N°Minute:25/02117

N° RG 25/00858 – N° Portalis DBYB-W-B7J-PSNL

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

[Adresse 6]

JUGEMENT DU 31 Octobre 2025

DEMANDEUR:

S.A.S. -RESIDENCES SERVICES GESTION, dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par M^e Marion LACOME D’ESTALENX, avocat au barreau de PARIS substitué par M^e Sabine NGO, avocat au barreau de MONTPELLIER

S.A. -WAKAM, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par M^e Marion LACOME D’ESTALENX, avocat au barreau de PARIS substitué par M^e Sabine NGO, avocat au barreau de MONTPELLIER

DEFENDEUR:

Madame [O] [S] [E], demeurant [Adresse 1]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Delphine BRUNEAU, Juge des contentieux de la protection au Tribunal Judiciaire de Montpellier

Greffier : Clémence BOUTAUD

DEBATS:

Audience publique du : 01 Septembre 2025

Affaire mise en deliberé au 31 Octobre 2025

JUGEMENT :

Rendu par mise à disposition de la décision au greffe le 31 Octobre 2025 par

Delphine BRUNEAU, Président

assistée de Clémence BOUTAUD, greffier

Copie exécutoire délivrée à : M^e Sabine NGO

Copie certifiée delivrée à :

Le 31 Octobre 2025

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature électronique en date du 17 août 2023, avec prise d’effet au 29 août 2023, la SAS RESIDENCES SERVICES GESTION a consenti à Madame [O] [E] un bail d’habitation sur un logement meublé situé [Adresse 3], contre le paiement d’un loyer mensuel initial de 585,45 €, outre 58,55 € à titre de provisions sur charges.

Par acte en date du 29 août 2023, la SA WAKAM s’est portée caution solidaire des engagements de Madame [O] [E].

Les loyers sont demeurés impayés, malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire du 5 novembre 2024. La CCAPEX de l’Hérault a été saisie le 6 novembre 2024, conformément à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Par acte de commissaire de justice du 24 janvier 2025, dénoncé au Préfet de l’Hérault le 28 janvier 2025, la SAS RESIDENCES SERVICES GESTION et la SA WAKAM ont assigné Madame [O] [E] devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Montpellier, aux fins de :

à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire et à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail,

la condamner à laisser libre de tous occupants de son chef le logement qu’elle occupe et remettre à la SAS RESIDENCES SERVICES GESTION les clés du logement à compter de la date du jugement à intervenir,

ordonner son expulsion et de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier,

dire que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution,

la condamner au paiement de la somme de 2838,84 € au titre des loyers et charges arriérés, arrêtés au mois de janvier 2025 échu, montant à parfaire au jour du jugement, avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation, selon la répartition suivante : la somme de 2286,31 € à la SAS RESIDENCES SERVICES GESTION et la somme de 552,53€ à la société WAKAM subrogée dans les droits de la SAS RESIDENCES SERVICES GESTION à hauteur de ce montant,

fixer l’indemnité mensuelle d’occupation au montant des loyers, charges comprises et ce jusqu’au départ effectif des lieux, et le condamner au paiement de celle-ci,

la condamner au paiement de la somme de 1000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,

la condamner aux dépens de l’instance, comprenant les frais du commandement de payer du 5 novembre 2024.

Après un renvoi, l’affaire a été évoquée à l’audience du 1er septembre 2025.

À cette audience, la SAS RESIDENCES SERVICES GESTION et la SA WAKAM, représentées par leur conseil, ont maintenu les termes de leur exploit introductif d’instance auquel il convient de se référer pour un ample exposé de leurs moyens conformément à l’article 455 du Code de procédure civile, actualisant la créance en loyers et charges à la somme de 5089,11€ suivant décompte arrêté au mois de septembre 2025 inclus (552,53 € au bénéfice de la SA WAKAM et 4536,58 € au bénéfice de la SAS RESIDENCES SERVICES GESTION ).

A cette audience, Madame [O] [E] n’a pas comparu, ni n’a été représentée.

La décision a été mise en délibéré au 31 octobre 2025.

***

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la résiliation du bail :

En vertu de l’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement de payer contient, à peine de nullité : 1° La mention que le locataire dispose d’un délai de six semaines pour payer sa dette ; 2° Le montant mensuel du loyer et des charges ; 3° Le décompte de la dette ; 4° L’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion ; 5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l’adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ; 6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

Par exploit du 5 novembre 2024, la SAS RESIDENCES SERVICES GESTION a fait commandement à la locataire d’avoir à payer la somme principale de 1417,50 € au titre des loyers impayés. Ce commandement de payer comporte les mentions obligatoires posées par l’article précité et un décompte de la créance.

