TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 27 Novembre 2025

Président : Monsieur BOTTERO, Vice-Président

Greffier : Madame BOINE, Greffier

Débats en audience publique le : 02 Octobre 2025

GROSSE :

Le 27 novembre 2025

à M^e DE [Localité 5]

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 27 novembre 2025

à Mme [U] [D] ………………………………………………

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 25/03991 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6UTG

PARTIES :

DEMANDERESSE

Société UNICIL

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Corinne DE ROMILLY, avocat au barreau D’AIX-EN-PROVENCE

DEFENDEURS

Monsieur [V] [D]

né le 20 Juillet 1988

demeurant [Adresse 2]

non comparant

Madame [U] [E] épouse [D]

née le 03 Mars 1992

demeurant [Adresse 2]

comparante en personne

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous signature privée en date du 30 décembre 2020 avec prise d’effet au 1er janvier 2021, la société d’HLM UNICIL a donné à bail à Monsieur [V] [D] et Madame [U] [D] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 4], pour un loyer mensuel de 734,51 euros outre 68,77 euros de provision pour charges avec un emplacement de stationnement n°3362.8057 pour un loyer mensuel de 20,43 euros.

Par contrat sous signature privée en date du 30 septembre 2022 avec prise d’effet au 1er octobre 2022, la société d’HLM UNICIL a donné à bail conventionné à Monsieur [V] [D] et Madame [U] [D] un emplacement de stationnement n°3362.8026 situé [Adresse 3], garage sous-sol [Adresse 6], pour un loyer mensuel de 56,43 euros outre 3 euros de provision pour charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la société d’HLM UNICIL a fait signifier à Monsieur [V] [D] et Madame [U] [D] par acte de commissaire de justice en date du 20 décembre 2024 un commandement de payer la somme de 3.710,37 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par acte de commissaire de justice en date du 1er juillet 2025, la société d’HLM UNICIL a fait assigner Monsieur [V] [D] et Madame [U] [D] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir :

— constater, faute d’exécution de leurs obligations, la résiliation du bail en vertu de la clause résolutoire et ce, conformément à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989,

— déclarer Monsieur [V] [D] occupant sans droit ni titre du logement sis [Adresse 4],

— déclarer Madame [U] [D] occupante sans droit ni titre du logement sis [Adresse 4],

— déclarer Monsieur [V] [D] occupant sans droit ni titre de l’emplacement de stationnement sis [Adresse 4],

— déclarer Madame [U] [D] occupante sans droit ni titre de l’emplacement de stationnement sis [Adresse 4],

— ordonner, par voie de conséquence, qu’il devra vider et évacuer les lieux dès signification de l’ordonnance à intervenir et que, faute par eux de ce faire, ils en seront expulsés ainsi que tous occupants de leur chef, par toutes les voies et moyens de droit, y compris, le cas échéant, par le concours de la force publique,

— les condamner solidairement à payer à titre provisionnel la somme due à ce jour soit 9.554,02 euros pour les causes sus énoncées avec intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer en application de l’article 1153 alinéa 3 du code civil,

— le condamaner solidairement à payer une indemnité d’occupation mensuelle, provisionnelle égale au loyer majoré des charges et autres accessoires que les susnommés auraient dû payer si le bail s’était poursuivi ou avait été renouvelé et cela jusqu’au départ effectif des lieux,

— ordonner que la requérante sera autorisée à faire transporter les meubles et objets mobiliers laissés dans les lieux dans tel garde-meubles de son choix aux frais et risques des expulsés,

— une indemnité doit être accordée à la requérante pour les frais irrépétibles qu’elle doit engager du fait de la carence de ses locataires à hauteur de 350 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner solidairement Monsieur [V] [D] et Madame [U] [D] aux dépens.

Au soutien de ses prétentions, la société d’HLM UNICIL expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré, le 20 décembre 2024 et ce pendant plus de deux mois.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 2 octobre 2025.

A cette audience, la société d’HLM UNICIL, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance et actualise sa créance à la somme de 9.723,35 euros, selon décompte en date du 15 septembre 2025, terme d’août 2025 inclus. Elle indique que les requis ont repris le paiement du loyer et ne s’oppose pas à l’octroi de délais.

Bien que régulièrement assigné par étude, Monsieur [V] [D] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

Madame [U] [D], comparaissant en personne, reconnaît la dette locative et sollicite des délais et la suspension des effets de la clause résolutoire, offrant de régler la somme de 320 euros en plus du montant du loyer résiduel. Elle indique être à mi-temps et percevoir un salaire mensuel de 983 euros et Monsieur [V] [D] qui est en formation, perçoit une indemnité mensuelle de 2.100 euros. Elle précise ne percevoir aucune aide.

La présente décision susceptible d’appel est contradictoire par application des dispositions de l’article 467 du code de procédure civile.

Aucune fiche diagnostic social et financier n’a été transmise au tribunal.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 27 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 2 juillet 2025, soit plus de six semaines avant la première audience du 2 octobre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la société d’HLM UNICIL justifie avoir signalé la situation d’impayés à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 23 décembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 1er juillet 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de la résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d’ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l’article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le bail conclu le 30 décembre 2020 contient une clause résolutoire (article IX ) stipulant un délai de deux mois et un commandement de payer visant cette clause et le contrat accessoire au logement et portant sur le garage n°3362.8026 a été signifié le 20 décembre 2024 pour la somme en principal de 3.710,37 euros.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 20 février 2025.

