N°Minute:25/01278

N° RG 24/01438 -

N° Portalis DBYB-W-B7I-PC74

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

Site Méditerranée

JUGEMENT DU 15 Mai 2025

DEMANDEUR:

Madame [J] [G] épouse [O], demeurant [Adresse 3]

représentée par SCP D’AVOCATS COSTE, DAUDE, VALLET, LAMBERT, avocats au barreau de MONTPELLIER

DEFENDEURS:

Maître [T] [P], demeurant SELAS OFFICE NOTARIAL VIGANAIS [Adresse 5]

représenté par la SCP COULOMB DIVISIA CHIARINI, avocats au barreau de NIMES

Société SOCIETE GENERALE, venant aux droits de la BANQUE COURTOIS dont le siège social est [Adresse 6] ; [Adresse 4]

représentée par M^e Nicolas BEDEL DE BUZAREINGUES, avocat au barreau de MONTPELLIER

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Emmanuelle SERRE, Juge au Tribunal Judiciaire de Montpellier

Greffier : Stéphanie LE CALVE

DEBATS:

Audience publique du : 20 Mars 2025

Affaire mise en deliberé au 15 Mai 2025

JUGEMENT :

Rendu par mise à disposition de la décision au greffe le 15 Mai 2025 par

Emmanuelle SERRE, Président

assistée de Stéphanie LE CALVE, greffier

Copie exécutoire délivrée à : la SCP D’AVOCATS COSTE, DAUDE, VALLET, LAMBERT

Copie certifiée delivrée à : la SCP COULOMB DIVISIA CHIARINI, M^e BEDEL DE BUZAREINGUES

Le 15 Mai 2025

EXPOSE DU LITIGE

Par acte notarié dressé en date du 08 juillet 2013 par Maître [T] [P], notaire associé membre de la SCP REBOUL & [P] Notaires associés, Madame [J] [G] a fait acquisition auprès de Monsieur [M] [C] d’un appartement situé [Adresse 7], section cadastrée AZ n[Cadastre 2], lot n°3, [Localité 8], moyennant un prix de 50 000 euros.

Ledit acte de vente indique que « Il résulte d’un état hors formalité du chef du vendeur, que le bien vendu est grevé des inscriptions suivantes :

inscription de privilège de prêteur de deniers prise au profit de la BANQUE COURTOIS, aujourd’hui la SOCIETE MARSEILLAISE DE CREDIT, le 9 octobre 2007, volume 2007V numéro 5732 à hauteur d’une somme en principal de 110 000 euros ayant effet jusqu’au 27 août 2023, inscription d’hypothèque judiciaire provisoire prise au profit de la BANQUE COURTOIS, le 26 décembre 2012, volume 2012V numéro 5709, à hauteur d’une somme en principal de 157 000 euros, en vertu d’une ordonnance du tribunal de commerce de Montpellier en date du 10 décembre 2012 ».

Il précise également que « Le notaire procèdera à ce remboursement et effectuera, aux frais du vendeur, les mainlevées des inscriptions révélées par l’état des formalités. Précision étant ici faite que par lettre en date du 22 mai 2013 […] la SOCIETE MARSEILLAISE DE CREDIT a donné son accord de main levée partielle desdites inscription contre paiement du prix de la présente vente. »

Maître [T] [P] a procédé à la mainlevée du privilège de prêteur de deniers en date du 20 mai 2014 et à celle de l’hypothèque judiciaire provisoire en date du 23 mai 2014.

La SA BANQUE COURTOIS a néanmoins inscrit une hypothèque judiciaire définitive sur Monsieur [M] [C], volume 2014V numéro 4660, en date du 13 décembre 2014.

Par jugement en date du 19 novembre 2019, le Tribunal de grande instance de Montpellier a notamment dit que Maître [T] [P] a commis une faute en procédant à la vente sans en informer la BANQUE COURTOIS et à la radiation de l’inscription d’hypothèque judicaire provisoire prise au profit de cette dernière sans son accord, et l’a condamné à payer à l’établissement bancaire la somme de 25 000 euros au titre de la perte de chance d’obtenir règlement de la dette par le biais de la vente du bien.

L’autorisation de procéder à la radiation de l’inscription d’hypothèque définitive a finalement été donnée par la SA BANQUE COURTOIS en date du 28 juillet 2022 et Madame [J] [G] épouse [O] a vendu le bien en date du 11 octobre 2022.

Estimant néanmoins avoir subi des préjudices résultant de l’inscription de l’hypothèque judiciaire définitive grevant le bien, Madame [J] [G] épouse [O] a, par l’intermédiaire de son conseil, par courrier officiel en date du 24 août 2023, sollicité l’indemnisation de ses préjudices à hauteur de 3 172,27 euros.

