N°Minute:25/00629

DOSSIER : N° RG 25/00118 – N° Portalis DBYB-W-B7J-PNN5

Copie exécutoire à

M^e Alexia ROLAND

expédition à

M^e Nicolas GALLON

le 14 Mai 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

[Adresse 5]

AUDIENCE DES REFERES

ORDONNANCE

RENDUE LE 14 Mai 2025

PAR Emmanuelle SERRE, vice-présidente, juge des contentieux de la protection, statuant en matière de referé,

assistée de Marie-Agnès GAL, Greffier,

ENTRE :

DEMANDERESSE

Etablissement public ACM HABITAT – OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE [Localité 4] MEDITERRANEE METROPOLE, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Alexia ROLAND, avocat au barreau de MONTPELLIER

ET

DEFENDEUR

Monsieur [M] [D], demeurant [Adresse 1]

comparant en personne assisté de M^e Nicolas GALLON, avocat au barreau de MONTPELLIER

Les débats ont été déclarés clos le 08 Avril 2025 , Madame le Président ayant informé les parties que la décision serait rendue le 14 Mai 2025.

SUR QUOI, L’ORDONNANCE SUIVANTE A ETE RENDUE :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte signé le 20 juillet 2023 et ayant pris effet le 26 juillet 2023, ACM HABITAT a donné à bail à Monsieur [M] [D] un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel initial de 399,25 euros, outre une provision mensuelle sur charges de 92,53 euros.

Par bail séparé en date du 26 juillet 2023 ayant pris effet le 31 juillet 2023, ACM HABITAT a donné à bail à Monsieur [M] [D] un garage n°4018 parking situé à la même adresse, moyennant un loyer mensuel initial de 32,29 euros et une provision mensuelle sur charges de 1,77 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, ACM HABITAT a fait signifier à Monsieur [M] [D], par acte de commissaire de justice en date du 19 septembre 2024, un commandement de payer la somme principale de 1 983,63 euros, au titre des loyers et provisions sur charges impayés s’agissant du logement et du garage, arrêté à la date du 26 juillet 2023, et visant la clause résolutoire prévue au bail.

Par acte de commissaire de justice signifié à étude le 21 novembre 2024 notifié au représentant de l’État dans le département, ACM HABITAT a fait assigner Monsieur [M] [D] pour l’audience du 28 janvier 2025 devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MONTPELLIER, statuant en référé, et demande, notamment sur le fondement de la loi du 06 juillet 1989 :

— le constat de la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire en raison de l’impayé de loyers et de charges s’agissant du logement et du garage,

— l’expulsion de Monsieur [M] [D] et de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier,

— la fixation de l’indemnité mensuelle d’occupation au montant des loyers, charges comprises et ce jusqu’au départ effectif des lieux, avec indexation et la condamnation de Monsieur [M] [D] au paiement de celle-ci,

— la condamnation de Monsieur [M] [D] à payer la somme de 3 071,51 euros à titre de provision correspondant aux loyers et charges impayés dus, somme à parfaire au jour de l’audience,

— la condamnation de Monsieur [M] [D] aux entiers dépens et à payer la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

À la suite de la notification de l’assignation au représentant de l’État dans le département, la Direction de l’action sociale et du logement a fait parvenir au tribunal un diagnostic social et financier concernant Monsieur [M] [D], daté du 15 janvier 2025. La conclusion est que Monsieur vit seul et accueille régulièrement ses trois enfants. Ses ressources sont fluctuantes et des soucis de santé ont entraîné une dette locative. Il a constitué un dossier de surendettement auprès de la Banque de France en janvier 2025. Il souhaite être accompagné dans le cadre d’un MASP.

À l’audience du 28 janvier 2025, ACM HABITAT était représenté par son conseil. Monsieur [M] [D] était représenté par son conseil.

L’affaire a fait l’objet de plusieurs renvois et a finalement été évoquée à l’audience du 8 avril 2025.

À l’audience du 8 avril 2025, ACM HABITAT était représenté par son conseil. Monsieur [M] [D] a comparu, assisté de son conseil.

Monsieur [M] [D] a indiqué que la commission de surendettement a déclaré son dossier recevable : rétablissement personnel sans liquidation judiciaire. Il a précisé avoir repris le paiement des loyers depuis le mois de janvier et signé un contrat de travail. Il a par ailleurs sollicité la suspension de l’effet de la clause résolutoire et qu’il lui soit accordé des délais de 36 mois pour apurer l’arriéré.

ACM HABITAT a maintenu ses demandes telles que portées dans l’assignation, à laquelle il convient de se référer, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé de ses moyens ; outre actualisation de la dette principale par décompte produit à l’audience, à la somme de 4669,52 euros, précisant que la dette avait augmenté. ACM HABITAT a déclaré ne pas s’opposer à l’octroi de délais.