Monsieur [V] [D] et Madame [U] [D] étant occupants sans droit ni titre depuis cette date du logement et ses accessoires, il convient d’ordonner leur expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de leur chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Monsieur [V] [D] et Madame [U] [D] sont redevables des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail.

Le contrat de bail contient une clause (article VI) stipulant la solidarité entre les cotitulaires du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu des contrats antérieurs et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Monsieur [V] [D] et Madame [U] [D] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si les baux s’étaient poursuivis, soit 991 euros.

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et du décompte fourni que Monsieur [V] [D] et Madame [U] [D] restent devoir la somme de 9.723,35 euros, à la date du 15 septembre 2025, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés et aux indemnités d’occupation, terme du mois d’août 2025 inclus.

Pour la somme au principal, Monsieur [V] [D], non comparant, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Madame [U] [D] ne conteste la dette ni dans son principe ni dans son montant.

Monsieur [V] [D] et Madame [U] [D] sont donc solidairement condamnés, par provision, au paiement de la somme de 9.723,35 euros, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 3.710,37 euros à compter de la délivrance du commandement de payer et du prononcé de la décision pour le surplus conformément aux dispositions de l’article 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Sur l’octroi de délais de paiement au titre de l’arriéré locatif

L’article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En application de l’article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Madame [U] [D] déclare percevoir un salaire mensuel de 983 euros et Monsieur [V] [D] une indemnité mensuelle de 2.100 euros. Il résulte des débats que les parties sont d’accord sur l’octroi de délais de paiement.

Compte tenu de ces éléments, de l’ancienneté du bail, de la qualité de la bailleresse, et des propositions de règlements formulées, il convient d’accorder des délais de paiement dans les termes du dispositif qui bénéficieront d’office à Monsieur [V] [D].

Comme demandée par Madame [U] [D], les effets de la clause résolutoire seront suspendus et si le moratoire est intégralement respecté en sus du paiement du loyer courant, la clause sera réputée ne pas avoir joué.

A défaut de paiement d’une échéance de l’arriéré à son terme ou du loyer courant à sa date d’exigibilité contractuelle, et quinze jours après l’envoi d’une simple mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

• la clause résolutoire retrouvera son plein effet,

• à défaut pour Monsieur [V] [D] et Madame [U] [D] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la bailleresse sera autorisée à faire procéder à leur expulsion et celle de tous occupants de leur chef avec, si nécessaire, l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

• Monsieur [V] [D] et Madame [U] [D], devenus occupants sans droit ni titre, seront condamnés solidairement à verser à la société d’HLM UNICIL une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été dû si le contrat s’était poursuivi, jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés,

• le solde de la dette deviendra immédiatement exigible.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [V] [D] et Madame [U] [D], parties perdantes, supporteront solidairement la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Il n’apparaît pas inéquitable, au regard de la situation réciproque de chacune des parties, de laisser à la charge de la société d’HLM UNICIL les sommes exposées par elle dans la présente instance.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

DECLARE la demande de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 30 décembre 2020 entre la société d’HLM UNICIL et Monsieur [V] [D] et Madame [U] [D] concernant le logement, situé [Adresse 4] ainsi que le contrat de stationnement n°3362.8026 situé [Adresse 3], garage sous-sol [Adresse 6] et accessoire au logement conclu le 30 septembre 2022 sont réunies à la date du 20 février 2025 ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [V] [D] et Madame [U] [D] à verser à la société d’HLM UNICIL, à titre provisionnel, la somme de 9.723,35 euros décompte arrêté au 15 septembre 2025, incluant la mensualité d’août 2025, correspondant à l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 3.710,37 euros à compter du 20 décembre 2024 et à compter du prononcé de la décision pour le surplus ;

AUTORISE Monsieur [V] [D] et Madame [U] [D] à s’acquitter de la dette par 36 acomptes successifs et mensuels de 270 euros, payables avant le 5 de chaque mois et pour la première fois, le 5 du mois suivant la signification de la présente décision, et jusqu’à extinction de la dette, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette, des intérêts et frais,

RAPPELLE que ces sommes sont à verser en plus du loyer et des charges courants à leur date d’exigibilité;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

RAPPELLE qu’à défaut de paiement d’une seule des mensualités à son terme ou du loyer courant :

— la dette deviendra immédiatement exigible,

— la clause résolutoire reprendra tous ses effets,

— faute de départ volontaire des lieux loués dans les deux mois après la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux, il pourra être procédé à l’expulsion, de Monsieur [V] [D] et Madame [U] [D] et de tous occupants de leur chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier le cas échéant, étant rappelé que le sort des meubles et effets se trouvant dans le local sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution,

— Monsieur [V] [D] et Madame [U] [D] seront solidairement tenus au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clefs au bailleur ou à son mandataire, indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer, soit 991 euros à ce jour ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [V] [D] et Madame [U] [D] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

REJETTE la demande de la société d’HLM UNICIL formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi ordonné et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

Le greffier, Le président