N°Minute:25/2033

N° RG 24/01483 – N° Portalis DBYB-W-B7I-PDFB

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

[Adresse 6]

JUGEMENT DU 30 Septembre 2025

DEMANDEURS:

S.C.I. B.A.B.A, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par la SELARL AUREA AVOCATS, avocats au barreau de MONTPELLIER

Monsieur [D] [B], demeurant [Adresse 3]

comparant en personne assisté de la SELARL AUREA AVOCATS, avocats au barreau de MONTPELLIER

DEFENDEURS:

Association EFFKT, dont le siège social est sis [Adresse 5]

non comparante, ni représentée

Monsieur [F] [R], demeurant [Adresse 3] et actuellement Chez [T] [U] [Adresse 1]

représenté par M^e Nicolas GALLON, avocat au barreau de MONTPELLIER

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Emmanuelle SERRE, Juge des contentieux de la protection au Tribunal Judiciaire de Montpellier

Greffier : Stéphanie LE CALVE

DEBATS:

Audience publique du : 02 Septembre 2025

Affaire mise en deliberé au 16 octobre 2025, avancé au 30 Septembre 2025

JUGEMENT :

Rendu par mise à disposition de la décision au greffe le 30 Septembre 2025 par

Emmanuelle SERRE, Président

assistée de Stéphanie LE CALVE, greffier

Copie certifiée delivrée à : la SELARL AUREA AVOCATS, M^e Nicolas GALLON

Le 30 Septembre 2025

EXPOSE DU LITIGE

Selon contrat en date du 22 novembre 2023, la SCI B.A.B.A, représentée par Monsieur [D] [B] a donné à bail à l’association EFFKT représentée par Monsieur [J] [Z] une chambre à usage d’habitation dans un logement situé [Adresse 4] et ce moyennant un loyer de 400 € .

Estimant que le logement était occupé par un sous-locataire non autorisé et de surcroît menaçant à l’égard des autres occupants, la SCI B.A.B.A et Monsieur [D] [B] ont fait assigner l’association EFFKT et Monsieur [A] [R] devant le juge des contentieux la protection du tribunal judiciaire de Montpellier selon exploits de commissaire de justice en date du 10 et 12 avril 2024 . Ils demandent de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire du fait de cette sous-location prohibée, d’ordonner l’expulsion de l’association EFFKT et de Monsieur [A] [R] et de voir condamner Monsieur [A] [R] ainsi que l’association EFFKT au paiement de préjudices matériel et professionnel à hauteur de 7487,68 € outre 5000 € de préjudice moral à Monsieur [B] ainsi que la condamnation de l’association EKKTF à payer 2500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens.

Après réalisation d’un calendrier de procédure et de plusieurs renvois à la demande des parties, l’affaire a été retenue à l’audience du 2 septembre 2025.

À cette audience, la SCI B.A.B.A et Monsieur [D] [B], représentée par leur avocat qui a plaidé, expose qu’ils ne demandent plus la résiliation du bail au regard du départ du locataire et du sous-locataire mais maintiennent leur demandes financières.

En défense, Monsieur [A] [R], également représenté par son avocat qui a déposé son dossier, conclut comme suit :

Vu les articles 6 et suivants de la loi n° 89 – 462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs,

DEBOUTER le bailleur de l’intégralité de ses demandes,

ECARTER l’exécution provisoire de la décision à intervenir,

LE CONDAMNER à payer à M. [R] la somme de 1000 € au titre de l’article 700 du CPC

Bien que régulièrement assignée, l’association EFFKT n’a pas comparu et ne s’est pas faite représenter.

Conformément à l’article 455 du Code de procédure civile, il convient de se référer à l’assignation et aux conclusions des parties pour un plus ample exposé de leurs moyens.

À l’issue de l’audience l’affaire a été mise en délibéré au 16 octobre 2025, avancé au 30 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il convient de rappeler que les demandes tendant simplement à voir « dire et juger », « rappeler » ou « constater » ne constituent pas des demandes en justice visant à ce qu’il soit tranché sur un point litigieux mais des moyens, de sorte que le Tribunal n’y répondra pas dans le dispositif du présent jugement.