MOTIFS

Sur la saisine en référé

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article suivant précise qu’il peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence d’une obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, l’occupation sans droit ni titre d’un immeuble, qui peut résulter du constat de la résiliation du bail du fait d’impayés, constitue un trouble manifestement illicite que le juge des référés se doit de faire cesser si elle est avérée. L’action en référé est donc recevable.

Sur la demande de constat de la résiliation des baux et ses conséquences

Sur la recevabilité de la demande

En tant que bailleur personne morale, ACM HABITAT justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par voie électronique deux mois avant la délivrance de l’assignation, comme les dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, le lui imposent à peine d’irrecevabilité.

ACM HABITAT justifie par ailleurs avoir notifié une copie de l’assignation à la préfecture de l’Hérault par voie électronique plus de deux mois avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 précitée, qui l’imposent à peine d’irrecevabilité.

La demande est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets des clauses résolutoires

L’article 24 I de la même loi, dans sa version applicable au présent litige, dispose que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail relatif au garage a été conclu avec le même bailleur et se situe à la même adresse que le logement principal, dont il constitue dès lors, l’accessoire.

Le bail relatif au logement prévoit qu’à défaut de paiement d’une seule échéance de loyer et deux mois après un commandement de payer, la convention sera résiliée de plein droit. Le bail relatif au garage prévoit quant à lui qu’en cas de non-paiement et un mois après un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Cependant, il convient de préciser que la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs dispose en son article 2 que le titre 1er relatif aux rapports entre bailleurs et locataires, s’applique aux locations de locaux à usage d’habitation ou mixe, qui constituent la résidence principale du preneur, ainsi qu’aux garages, aires et places de stationnement, jardins et autres locaux, loués accessoirement au local principal par le même bailleur.

Dès lors, la clause résolutoire prévue au bail relatif au garage n’est pas conforme à l’article 24 I de la loi du 06 juillet 1989 précité, qui ne permet à une clause résolutoire de produire effet, en cas de non-paiement des loyers et charges, que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer du 19 septembre 2024 vise ces clauses et reproduit les mentions obligatoires à peine de nullité de l’article 24 précité. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition des clauses résolutoires contenues dans les baux étaient réunies à la date du 20 novembre 2024, date de résiliation des baux.

Sur l’incidence de la procédure de surendettement

L’article 24 VIII de la loi du 06 juillet 1989 précitée dispose que lorsqu’un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire a été imposé par la commission de surendettement des particuliers […], le juge suspend les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant un délai de deux ans à partir de la date de la décision imposant les mesures d’effacement ou du jugement de clôture.

Ce délai ne peut affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire s’est acquitté du paiement des loyers et des charges conformément au contrat de location pendant le délai de deux ans mentionné au premier alinéa du présent VIII, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, le dossier de Monsieur [M] [D] a été déclaré recevable par la Commission de surendettement des particuliers de l’Hérault le 25 février 2025, soit postérieurement à l’acquisition des effets de la clause résolutoire, survenue le 20 novembre 2024.

Par décision en date du 25 février 2025, la Commission a décidé d’orienter le dossier vers un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire. Elle a ainsi imposé un effacement total des dettes. ACM HABITAT avait déclaré sa créance à hauteur de 3 206,82 euros.

Dès lors, il convient de suspendre les effets de la clause résolutoire pour un délai de deux ans.

Sur la demande de provision

Conformément à l’article 835 du code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

La décision de la commission de surendettement est définitive et les mesures de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire sont entrées en vigueur le 25 février 2025.

La créance d’ACM HABITAT a été déclarée à la somme de 3 206,82 euros.

Par conséquent, il résulte des documents et décomptes versés aux débats que Monsieur [M] [D] se trouve redevable, après effacement de cette somme, de la somme de 1 197,47 euros en arriéré de loyers et de charges échus, arrêté au 4 avril 2025, mensualité du mois de février comprise, selon décompte établi par la bailleresse et ci-après annexé, après le cas échéant, enlèvement des différents frais ne pouvant être considérés comme des loyers ou des charges récupérables.

Monsieur [M] [D] sera donc condamné à payer la somme provisionnelle de 1 197,47 euros à ACM HABITAT.

Sur les délais de paiement

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 précitée dispose que le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement au locataire en situation de régler sa dette locative, dans la limite de trois années. Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, les parties s’accordent pour suspendre les effets de la clause résolutoire et mettre en place un plan d’apurement. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Il convient néanmoins de préciser qu’en cas de défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part et des mensualités au titre des délais de paiement d’autre part, la clause de résiliation de plein droit reprendra son plein et entier effet et le solde de la dette sera immédiatement dû.

