TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 18]

N° RG 25/30254 – N° Portalis DBYB-W-B7J-PMHY

Date : 14 Août 2025

EXPERT : M. [S] [N]

TOTAL COPIES

4

COPIE REVÊTUE formule exécutoire AVOCAT

1

COPIE CERTIFIÉE CONFORME AVOCAT PAR RPVA

1

COPIE REVÊTUE formule exécutoire partie comparante

COPIE CERTIFIÉE CONFORME partie comparante

COPIE EXPERT

1

COPIE DOSSIER

1

AUDIENCE PUBLIQUE DES RÉFÉRÉS

ORDONNANCE

rendue le 14 Août 2025, par mise à disposition au greffe, après débats à l’audience du 12 Juin 2025, prorogée à ce jour par Emilie DEBASC, Vice-Présidente, assistée de Delphine NOGUERA, Greffier, lors des débats et de Danièle KINOO, Greffier, lors de la mise à disposition.

ENTRE

DEMANDEURS

Monsieur [P] [D]

né le 02 Juin 1981 à [Localité 17], demeurant [Adresse 11]

Madame [W] [K]

née le 24 Avril 1981 à [Localité 16], demeurant [Adresse 10]

Représentés par Maître Flora AIGUESVIVES, avocat au barreau de MONTPELLIER

ET

DEFENDEURS

Monsieur [V] [F]

né le 23 Juin 1979 à [Localité 18], demeurant [Adresse 5]

Représenté par Maître Emmanuelle MASSOL de la SELARL AMMA AVOCATS, avocats au barreau de MONTPELLIER

La Société QBE EUROPE EUROPE (RCS 842 689 556)

société de droit Belge, dont le siège est [Adresse 7], selon poursuites exercées par sa succursale en France à [Localité 14], prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège.

En sa qualité d’assureur RCD de la société ME MACONNERIE,

dont le siège social est sis [Adresse 1]

Représentée par Maître Alain DE ANGELIS, Avocat Plaidant, avocat au barreau de MARSEILLE

Représentée par Maître Thomas BRUNEL, Avocat Postulant de la SCP BRUNEL/PIVARD/REGNARD, avocats au barreau de MONTPELLIER,

La Société M-E MACONNERIE (RCS 879 265 775)

prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège., dont le siège social est sis [Adresse 2]

Représentée par Maître Philippe BEZ de la SCP BEZ, DURAND, DELOUP, GAYET, avocats au barreau de MONTPELLIER

La Société MC PISCINE (RCS 513 292 433)

prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège.

dont le siège social est sis [Adresse 8]

La S.A. AXA (RCS 722 057 460)

prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège.

En sa qualité d’assureur de la société MC PISCINE,

dont le siège social est sis [Adresse 6]

Représentées par Maître Celine ALCALDE de la SELARL DELRAN BARGETON DYENS SERGENT ALCALDE, avocats au barreau de MONTPELLIER

La S.A. SMABTP (RCS 774 684 764)

prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège.

en sa qualité d’assureur de la société S CONSTRUCTION suivant contrat 368109C1247000/001 454064/0, dont le siège social est sis [Adresse 12]

Représentée par Maître Sophie ORTAL de la SCP CASCIO,ORTAL, DOMMEE, MARC, DANET, GILLOT, avocats au barreau de MONTPELLIER

La Société PROMO SOL (RCS 824 019 723)

prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège., dont le siège social est sis [Adresse 3]

Représentée par Maître Jean baptiste ROYER de la SELARL ROYER AVOCAT, avocats au barreau de MONTPELLIER

La Compagnie GAN ASSURANCES (RCS 542 063 797)

prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège.

