N° Minute :

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOURS

PREMIERE CHAMBRE

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT RENDU LE 21 OCTOBRE 2025

N° RG 21/02493 – N° Portalis DBYF-W-B7F-IAG3

DEMANDERESSES

S.C.I. [Adresse 13]

(RCS de [Localité 9] n° 493 235 204), dont le siège social est sis [Adresse 1]

S.A.S.U. SOCIETE FINANCIERE PMB

(RCS de [Localité 9] n° 477 591 010), dont le siège social est sis [Adresse 1]

Toutes les deux représentées par Maître Corinne BAYLAC de la SAS ENVERGURE AVOCATS, avocats au barreau de TOURS,

DÉFENDERESSE

S.A.S. AUCHAN SUPERMARCHE anciennement dénommée “Société des supermarchés DOC” devenue ATAC

(RCS de [Localité 7] METROPOLE n° 410 409 015), dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Vincent DAVID de la SELARL ARCOLE, avocats au barreau de TOURS, avocats postulant, M^e Hervé TANDONNET, avocat au barreau de LILLE, avocat plaidant

MAGISTRAT TENANT L’AUDIENCE :

F. MARTY-THIBAULT, Vice-Présidente, chargée du rapport, tenant seule l’audience en application de l’article 805 du Code de procédure civile, les avocats ne s’y étant pas opposés, en a rendu compte à la collégialité.

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Président : Madame F. MARTY-THIBAULT, Vice-Présidente

Assesseur : M^me V. GUEDJ, Vice-Présidente

Assesseur : Madame C. BELOUARD, Vice-Présidente

assistées de Madame C. FLAMAND, Greffier, lors des débats et du prononcé du jugement.

DÉBATS :

A l’audience publique du 02 Septembre 2025 avec indication que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 21 Octobre 2025.

EXPOSÉ DU LITIGE :

Selon acte sous seing privé en date à Paris du 30 mars 1981, les Assurances Générales de France aux droits de laquelle se trouvent aujourd’hui la SCI [Adresse 13] et la SARL FINANCIÈRE PMB ont loué à la société des supermarchés DOC devenue SAS ATAC et aujourd’hui dénommée SAS AUCHAN SUPERMARCHE, divers locaux dépendant d’un immeuble sis [Adresse 4] et [Adresse 3] à TOURS (37000) pour une durée de 9 années entières et consécutives ayant commencé à courir le 1er avril 1981 pour se terminer le 31 mars 1990.

Suivant acte sous seing privé en date à [Localité 9] du 11 février 1993, le bail commercial a été renouvelé pour une durée de 9 ans à compter rétroactivement du 1er avril 1990 pour se terminer le 31 mars 1999.

Suivant acte sous seing privé en date à [Localité 9] du 4 septembre 2002, le bail commercial a, de nouveau, été renouvelé pour une durée de 9 années entières et consécutives à compter rétroactivement du 1er avril 1999 pour se terminer le 31 mars 2008 et ce, moyennant un loyer annuel de 50 796,43 €.

Le bail est arrivé à échéance le 31 mars 2008 et en l’absence de manifestation tant des bailleresses que du preneur, il s’est poursuivi par tacite reconduction.

Les 18 et 19 avril 2011, la SARL FINANCIERE PMB et la SCI [Adresse 13] ont fait délivrer à la société ATAC un congé avec offre de renouvellement pour le 31 décembre 2011 moyennant un nouveau loyer égal à la valeur locative réelle.

Le bail ayant duré plus de 12 ans et le loyer pouvant être fixé en fonction de la valeur locative en application de l’article L 145-34 dernier alinéa du Code de Commerce, la SARL FINANCIERE PMB et la SCI [Adresse 12] LECLERC ont fait signifier à la société ATAC, par actes en date des 21 et 22 décembre 2011, leur souhait de voir fixer le montant du nouveau loyer applicable à compter du 1 er janvier 2012 à la somme de 240 000,00 € HT par an, soit 60 000€ HT par trimestre.