➢Sur la demande de constat de la clause résolutoire et la demande d’expulsion

Il convient de constater que cette demande initiale n’est plus sollicitée du fait du départ du locataire.

➢Sur la demande de dommages-intérêts au titre du préjudice matériel et professionnel

Il ressort des articles 1240 et 1241 du Code civil que tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Chacun est responsable du dommage qu’il a causé non seulement par son fait, mais encore par sa négligence ou par son imprudence.

Il est constant que la responsabilité délictuelle d’une personne physique ne peut être engagée qu’à condition pour celui qui s’en prévaut d’apporter la preuve d’une faute ayant causé un préjudice. Ce préjudice doit résulter de la faute, il convient donc d’établir un lien de causalité entre les deux.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

La SCI B.A.B.A et Monsieur [D] [B] soutiennent que l’association EFFKT a sous-loué à Monsieur [A] [R] le logement et que ce dernier a changé l’ensemble des barillets de serrure de l’intégralité de la villa, que ce dernier ainsi qu’une autre colocataire ont menacé Monsieur [D] [B] avec un couteau en lui disant : « fils de pute, barre-toi d’ici ». Ils exposent qu’en dépit d’une mise en demeure et d’un dépôt de plainte, les nuisances ont perduré et qu’une autre colocataire a également été victime des menaces de Monsieur [A] [R]. Ils estiment que Monsieur [R] a commis une violation de propriété privée et que Monsieur [D] [B] n’a plus eu accès à son local professionnel et a subi un préjudice financier consistant en des changements de serrure, une nuit à l’hôtel, des frais de constat de commissaire de justice, des factures de flyers professionnels, des plaques professionnelle et visiteur, des pertes de revenus, des frais au titre de la télécommande du portail et des pertes de revenus locatifs et professionnels et ce, pour un montant total de 7487,68 € outre un retentissement moral à hauteur de 5000 €.

En défense, Monsieur [A] [R] expose que deux autres locataires, Madame [I] [C] et [S] [P], ont déposé plainte en décembre 2023 et février 2024 contre Monsieur [D] [B] pour des faits de violence sexuelle et que lui-même a déposé plainte suite à une dispute du 8 décembre 2023. Il précise avoir changé les clés de la maison afin de préserver les colocataires du comportement de Monsieur [B] et que ce dernier a repris possession immédiatement des lieux en changeant de nouveau les serrures et n’a donc subi aucun préjudice. Enfin, il expose n’avoir commis aucune dégradation et que Monsieur [B] ne rapporte aucun élément de preuve justifiant son indemnisation.

En l’espèce, il convient de relever que la SCI B.A.B.A et Monsieur [D] [B] réclament des frais au titre du changement de serrure, de la nuit d’hôtel, des frais de constat de huissier, de la facture de flyers professionnels, du changement de plaques professionnelle et visiteur, de la télécommande du portail ou encore des pertes de revenus locatif ou professionnel. Toutefois, ils ne versent aux débats aucun justificatif de ces frais et ce, alors même que certains postes sont chiffrés au centime près.

De la lecture des éléments versés aux débats de parts et d’autres, il en ressort que, contrairement à ce que soutient la SCI B.A.B.A et Monsieur [D] [B] que les parties s’étaient bien accordées pour la location d’un logement à usage d’habitation au profit de Monsieur [A] [R] salarié de l’association EFFKT.

Les relations entre Monsieur [D] [B] et Monsieur [A] [R] semblent avoir été apaisées, dans un premier temps, puis se sont tendues à compter du mois de décembre 2023, date à laquelle certaines colocataires ont déposé plainte contre Monsieur [B] pour des faits de violence sexuelle. Ainsi, dans ce contexte, Monsieur [A] [R] ne conteste pas avoir procédé au changement des serrures de la villa, comme le relève le procès-verbal de constat de commissaire de justice daté du 6 décembre 2023. Toutefois, il ressort du procès-verbal de dépôt de plainte réalisée par Monsieur [A] [R] le 8 décembre 2023 que Monsieur [B] a très rapidement changé les serrures, à savoir soit le jour même du constat de huissier de commissaire de justice soit au plus tard le lendemain puisqu’une nouvelle altercation avec Monsieur [B] est intervenue au sein de la villa le 7 décembre 2023.