En sa qualité d’assureur de la société VERT PASSION

dont le siège social est sis [Adresse 13]

Représentée par Maître Simon LAMBERT de la SCP SCP D’AVOCATS COSTE, DAUDE, VALLET, LAMBERT, avocats au barreau de MONTPELLIER

Madame [J] [I] épouse [B]

née le 17 Août 1963 à [Localité 21], demeurant [Adresse 11]

non représentée

La Société VERT PASSION NR (RCS 843 448 044)

prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège.

dont le siège social est sis [Adresse 4]

non représentée

FAITS ET PROCEDURE

Par actes de commissaire de justice des 12, 14, 17 et 20 février 2025, M. [P] [D] et Mme [W] [K] ont fait assigner M. [V] [F], l’EURL M-E Maçonnerie et son assureur, la société QBE Europe, la SAS MC Piscine et son assureur, la SA AXA France IARD, la SMABTP, en qualité d’assureur de la société S construction, la SAS Promo sol, la SAS Vert passion NR et son assureur, la société Gan assurances, Mme [J] [I], épouse [B], devant le juge des référés afin qu’il ordonne, sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile, une expertise.

Au soutien de leur demande, les consorts [R] exposent avoir acquis, selon acte authentique du 2 juin 2023, un bien situé [Adresse 9] à [Localité 20], auprès de M. [F], lequel avait fait réaliser d’importants travaux de rénovation par les entreprises suivantes : la société Promo sol, pour la fourniture et la pose du carrelage de la piscine, la société MC Piscine, pour la fourniture et la pose des pièces à sceller, la filtration et le local piscine, la société M-E Maçonnerie, pour le terrassement et la construction de la piscine ainsi que la construction de la plage et des clôtures, la société Vert passion pour l’aménagement et la conception du jardin. Les demandeurs expliquent que, depuis la prise de possession des lieux, des désordres sont apparus, notamment une fuite au niveau de la piscine, l’absence de bonde au fond de la piscine, un problème d’étanchéité du local piscine, le réseau [Localité 15] garage cassé, une inondation récurrente du garage et du parvis, des odeurs nauséabondes au rez-de-chaussée. Ils ajoutent que, dans un rapport d’inspection du 7 mai 2024, un expert de la société Locamex a recommandé la reprise de l’étanchéité du béton de la piscine ou le remplacement du revêtement.

Après plusieurs renvois, l’affaire a été retenue à l’audience du 12 juin 2025.

A ladite audience, les consorts [R] sollicitent le bénéfice de leurs écritures auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé de leurs moyens, et au terme desquelles ils maintiennent l’intégralité des demandes formulées dans leur assignation et réclament le rejet de la demande de mise hors de cause de M. [F].

Ils font valoir que le juge des référés n’est pas compétent pour trancher sur le fait de savoir si M. [F] est un vendeur professionnel ou déterminer si un vice est caché. Ils ajoutent que la clause de garantie des vices cachés est privée d’effet si le vendeur avait connaissance des vices et qu’il importe peu que le vendeur ait construit lui-même ou fait construire.

M. [F] sollicite le bénéfice de ses écritures auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé de ses moyens, et au terme desquelles il réclame :

«  À TITRE PRINCIPAL :

DÉCLARER que Monsieur [P] [D] et de Madame [W] [K] ont bien pris possession de la maison d’habitation au mois de mars 2023 et ce, avant la réitération de l’acte définitif de vente ;

DÉCLARER que Monsieur [P] [D] et de Madame [W] [K] ont acquis l’ensemble immobilier en l’état où il se trouvait au jour de la vente ;

DÉCLARER que l’acte authentique de vente exclu la responsabilité du vendeur au titre des vices cachés ;

DÉCLARER que Monsieur [P] [D] et de Madame [W] [K] ne rapportent pas la preuve de la qualité de professionnel de l’immobilier de Monsieur [V] [F] ;

DÉCLARER en tout état de cause que les désordres, dont il n’est au demeurant pas justifié de leur caractère impropre à leur usage, allégués par Monsieur [P] [D] et de Madame [W] [K] étaient apparents et connus d’eux avant l’acquisition de l’ensemble immobilier ;

DÉCLARER en tout état de cause, que Monsieur [P] [D] et de Madame [W] [K] ne justifient d’aucun éléments probants permettant d’attester de l’antériorité à la vente des désordres allégués et de la connaissance de ces derniers par le vendeur ;