Le Tribunal de Grande Instance de TOURS saisi aux fins de voir fixer à la somme de 240 000 € le montant du loyer à compter du 1 er janvier 2012 a ordonné avant dire droit, le 14 novembre 2013 une expertise qui a donné lieu à un rapport d’expertise judiciaire établi le 15 juin 2015 par Mr [F].

Au vu de ce rapport, la Cour d’appel d'[Localité 8] infirmant partiellement le jugement du 19 février 2016 a fixé le loyer annuel dû à compter du 1 er janvier 2012 à la somme de 162 000€ HT et Hors charges.

A la suite du rapport de la commission de sécurité de la ville de [Localité 16] en date du 28 septembre 2016 ayant émis un avis DEFAVORABLE, la SA ATAC (aux droits de laquelle vient aujourd’hui la SAS AUCHAN) a été invitée à mettre le magasin SIMPLY MARKET exploité dans les lieux loués en conformité avec les règles de sécurité en procédant notamment à l’installation d’un système de désenfumage.

La SAS AUCHAN a notifié son congé par acte d’huissier en date du 18 mai 2020 en cessant d’exploiter les locaux le 30 octobre 2019 sans attendre la fin du bail prévue pour le 30 décembre 2020.

Un état des lieux de sortie était effectué contradictoirement le 29 décembre 2020 et a donné lieu à l’établissement d’un constat d’huissier par le ministère de la Selarl MG HUISSIERS.

Par acte en date du 14 juin 2021, la SARL FINANCIERE PMB et la SCI [Adresse 13] ont fait assigner devant le Tribunal judiciaire de Tours la SAS AUCHAN afin de la voir condamner à payer diverses sommes au titre des travaux de remise en état des lieux.

Par ordonnance en date du 23 juin 2022 confirmée par arrêt de la cour d’appel d’Orléans du 8 juin 2023, le juge de la mise en état a déclaré recevable et non prescrite l’action en paiement des réparations locatives intentée par la SCI [Adresse 13] et la société Financière PMB à l’encontre de la société Auchan Supermarché.

Au terme de leurs dernières conclusions signifiées par RPVA le 11 juillet 2025, auxquelles il est expressément référé pour plus ample exposé en application de l’article 455 du code de procédure civile, la SARL FINANCIERE PMB et la SCI [Adresse 13] demandent au tribunal de:

VU les dispositions de l’article L 145-40-2 du Code de Commerce

VU le décret 2014-1317 du 3/11/2014, art 8 al 1 publié au Journal officiel du 5 novembre.

VU les dispositions de l’article R 145-23 alinéa 2 du Code du Commerce

VU les dispositions de l’article R 211-4 du Code de l’Organisation Judiciaire

VU les dispositions de l’article R 145-35 du Code du Commerce

CONDAMNER la SAS AUCHAN SUPERMARCHE à régler solidairement à la SCI [Adresse 13], et la SARL Financière PMB, les sommes de :

326 165,00 Euros TTC au titre des réparations locatives non effectuées

110 248,00 Euros TTC au titre des indemnités d’occupation dues pour la durée des travaux 635 410,00€ HT , soit 762 492,00 euros TTC outre l’indexation sur la base de l’indice de la construction, au titre des travaux de désenfumage,

539 942,70 €au titre de la perte de chance de relouer, outre l’indexation sur la base de l’indice du coût de la construction sur l’ensemble de ces sommes et les intérêts au taux légal majoré de 5 points à compter du jugement à intervenir compte tenu de l’exécution provisoire de droit,

CONDAMNER la société SAS AUCHAN SUPERMARCHE à payer à la SCI [Adresse 13] et la société FINANCIERE PMB la somme de 15 000,00 € en application de de l’article 700 du Code de procédure civile.

DEBOUTER la société SAS AUCHAN SUPERMARCHE de toutes ses demandes, fins et conclusions,

JUGER n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit,

CONDAMNER la société SAS AUCHAN SUPERMARCHE aux dépens en ceux y compris les frais d’exécution.

