de bon fonctionnement.

Finalement, ils indiquent que certains désordres, existants lors de la vente mais n‘ayant pas été dévoilés par le vendeur entrent dans la catégorie des vices cachés garantis par l’article 1641 du code civil et ouvrant droit à réparation à leur profit.

La société DHED, bien que régulièrement assignée, n’a pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 08 octobre 2024.

A l’issue des débats le 12 mai 2025 l’affaire a été mise en délibéré au 3 juillet 2025, par mise à disposition.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire il convient de rappeler qu’aux termes de l’article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la responsabilité en garantie des vices cachés

Sur les désordres relatifs à la pompe à chaleur

L’article 1641 du code civil prévoit : « Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage, que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus. »

En l’espèce les époux [J] sollicitent l’engagement de la responsabilité de la société DHED au titre de la garantie des vices cachés, en sa qualité de vendeur-constructeur de leur résidence principale dans laquelle ont été relevés des dysfonctionnements du dispositif PAC, au motif que ce désordre existait préalablement à la vente.

L’action en garantie des vices cachés suppose que le désordre relevé rende la chose vendue impropre à sa destination ou diminue profondément son usage mais également que ce vice soit antérieur à la vente.

En l’espèce, le rapport d’expertise relève, en page 22 que « La PAC mise en service par NORMALEX ne fonctionne pas correctement même après son remplacement le 26 février 2021.

Chauffage inopérant. Impropriété à destination »

Ainsi le critère d’impropriété à destination est avéré.

Egalement sur le point de l’antériorité du désordre, le rapport relève en page 23 que « L’origine du désordre provient d’une fuite de gaz frigorigène ayant endommagé le compresseur de la PAC et provoqué son dysfonctionnement, fuite sur la PAC et/ou sur l’installation ?

La cause de cette fuite réside forcément dans un défaut de mise en œuvre de l’installation et/ou un défaut de maintenance périodique pour prévenir les éventuelles fuites de fluides. »

Il ajoute que « de notre point de vue, le désordre affectant l’équipement (fuite de gaz frigorigène), était existant avant la vente, et probablement connu par le vendeur la SCI DHED. La responsabilité de la SCI DHED est engagée : 100% ».

Dès lors, il convient de retenir que les désordres relatifs à la pompe à chaleur constituent des vices cachés engageant la responsabilité de la société DHED.

A titre surabondant, concernant la clause exonératoire de la garantie des vices cachés présente en page 11 de l’acte authentique de vente il est précisé que « cette exonération de garantie ne s’applique pas :

— si le VENDEUR a la qualité de professionnel de l’immobilier ou de la construction, sauf si l’ACQUEREUR a également cette qualité. »

Dès lors, la société DHED, ayant pour activité « la location de terrains et d’autres bien immobiliers » il st incontestable que celle-ci soit retenue en qualité de professionnel de l’immobilier. La clause d’exonération de la garantie des vices cachés ne trouve donc pas à s’appliquer.

Sur l’indemnisation du préjudice matériel à l’égard de la PAC

L’article 1644 du code civil prévoit « Dans le cas des articles 1641 et 1643, l’acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix. »

Les époux [J] sollicitent le versement de dommages et intérêts en réparation des désordres constatés par l’expert imputables à la société DHED en vertu des vices cachés de la PAC.

A ce titre, l’expert évalue le préjudice matériel de ce désordre, en page 16 et 26 à la somme de 4.179,60 euros correspondant au montant payé, suivant facture de la société ENERGIE ELEC du 26 février 2021 pour le remplacement de celle-ci.

En conséquence, le Tribunal condamnera la société DHED à indemniser les époux [J] à hauteur de 4.179,00 euros, somme sollicitée au titre de la garantie des vices cachés.