DÉCLARER que Monsieur [V] [F] n’est pas responsable au titre de la garantie des vices cachés ;

DÉCLARER que conformément à l’acte de vente notarié signé entre les parties, les travaux exécutés sur le bien immobilier objet du présent litige n’ont pas été réalisés par Monsieur [V] [F] et bien par des entreprises du bâtiment ;

DÉCLARER que Monsieur [V] [F] n’est pas responsable au titre de la garantie du vendeur constructeur ;

En conséquence,

DÉCLARER que Monsieur [P] [D] et de Madame [W] [K] ne justifient d’aucun motif légitime à l’encontre de Monsieur [V] [F] ni au titre de la responsabilité des vices cachés ni au titre de la responsabilité du vendeur constructeur ;

REJETER, à l’encontre de Monsieur [V] [F], la demande d’expertise judiciaire sur le fondement de l’article 145 du Code de procédure civile ;

DÉCLARER Monsieur [V] [F] hors de cause ;

CONDAMNER solidairement Monsieur [P] [D] et de Madame [W] [K] au paiement d’une somme de 3.500 euros au titre des frais irrépétibles, outre les entiers dépens de l’instance.

À TITRE SUBSIDIAIRE :

Si par extraordinaire, la juridiction de Céans venait à faire droit à la demande d’expertise judiciaire de Monsieur [P] [D] et de Madame [W] [K] à l’encontre de Monsieur [V] [F] :

DECLARER Monsieur [P] [D] d’acquéreur averti en matière de construction tenant sa profession au jour de la vente : « cadre entreprise du bâtiment » ;

DONNER ACTE que Monsieur [V] [F] s’associe à la mesure d’expertise sollicitée par Monsieur [P] [D] et de Madame [W] [K], sous réserve des protestations et réserves d’usage et de la précision de mission suivante :

Dire si les défauts constatés pouvaient être décelés par un acquéreur averti et si celui-ci pouvait en apprécier la portée

CONDAMNER Monsieur [P] [D] et Madame [W] [K] à attraire en la cause les entreprises et leurs assurances ayant réalisé les ouvrages, notamment l’entreprise M-E MAÇONNERIE, son assureur la société SOLLY AZAR, et l’entreprise MC BÂTIMENT, intervenantes à la construction du lot piscine afin que les conclusions leurs soient communes et opposables dans l’éventualité où le concluant devrait mobiliser leur responsabilité, civile ou décennale, au titre des éventuels désordres et ce, sous astreinte de 50€ par jour de retard dès signification de l’ordonnance à intervenir ;

DÉCLARER que l’expertise aura lieu aux frais avancés de Monsieur [P] [D] et de Madame [W] [K] ;

RÉSERVER les frais irrépétibles et les dépens ".

Il fait valoir que la promesse de vente et l’acte réitératif comporte la clause par laquelle l’acquéreur « prend le bien dans l’état ou il se trouve au jour de l’entrée en jouissance, sans recours contre le vendeur pour quelque cause que ce soit » et exclue la responsabilité de M. [F] au titre des vices cachés, sauf à prouver sa qualité de professionnel de l’immobilier, ce qu’il n’est pas puisqu’il est gérant d’entreprise dans la restauration. Il ajoute qu’un certain nombre des désordres dénoncés étaient apparents notamment eu égard au courriel en date du 26 novembre 2024 dans lequel M. [D] évoque sa connaissance des fuites de la piscine avant la vente, or, un vendeur n’est pas tenu à garantie lorsque l’acheteur a eu connaissance, au moment de la vente, du vice dont la chose était affectée. Il précise enfin que les demandeurs ont réalisé des travaux au sein du garage qui sont probablement à l’origine des désordres.

L’EURL M-E Maçonnerie sollicite le bénéfice de ses écritures auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé de ses moyens, et au terme desquelles elle formule des protestations et réserves.