****

Au terme de ses dernières conclusions signifiées par RPVA le 5 août 2025, auxquelles il est expressément référé pour plus ample exposé en application de l’article 455 du code de procédure civile, la SAS Auchan Supermarché (SAS Auchan) demande au tribunal de:

Vu les articles 1719, 1722, 1131, 1134 et 1160 du Code civil,

CONSTATER, DIRE ET JUGER que les sociétés SCI [Adresse 11] [Adresse 6] LECLERC et SAS FINANCIERE PMB ne justifient pas d’un manquement de la société AUCHAN SUPERMARCHES à ses obligations contractuelles d’entretien issues du bail du 1 er janvier 2012 ;

CONSTATER, DIRE ET JUGER que les sociétés SCI [Adresse 13] et SAS FINANCIERE PMB ne justifient pas d’une obligation contractuelle de la société AUCHAN SUPERMARCHES au titre de travaux de désenfumage ;

CONSTATER, DIRE ET JUGER que les sociétés SCI [Adresse 10] [Adresse 5] LECLERC et SAS FINANCIERE PMB ne justifient pas du principe ni du montant d’une indemnité d’occupation qui serait due par la société AUCHAN SUPERMARCHES postérieurement à la restitution des lieux survenue le 29 décembre 2020 ;

CONSTATER, DIRE ET JUGER que les sociétés SCI [Adresse 13] et SAS FINANCIERE PMB ne justifient pas du principe ni du montant d’une indemnité de perte de chance qui serait due par la société AUCHAN SUPERMARCHES postérieurement à la restitution des lieux survenue le 29 décembre 2020 ;

Par voie de conséquence,

DEBOUTER LES SOCIETES SCI [Adresse 10] [Adresse 5] LECLERC et SAS

FINANCIERE PMB de toutes leurs demandes, fins et conclusions ;

ÉCARTER l’exécution provisoire de droit en cas de condamnation de la société AUCHAN SUPERMARCHES ;

CONDAMNER in solidum les sociétés SCI [Adresse 13] et

SAS FINANCIERE PMB à payer à la société AUCHAN SUPERMARCHES une indemnité de 10 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNER in solidum les sociétés SCI [Adresse 13] et

SAS FINANCIERE PMB aux entiers dépens .

L’ordonnance de clôture est intervenue le 26 février 2025 avec effet différé au 19 août 2025. L’affaire a été plaidée à l’audience rapporteur du 2 septembre 2025 et mise en délibéré par mise à disposition au greffe le 21 octobre 2025.

MOTIFS

L’article 7 du contrat de bail commercial liant les parties stipule que le preneur “maintiendra les lieux loués en bon état d’entretien et sera tenu de les rendre tels à son départ. Ainsi il devra entretenir et remplacer, à ses frais toutes les installations qu’il trouvera ou aura faites dans les lieux loués…. Il versera au bailleur, à la fin du bail et avant d’effectuer son déménagement, une somme égale au dixième du loyer annuel ci-dessus fixé, à titre de garantie des réparations qui pourraient lui incomber…”.

La SCI [Adresse 13] et la SASU PMB sollicitent, sur la base du devis de l’entreprise [B] du 2 juillet 2025, le paiement de la somme de 762.492€ TTC se décomposant comme suit:

— diagnostics et plans techniques 10.200€HT

— travaux de remise en état des locaux 375.970€HT

— travaux du système de désenfumage 227.740HT

— pilotage des travaux et maîtrise d’oeuvre 21.500€HT

Total 635.410€HT

Soit 762.492€TTC

Il convient de relever que la réalisation des diagnostics et des plans techniques pour un coût de 10.200€HT ne relève pas des travaux de remise en état incombant au locataire.

Il est ensuite demandé le coût des travaux de remise en état suite au percement réalisés pour l’enseigne commerciale posée en extérieur, la dépose du bandeau situé en façade, la dépose des coffres métalliques de dessus de vitrine ainsi que la peinture du rebouchage du sas de la Brinks.

