RÉFÉRÉ

Min N° 25/00393

N° RG 25/00894 – N° Portalis DB2Y-W-B7J-CEENZ

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le 16 Décembre 2025

Au tribunal judiciaire de Meaux, et devant Nous, Madame Jeanne DE TALHOUËT, juge placée auprès du premier président de la cour d’appel de Paris, déléguée au tribunal judiciaire de Meaux par ordonnance en date du 11 août 2025 pour exercer les fonctions de juge chargée des contentieux et de la protection, assistée de Madame Véronique SABBEN, greffière, est venue en audience publique et en référé la cause suivante le 18 Novembre 2025 et rendue en délibéré ce jour.

ENTRE :

DEMANDERESSE :

S.A. SEM DU PAYS DE [Localité 8] HABITAT

[Adresse 1]

[Adresse 6]

[Localité 5]

représentée par Madame [O] [P] munie d’un pouvoir

D’UNE PART

ET :

DÉFENDEURS :

Monsieur [R] [D]

[Adresse 2]

[Localité 4]

non comparant, ni représenté

Madame [F] [I]

[Adresse 2]

[Localité 4]

non comparante, ni représentée

D’AUTRE PART

Le :

— expédition revêtue de la formule exécutoire et dossier remis à :

— copie certifiée conforme remise à :

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 29 septembre 2021, la SEM DU PAYS DE [Localité 8] HABITAT a donné à bail à M. [R] [D] et Mme [F] [I] un logement situé au [Adresse 3], à [Localité 9], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 464,17 euros et 67,82 euros de provision sur charges.

Par acte de commissaire de justice du 7 mai 2025, la SEM DU PAYS DE [Localité 8] HABITAT a fait signifier à M. [R] [D] et Mme [F] [I] un commandement de payer la somme principale de 1.280,73 euros au titre des loyers et charges impayés, outre 127,25 euros de frais, en se prévalant de la clause résolutoire insérée au bail et des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par acte de commissaire de justice en date du 6 juin 2025, la SEM du Pays de [Localité 8] Habitat a fait signifier aux locataires un commandement de fournir les justificatifs d’assurance du logement, en se prévalant également de la clause résolutoire insérée au bail et des dispositions de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989.

La caisse d’allocations familiales (CAF) a été saisie de la situation d’impayé de loyers par lettre recommandée avec avis de réception le 12 mai 2025.

Par acte de commissaire de justice signifié le 24 septembre 2025, la SEM DU PAYS DE MEAUX HABITAT a fait assigner M. [R] [D] et Mme [F] [I] devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal de judiciaire de Meaux statuant en référé aux fins de voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire prévue au bail ;

— ordonner l’expulsion des locataires et celle de tout occupant de leur chef, si besoin est, avec le concours de la force publique ;

— condamner solidairement M. [R] [D] et Mme [F] [I] à lui payer, à titre provisionnel les sommes suivantes :

3.056,21 euros au titre de l’arriéré locatif, une indemnité mensuelle d’occupation, – condamner in solidum les défendeurs aux dépens de l’instance, en ce compris le coût des commandements de payer ;

— condamner in solidum les défendeurs à lui payer la somme de 300 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

En application des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, cette assignation a été notifiée à la préfecture de la Seine et Marne par voie électronique avec avis de réception du 25 septembre 2025.

L’affaire a été appelée à l’audience du 18 novembre 2025.

A l’audience, la SEM DU PAYS DE [Localité 8] HABITAT, représentée par Mme [O] [P], munie d’un pouvoir régulier remis à l’audience, a actualisé sa demande en paiement à la somme de 4.694,62 euros, arrêtée au 14 novembre 2025, loyer du mois d’octobre 2025 inclus. Elle a maintenu l’ensemble des demandes contenues dans l’assignation et notamment sa demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de production du justificatif de la souscription d’une assurance. Elle a précisé qu’aucune régularisation à ce titre n’était intervenue et qu’elle n’avait pas de nouvelle des locataires, qui étaient auparavant suivis par la [Adresse 7] [Localité 8], le dernier règlement datant du mois de janvier 2025.

Régulièrement assignés à l’étude du commissaire de justice, M. [R] [D] et Mme [F] [I] n’ont pas comparu et n’étaient pas représentés à l’audience.

Le juge a invité le bailleur à produire tous les éléments relatifs à l’existence d’une procédure de surendettement conformément à l’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L’affaire a été mise en délibéré au 16 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’article 835 du code de procédure civile dispose que le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

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Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la non-comparution des défendeurs

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, M. [R] [D] et Mme [F] [I], assignés à l’étude du commissaire de justice, n’ont pas comparu et n’ont pas été représentés à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par ordonnance réputée contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Sur la demande en paiement des loyers et charges

Il résulte de l’article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ainsi que des termes du contrat de bail auquel la loi donne force obligatoire suivant les dispositions de l’article 1103 du code civil que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges aux termes convenus.

Selon l’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

Aux termes de l’article 4, p, de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

Par ailleurs, aux termes de l’article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle, et ne se présume pas.

En l’espèce, la SEM DU PAYS DE [Localité 8] HABITAT verse aux débats les pièces suivantes :

— Le contrat de bail souscrit entre les parties le 29 septembre 2025 ;

— Le commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, du 7 mai 2025 ;

— Le décompte de sa créance arrêté au mois d’octobre 2025 inclus.