La société QBE Europe sollicite le bénéfice de ses écritures auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé de ses moyens, et au terme desquelles elle formule des protestations et réserves, réclame la condamnation des demandeurs aux entiers dépens et indique oralement se désister de sa demande de communication de pièces à l’encontre de l’EURL M-E Maçonnerie.

Les sociétés MC piscine et AXA France sollicitent le bénéfice de leurs écritures auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé de leurs moyens, et au terme desquelles elles formulent des protestations et réserves et réclament de laisser les frais d’expertise à la charge des demandeurs.

La SMABTP sollicite le bénéfice de ses écritures auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé de ses moyens, et au terme desquelles elle formule des protestations et réserves.

La SA Gan assurances sollicite le bénéfice de ses écritures auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé de ses moyens, et au terme desquelles elle ne s’oppose pas à la demande d’expertise.

La société Promo sol formule oralement des protestations et réserves.

La société Vert passion et Mme [I] bien que régulièrement assignées, n’ont pas constitué avocat.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 15 juillet 2025, délibéré prorogé à ce jour les parties dûment avisées.

MOTIFS

A titre liminaire, il convient de rappeler que les demandes des parties tendant à voir le juge des référés « déclarer que » ne constituent pas des prétentions au sens des articles 4, 5 et 31 du code de procédure civile , mais des moyens ou arguments au soutien des véritables prétentions, de sorte qu’ il n’y a pas lieu de statuer sur celles-ci.

L’article 145 du Code de procédure civile dispose : « S’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé. » Il résulte de ce texte qu’une mesure d’instruction, ordonnée sur son fondement, ne préjuge pas des responsabilités recherchées et vise seulement, tous droits et moyens des parties demeurant réservés, à conserver les éléments de preuve et à rechercher aux frais avancés de celui qui la réclame les faits nécessaires à la solution d’un litige. Ce texte n’exige pas l’absence de contestation sérieuse sur le fond, le motif étant légitime dès lors que la prétention ayant un objet et un fondement suffisamment déterminés, elle n’apparaît pas manifestement vouée à l’échec. Le demandeur doit justifier d’un motif légitime à sa demande d’expertise, qui relève de l’appréciation souveraine du juge, et il doit pour cela produire des éléments rendant crédibles ses allégations.

Dans le cas d’espèce, les consorts [R] produisent, à l’appui de leur demande, un acte de vente notarié, un arrêté de permis de construire, des situations de travaux et facture de la société S constructions et son attestation d’assurance SMABTP, des factures des sociétés Promo sol, MC Bâtiment, M-E maçonnerie, Solly Azar, des photographies et un rapport d’inspection du 7 mai 2024, desquels il ressort que la maison acquise par les consorts [R] est susceptible d’être affectée de vices qui pourraient engager la responsabilité du vendeur M. [F] ; les moyens invoqués par le défendeur pour faire échec à la demande d’expertise, relatifs à l’absence d’antériorité des vices à la vente, à leur caractère apparent ou connu de l’acheteur , à la qualité de professionnel de ce dernier, et à l’existence d’une clause de non garantie, qui n’a pas vocation à s’appliquer si l’acheteur rapporte la preuve de la mauvaise foi des vendeurs et de leur connaissance des vices, relèvent de considérations juridiques et techniques qui devront être ultérieurement tranchées par le juge du fond, à l’aide des éléments techniques apportés par l’expertise, l’action susceptible d’être intentée par les demandeurs à l’encontre du vendeur, dont la responsabilité peut également être engagée sur le fondement de l’article 1792-1 du code civil, ne pouvant à ce stade, être considérées comme manifestement vouée à l’échec.

Les requérants justifient en conséquence d’un motif légitime à leur demande, à laquelle il sera fait droit dans les conditions énoncées au dispositif, et la demande de mise hors de cause de M. [F] sera rejetée.