Ces divers points ont été évoqués lors de l’état des lieux du 29 décembre 2020 avec le représentant de la société Auchan qui n’a pas émis de contestation.

Le coût de ces travaux ressort à la somme de 6900€HT et il doit donc être mis à la charge de la société Auchan.

En ce qui concerne le monte charge, celui-ci a été déposé mais il est constant que le rebouchage de la dalle n’a pas été effectué. (procès verbal de constat du 29/12/2020).

Dans ces conditions, il incombe au locataire de remettre les lieux en l’état en procédant à la reconstitution de la dalle et le coût de cette reprise ressort à la somme de 12.350€HT.

Dans les sanitaires du rez de chaussée installés par la société Auchan, il n’y a pas de VMC alors que la présence de cet équipemenent est obligatoire. Le coût de réalisation de la VMC (3450€HT) sera donc supporté par la société Auchan.

En ce qui concerne le tuyau d’incendie RIA présent face à l’accès au sous-sol, Monsieur [T], représentant de la société Auchan avait pris l’engagement de faire retirer ce tuyau d’incendie.

Il ressort du procès verbal de constat du 17 décembre 2020 que les équipements techniques de sécurité incendie ont été déposés.

La société Auchan n’a donc pas à supporter la somme de 2750€HT relative à la suppression du RIA.

En ce qui concerne la chambre froide, elle n’a pas été déposée par la société Auchan et ce alors que les bailleresses n’ont pas donné leur accord pour le maintien de cet équipement.

La société Auchan doit par conséquent prendre en charge le coût de son enlèvement qui ressort à la somme de 3150€HT.

Les bailleresses sollicitent la somme de 49.000€HT au titre de la réfection des sols carrelés et PVC dans l’ancien espace de vente et dans les locaux annexes et sociaux suivant la norme en vigueur.

Cependant ainsi que le fait valoir à juste titre la société Auchan, aucune disposition du bail n’impose au preneur au titre de son obligation d’entretien, de rendre des sols conformes à la norme en vigueur à la date de la libération des lieux.

Dans le procès verbal de constat du 29 décembre 2020, l’huissier a constaté que “des cimentages de parties de carrelages manquants et des remplacements de carreaux de carrelage par des carrelages de couleur différente ont été réalisés en plusieurs zones de la surface de vente.”.

Maître [N], huissier de justice a rappelé que l’état de carrelage résulte essentiellement de sa vétusté inhérente à la durée de location des lieux qui s’est étendue sur une période de 39ans d’exploitation.

Il convient toutefois de noter que l’article 7 du contrat de bail dispose que “le preneur devra en outre, entretenir en bon état les parquets et sols quelconques des lieux loués et en opérer la réfection s’il y a lieu, ainsi que la robinetterie et les canalisations d’eau, de gaz et d’électricité (sonneries et lumière).”

Or la présence de ciment pour remplacer les carreaux traduit un manquement du locataire à son obligation d’entretien des sols en bon état ce qui l’oblige expressément, selon la clause susvisée à supporter le coût de leur réfection.

Il convient d’ailleurs de relever que l’expert judiciaire Monsieur [F] dans son rapport du 6 juin 2015, mettait déjà à la charge du preneur, le coût des travaux de réfection des sols carrelés et en PVC.

La société Auchan sera donc tenue de supporter la somme de 49.000€HT relative à la réfection du carrelage et des sols PVC.

En ce qui concerne le rebouchage des sols carrelés en divers endroits suite à la dépose du mobilier, il est nécessaire eu égard aux trous laissés à l’endroit de la surface où étaient installés les caisses du supermarché. Il s’agit en effet d’une dégradation du sol liée au déménagement des lieux loués. Le coût des travaux de rebouchage d’un montant de 3250€HT sera mis à la charge de la société Auchan.

Il est également sollicité la dépose des coffrages en placo, leur réparation et la mise en peinture pour un coût de 11.250€HT.

Il ressort du rapport d’expertise judiciaire de Monsieur [F] du 6 juin 2015, que les cloisonnements non porteurs, les doublages ou les habillages sont dégradés ou fissurés.

