N°Minute:25/01519

N° RG 25/01067 – N° Portalis DBYB-W-B7J-P4XC

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

[Adresse 6]

JUGEMENT DU 31 Décembre 2025

DEMANDEUR:

Syndic. de copro. LES JARDINS D’ULYSSE REPRESENTE PAR SON SYNDIC CITYA OCIMMO, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Sandy RAMAHANDRIARIVELO de la SCP RAMAHANDRIARIVELO – DUBOIS- MERLIN, avocats au barreau de MONTPELLIER

DEFENDEUR:

S.C.I. ITHAQUE, dont le siège social est sis [Adresse 5]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL:

Président : Sabine CORVAISIER, première Vice Présidente au tribunal judiciaire de Montpellier

Greffier : Mélanie GARCIA

DEBATS:

Audience publique du : 02 Décembre 2025

Affaire mise en deliberé au 31 Décembre 2025

JUGEMENT :

Rendu publiquement par mise à disposition de la décision au greffe le 31 Décembre 2025 par Sabine CORVAISIER, Présidente, statuant selon la procédure accélérée au fond

assistée de Mélanie GARCIA, greffière

Copie exécutoire délivrée à : Maître Sandy RAMAHANDRIARIVELO de la SCP RAMAHANDRIARIVELO – DUBOIS- MERLIN

Le 05 janvier 2026

EXPOSE DU LITIGE

La SCI ITHAQUE est propriétaire des lots n°14 et 294 au sein de la copropriété [Adresse 3], située [Adresse 1].

Par acte d’huissier de justice délivré selon procès-verbal de recherches infructueuses le 7 juillet 2025, le syndicat des copropriétaires de la copropriété, pris en la personne de son syndic, la SARL CITYA IMMO a fait assigner la SCI ITHAQUE devant le juge des référés du Tribunal judiciaire de MONTPELLIER, selon la procédure accélérée au fond, au visa notamment de la loi du 10 juillet 1965 et sollicite :

la condamnation de la SCI ITHAQUE à lui payer la somme de 5054,71€ euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 1er avril 2025 inclus et ce, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 17 janvier 2025, la condamnation de la SCI ITHAQUE à lui payer la somme de 1835,97 euros au titre des derniers appels de fonds du 01/07/25, 01/10/25 et 01/01/26 concernant les charges courantes de l’exercice en cours non encore échu,la condamnation de la SCI ITHAQUE à lui payer la somme de 847,67€ euros au titre des frais de recouvrement,subsidiairement, la condamnation de la SCI ITHAQUE à lui payer la somme de 847,67€ euros au titre du préjudice financier subi par la copropriétésa condamnation aux dépens et à lui payer la somme de 1200€ euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.Avec application pour le tout des article 1343-1 et 1343-2 du code civil.

***

À l’audience du 2 décembre 2025, le syndicat des copropriétaires était représenté par son conseil qui a déposé son dossier en maintenant les termes de son assignation à laquelle il convient de se référer pour un plus ample exposé de ses moyens, conformément à l’article 455 du Code de procédure civile.

Bien que régulièrement assignée à comparaître, la SCI ITHAQUE n’était ni présente, ni représentée.

La décision a été mise en délibéré au 31 décembre 2025.

Motifs

En vertu de l’article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur l’arriéré de charges de copropriété et les provisions non encore échues

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, dans sa version applicable au présent litige, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 précitée, la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

L’article 19-2 de la même loi dispose qu’à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restantes dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes, deviennent immédiatement exigibles.

L’article poursuit en indiquant que le président du tribunal judiciaire ou son délégué statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse aux débats :

— un relevé de propriété,

— un extrait KBIS de la SCI ITHAQUE

— les appels de charges et travaux,

— les relevés individuels de charges,

— les procès-verbaux des assemblées générales en date du 6 juillet 2022, 7 juillet 2023, 5 juillet 2024 portant approbation des comptes de l’exercice écoulé, du budget prévisionnel de l’exercice suivant et adoption de travaux

— le décompte de la créance pour la période du 2/04/2022 au 01/04/2025,

— les mises en demeure du 16 juin 2023, 19 octobre 2023, 9 novembre 2023, 9 février 2024 et 17 janvier 2025,

— le commandement de payer en date du 2 avril 2024,

— le contrat de syndic.

Il ressort de ces documents que la SCI ITHAQUE reste devoir la somme de 4643,74 euros à titre de charges de copropriété suivant arrêté du compte au 1er avril 2025, comprenant les appels de fond du 2eme trimestre 2025.