2. Sur la responsabilité décennale

Sur les autres désordres

Les époux [J] sollicitent que la responsabilité décennale de la société DHED, en sa qualité de vendeur-constructeur soit retenue à l’égard des désordres suivants :

— Défaut de motorisation des volets roulants ;

— Défaut d’étanchéité de la piscine ;

— Receveur de douche cassé et fuyard.

La garantie décennale prévue par l’article 1792 du code civil ne s’applique qu’à des désordres cachés à la réception de l’ouvrage, apparus dans le délai de dix ans à compter de la réception, et affectant l’ouvrage dans sa solidité ou le rendant impropre à sa destination.

La garantie décennale court à compter de la réception des travaux (art. 1792-4-1), qui peut être prononcée avec ou sans réserves.

En application de l’article 1792-6 du Code civil, la réception est l’acte par lequel le maître d’ouvrage déclare accepter l’ouvrage avec ou sans réserve.

Ces dispositions n’excluent pas la possibilité d’une réception tacite constatée par le juge, dès lors qu’est établie la volonté non équivoque du maître de l’ouvrage de recevoir les travaux.

Pour caractériser une réception tacite, il appartient au maître de l’ouvrage d’établir cette volonté non équivoque de recevoir les travaux. La prise de possession par le maître de l’ouvrage et le paiement de la quasi-totalité du prix valent présomption de sa volonté non équivoque de recevoir l’ouvrage avec ou sans réserve même si l’ouvrage n’est pas achevé.

En l’espèce, il est constant qu’aucun procès-verbal de réception n’a été produit.

En l’espèce, sans contestation de l’existence d’une réception tacite, il conviendra de retenir la date d’achèvement des travaux déclarée par la société DHED lors de la vente savoir le 1er décembre 2019 comme point de départ du délai de dix ans.

Du fait de cette réception, la garantie décennale peut s’appliquer si les désordres cachés à la réception revêtent une gravité telle qu’ils portent atteinte à la solidité ou à la destination de l’immeuble.

L’article 1792 prévoit « Tout constructeur d’un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l’acquéreur de l’ouvrage, des dommages, même résultant d’un vice du sol, qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, le rendent impropre à sa destination.

Une telle responsabilité n’a point lieu si le constructeur prouve que les dommages proviennent d’une cause étrangère. »

A ce titre, l’expertise indique en page 22 du rapport que les deux volets roulants ne fonctionnent pas correctement, qu’ils sont inopérants et qu’ils constituent une impropriété à destination.

Il ajoute concernant d’une part les fuites sur la piscine et d’autre part le receveur de douche cassé et fuyard, que ces désordres sont de nature décennale.

Au surplus, l’expert précise en page 25 et 29 qu’à l’égard de ces trois désordres, la responsabilité de la SCI DHED est engagée à 100%.

En application de l’article 1792-1 2° du code civil, la SCI DHED est réputée constructeur de l’ouvrage.

Les désordres revêtant un caractère décennal lui étant imputables, elle est présumée responsable de plein droit, sauf à démontrer que les dommages proviennent d’une cause étrangère.

Faute de démontrer une cause exonératoire, sa responsabilité décennale sera retenue et elle sera condamnée à indemniser les époux [J] des préjudices subis.

Sur l’indemnisation des préjudices

Sur les préjudices matériels

Les époux [J] sollicitent une indemnisation équivalente au montant des travaux nécessaires à la reprise des désordres soulevés.

A ce titre l’expert effectue une évaluation des travaux nécessaires à la reprise pérenne des dommages ainsi qu’une analyse des préjudices invoqués, en pages 25 et 26 de son rapport :

— « Remplacement du receveur de douche du RDC : Devis GSBE N°DE 12303-22 du 08/03/2023. Remplacement du receveur de ka salle d’eau du RD : 1.958,00 € HT (TVA applicable 10% : 195,80 €), soit un montant total de 2.153,80 € TTC. »

— « Création de deux alimentations, fourniture et pose des boitiers de commande : Devis ENERGIE ELEC : DE02142 du 19/04/2021. Alimentations VRE 358,74 € HT (TVA applicable 10% : 35,87 €), soit un montant total de 394,60 € TTC. Actualisation : 20% soit 453,52 € TTC.