S’agissant de la demande de condamnation les demandeurs d’attraire à la cause d’autres parties, il apparait nécessaire de rappeler qu’ il n’entre pas dans les pouvoirs du juge des référés de condamner une partie à en faire assigner d’autres, M. [F] ayant en outre lui-même la possibilité de procéder à ces assignations en interventions forcées, s’agissant de locateurs d’ouvrage avec lesquels il a contracté, les acquéreurs étant libre de n’assigner que leur vendeur s’ils l’estiment opportun.

Compte tenu de la solution apportée, chacune des parties supportera la charge des dépens, sauf leur récupération éventuelle dans le cadre d’une instance au fond et la demande de M. [F] fondée sur l’article 700 du code de procédure civile sera rejetée.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des référés, statuant après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire, mise à disposition au greffe, exécutoire à titre provisoire et en premier ressort,

Rejetons la demande de mise hors de cause de M. [V] [F],

Ordonnons une expertise et commettons pour y procéder M. [S] [N], lequel pourra prendre l’initiative de recueillir l’avis d’un autre technicien, mais seulement dans une spécialité distincte de la sienne, et aura pour mission, les parties régulièrement convoquées et connaissance prise des documents et pièces par elles produits, de :

— entendre les parties, recueillir leurs dires et explications ;

— entendre tous sachants et se faire communiquer tous documents qu’il estimera utiles à l’accomplissement de sa mission ;

— dresser un bordereau des documents communiqués, étudier et analyser ceux en rapport avec le litige ;

— visiter et décrire les lieux litigieux ;

— établir la teneur et la chronologie des travaux réalisés tant avant la vente à l’initiative de M. [V] [F] ( par lui même ou par des locateurs d’ouvrage) qu’après la vente par les acquéreurs ;

— fournir , pour les travaux réalisés par des locateurs d’ouvrage, les éléments de fait propres à apprécier l’existence et la date d’une réception, expresse ou tacite, et, à défaut, fournir tous éléments permettant de prononcer une réception judiciaire en indiquant la date à retenir et les réserves éventuelles à préciser , pour chacun des travaux ;

— déterminer l’existence des malfaçons, désordres, non-conformités, non-réalisations et autres incidents de construction , ainsi que les vices expressément invoqués dans l’assignation ou des conclusions ultérieures et les pièces qui y sont jointes ;

— les examiner, les décrire et préciser leurs nature, date d’apparition et importance ;

— dire s’ils étaient apparents au moment de la réception et s’ils ont fait l’objet de réserves ;

— dans l’affirmative, préciser leurs dates, dire si elles ont été levées et à quelle date ;

— donner tous éléments permettant de déterminer si ces vices étaient apparents au jour de la vente ou s’ils sont apparus postérieurement ; dans le premier cas, dire s’ils pouvaient être décelés par un acquéreur , qu’il soit professionnel ou non professionnel et si celui-ci pouvait en apprécier la portée ou si celui-ci en avait été informé ; dans le second cas, dire s’ils trouvent leur origine dans une situation postérieure, notamment s’ils sont la conséquence de travaux réalisés par les acquéreurs ;

— donner tous éléments techniques et de fait de nature à permettre à la juridiction de déterminer si le vendeur pouvait avoir connaissance des vices de la chose au jour de la vente ; dans ce cas, donner tous éléments de nature à permettre de déterminer s’il pouvait légitimement penser que le vice avait été efficacement réparé ;

— donner tous éléments permettant de déterminer :

* si les dommages constatés compromettent la solidité de l’ouvrage ou si, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, ils sont de nature à le rendre impropre à sa destination ;

* si les vices/désordres constatés sont de nature à rendre la chose vendue impropre à l’usage auquel on la destine ou en diminuent tellement l’usage que l’acquéreur ne l’aurait pas acquise ou n’en aurait donné qu’un moindre prix ;

— en rechercher les causes et origines et préciser à qui ils sont imputables et dans quelles circonstances et proportions ;

— indiquer si ces désordres proviennent d’un vice de conception, d’une non conformité aux documents contractuels ou aux règles de l’art ou d’une exécution défectueuse ;