Une somme de 410,97 euros pour des appels de fonds non justifiée a été déduite du décompte ainsi que la somme de 847,67 euros au titre des frais de recouvrement.

concernant les appels de fond non échus

Le syndic de copropriété sollicite la condamnation de la SCI ITHAQUE à payer les appels de fonds non encore échus à la date de l’assignation, soit la somme de 1835,97 euros au titre des derniers appels de fonds du 01/07/25, 01/10/25 et 01/01/26.

Au soutien de cette prétention, il ne produit aucun document justificatif, notamment un état prévisionnel du montant de ces appels de fond.

En conséquence, il sera débouté de sa demande au titre des appels de fond non encore échus.

La SCI ITHAQUE sera donc condamnée à payer la somme de 4643,74€ euros, qui produira intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 17 janvier 2025.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée, en sa rédaction issue de la loi n°2006-872 du 13 juillet 2006, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice.

Sur les frais de mise en demeure et lettre de relance

Il a été produit les mises en demeure du 16 juin 2023, 19 octobre 2023, 9 novembre 2023, 9 février 2024 et 17 janvier 2025,

Seule la mise en demeure du 17 janvier 2025 est accompagnée d’un accusé de réception.

Ces frais sont justifiés et constituent des frais nécessaires au sens du texte précité.

La demande en paiement au titre des frais de relance et de mise en demeure, sera par conséquent accueillie à hauteur des coûts prévus par le contrat de syndic, soit la somme totale de 45,60 euros.

Le commandement de payer en date du 2 avril 2024 sera imputé au copropriétaire défaillant à hauteur de la somme de 148,79 euros.

Sur les frais de « contentieux »

Concernant les frais de « ouverture de dossier contentieux », ils relèvent de l’activité du syndic relative au recouvrement des sommes dues et constituent un acte élémentaire d’administration de la copropriété.

Le fait que le contrat de syndic prévoit éventuellement une rémunération spécifique au titre d’honoraires supplémentaires n’en change pas la nature, ces frais n’étaient donc pas nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Sur les dommages et intérêts,

L’article 1231-6 du Code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

La carence de la SCI ITHAQUE à payer les charges a causé des difficultés de trésorerie au syndicat des copropriétaires, qui a été contraint de faire l’avance des fonds nécessaires pour accomplir sa mission d’entretien des parties communes et de bon fonctionnement des équipements commun.

Ce préjudice, distinct de celui résultant du simple retard, sera équitablement réparé par l’allocation d’une somme de 300 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur la capitalisation des intérêts

La capitalisation des intérêts dus au moins pour une année entière sera ordonnée en application de l’article 1343-1 et suivants du Code civil, à compter de l’assignation s’agissant des charges et des frais de recouvrement et à compter du présent jugement s’agissant des dommages et intérêts.

Sur les dépens

L’article 491 du Code de procédure civile dispose que le juge des référés statue sur les dépens. Il le fait conformément aux dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile, selon lesquelles la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La SCI ITHAQUE, partie perdante, sera donc condamnée aux dépens de l’instance.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Condamné aux dépens, la SCI ITHAQUE versera au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4] [Adresse 1] une somme qu’il est équitable de fixer à 300 euros. En effet, il paraît inéquitable de laisser le syndicat des copropriétaires de l’immeuble supporter la charge des frais non compris dans les dépens qu’il a pu exposer.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 481-1 du Code de procédure civile relatif à la procédure accélérée au fond, le jugement est exécutoire de droit à titre provisoire dans les conditions prévues aux articles 514-1 à 514-6 du même code.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés statuant selon la procédure accélérée au fond, publiquement, par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort,

CONDAMNE la SCI ITHAQUE à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] [Adresse 1], pris en la personne de son syndic, les sommes de :

4643,74 euros à titre de charges de copropriété suivant arrêté du compte au 1er avril 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 17 janvier 2025

et de 194,39 euros au titre des frais de recouvrement,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] [Adresse 1] de sa demande au titre des appels de fond non encore échus,

CONDAMNE la SCI ITHAQUE à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] [Adresse 1] la somme de 300 euros à titre de dommages et intérêts,

ORDONNE la capitalisation des intérêts,

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires du surplus de ses demandes,

CONDAMNE la SCI ITHAQUE aux dépens de l’instance,

CONDAMNE la SCI ITHAQUE à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4] [Adresse 1] la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONSTATE l’exécution provisoire.

Ainsi jugé et mis à disposition au greffe les jour, mois et an que dessus, et a été signé par le juge et le greffier.

LA GREFFIÈRE LA JUGE DES RÉFÉRÉS