Lors de son départ des lieux, la société Auchan ne justifie pas avoir procédé à des travaux de reprise des cloisons en placoplatre dont l’entretien n’était pas assuré.

La société Auchan devra par conséquent supporter le coût des travaux de reprise des coffrages en placoplatre d’un coût de 11.250€HT.

Les bailleresses réclament en outre le gainage du conduit de fumées sur toute sa hauteur pour un coût de 43.250€HT.

Ces travaux ne relèvent pas de l’entretien locatif et au surplus il n’est pas établi la non conformité du conduit de fumées. Dans un rapport unilatéral réalisé le 16/12/2020 à la demande des bailleresses par BEG Ingeniérie, il est indiqué: “vérifier l’état du conduit de cheminée et le remettre en état si nécessaire. (Rapport à fournir)

Prévoir encoffrement du conduit du commerce vis à vis des autres conduits cheminant dans la même gaine.Non conformité coupe-feu vis à vis d’un tiers.”

Il s’agit de travaux de mise en conformité à la réglementation incombant aux bailleresses qui ne peuvent en transférer la charge au preneur que par l’intermédiaire d’une clause expresse qui ne figure pas dans le bail litigieux.

Par ailleurs aucune étude ne démontre la nécessité de réaliser des travaux de gainage du conduit de fumées, le rapport évoqué par BEG Ingéniérie n’étant nullement produit par les demanderesses.

La SCI [Adresse 13] et la société Financière PMB ne sont donc pas fondées à obtenir le paiement de la somme de 43.250€HT au titre du gainage du conduit de fumées.

Le rebouchage de la trémie du sous sol est sollicité pour un coût de 13.950€HT. Ces travaux relèvent de la remise en état des lieux.

Il résulte du rapport de BEG ingéniérie que la fermeture de la trémie résulte d’une contrainte de mise en conformité incendie, pour un futur exploitant.

Il convient de noter que la commission de sécurité lors de sa visite du 28/09/2016 avait noté la présence de trous dans le plafond de la réserve du sous sol et estimé que le risque incendie rendait nécessaire la fermeture de ceux-ci pour éviter la propagation des fumées.

Il est ainsi établi que cette mise en conformité était nécessaire pour le preneur, la société Auchan.

Dans ces conditions, le coût de rebouchage de la trémie (13.950€HT) incombe au preneur, la société Auchan.

La dépose du bac de rétention en béton armé est réclamée pour un coût de 5650€HT. Or si l’huissier a bien constaté la présence de ce bac, rien ne permet d’établir que cet élément a été mis en place par le preneur à l’occasion du dernier bail du 1er janvier 2012.

La somme de 5650€HT n’a donc à être supportée par la société Auchan.

La SCI [Adresse 13] et la SASU Financière PMB réclament:

— la dépose de la structure métallique de l’étage allant des locaux sociaux jusqu’au coté ouest pour 49.520€ HT

— le remplacement de la structure métallique par la mise en place d’un plancher collaborant en béton pour 101.500€ HT.

Il ressort de l’historique des lieux repris par l’expert judiciaire Monsieur [F] dans son rapport du 6 juin 2015, que dans le cadre des premiers baux de 1960, les travaux d’aménagement de l’espace commercial ont été réalisés par le locataire avec autorisation du propriétaire. Ils ont notamment consisté en la pose de poutres-treillis métalliques pour supporter le plafond du magasin crée à la place de la salle des fêtes.

Le bail du 30 mars 1981 ne fait aucune allusion aux baux précédents et considère l’espace du rez de chaussée aménagé comme un magasin libre service avec des réserves en sous sol, une salle de réunion et un appartement au 1er étage et une galerie au 2ième étage.

L’expert en conclut que les travaux d’aménagement réalisés par le premier locataire sont devenus la propriété du bailleur actuel de l’immeuble en 1981, à la signature du nouveau bail.

