N°Minute:25/00603

DOSSIER : N° RG 25/00317 – N° Portalis DBYB-W-B7J-PO3D

Copie exécutoire à

SCP D’AVOCATS COSTE, DAUDE, VALLET, LAMBERT

expédition à

Mme [J] [O]

le 25 avril 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

[Adresse 4]

AUDIENCE DES REFERES

ORDONNANCE

RENDUE LE 07 Mai 2025

PAR Sabine CORVAISIER, première vice-présidente, juge des contentieux de la protection, statuant en matière de referé,

assistée de Marie-Agnès GAL, Greffier,

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.A. -ERILIA, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Christel DAUDE de la SCP SCP D’AVOCATS COSTE, DAUDE, VALLET, LAMBERT, avocats au barreau de MONTPELLIER

ET

DEFENDERESSE

Madame [J] [O], demeurant [Adresse 2]

comparante en personne

Les débats ont été déclarés clos le 01 Avril 2025 , Madame le Président ayant informé les parties que la décision serait rendue le 07 Mai 2025.

SUR QUOI, L’ORDONNANCE SUIVANTE A ETE RENDUE :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte en date du 24 mai 2022, la S.A. ERILIA a donné à bail à Madame [J] [O] un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 1], moyennant un loyer mensuel initial de 537,65 euros, outre une provision mensuelle sur charges de 87,74 euros ainsi qu’un stationnement situé à la même adresse, moyennant un loyer mensuel initial de 47,41 euros, outre une provision mensuelle sur charges de 4,32 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, la S.A. ERILIA a fait signifier à Madame [J] [O] par acte de commissaire de justice en date du 2 septembre 2024, un commandement de payer la somme principale de 1 240,12 euros, au titre des loyers et provisions sur charges impayés, arrêté à la date du 27 août 2024, et visant la clause résolutoire prévue au bail.

***

Par acte de commissaire de justice délivré à étude le 22 novembre 2024, notifié au représentant de l’État dans le département, la S.A. ERILIA a fait assigner Madame [J] [O] pour l’audience du 1er avril 2025 devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MONTPELLIER, statuant en référé, et demandé, notamment sur le fondement de la loi du 06 juillet 1989 :

— le constat de la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire en raison de l’impayé de loyer et de charges,

— l’expulsion de Madame [J] [O] et de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier,

— la fixation de l’indemnité mensuelle d’occupation au montant des loyers, charges comprises, avec indexation, et ce jusqu’au départ effectif des lieux, et la condamnation de Madame [J] [O] au paiement de celle-ci,

— la condamnation de Madame [J] [O] à payer la somme de 1 764,68 euros à titre de provision correspondant aux loyers et charges impayés dus, somme à parfaire au jour de l’audience,

— la condamnation de Madame [J] [O] aux entiers dépens et à payer la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

À la suite de la notification de l’assignation au représentant de l’État dans le département, la Direction de l’action sociale et du logement a fait parvenir au tribunal un diagnostic social et financier concernant Madame [J] [O], daté du 20 janvier 2025. La conclusion est que Madame [J] [O] connaît une perte de ressources suite à un arrêt maladie. Une demande de RQTH a été sollicitée afin de pouvoir obtenir une reconversion professionnelle. Madame a repris le paiement du loyer et une demande de FSL a été envoyée. Un accompagnement social lié au logement a été signé avec l’UDAF le 10 février 2025.

***

À l’audience du 1er avril 2025, la S.A. ERILIA était représentée par son conseil. Madame [J] [O] a comparu et était assistée par un travailleur social.

La S.A. ERILIA a indiqué que Madame [J] [O] s’est engagée à payer 50 euros par mois. Elle a précisé qu’il y avait eu des versements et être d’accord pour un plan d’apurement.

Elle a ainsi maintenu l’intégralité de ses demandes telles que portées dans l’assignation, à laquelle il convient de se référer, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé de ses moyens ; outre actualisation de la dette principale par décompte produit à l’audience, à la somme de 206,20 euros.

Madame [J] [O] a indiqué qu’en octobre dernier la demande de RQTH a été acceptée. Elle a expliqué que ses difficultés étaient dues à sa maladie, qu’elle allait sans doute faire l’objet d’un licenciement pour inaptitude. Elle a indiqué avoir postulé pour un poste. Elle a ajouté vouloir rembourser sa dette, et en avoir une autre auprès de la crèche

Elle a sollicité que le jeu de la clause résolutoire soit suspendu et qu’il lui soit accordé des délais de 4 mois pour apurer l’arriéré.

La décision a été mise en délibéré au 7 mai 2025.