Une tentative de règlement amiable a été effectuée en date du 02 avril 2024 mais a donné lieu à une attestation de non conciliation en l’absence de Maître [T] [P] et de la SA SOCIETE GENERALE.

Par actes de commissaire de justice en date des 15 et 16 avril 2023, Madame [J] [G] épouse [O] a fait assigner Maître [T] [P] et la SA SOCIETE GENERALE, venant aux droits de la SA BANQUE COURTOIS, devant le Tribunal judiciaire de Montpellier, chambre de proximité, aux fins de les voir condamner in solidum au paiement des sommes suivantes :

2 000 euros en remboursement de son préjudice d’immobilisation et de son préjudice moral, avec intérêts au taux légal à compter du 24 août 2023,1 172,27 euros en remboursement des frais supplémentaires qu’elle a dû supporter, avec intérêts au taux légal à compter du 24 août 2023,1 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,les entiers dépens,outre l’exécution provisoire de droit de la décision à intervenir.

Après la réalisation d’un calendrier de procédure et plusieurs renvois à la demande des parties, l’affaire a finalement été évoquée à l’audience du 20 mars 2025.

A cette audience, Madame [J] [G] épouse [O], représentée par son avocat qui a plaidé, a sollicité :

Vu l’article 1240 du code civil,

Vu l’article 2422 du code civil,

Vu l’article 1344-1 du code civil,

Vu la jurisprudence citée,

Plus largement, vu les pièces produites,

CONDAMNER in solidum Maitre [P] ainsi que la SA SOCIETE GENERALE venant aux droits de la BANQUE COURTOIS à payer à Madame [O] :

2.000 euros en réparation de son préjudice d’immobilisation ainsi que de son préjudice moral ;1.172, 27 euros en remboursement des frais supplémentaires que Madame [O] a injustement été contrainte de supporter ;ASSORTIR lesdites condamnations du taux d’intérêt légal à compter du 24 août 2023.

En tout état de cause :

DEBOUTER Maitre [P] ainsi que la SA SOCIETE GENERALE de l’ensemble de leurs conclusions, fins et prétentions,

CONDAMNER in solidum Maitre [P] ainsi que la SA SOCIETE GENERALE venant aux droits de la BANQUE COURTOIS à payer à Madame [O] 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens,

ORDONNER l’exécution provisoire de droit de la décision à intervenir.

En défense, Maître [T] [P], également représenté par son avocat qui a plaidé, a demandé :

Vu les dispositions de l’article 1240 du code civil,

DEBOUTER Madame [G], et toute autre partie, de l’intégralité de leurs prétentions.

CONDAMNER Mme [G] à régler au concluant une somme de 1500euros au titre de l’article 700 du CPC et aux dépens.

Vu les dispositions de l’article 514-1 du CPC

ECARTER l’exécution provisoire de droit

La SA SOCIETE GENERALE, également représentée par son avocat qui a plaidé, a conclu :

Vu les articles 1240, 2422 du Code Civil,

Rejeter l’ensemble des demandes telles que formulées par Madame [O] à l’égard de la SOCIETE GENERALE.

Condamner Madame [O] au paiement de la somme de l.000,00 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile, outre les entiers dépens.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer aux conclusions des parties pour un plus ample exposé de leurs moyens.

A l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré au 15 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la responsabilité du notaire

L’article 1240 du Code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il est constant que la responsabilité du notaire est de nature délictuelle ou quasi délictuelle lorsqu’il agit en qualité d’officier public. La responsabilité professionnelle d’un notaire peut ainsi être recherchée, au visa de l’article 1240 du code civil, en cas de faute constituant un manquement aux règles imposées par l’exercice de sa fonction, et ayant entrainé pour la personne qui s’en dit victime un préjudice.

En vertu de l’article 9 du code de procédure civile et 1353 du Code civil, la charge de la preuve de la faute et d’un préjudice en lien de causalité avec celle-ci pèse sur celui qui l’invoque.

En l’espèce, la SA BANQUE COURTOIS a procédé à l’inscription d’une hypothèque judiciaire provisoire sur le bien appartenant à Monsieur [M] [C] situé [Adresse 7], section cadastrée AZ n[Cadastre 2], lot n[Cadastre 1], [Localité 8], en date du 26 décembre 2012.

A la suite de l’acquisition du bien par Madame [J] [G] épouse [O] en date du 08 juillet 2013, Maître [T] [P] a procédé à la radiation de l’hypothèque judiciaire provisoire en date du 23 mai 2014 sans en informer la banque.

La SA BANQUE COURTOIS a, par la suite, procédé à l’inscription d’une hypothèque judiciaire définitive sur ce bien.