Il résulte par ailleurs de l’arrêt de la cour d’appel d'[Localité 8] que les locaux qualifiés dans le bail de 1981 de salle de réunion plus appartement de quatre pièces ne pouvaient pas être exploités suite aux aménagements réalisés en 1960 et notamment du fait du passage du système d’évacuation des eaux usées des chambres de l’hôtel situés au dessus de la superficie commerciale.

Dans ces conditions, les bailleresses ne sont pas fondées à obtenir le remplacement des fenêtres de l’appartement de l’étage et le remplacement des portes pour un coût de 21.250€HT.

Le remplacement du plafond sur treillis métalliques et la mise en place d’un plancher béton correspond aux grosses réparations de l’article 606 du code civil qui incombent au bailleur ainsi que cela est prévu au contrat de bail. Il s’agit en effet d’un changement de destination du local commercial qui est décrit au contrat de bail du 30 mars 1981 comme présentant, au rez de chaussée un magasin de libre service avec dépendances.

En ce qui concerne la dépose du conduit d’aération situé au niveau de la salle des fêtes, il ressort du procès verbal de constat du 29/12/2020 que Monsieur [T] représentant la société Auchan s’était engagé à faire le nécessaire auprès de son service travaux.

Cependant le conduit d’aération n’a pas été déposé de sorte que la société Auchan doit en supporter le coût qui s’élève à la somme de 4950€HT.

Il est sollicité la somme de 9100€HT au titre de la remise en état des sols et plafonds au niveau de la galerie de l’ancienne salle des fêtes.

Il ressort du procès verbal de constat du 20 mars 2024, que le plafond est perforé sur plusieurs zones laissant apparaître le plancher bois et que la société Auchan n’ a pas procédé au rebouchage de ces trous.

La société Auchan sera en conséquence tenue de supporter le coût de ces travaux s’élevant à la somme de 9100€HT.

Les bailleresses reclament enfin la remise en état de l’installation électrique ancienne et le remplacement des appareils d’éclairage pour un coût de 31.250€HT.

L’expert judiciaire Monsieur [F] dans son rapport du 6 juin 2015 avait déjà relevé la nécessité de mettre à la charge du locataire les travaux de reprise de l’installation électrique.

La société Auchan sera donc tenue de prendre en charge le coût de reprise de l’installation électrique qui contrairement à ce qu’elle prétend ne peut être considérée comme une grosse réparation au sens de l’article 606 du code civil qui ne vise que les travaux relatifs aux gros murs, voutes, rétablissements des poutres et des couvertures.

En dernier lieu, les bailleresses réclament la pose d’un éclairage dans les combles (3450€HT). Cependant le locataire n’a aucune obligation contractuelle de mettre en place un tel éclairage qui n’existait pas lors de son entrée dans les lieux.

En conclusion, au titre des travaux d’entretien et de remise en état, la société Auchan sera condamnée à payer à la SCI [Adresse 13] et à la SASU Financière PMB la somme totale de 148.600€HT outre les frais de maîtrise d’oeuvre qui seront réduit à la somme de 10.000€ en considération de la diminution de l’ampleur des travaux soit un total de 158.600€ HT soit 190.320€TTC.

Il n’y a pas lieu à indexation sur l’indice du coût de la construction, l’évaluation du coût des travaux ayant été faite en juillet 2025.

Sur la demande au titre des travaux de désenfumage

Les travaux de désenfumage ont été chiffrés à la somme de 227.740€HT soit 273.288€TTC selon le devis actualisé du 2 juillet 2025 de l’entreprise [B].

A l’appui de leur demande, les bailleresses se prévalent de la clause du bail qui prévoit au 11° que “le preneur devra en outre se conformer à toutes les obligations particulières émanant des diffèrentes autorités administratives ou judiciaires, relatives à l’exploitation de son commerce, et exécuter à ses frais tous travaux ou modifications qui lui seraient imposés, particulièrement en ce qui concerne l’hygiène et la salubrité.”