Monsieur [M] [D] devra alors également payer une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer augmenté de la provision sur les charges, qui aurait été exigible si le bail n’avait pas été résilié à compter de la date de résiliation du bail, et ce jusqu’à l’entière libération des lieux. Conformément au principe de la réparation intégrale, cette indemnité mensuelle d’occupation sera indexée, le cas échéant, selon les modalités prévues au contrat de bail.

Conformément à l’article L.433-1 du code des procédures civiles d’exécution, les meubles se trouvant dans les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée en un lieu qu’elle désignera. À défaut, ils seront entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution après sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans le délai imparti.

Sur les dépens

L’article 491 du code de procédure civile dispose que le juge des référés statue sur les dépens. Il le fait conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, selon lesquelles la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [M] [D], partie perdante, sera donc condamnée aux dépens.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, l’équité et la situation économique de Monsieur [M] [D] justifient de ne pas faire application de ces dispositions.

ACM HABITAT sera donc débouté de sa demande à ce titre.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514-1 du code de procédure civile, le juge statuant en référé ne peut écarter l’exécution provisoire qui est, aux termes de l’article précédent, de droit pour les décisions de première instance.

L’exécution provisoire sera donc constatée.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement en qualité de juge des référés, par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort,

DÉCLARONS RECEVABLE l’action en référé,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail signé le 20 juillet 2023 et ayant pris effet le 8 février 2022 entre ACM HABITAT et Monsieur [M] [D] concernant l’immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 2] sont réunies à la date du 20 novembre 2024,

CONSTATONS que Monsieur [M] [D] a bénéficié d’une procédure de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire,

CONDAMNONS Monsieur [M] [D] à payer à ACM HABITAT la somme provisionnelle de 1 197,47 euros représentant l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation s’agissant du logement et du garage arrêté à la date du 4 avril 2025, mensualité du mois de mars,

AUTORISONS Monsieur [M] [D] à se libérer de la dette, outre le loyer et les charges courants, en 35 versements mensuels de 34 euros et une 36ème mensualité qui soldera la dette,

PRÉCISONS que chaque versement devra intervenir le 15 du mois, et pour le premier versement, au plus tard le 15 du mois suivant la signification de la présente ordonnance,

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés,en application des dispositions de l’article 24 VIII de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989,

RAPPELONS à Monsieur [M] [D] l’obligation de poursuivre le paiement du loyer courant,

RAPPELONS à Monsieur [M] [D] et ACM HABITAT qu’à l’issue de ce délai de trois ans, si le locataire a réglé les loyers et les charges conformément aux contrats de location, la clause sera réputée ne pas avoir joué, et que dans le cas contraire, elle reprendra son plein effet,

DÉCLARONS en conséquence, si la clause reprend son effet, Monsieur [M] [D] occupant sans droit ni titre des lieux situés à l’adresse ci-dessus mentionnée à compter du 20 novembre 2024,

DISONS, si la clause reprend son effet, qu’à défaut pour Monsieur [M] [D] d’avoir volontairement libéré les lieux indûment occupés avec toutes les personnes et biens s’y trouvant de son chef, dans les deux mois de la signification d’un commandement de quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion, au besoin avec le concours de la force publique et l’aide d’un serrurier, et il sera procédé, conformément à l’article L. 433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, au transport des meubles laissés dans les lieux, à ses frais, dans tel garde-meuble désigné par la personne expulsée ou à défaut par le bailleur,

FIXONS, si la clause reprend son effet, aux montants des loyers et des charges qui auraient été exigibles si les baux n’avaient pas été résiliés, les indemnités mensuelles d’occupation que Monsieur [M] [D] devra payer à compter de la date de résiliation de plein droit des baux le 20 novembre 2024, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés au bailleur ou à son mandataire, avec le cas échéant, indexation selon les dispositions contractuelles,

CONDAMNONS Monsieur [M] [D] aux dépens,

DISONS que s’il devait être exposés des dépens pour l’exécution de la décision, ils seraient à la charge de Monsieur [M] [D],

DISONS n’y avoir lieu à application de l’article 700 du Code de procédure civile et DÉBOUTONS la ACM HABITAT de sa demande de ce chef,

CONSTATONS l’exécution provisoire,

DISONS qu’une copie de la présente décision sera transmise au représentant de l’État dans le département.

Ainsi jugé et mis à disposition au greffe les jour, mois et an que dessus et signé par le Juge et le Greffier.

LA GREFFIÈRE LA JUGE DES RÉFÉRÉS