En conséquence, un jugement du Tribunal de grande instance de Montpellier en date du 19 novembre 2019 a condamné le notaire à payer à la SA BANQUE COURTOIS la somme de 25000 euros au titre de la perte de chance d’obtenir le règlement de la dette par le biais de la vente du bien, au regard de la mainlevée de l’hypothèque judiciaire provisoire.

Néanmoins, en dépit de cette condamnation aucune demande de levée d’inscription d’hypothèque n’a été effectué, ce qui a généré le préjudice de la demanderesse, qui au moment de la revente s’est heurtée à la présence de cette inscription d’hypothèque définitive.

Dès lors, il convient de relever que si Maître [P] avait informé la banque de cette mainlevée, cette dernière n’aurait pas procédé à l’inscription de l’hypothèque judiciaire définitive, ce qui n’aurait pas généré le préjudice de la demanderesse. Il ne justifie pas plus d’avoir entrepris des démarches pour que la banque procède à cette levée d’inscription d’hypothèque définitive après la condamnation.

Il convient par conséquent de considérer que Maître [P] a bien commis une faute à l’égard de Madame [J] [G] épouse [O] en n’obtenant pas l’accord de la banque pour procéder à la levée d’inscription d’hypothèque provisoire et en ne la prévenant pas de cette levée, ce qui a conduit la banque à procéder à une inscription d’une hypothèque définitive.

Sur la responsabilité de l’établissement bancaire

En application de l’article 2422 du code civil, les créanciers privilégiés ou hypothécaires ne peuvent prendre utilement inscription sur le précédent propriétaire, à partir de la publication de la mutation opérée au profit d’un tiers.

L’inscription définitive d’une hypothèque judiciaire faisant suite à une inscription d’hypothèque conservatoire est une formalité de validation qui n’est néanmoins pas soumise à l’article 2422 du code civil puisque l’hypothèque définitive se substitue rétroactivement à l’inscription provisoire et prend rang à la date de cette dernière.

Il est en outre constant que les créanciers commettent une faute en refusant d’autoriser la mainlevée de leurs inscriptions hypothécaires alors qu’ils savaient que, du fait de l’article 2242, celles-ci ne pouvaient leur profiter dès lors que la vente de l’immeuble avait été publiée avant leurs inscriptions.

En l’espèce, en dépit du jugement du Tribunal de grande instance de Montpellier en date du 19 novembre 2019 condamnant le notaire à payer à la SA BANQUE COURTOIS la somme de 25 000 euros au titre de la perte de chance d’obtenir le règlement de la dette par le biais de la vente du bien, la SA BANQUE COURTOIS n’a pas demandé la levée de l’inscription d’hypothèque définitive alors qu’elle savait que le bien avait été vendu et que cette inscription ne pouvait avoir lieu.

La faute de la SA BANQUE COURTOIS est ainsi caractérisée dès lors qu’elle n’a pas levée l’inscription de l’hypothèque définitive sur le bien, tout en sachant que celle-ci ne pourrait lui profiter dès lors que la vente de l’immeuble au profit de Madame [J] [G] épouse [O] avait été publiée avant son inscription.

La SA SOCIETE GENERALE, venant aux droits de la SA BANQUE COURTOIS, sera par conséquent tenue d’indemniser Madame [J] [G] épouse [O] de ses préjudices.

Sur l’indemnisation des préjudices

En application de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, Madame [J] [G] épouse [O] sollicite la condamnation de la SA SOCIETE GENERALE, venant aux droits de la SA BANQUE COURTOIS, à lui verser les sommes de :

2 000 euros en réparation de son préjudice d’immobilisation et de son préjudice moral, 810 euros en remboursement de la taxe foncière, 59 euros en remboursement de l’actualisation des diagnostics thermites et ERP, 303,27 euros en remboursement des frais de mainlevée de l’hypothèque définitive.

Sur le préjudice d’immobilisation et le préjudice moral

Madame [J] [G] épouse [O] ne produit aucun document démontrant que la présence d’une hypothèque définitive grevant le bien est la raison pour laquelle la promesse de vente n’a pas été suivie d’effet, la vente ayant pu être retardée pour d’autres raisons.

Les pièces versées aux débats par Madame [J] [G] épouse [O] ne permettent en outre nullement d’établir un lien de causalité entre l’inscription fautive de l’hypothèque judiciaire définitive par l’établissement bancaire et le prêt ayant été contracté par Madame [J] [G] épouse [O] auprès d’une de ses proches, le motif de celui-ci n’étant précise nul part. Le prêt ayant été en tout état de cause consenti avec un taux de 0%, elle ne justifie d’aucun préjudice.

Toutefois, il n’est pas contestable que Madame [J] [G] épouse [O] a subi un préjudice lié aux tracasseries occasionnées, préjudice qui sera fixé à la somme de 300 euros.