— fournir tous éléments techniques et de fait de nature à permettre à la juridiction de déterminer les responsabilités et les pourcentages de responsabilité encourus ;

— décrire le principe des travaux nécessaires à la reprise des désordres/vices et donner son avis sur leur coût, si possible à l’aide de devis présentés par les parties, ainsi que leur durée normalement prévisible ;

— analyser les préjudices invoqués et rassembler les éléments propres à en établir le montant et donner notamment son avis sur la moins-value éventuelle causée par les vices à l’immeuble ;

— rédiger une conclusion qui reprendra, poste par poste, le résultat de ses investigations ;

— plus largement, fournir toute précision technique et de fait utile à la solution du litige ;

— s’expliquer techniquement dans le cadre de ces chefs de missions sur les dires et observations des parties qu’il aura recueillis après leur avoir fait part au moins un mois auparavant de sa note de synthèse qui devra comporter son chiffrage des travaux de reprise et de réfection ;

Disons que si les parties viennent à se concilier, l’expert constatera que sa mission est devenue sans objet et qu’il nous en fera rapport ;

Disons que l’expert se conformera pour l’exécution de son mandat aux dispositions des articles 232 à 248 et 263 à 284 du code de procédure civile, devra faire connaître aux parties qui en feront la demande lors de la première ou au plus tard de la deuxième réunion, le programme de ses investigations et l’évaluation aussi précise que possible du montant prévisionnel de ses frais et honoraires et communiquera directement le rapport de ses opérations à chacune des parties et en déposera un exemplaire sous forme numérique (rapport et annexes) au greffe du tribunal judiciaire de MONTPELLIER et ce, avant le 15 mai 2026.

Disons que l’expertise aura lieu, sauf bénéfice de l’aide juridictionnelle, aux frais avancés de M. [P] [D] et Mme [W] [K] qui consigneront avant le 15 octobre 2025, par règlement à l’ordre du régisseur du tribunal judiciaire de Montpellier (à envoyer à l’adresse " [Adresse 19] "), la somme de CINQ MILLE EUROS ( 5 000 € ) à titre de provision à valoir sur les honoraires de l’expert ;

Disons qu’à défaut de consignation dans le délai ci-dessus fixé, la désignation de l’expert sera caduque, à moins que le juge, à la demande de l’une des parties se prévalant d’un motif légitime, ne décide une prorogation du délai ou un relevé de caducité ;

Disons que, s’il estime insuffisant la provision ainsi fixée, l’expert devra, lors de la première ou au plus tard lors de la deuxième réunion, dresser un programme de ses investigations et évaluer de manière aussi précise que possible le montant prévisible de ses honoraires et de ses débours ;

Disons qu’à l’issue de cette réunion, l’expert fera connaître aux parties et au magistrat chargé du contrôle de l’expertise la somme globale qui lui parait nécessaire pour garantir en totalité le recouvrement de ses honoraires et de ses débours ;

Désignons le juge chargé du contrôle des expertises pour remplacer par ordonnance l’expert empêché ou refusant, soit à la requête de la partie la plus diligente, soit d’office, d’une part, et assumer le contrôle de la mesure d’instruction, d’autre part ;

Disons qu’il n’y a pas lieu de condamner " Monsieur [P] [D] et Madame [W] [K] à attraire en la cause les entreprises et leurs assurances ayant réalisé les ouvrages, notamment l’entreprise M-E MAÇONNERIE, son assureur la société SOLLY AZAR, et l’entreprise MC BÂTIMENT, intervenantes à la construction du lot piscine afin que les conclusions leurs soient communes et opposables dans l’éventualité où le concluant devrait mobiliser leur responsabilité, civile ou décennale, au titre des éventuels désordres et ce, sous astreinte de 50€ par jour de retard dès signification de l’ordonnance à intervenir » ;

Rejetons la demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile,

Laissons à la charge de chacune des parties les dépens, sauf leur récupération éventuelle dans le cadre d’une instance ultérieure au fond.

LE GREFFIER LE JUGE DES RÉFÉRÉS