MOTIFS

Sur la saisine en référé

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article suivant précise qu’il peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence d’une obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, l’occupation sans droit ni titre d’un immeuble, qui peut résulter du constat de la résiliation du bail du fait d’impayés, constitue un trouble manifestement illicite que le juge des référés se doit de faire cesser si elle est avérée. L’action en référé est donc recevable.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail et ses conséquences

Sur la recevabilité de la demande

En tant que bailleur personne morale, la S.A. ERILIA justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par voie électronique deux mois avant la délivrance de l’assignation, comme les dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, le lui imposent à peine d’irrecevabilité.

La S.A. ERILIA justifie par ailleurs avoir notifié une copie de l’assignation à la préfecture de l’Hérault par voie électronique plus de deux mois avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 précitée, qui l’imposent à peine d’irrecevabilité.

La demande est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24 I de la même loi, dans sa version applicable au présent litige, dispose que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail prévoit qu’à défaut de paiement d’une seule échéance de loyer et deux mois après un commandement de payer, la convention sera résiliée de plein droit.

Le commandement de payer du 2 septembre 2024 vise cette clause et reproduit les mentions obligatoires à peine de nullité de l’article 24 précité. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 4 novembre 2024, date de résiliation dudit bail.

Toutefois, le paiement intégral de la dette étant intervenu avant la décision du juge saisi d’une action tendant à voir constater le jeu des clauses résolutoires, la bailleresse ne saurait, sans priver la locataire des droits qu’elle tient de l’article 24 de la loi précitée du 06 juillet 1989, faire pleinement jouer la clause résolutoire du bail. Elle la placerait sinon dans une situation moins favorable que si elle était restée débitrice de tout ou partie de la dette jusqu’à l’audience. Or, on ne saurait inciter la locataire à demeurer débitrice jusqu’au jour de la décision statuant sur la demande de résiliation du bail.

Par suite, s’il a été constaté la résiliation du bail à la date du 4 novembre 2024, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué à la date des débats, en l’absence d’arriéré locatif.

Dans le cas présent, il est en effet établi que Madame [J] [O] a soldé l’arriéré locatif le 10 mars 2025, après enlèvement des divers frais ne pouvant être considérés comme des loyers et charges récupérables, selon décompte ci-après annexé. Dès lors, compte tenu du règlement de l’arriéré, il y a lieu de dire que la clause est réputée ne pas avoir jouée.

Madame [O] Se trouve même créditrice d’une somme de 35,10 euros à l’encontre de la SA ERILIA mais n’a pas formulé de demande de ce chef.

La S.A. ERILIA sera donc déboutée de sa demande de constat de la résiliation du bail et de ses demandes subséquentes d’expulsion et de fixation d’une indemnité d’occupation.

Sur les dépens

L’article 491 du code de procédure civile dispose que le juge des référés statue sur les dépens. Il le fait conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, selon lesquelles la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [J] [O], partie perdante, sera donc condamnée aux dépens, hors ce qui a déjà été réglé.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, l’équité et la situation économique de Madame [J] [O] justifient de ne pas faire application de ces dispositions.

La S.A. ERILIA sera donc débouté de sa demande à ce titre.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514-1 du code de procédure civile, le juge statuant en référé ne peut écarter l’exécution provisoire qui est, aux termes de l’article précédent, de droit pour les décisions de première instance.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement en qualité de juge des référés, par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort,

DÉCLARONS RECEVABLE l’action en référé,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 24 mai 2022 entre la S.A. ERILIA et Madame [J] [O] concernant l’immeuble à usage d’habitation et le stationnement situés [Adresse 1], étaient réunies à la date du 4 novembre 2024,

RAPPELONS cependant que ladite clause est réputée ne pas avoir joué dès lors que Madame [J] [O] a apuré l’arriéré locatif le 10 mars 2025,

CONSTATONS que Madame [J] [O] se trouve créditrice d’une somme de 35,10 euros à l’égard de la SA ERILIA mais qu’elle n’a pas formulé de demande de ce chef,

DÉBOUTONS par conséquent la S.A. ERILIA de sa demande de constat de la résiliation du bail, d’expulsion et de fixation d’une indemnité d’occupation,

DÉBOUTONS la S.A. ERILIA de ses autres demandes,

CONDAMNONS Madame [J] [O] aux dépens, hors ce qui a déjà été réglé,

DISONS que s’il devait être exposés des dépens pour l’exécution de la décision, ils seraient à la charge de Madame [J] [O],

DISONS n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile et DÉBOUTONS la S.A. ERILIA de sa demande de ce chef,

CONSTATONS l’exécution provisoire,

DISONS qu’une copie de la présente décision sera transmise au représentant de l’État dans le département.

Ainsi jugé et mis à disposition au greffe les jour, mois et an que dessus et signé par le Juge et le Greffier.

LA GREFFIÈRE LA JUGE DES RÉFÉRÉS