Ainsi, la SA SOCIETE GENERALE, venant aux droits de la SA BANQUE COURTOIS et Maître [P] seront condamnés in solidum à verser à cette dernière la somme de 300 euros en réparation de son préjudice moral. Faute de justificatif, Madame [O] sera néanmoins déboutée de sa demande d’indemnisation au titre de son préjudice d’immobilisation.

Sur la taxe foncière

Madame [J] [G] épouse [O] ne verse aux débats aucun justificatif de la taxe foncière 2022 qu’elle indique avoir dû supporter dans son intégralité. Le seul document versé aux débats, à savoir une déclaration de recette datée du 06 octobre 2022, ne précise nullement l’année pour laquelle la taxe foncière a été acquittée, ni le bien concerné.

Madame [J] [G] épouse [O] sera par conséquent déboutée de sa demande d’indemnisation au titre de la taxe foncière.

Sur les frais d’actualisation des diagnostics thermites et ERP

Madame [J] [G] épouse [O] ne produit aucun document démontrant que la présence d’une hypothèque définitive grevant le bien est la raison pour laquelle la promesse de vente a été retardée et n’a pu être signée qu’en date du 11 octobre 2022, malgré une promesse de vente datée du 21 mai 2021 et expirant au 20 septembre 2021, la contraignant ainsi à solliciter une actualisation de certains diagnostics afin qu’ils soient en cours de validité au jour de la signature de l’acte de vente.

En tout état de cause, les diagnostics thermites et ERP datant du 22 octobre 2020 et ayant une durée de validité de 6 mois, ils n’auraient dans tous les cas plus été valides au jour de la signature de l’acte de vente postérieur à la promesse de vente du 21 mai 2021, soit plus de 6 mois après la date de réalisation desdits diagnostics, et des frais d’actualisation des diagnostics auraient ainsi été supportés par la demanderesse.

Madame [J] [G] épouse [O] sera par conséquent déboutée de sa demande d’indemnisation au titre des frais d’actualisation des diagnostics termites et ERP en vue de la vente du bien.

Sur les frais de mainlevée de l’hypothèque définitive

Madame [J] [G] épouse [O] verse aux débats une facture de taxe de la SELARL CARRE D’ACTES, NOTAIRES ASSOCIES en date du 02 mars 2023 d’un montant de 303,27 euros pour la mainlevée d’hypothèque.

Dès lors, Maître [P] et la SOCIETE GENERALE, venant aux droits de la SA BANQUE COURTOIS, seront par conséquent condamnés in solidum à verser à Madame [J] [G] épouse [O] la somme de 303,27 euros à titre de dommages et intérêts en remboursement des frais de mainlevée de l’hypothèque définitive, avec intérêts au taux légal à compter du 24 août 2024, date de mise en demeure.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La SA SOCIETE GENERALE, venant aux droits de la SA BANQUE COURTOIS et Maître [P], partie perdante, seront condamnés in solidum aux dépens.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

En application de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Condamnés aux dépens, Maître [P] et la SA SOCIETE GENERALE, venant aux droits de la SA BANQUE COURTOIS, devront verser in solidum à Madame [J] [G] épouse [O] la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

L’équité et la situation économique des parties commandent de débouter Maître [T] [P] et la SA SOCIETE GENERALE de leur demande respective à ce titre.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit et dit n’y avoir lieu à l’écarter s’agissant d’une condamnation de nature exclusivement pécuniaire.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal judiciaire, chambre de proximité, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire, en dernier ressort et par mise à disposition au greffe :

CONDAMNE in solidum Maître [T] [P] et la SA SOCIETE GENERALE, venant aux droits de la SA BANQUE COURTOIS, à payer à Madame [J] [G] épouse [O] la somme de 300 euros en indemnisation de son préjudice moral avec intérêt au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNE in solidum Maître [T] [P] et la SA SOCIETE GENERALE, venant aux droits de la SA BANQUE COURTOIS, à payer à Madame [J] [G] épouse [O] la somme de 303,27 euros en indemnisation de son préjudice avec intérêts au taux légal à compter du 24 août 2024 ;

CONDAMNE in solidum Maître [T] [P] et la SA SOCIETE GENERALE, venant aux droits de la SA BANQUE COURTOIS, à payer à Madame [J] [G] épouse [O] aux dépens ;

CONDAMNE in solidum Maître [T] [P] et la SA SOCIETE GENERALE, venant aux droits de la SA BANQUE COURTOIS, à payer à Madame [J] [G] épouse [O] la somme de 1 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et DEBOUTE la SOCIETE GENERALE, venant aux droits de la SA BANQUE COURTOIS, et Maître [T] [P] de leur demande respective à ce titre ;

DEBOUTE Madame [J] [G] épouse [O] du surplus de ses demandes ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit et DIT n’y avoir lieu à l’écarter.

La Greffière La Juge