Par ailleurs, lors de l’établissement du constat de commissaire de justice, Monsieur [D] [B] n’a, à aucun moment, fait état d’une perte de revenus professionnels qu’il chiffre à 567,50 € sans justifier de ce chiffrage. Il n’existe aucun élément de preuve justifiant qu’il ait été dans l’obligation de réserver une nuit d’hôtel ni même que Monsieur [A] [R] soit responsable de la perte de flyers professionnels ou de la dégradation des plaques professionnels et visiteurs. Aucun justificatif n’est versé aux débats s’agissant d’une éventuelle difficulté relative à une télécommande du portail dont le préjudice est pour autant chiffré par Monsieur [D] [B] à 3743,84 €. Enfin, aucun justificatif des frais du constat de commissaire de justice n’a été versé aux débats.

Dès lors, au regard du contexte et de l’absence de tout justificatif versé aux débats par la SCI B.A.B.A et Monsieur [D] [B], il convient de retenir l’existence d’un préjudice lié au changement de serrure non contesté par Monsieur [A] [R] ainsi que des frais au titre du procès-verbal de constat du commissaire de justice. En effet, Monsieur [A] [R] ne conteste pas avoir procédé au changement de serrure, ce qui a conduit Monsieur [B] et la SCI a faire intervenir un commissaire de justice, dans la mesure où il précise bien dans son dépôt de plainte que : « il a changé à nouveau les serrures ce que je comprends ».

Toutefois, s’il appartient bien au juge des contentieux de la protection, en l’absence de devis et factures, d’évaluer le montant du préjudice subi, il n’en demeure pas moins qu’en l’absence de toute facture, il est impossible de déterminer si les frais afférents au changement de serrure et aux frais de commissaire de justice ont été pris en charge par la SCI B.A.B.A ou par Monsieur [B]. Or les demandes formulées dans l’assignation ne sont formées que par Monsieur [D] [B].

Dès lors, au regard de cette impossibilité de déterminer qui a pris en charge ces frais, les demandeurs ne peuvent être déboutés de l’intégralité de leurs demandes.

➢La demande au titre du préjudice moral

La SCI B.A.B.A et Monsieur [D] [B] sollicite qu’il soit octroyé à Monsieur [B] des dommages et intérêts à hauteur de 5000 € en réparation de son préjudice moral.

Toutefois, au regard du contexte, des dépôts de plainte de parts et d’autres et en l’absence de tout justificatif, cette demande ne pourra qu’être rejetée.

➢Sur les autres demandes

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La SCI B.A.B.A et Monsieur [D] [B], partie perdante, seront condamnées aux dépens.

Sur la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile

En application de l’article 700 du code de procédure civile, Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; 2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Au regard du contexte, il n’apparaît pas inéquitable de laisser à chacune des parties la charge de ses frais irrépétibles

Sur l’exécution provisoire de la décision

L’article 514 du Code de Procédure Civile dispose que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit et, compte tenu de l’ancienneté des faits, il convient de dire n’y avoir lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire, statuant par décision réputé contradictoire et en premier ressort

DEBOUTE la SCI B.A.B.A et Monsieur [D] [B] de l’intégralité de leurs demandes formées à l’encontre de Monsieur [A] [R] et l’association B.A.B.A ;

CONDAMNE la SCI B.A.B.A et Monsieur [D] [B] aux dépens ;

LAISSE à chacune des parties la charge de ses frais irrépétibles et en conséquence DEBOUTE les parties de leurs demandes à ce titre ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit et DIT n’y avoir lieu de l’écarter.

La greffière, La Juge