Les loyers n’ont pas été réglés dans les six semaines et le locataire n’a pas saisi le juge aux fins d’obtenir des délais de paiement.

Il convient en conséquence de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 19 décembre 2024, date de résiliation dudit bail.

Sur la demande en paiement :

Conformément aux dispositions de l’article 1728 du code civil et de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste au paiement du loyer et charges récupérables aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Aux termes de l’article 1346-1 du Code civil, la subrogation conventionnelle s’opère à l’initiative du créancier lorsque celui-ci, recevant son paiement d’une tierce personne, la subroge dans ses droits contre le débiteur. Cette subrogation doit être expresse.

Elle doit être consentie en même temps que le paiement, à moins que, dans un acte antérieur, le subrogeant n’ait manifesté la volonté que son cocontractant lui soit subrogé lors du paiement. La concomitance de la subrogation et du paiement peut être prouvée par tous moyens.

Les demanderesses produisent un décompte arrêté au mois de septembre 2025 inclus, qui indique que la dette de Madame [O] [E] s’élève à 5089,11 € en loyers et charges.

Il résulte de la quittance subrogative du 31 décembre 2024 que la société GARANTME, agissant pour le compte et par délégation de la Société WAKAM a payé à la bailleresse la somme de 552,53 euros pour le compte de la défenderesse au titre des loyers impayés et que la SAS RESIDENCES SERVICES GESTION a subrogé la caution dans ses droits et actions contre la locataire débitrice. Aucun élément ne permet de contester la quittance subrogative produite.

En conséquence, au vu de ce décompte et de la quittance subrogative, Madame [O] [E] sera condamnée à payer à la société WAKAM, subrogée dans les droits de la SAS RESIDENCES SERVICES GESTION, la somme de 552,53 € et Madame [O] [E] sera condamnée à payer à la SAS RESIDENCES SERVICES GESTION la somme de 4536,58 €.

Sur les délais de paiement :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 précitée dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

L’article 24 VII de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 précitée dispose que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Madame [O] [E] ne s’étant pas présentée à l’audience, le Juge ne dispose d’aucun élément d’information permettant d’apprécier sa capacité financière à reprendre le paiement du loyer courant augmenté d’éventuelles échéances de retard qui étaient pourtant susceptibles d’être mises en place pour apurer l’arriéré locatif.

En l’absence de demande de suspension des effets de la clause résolutoire formée par le locataire et / ou le bailleur, le Juge ne peut d’office suspendre les effets de la clause résolutoire.

En conséquence, l’expulsion de Madame [O] [E] ne peut qu’être ordonnée selon les modalités prévues au dispositif du présent jugement.

À compter de la résiliation du bail, Madame [O] [E], devenue occupante sans droit ni titre, sera tenue de payer une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer augmenté de la provision sur les charges, qui aurait été exigible si le bail n’avait pas été résilié, et ce jusqu’à l’entière libération des lieux.

Conformément à l’article L.433-1 du code des procédures civiles d’exécution, les meubles se trouvant dans les lieux seront remis aux frais des personnes expulsées en un lieu qu’elles désigneront. A défaut, ils seront entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution après sommation aux personnes expulsées d’avoir à les retirer dans le délai imparti.

Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [O] [E], partie perdante, sera condamnée aux dépens.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.

L’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

***

PAR CES MOTIFS

La Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 17 août 2023 entre la SAS RESIDENCES SERVICES GESTION et Madame [O] [E] concernant l’immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 2] sont réunies à la date du 19 décembre 2024 ;

DÉCLARE en conséquence Madame [O] [E] occupante sans droit ni titre des lieux situés à l’adresse ci-dessus mentionnée à compter du 19 décembre 2024 ;

CONDAMNE Madame [O] [E] à payer à la SAS RESIDENCES SERVICES GESTION une indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, à compter de la résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux ;

CONDAMNE Madame [O] [E] à payer à la SAS RESIDENCES SERVICES GESTION la somme de 552,53 € au titre des loyers et charges, dus au mois de septembre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement ;

CONDAMNE Madame [O] [E] à payer à la société WAKAM la somme de 4536,58 € au titre des loyers et charges, dus au mois de septembre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut par Madame [O] [E] d’avoir libéré les lieux loués, DEUX MOIS après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique si besoin est, et au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais de l’expulsé, dans tel garde-meuble désigné par lui ou à défaut par le bailleur ;

DIT que la présente décision sera transmise au préfet de l’Hérault en application de l’article R. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

DEBOUTE la SAS RESIDENCES SERVICES GESTION et la société WAKAM de leur demande en paiement sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [O] [E] aux dépens de l’instance comprenant, s’agissant des dépens actuels, le coût du commandement de payer, de la notification à la CCAPEX, de l’assignation et de sa notification à la préfecture

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

La Greffière, La Juge des contentieux de la protection,