En l’espèce, la commission de sécurité de la ville de [Localité 16] a émis le 2/08/2011 puis le 28 septembre 2016, un avis défavorable en raison de l’absence de système désenfumage ne garantissant une évacuation du public dans des conditions sûres et rapides.

L’audit réalisé par le bureau d’études BEG le 16/12/2020 a confirmé que la mise aux normes des locaux devait inclure les travaux de désenfumage prescrits par l’autorité administrative au regard de la surface des locaux loués supérieure à 300m2.

Il ne peut être valablement soutenu par la société Auchan que les bailleresses auraient manqué à leur obligation de délivrance alors que le preneur n’a jamais fait remarque sur ce point.

Par ailleurs, il ressort clairement d’échanges de mail en avril et mai 2016 avec Madame [X], architecte mandaté par le bailleur, que [Adresse 15] (ATAC) a fait réaliser un plan avec esquisse de l’implantation des gaines de désenfumage.

En outre selon correspondance du 9 janvier 2017, la société ATAC aux droits de laquelle vient la société Auchan, indique que son service technique a étudié et dressé un projet de travaux pour lequel elle demande l’autorisation du bailleur. Dans cette lettre, le preneur insiste sur l’urgence de l’autorisation afin de procéder rapidement aux travaux en raison de l’avis défavorable de la commission de sécurité.

La société Auchan ne saurait en conséquence aujourd’hui soutenir que seuls les travaux imposés par l’administration concernant l’hygiène et la salubrité sont la charge du preneur.

Par courrier recommandé du 20 mars 2017, la SASU Financière PMB a fait connaître son accord pour la réalisation des travaux de désenfumage selon le projet du preneur hormis quelque modifications.

Cependant la société Auchan n’a pas réalisé les travaux de désenfumage auxquels elle s’était engagée ainsi que cela ressort du procès verbal de constat du 29/12/2020.

Dans ces conditions, il convient de condamner la société Auchan à verser à la SCI [Adresse 13] et la société Financière PMB la somme de 273.288€TTC au titre de la mise en place d’un système de désenfumage des locaux lequel est nécessaire au regard de la surface des locaux loués (supérieure à 300m2).

Il n’y a pas lieu à indexation sur l’indice du coût de la construction l’évaluation du coût des travaux ayant été faite en juillet 2025.

Sur l’indemnisation du préjudice de perte d’exploitation des locaux et de perte de chance de relouer les locaux

La SCI [Adresse 13] et la SASU Financière PMB sollicitent une indemnisation à hauteur de 539.942,70€ correspondant à une perte de chance de 60% relouer les locaux et déterminent leur préjudice comme suit:

— perte de loyer de janvier 2020 à juin 2025

soit 165.373€ (loyer annuel)x4,5ans soit 744.178,50€

— taxes foncières et charges de 2021 à 2025 155.726,00€

total 899.904,50€ x60% soit 539.942,70€.

Les demanderesses prétendent qu’elles ont été dans l’impossibilité de relouer le local depuis plus de 4 ans en raison de l’état de délabrement dans lequel les locaux ont été restitués.

En vertu de l’article 1231-1 du code civil, celui qui par la mauvaise exécution cause à son cocontractant un dommage lui en doit réparation.

Il est constant qu’il appartient à celui qui réclame l’indemnisation d’un dommage de prouver tant la faute qui en est à l’origine que le dommage et le lien de causalité avec celui-ci.

En l’espèce, il ressort du devis de l’entreprise [B] que la durée des travaux de reprise peut être évaluée à 8 mois.

Dans la mesure ou le dernier loyer mensuel était de 13.781€, le préjudice de perte de jouissance est certain peut être évalué à 50% du montant du loyer sur une période de 8 mois soit la somme 55.124€.

En ce qui concerne la perte de chance de relouer les locaux, il ressort des pièces produites que la première demande de relocation est en date du 10 mai 2021 soit plus de 5 mois après la restitution des locaux en décembre 2020.

Par ailleurs, les courriers des candidats repreneur qui ont marqué leur intérêt pour les lieux montrent qu’ils ont souhaité exploiter des activités différentes de celle prévue initialement (magasin de vente en libre service).Il a été évoqué des bureaux et hall d’attente (pièce31), la vente au détail d’équipement de ménage et de la personne (Pièce 32) .

Enfin la [Adresse 14] a demandé la communication d’un diagnostic et un avant projet sommaire (APS) faisant ressortir la compatibilité entre ses besoins y compris en lumière naturelle et le projet de réhabilitation, un calendrier succint de livraison de l’opération.

Tous les documents communiqués et l’avis notamment de l’agence immobilière Maxime Navarre font apparaître que les bailleurs ont envisagé plusieurs destinations possibles des lieux mais il leur fallait, pour mener à bien chaque projet, réaliser, pour accueillir une activité commerciale, une étude de faisabilité technique afin d’identifier les aménagements à réaliser pour répondre notamment aux normes ERP et de sécurité incendie.

Cet avis a été également repris par l’agence Tardits qui a indiqué que le sujet de l’aménagement d’un espace de bureaux en lieu et place du supermaché est très complexe car il faut prendre en compte les normes incendie, le contexte urbain et les exigences du programme du Conseil Régional. Cela suppose d’entreprendre une étude de faisabilité entourée d’un bureau de contrôle avec l’assistance d’un bureau d’études structure et d’un économiste. Il a proposé une première tranche de travaux 33.200€ HT.

Il résulte également d’une correspondance du Syndicat des Mobilités de Touraine du 16/10/2024, que leur projet devait être précédé de devis ou d’expertise fournis et communiqués par le propriétaire des lieux.

Ainsi, il est démontré que pour relouer les locaux, il convient de changer la destination des lieux ce qui suppose un projet important pour adapter les locaux et ces travaux sont à supporter par les bailleurs.

Or, les bailleurs n’ont pas réaliser ces études ni les travaux nécessaires au changement de destination des locaux qui ne peuvent être imputés au locataire sortant.

Dans ces conditions, il n’est nullement établi que les locaux n’ont pas été reloués du fait de la société Auchan.

La perte de chance de relouer est uniquement imputable aux bailleurs qui n’ont pas fait réaliser

les études et travaux nécessaires au changement de destination des locaux.

La SCI [Adresse 13] et la société Financière PMB seront en conséquence déboutées de leur demande en paiement de la somme de 539.942,70€ au titre de la perte de chance de relouer les locaux.

Sur les demandes annexes

Il paraît inéquitable de laisser à la charge de la SCI [Adresse 13] et de la société Financière PMB les sommes exposées par elles et non comprises dans les dépens, la société Auchan sera condamnée à leur régler la somme de 8000€ en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire laquelle permettra de financer notamment les travaux de désenfumage.

PAR CES MOTIFS

le tribunal statuant publiquement par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire en premier ressort,

Condamne la société Auchan Supermarché à verser à la SCI [Adresse 13] et à la société Financière PMB la somme de 190.320€TTC au titre des travaux de remise en état,

Condamne la société Auchan Supermarché à verser à la SCI [Adresse 13] et à la société Financière PMB la somme de 273.288€TTC au titre des travaux de désenfumage,

Dit n’y avoir à indexation sur l’indice du coût de la construction,

Condamne la société Auchan Supermarché à verser à la SCI [Adresse 13] et à la société Financière PMB la somme 55.124€ au titre préjudice de perte de jouissance durant la réalisation des travaux,

Déboute la SCI [Adresse 13] et à la société Financière PMB de leur demande au titre de la perte de chance de relouer les locaux,

Rejettes toutes autres demandes plus amples ou contraires,

Condamne société Auchan Supermarché à verser à la SCI [Adresse 13] et à la société Financière PMB une indemnité de 8000€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens,

Dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

Ainsi fait, jugé et rendu par mise à disposition au Greffe les jour, mois et an que dessus.

LE GREFFIER,

C. FLAMAND

LA PRÉSIDENTE,

F. MARTY-THIBAULT