Devis ATS 2 : Fourniture et pose de commandes et boitiers. 303,50€ HT (-TVA applicable 10% : 30,35 €), soit un montant total de 333,85 € TTC. Actualisation 20% soit : 400,62 € TTC.

Montant total actualisé : 794,67 € HT (TVA applicable 10% 79,47€) soit un montant total de 874,14 € TTC »

— « Montant total des travaux sur la piscine : (560,00 + 850), soit 1.410,00 € TTC »

En conséquence, la société DHED sera condamnée à indemniser les époux [J] à hauteur des travaux de reprises, soit :

—  2.153,80 € TTC au titre des travaux de reprise du receveur de douche de la salle de bain ;

—  874,14 € TTC au titre des travaux de reprise des volets roulants électriques ;

—  1.410,00 € TTC au titre des travaux de reprise de la piscine ;

soit la somme totale de 4.437,94 euros TTC.

Sur les préjudices immatériels

Les époux [J] invoquent un préjudice moral causé par la résistance abusive de la société DHED qu’ils évaluent à la somme de 2.000 euros.

A ce titre, il convient de rappeler que pour qualifier l’abus, il doit être soit relevé l’existence d’une résistance injustifiée de la part du défendeur soit la mise en œuvre de procédés d’obstruction qui seront en réalité des obstacles ou des écueils dressés artificiellement devant le demandeur. Dès lors, la résistance abusive est caractérisée lorsque le défendeur fait preuve de mauvaise foi.

En l’espèce, la société DHED, bien qu’ayant été régulièrement citée à comparaitre, ne s’est pas constituée à la présente procédure. Son absence de comparution ne saurait toutefois être interprétée comme une manifestation de mauvaise foi, qui suppose un comportement actif, ce qui est, par définition, exclu en l’espèce dès lors que celle-ci, en qualité de défendeur, est demeurée inactive tout au long de la procédure.

En conséquence, la demande d’indemnisation du préjudice moral à ce titre sera rejetée.

3. Sur les autres demandes

Sur les frais irrépétibles et les dépens

En application de l’article 695 du Code de procédure civile, les frais de l’expertise judiciaire constituant la rémunération des techniciens sont compris dans les dépens.

Aucune condamnation spécifique ne saurait dès lors être prévue.

Conformément à l’article 696 du même code, la société DHED qui succombe au principal sera condamnée aux dépens de la présente instance, en ce compris les frais des procédures en référé et de l’expertise judiciaire (8.796,22 euros selon ordonnance de taxe du 18 août 2023).

Le surplus des demandes, notamment sur les frais d’exécution non fondés à ce jour, sera rejeté.

La société DHED sera condamnée en outre à verser aux époux [J], ensemble, la somme de 2.000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Il sera rappelé que la présente décision est de droit exécutoire à titre de provisoire en application de l’article 514 du code de procédure civile et aucun motif ne permet de l’écarter en l’espèce.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort,

CONDAMNE la société DHED à indemniser Monsieur [M] et Madame [I] [J], ensemble, à hauteur de 8.616,94 euros correspondant à :

—  4.179,00 euros au titre de la garantie des vices cachés ;

—  4.437,94 euros au titre de la garantie décennale ;

REJETTE la condamnation de la société DHED à indemniser Monsieur [M] et Madame [I] [J] en réparation du préjudice moral ;

CONDAMNE la société DHED à verser à Monsieur [M] et Madame [I] [J], ensemble, la somme de 2.000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE la société DHED aux dépens, en ce compris les frais des procédures en référé et de l’expertise judiciaire (8.796,22 euros selon ordonnance de taxe du 18 août 2023) ;

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre de provisoire.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE