TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7] [1]

[1] Copie exécutoire

délivrée le :

à M^e BENSUSSAN

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à M^e BAUDOUIN

■

8ème chambre

1ère section

N° RG 21/12933

N° Portalis 352J-W-B7F-CVJMK

N° MINUTE :

Assignation du :

07 Octobre 2021

JUGEMENT

rendu le 11 Février 2025

DEMANDEURS

Madame [W] [F] épouse [I]

[Adresse 2]

[Localité 1]

Monsieur [K] [I]

[Adresse 2]

[Localité 1]

représentés par Maître Philippe BENSUSSAN de la SELARL DOLLA – VIAL & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #P0074

DÉFENDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], représenté par son syndic, la société ORALIA AGENCE IMMOBILIERE MOZART

[Adresse 6]

[Localité 1]

représenté par Maître Patrick BAUDOUIN de la SCP d’Avocats BOUYEURE – BAUDOUIN – DAUMAS – CHAMARD BENSAHE L – GOMEZ-REY – BESNARD, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #P0056

Décision du 11 Février 2025

8ème chambre 1ère section

N° RG 21/12933 – N° Portalis 352J-W-B7F-CVJMK

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Monsieur Julien FEVRIER, Juge, statuant en juge unique,

assisté de Madame Justine EDIN, Greffière.

DÉBATS

A l’audience du 13 Novembre 2024

tenue en audience publique

JUGEMENT

Prononcé par mise à disposition au greffe

Contradictoire

En premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

L’immeuble situé [Adresse 3] est constitué en copropriété.

La société Oralia Agence Immobilière Mozart est le syndic de l’immeuble.

Mme [W] [F] épouse [I] et M. [K] [I] sont propriétaires de plusieurs lots dans cet immeuble.

Diverses résolutions ont été approuvées lors d’une assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble du 28 juin 2021.

Par acte d’huissier de justice du 7 octobre 2021, les époux [I] ont assigné devant le tribunal le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] afin d’obtenir l’annulation des résolutions 4, 4.1, 5, 5.1, 6 et 6.1 de l’assemblée générale du 28 juin 2021.

*

Dans leurs dernières écritures notifiées par le réseau privé des avocats le 26 septembre 2023, les époux [I] demandent au tribunal de :

«  Vu l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965,

Vu l’article 10-1 de la loi du 10 Juillet 1965

Vu l’article 35 de la Loi du 10 juillet 1965,

Vu les articles 26 et 26-1 de la Loi du 10 juillet 1965,

Il est demandé au Tribunal de bien vouloir :

RECEVOIR les époux [I] en leur action et la déclarer bien fondée,

ANNULER les résolutions n° 4, 4.1, 5, 5.1, 6 et 6.1 visées dans le procès-verbal de l’assemblée spéciale des copropriétaires qui s’est tenue le 28 juin 2021,

REJETER les arguments opposés par le syndicat des copropriétaires et le DEBOUTER de ses demandes, fins et conclusions,

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5], à verser aux demandeurs la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

DISPENSER, en application de l’article 10-1 de la loi du 10 Juillet 1965, les consorts [I] des frais de procédure,

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5], aux entiers dépens de l’instance ".

*

Dans ses dernières écritures notifiées par le réseau privé des avocats le 5 octobre 2023, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] demande au tribunal de :

«  Vu les articles 17, 26, 26-1 de la loi du 10 juillet 1965,

Vu le procès-verbal d’assemblée générale spéciale du 28 juin 2021 et ses annexes

Il est demandé au Tribunal de :

RECEVOIR le syndicat des copropriétaires en ses dires, fins, demandes et conclusions, les juger recevables et bien fondés.

DEBOUTER en conséquence Monsieur et Madame [I] de l’intégralité de leurs demandes, dires, fins et conclusions.

CONDAMNER Monsieur et Madame [I] in solidum à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 6.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens ".

*

Il est renvoyé aux conclusions récapitulatives des parties pour l’exposé des moyens de droit et de fait à l’appui de leurs prétentions conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

La clôture de la procédure a été ordonnée le 29 avril 2024 et l’affaire a été plaidée le 13 novembre 2024. La décision a été mise en délibéré au 11 février 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

A l’appui de leurs demandes, les époux [I] font valoir que :

— en 2007, les époux [Y] sont devenus propriétaires d’un duplex situé au 5ème et 6ème étage du bâtiment A et correspondant aux lots 14, 30, 41 à 45, 55, 56, 60 et 61 ;

— les époux [Y] ont acheté ce bien aux époux [H] qui avaient obtenu en 1993 l’autorisation de réaliser des travaux visant à améliorer les passerelles donnant accès au toit, ainsi qu’à modifier la façade par création de baies ;

— les époux [H] ont alors agrandi la passerelle existante pour créer une surface de 10m2 ;

— l’accès à cette surface se fait depuis le 6ème étage et depuis l’escalier de service A ;

— les époux [Y] ont proposé d’acheter la terrasse au syndicat des copropriétaires ;

— les droits à céder ont été estimés par plusieurs experts ;

— les époux [Y] ont demandé au syndic de soumettre leur projet visant à créer le lot 71 terrasse et à autoriser lesdits travaux de création de ladite terrasse ;

— le syndic a inscrit à l’ordre du jour de l’assemblée du 28 juin 2021 les résolutions 4 (création d’une terrasse), 5 (approbation du modification de l’état descriptif de division) et 6 (cession d’une partie commune à savoir la terrasse du 6ème étage pour un prix de 30.000 €) ;

— le projet n’était pas finalisé lorsque les copropriétaires se sont réunis le 28 juin 2021 ;

— l’unanimité était requise pour adopter les résolutions litigieuses car il s’agit d’une cession de partie commune nécessaire au respect de la destination de l’immeuble et le règlement de copropriété le prévoit ;

— la passerelle de l’article 26-1 de la loi du 10 juillet 1965 n’a pas été respectée en l’absence de second vote ;

— le procès-verbal de l’assemblée générale du 28 juin 2021 n’est pas conforme à la réalité sur ce point ;

— la résolution 6-1 est affectée par plusieurs moyens de nullité : double objet de la résolution, résolution adoptée sous réserves, résolution constituant un abus de majorité en raison du prix de cession.

En défense, le syndicat des copropriétaires fait valoir que :

— les époux [Y] sont propriétaires d’un appartement au 5ème étage et doté d’une terrasse implantée dans la toiture de l’immeuble ;

— cette terrasse a été réalisée dans les années 90 ;

— les précédents propriétaires ont profité d’une autorisation d’améliorer les passerelles d’accès au toit pour créer une terrasse privative sur parties communes ;

— la terrasse est non conforme aux règles de l’art car elle s’appuie directement sur la couverture en zinc de l’immeuble ;

— les époux [Y] ont proposé de régulariser la situation ;

— les époux [Y] ont proposé d’acquérir le lot 71 à créer pour 30.000 € ;

— les copropriétaires ont approuvé les résolutions 4.1, 5.1 et 6.1 à la majorité de l’article 26-1 ;

— la mise en cause du syndic est inutile ;

— les dispositions de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 ont été respectées ;

— les résolutions 4 à 5-1 ne portent pas sur un acte d’aliénation mais sur la création d’une partie commune ;

— l’aliénation de partie commune ne modifie pas l’usage antérieur ;

Décision du 11 Février 2025

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— il ne s’agit pas du seul accès à la toiture de la copropriété et la passerelle est accessible depuis un escalier de service ;

— la résolution 4 rappelle qu’une servitude de passage est attachée au lot 71 ;

— la cheminée d’évacuation dont la suppression est envisagée n’est plus utilisée ;

— le projet ne porte pas atteinte aux droits des copropriétaires ni à la destination de l’immeuble ;

— le procès-verbal fait foi et les demandeurs procèdent par affirmations non démontrées s’agissant de l’absence de second vote ;

— la question des travaux à entreprendre était indissociable de l’acquisition du lot 71 ;

— l’autorisation pouvait être donnée avec des réserves ;

— il n’y a pas d’abus de majorité ;

— les évaluations des experts variaient significativement et le prix proposé est raisonnable.

*

Sur les demandes d’annulation des résolutions litigieuses

Vu l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 qui précise que les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée sans ses annexes.

Sur ce,

En l’espèce, les époux [I] produisent le procès-verbal de l’assemblée générale du 28 juin 2021.

Il en ressort que les demandeurs ont bien la qualité de copropriétaires défaillants pour les résolutions litigieuses 4, 4.1, 5, 5.1, 6 et 6.1.

La date de notification de ce procès-verbal aux demandeurs n’est pas justifiée par le syndicat des copropriétaires, de sorte qu’il sera retenu que les époux [I] ont bien engagé leur action dans le délai de deux mois précité.

Les demandes des époux [I] seront jugées recevables.

*

Vu l’article 768 du code de procédure civile qui précise que le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

Vu l’article 26-1 de la loi du 10 juillet 1965 qui prévoit que nonobstant toute disposition contraire, lorsque l’assemblée générale n’a pas décidé à la majorité prévue au premier alinéa de l’article 26 mais que le projet a au moins recueilli l’approbation de la moitié des membres du syndicat des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance, représentant au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, la même assemblée se prononce à la majorité des voix de tous les copropriétaires en procédant immédiatement à un second vote.

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Sur ce,

Les époux [I] sollicitent l’annulation des résolutions 4, 5 et 6 dans le dispositif de leurs conclusions, mais n’invoquent aucun moyen à l’appui de cette demande. Les motifs d’annulation invoqués dans leurs écritures concernent uniquement les résolutions 4.1, 5.1 et 6.1. Les résolutions 4, 5 et 6 sont des résolutions qui n’ont pas été adoptées.

En l’absence de moyen à l’appui de la demande d’annulation, il n’y a pas lieu d’annuler les résolutions 4, 5 et 6 rejetées par l’assemblée générale des copropriétaires.

S’agissant des résolutions 4.1, 5.1 et 6.1, les époux [I] fondent leur demande d’annulation sur plusieurs moyens de droit et notamment sur la violation des dispositions de l’article 26-1 précité.

En l’espèce, le procès-verbal de l’assemblée générale du 28 juin 2021 indique que les résolutions litigieuses ont été votées : « mise au voix, cette résolution a donné lieu au vote suivant… ».

Les époux [I] font valoir qu’il s’agit de mentions erronées dans la mesure où aucun second vote n’a en réalité été organisé.

Pour le prouver, ils versent aux débats un email adressé au syndic par M. [E] [G], l’un des scrutateurs de l’assemblée, le 8 juillet 2021 dans lequel il indique : « il est précisé que la résolution est » mise aux voix, cette résolution a donné lieu au vote suivant… ". De mémoire, aucun vote n’a eu lieu. Nous avons voté pour la résolution 6) refusée au titre de l’article 26, mais pas pour la résolution 6.1)…

Idem un vote a eu lieu pour la résolution 4), mais pas pour la résolution 4.1)…

Idem un vote a eu lieu pour la résolution 5), mais pas pour la résolution 5.1)…".

Les demandeurs produisent également la réponse du syndic à M. [G] du même jour : « la majorité n’ayant pas été atteint les résolutions on fait l’objet d’une seconde relecture qui reprend automatiquement les votes précédents. Nous avons l’obligation de conserver les votes, sinon cela change l’issu du vote à la majorité précédente ».

Il résulte de cet échange d’emails que le second vote mentionné dans le procès-verbal pour les résolutions 4.1, 5.1 et 6.1 n’a en réalité jamais eu lieu. Le syndic s’est borné à reprendre les votes émis au titre des résolutions rejetées 4, 5, et 6.

Au regard de la violation des dispositions de l’article 26-1 précité en matière de second vote, les résolutions 4.1, 5.1 et 6.1 litigieuses seront annulées.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Le syndicat des copropriétaires défendeur, partie perdante, supportera les dépens.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Le syndicat des copropriétaires défendeur sera condamné à verser aux époux [I] une somme de 1.500€ au titre des frais irrépétibles.

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires. Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

En l’espèce, les demandeurs seront dispensés de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

En application des articles 514 et 515 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue d’office ou à la demande d’une partie.

En l’espèce, il n’y a pas lieu de suspendre l’exécution provisoire du jugement.

Les parties seront déboutées du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens et des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes plus amples ou contraires.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, en premier ressort et par jugement contradictoire, par mise à disposition au greffe:

DECLARE recevables l’ensemble des demandes de Mme [W] [F] épouse [I] et de M. [K] [I] ;

REJETTE la demande d’annulation des résolutions 4, 5 et 6 de l’assemblée générale des copropriétaires du 28 juin 2021 de l’immeuble du [Adresse 3] ;

ANNULE les résolutions 4.1, 5.1 et 6.1 de l’assemblée générale des copropriétaires du 28 juin 2021 de l’immeuble du [Adresse 4] ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à payer à Mme [W] [F] épouse [I] et M. [K] [I] une somme de 1.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] aux dépens ;

DIT que Mme [W] [F] épouse [I] et M. [K] [I] seront dispensés de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires ;

DIT n’y avoir lieu à suspendre l’exécution provisoire ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens et des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes.

Fait et jugé à [Localité 7] le 11 Février 2025.

La Greffière Le Président