Selon ce dernier décompte, M. [R] [D] et Mme [F] [I] restent devoir à la SEM DU PAYS DE [Localité 8] HABITAT la somme de 4.694,62 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 14 novembre 2025, échéance du mois d’octobre 2025 incluse, après déduction des « frais » injustifiés imputés aux locataires (44,90 euros au titre du commandement de produire l’attestation d’assurance en date du 30 septembre 2025, et 120,71 euros au titre du commandement de payer en date du 30 septembre 2025).

En l’espèce, il est expressément prévu à l’article 13 du contrat de bail la solidarité entre les co-locataires.

Il convient par conséquent de condamner solidairement M. [R] [D] et Mme [F] [I] à payer à la SEM DU PAYS DE [Localité 8] HABITAT, à titre provisionnel, la somme de 4.694,62 euros au titre des loyers, charges impayés et indemnités d’occupation arrêtés au 14 novembre 2025 échéance du mois d’octobre 2025 incluse.

Sur la résiliation du bail et l’expulsion

Sur la recevabilité de l’action

Conformément aux dispositions de l’article 24, III, de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de prononcé de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le M. [R] [D] et Mme [F] [I] le 25 septembre 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, il est justifié que la situation d’impayés perdure malgré son signalement à la Caisse d’allocations familiales par lettre recommandée par la SEM DU PAYS DE [Localité 8] HABITAT reçue le 12 mai 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 24 septembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24, II, de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

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L’action est donc recevable.

Sur la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de justification de la souscription d’une assurance

L’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 oblige le locataire à s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur.

Aux termes de cet article 7, paragraphe g), toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties prévoit que à défaut de la preuve de souscription de l’assurance pendant la durée de la location, le contrat de location pourra être résilié de plein droit un mois après le commandement demeuré infructueux (article 7).

Or, la SEM du Pays de [Localité 8] Habitat justifie d’avoir fait signifier à M. [R] [D] et Mme [F] [I] un commandement de fournir les justificatifs d’assurance, en se prévalant de la clause résolutoire insérée au bail et des dispositions des articles 7g) et 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité et notamment les dispositions de l’article 7 g) reprises dans leur intégralité.

M. [R] [D] et Mme [F] [I] n’ayant pas, dans le délai légal d’un mois à compter de la délivrance du commandement du 6 juin 2025, justifié d’une assurance contre les risques locatifs, ce manquement qui n’a pas été régularisé à l’audience entraîne la résiliation du bail par le jeu de la clause de résiliation contractuelle.

Par conséquent, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 7 juillet 2025.

Partant, M. [R] [D] et Mme [F] [I] étant occupants sans droit ni titre depuis cette date, il convient d’ordonner leur expulsion ainsi que celle de tous occupants de leur chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1, L. 433-2, R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’indemnité d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail, le locataire doit restituer les locaux avec remise des clefs.

L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. En application de ce texte, en cas de maintien dans les lieux du locataire malgré la résiliation du bail, l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature est mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

Son montant mensuel est égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce par référence à la valeur locative du bien.

En l’espèce, M. [R] [D] et Mme [F] [I] sont occupants sans droit ni titre depuis le 7 juillet 2025. Il convient donc de les condamner solidairement au paiement mensuel d’une indemnité d’occupation d’un montant égal au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi.

Cette indemnité se substitue au loyer à compter du 7 juillet 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux. Elle est incluse dans la condamnation principale jusqu’au terme du mois d’octobre inclus.

Sur les mesures accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, M. [R] [D] et Mme [F] [I], parties perdantes, supporteront la charge des dépens.

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Compte tenu de la situation respective des parties et pour des raisons d’équité, il n’y a pas lieu à condamnation sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. La SEM DU PAYS DE [Localité 8] HABITAT sera donc déboutée de sa demande à ce titre.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément aux articles 514 et 514-1 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe, après débats en audeince publique,

DECLARONS recevable la demande de la SEM DU PAYS DE [Localité 8] HABITAT aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 29 septembre 2021 entre la SEM DU PAYS DE [Localité 8] HABITAT d’une part, et M. [R] [D] et Mme [F] [I] d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 9], sont réunies à la date du 7 juillet 2025;

CONSTATONS la résiliation du bail à compter de cette date ;

ORDONNONS, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de M. [R] [D] et de Mme [F] [I] ainsi que de tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELONS que l’expulsion ne peut avoir lieu qu’en dehors de la période de la trêve hivernale;

CONDAMNONS solidairement M. [R] [D] et Mme [F] [I] à payer, à titre provisionnel, à la SEM DU PAYS DE [Localité 8] HABITAT la somme de 4.694,62 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 14 novembre 2025 échéance d’octobre 2025 incluse ;

CONDAMNONS solidairement M. [R] [D] et Mme [F] [I] à payer à la SEM DU PAYS DE [Localité 8] HABITAT, à titre provisionnel, une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou un procès-verbal d’expulsion, déduction faite des paiements déjà intervenus ;

CONDAMNONS in solidum M. [R] [D] et Mme [F] [I] aux dépens de l’instance;

REJETONS la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit.

La greffière La juge

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